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Videoüberwachung im Miethaus – Was darf der Vermieter und was nicht?

Mit Kameras auf öffentlichen Plätzen und in öffentlichen Gebäuden rechnet man ja, aber im eigenen Mietshaus? Gerade in Großstädten wird die Videoüberwachung in Mietshäusern immer beliebter. Vandalismus und Einbruchskriminalität sollen dadurch verhindert werden. Doch wie steht es mit den Mietern des Hauses? Nicht jeder findet es spannend, wenn er bis vor seine Wohnungstür gefilmt wird. So klagte zum Beispiel auch ein Mieter vor dem Amtsgericht Neukölln, weil der Vermieter das Mietshaus mit einer 24 Stunden Videoüberwachung ausgestattet hat und seine Mieter kontrollierte.

Das Amtsgericht urteilte darüber, wann der Vermieter eine Videoüberwachung zu unterlassen hat und wann dem Mieter dann eine Geldentschädigung zusteht. Lesen Sie hier, ob eine Videoüberwachung im Mietshaus erlaubt ist.

I. Mietwohnung: Videoüberwachung bis zur Wohnungstür

In dem eingangs angesprochenen Fall waren in einem Mietshaus mehrere Überwachungskameras installiert: Im Treppenhaus jeweils „auf halber Treppe“ zwischen den Stockwerken über den Treppenhausfenstern, an der Hausfassade, an den Hauseingängen, dem Hausflur (Durchfahrt) und im Hof. Mit Hinweisschildern, wie zum Beispiel „Dieser Bereich wird videoüberwacht“ wurde von dem Vermieter an verschiedenen Stellen auf die Videoüberwachung im Mietshaus hingewiesen. Die Mieter wussten alle von der Videoüberwachung.

Das Amtsgericht sah hier einen gewichtigen Eingriff in das Persönlichkeitsrecht des Mieters, da die Mieter der Videoüberwachung nicht ausweichen können und damit kontrolliert werden (AG Neukölln, Urteil vom 16. Juli 2014, Az.: 20 C 295/13). Bei einer Videoüberwachung im Treppenhaus ist nämlich ein Bereich betroffen ist, der in unmittelbarem Umfeld zu der bewohnten Wohnung des Mieters liegt, die besonders grundrechtlich geschützt ist (vgl. Art. 13 GG).

Ein solcher Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht kann nur dann gerechtfertigt, wenn auf der anderen Seite grundrechtlich geschützte Güter entgegenstehen, deren Schutz höher zu bewerten: So zum Beispiel, wenn unmittelbare Angriffe auf Rechtsgüter des Vermieters oder der Bewohner des Hauses bevorstehen oder zu befürchten sind und diesen Angriffen nicht anders als durch eine Videoüberwachung begegnet werden kann (AG Neukölln, Urteil vom 16. Juli 2014, Az.: 20 C 295/13). Die Rechtfertigung des Vermieters, es habe bereits Vandalismusanschläge, Graffitischmierereien und dergleichen in dem Wohnobjekt gegeben, reichte dem Gericht nicht aus, um eine derartige 24- Videoüberwachung im Mietshaus zu rechtfertigen. Selbst die Löschung der Videoaufzeichnungen nach 24 Stunden reiche nicht um den Eingriff in das Persönlichkeitsrecht auf ein gerechtfertigtes Maß zu mindern (so auch vergleichsweise (BGH, Urteil vom 25. April 1995, Az.: VI ZR 272/94).

II. Unterlassungsanspruch des Mieters

Wird man als Mieter in dem eigenen Mietshaus durch Videoüberwachung kontrolliert hat man einen Anspruch auf die Entfernung von Videoüberwachungskameras in den Bereichen, die dem Privatbereich zuzuordnen sind. So zum Beispiel bezüglich einer Videoüberwachung im Treppenhaus,

Der rechtliche Anspruch auf Beendigung einer solchen Videoüberwachung und auf Beseitigung der Videokameras im Treppenhaus ergibt sich aus analog § 1004 Abs. 1 BGB i. V. m. Art. 1 Abs. 1, Art. 2 Abs. 1 GG (AG Neukölln, Urteil vom 16. Juli 2014, Az.: 20 C 295/13). Denn durch die Videoüberwachung wird der Kläger in seinem grundrechtlich geschützten allgemeinen Persönlichkeitsrecht verletzt.

