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Mieter eines Einfamilienhauses – Vorkaufsrecht bei Verkauf?

Wohnt man als Mieter in einem Einfamilienhaus, das verkauft werden soll, führt das oft zu schlaflosen Nächten. Denn ein Verkauf des Einfamilienhauses ändert zwar zunächst nichts an dem bestehenden Mietvertrag, zu Recht haben aber viele Mieter die Sorge, dass mit dem Verkauf auch eine Kündigung wegen Eigenbedarfs durch den neuen Vermieter erfolgt.

Was genau nach dem Verkauf passiert, kann niemand sagen und so stellt sich für viele Mieter die Frage, ob es nicht das Beste wäre, wenn man selbst als Mieter das Einfamilienhaus kauft ? Hat man als Mieter eines Einfamilienhauses nicht immer ein Vorkaufsrecht bei Verkauf?

Der nachfolgende Artikel, erklärt wann Mietern eines Einfamilienhauses ein Vorkaufsrecht beim Verkauf zusteht.

I. Gibt es ein Vorkaufrecht für Mieter eines Einfamilienhauses?

Die Antwort ist hier eindeutig Nein. Ein generelles Vorkaufsrecht für Mieter eines Einfamilienhauses bei Verkauf gibt es nicht.

Das Gesetz regelt grundsätzlich nur ein Vorkaufsrecht für Mieter bei Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung nach § 577 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), ein sog. schuldrechtliches Vorkaufsrecht nach §§ 463 ff. BGB und ein sog. dingliche Vorkaufsrecht gem. §§ 1094 ff. BGB

II. Wann gilt das gesetzliche Vorkaufsrecht für Mieter?

Das gesetzliche Vorkaufsrecht für Mieter nach § 577 BGB gilt für den Fall, dass die angemieteten Räume des Mieters erstmalig in Wohnungseigentum umgewandelt werden bzw. werden sollen. Für den ersten Verkauf dieser neu geschaffenen Eigentumswohnung(en) hat dann der bisherige Mieter ein Vorkaufsrecht (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 22.06.2007, Az.: V ZR 269/06).

Bei dem Verkauf eines Einfamilienhauses, kann das Vorkaufsrecht daher allenfalls dann zur Anwendung kommen, wenn eine solche Umwandlung in eine bzw. mehrere Eigentumswohnung/en geplant ist. So z.B. auch bei einer Reihenhaussiedlung, die in einzelne Grundstücke aufgeteilt ist, die mitsamt den Reihenhäusern einzeln verkauft werden (BGH, Urteil vom 28.5.2008, Az.: VIII ZR 126/07).

Zu beachten ist, dass das Vorkaufsrecht innerhalb einer Frist von zwei Monaten durch den Mieter auszuüben ist. Der Mieter muss dazu vom Vermieter über den Verkaufsfall und sein Vorkaufsrecht informiert werden. Dann beginnt die Frist in der man als vorkaufsberechtigter Mieter die Möglichkeit hat anstelle des Käufers den Kaufvertrag zu schließen. Auf den Inhalt des ausgehandelten Kaufvertrages hat man als Vorkaufsberechtigter regelmäßig keinen Einfluss. Will der Vermieter an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkaufen gibt es kein Vorkaufsrecht für den Mieter.

Wann und wie Sie als Mieter das Vorkaufsrecht nach § 577 BGB ausüben können, ist in diesem Artikel zusammengefasst: Vorkaufsrecht des Mieters beim Verkauf Eigentumswohnung

III. Wann gibt es bei einem Einfamilienhaus ein sog. schuldrechtliches Vorkaufsrecht für Mieter?

Das sog. schuldrechtliche Vorkaufsrecht gem. §§ 463 ff. BGB ist nichts anderes als eine vertragliche Vereinbarung zwischen dem Mieter und dem Eigentümer (meist der Vermieter), dass im Verkaufsfall ein Vorkaufsrecht besteht.

Eine solche Vorkaufsvereinbarung kann durchaus in dem Mietvertrag über ein Einfamilienhaus zu finden sein, braucht aber zur Wirksamkeit die notarielle Beurkundung nach § 311 b BGB.

Das bedeutet, Mieter haben beim Verkauf des gemieteten Einfamilienhauses, nur dann ein Vorkaufsrecht, wenn das im notariell beurkundeten Mietvertrag oder in einem separaten notariell beurkundeten Vertrag mit dem Eigentümer vereinbart ist.

IV. Wann gibt es bei einem Einfamilienhaus ein sog. dingliches Vorkaufsrecht für Mieter?

Das dingliche Vorkaufsrecht gem. §§ 1094 ff. BGB gilt in erster Linie nur für Grundstücke und wird als eine Art Vormerkung im