§ 1004 BGB schützt das Eigentum vor Beeinträchtigungen. In analoger Anwendung schützt es zudem alle absoluten Rechte im Sinne des § 823 Abs. 1 BGB, darunter auch das allgemeine Persönlichkeitsrecht, dessen Schutz durch Art. 1 Abs. 1 Grundgesetz (Schutz der Menschenwürde) i. V. m. Art. 2 Abs. 1 Grundgesetz (Schutz der allgemeinen Handlungsfreiheit) vermittelt wird.

III. Geldentschädigung wegen der Verletzung von Persönlichkeitsrechten

Voraussetzung für eine Geldentschädigung ist bei solchen sogenannten immateriellen Schäden, die die ideellen Bestandteile des allgemeinen Persönlichkeitsrechts betreffen, eine schwerwiegende Persönlichkeitsverletzung. Der Anspruch ergibt sich rechtlich aus § 823 BGB i. V. m. Art. 1 Abs. 1, Art. 2 Abs. 1 GG.

Eine Entschädigung kann aber nur verlangt werden, wenn die Beeinträchtigung nicht anderweitig ausgeglichen werden kann, wie zum Beispiel durch Unterlassen, Gegendarstellung oder Widerruf (AG Neukölln, Urteil vom 16. Juli 2014, Az.: 20 C 295/13). Das ist aber gerade bei einer Videoüberwachung in einem Treppenhaus aber der Fall: Die Beeinträchtigung des Mieters kann durch die zukünftige Entfernung der Überwachungskameras im Treppenhaus in befriedigender Weise ausgeglichen werden (AG Neukölln, Urteil vom 16. Juli 2014, Az.: 20 C 295/13).

IV. Fazit

Eine Videoüberwachung in einem Mietshaus, die sozusagen bis vor die Wohnungstür geht, wird nach dieser Entscheidung wohl generell unzulässig sein, wenn sie dauerhaft angelegt ist. Kurzfristige Überwachungen aufgrund konkreter bevorstehender Gefahren, können zulässig sein. Wichtig ist allerdings immer, dass es sich nicht um eine verdeckte Videoüberwachung handelt, denn die sind immer unzulässig.

4 Antworten auf "Videoüberwachung im Miethaus – Was darf der Vermieter und was nicht?"

  • P. Schmidt
    24.09.2018 - 20:29 Antworten

    Hallo. Wie sieht es mit einer vorübergehenden Videoüberwachung des Müllplatzes am Mietshaus aus. Der Müll wird nicht getrennt und der Platz stark verschmutzt. Wäre dies zulässig?

  • Jennifer wunder
    15.10.2018 - 09:46 Antworten

    Hallo, meine Vermieter wohnen über mir und wir wohnen in einem Mehrfamilienhaus. Sie haben eine Kamara an der Decke installiert die Kamara ist rund also 180 grad kann mann sie steuern. Die Kamera zeigt nicht denne ihre Besucher so wie eine Video Sprechanlage sie zeigt das Treppenhaus nach unten. Jedes Mal wenn ich aus meine Wohnung gehe füll ich mich beobachtet. Dürfen Vermieter sowas machen? Welche Rechte habe ich?

    • Mietrecht.org
      15.10.2018 - 13:51 Antworten

      Hallo Jennifer,

      siehe Artikel oben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anja
    16.10.2018 - 02:12 Antworten

    Videoüberwachung durch Mieter

    Also, ein Mieter z.B. darf den Eingang zu seiner Wohnung überwachen. Es ist auch zulässig, solange wie Flächen wie das Treppenhaus, Haupteingangstür, Fahrstuhl oder der Durchgang zum Hof, Keller oder Tiefgarage nicht betroffen sind. Weil hier Persönlichkeitsrechte nicht verletzt werden.

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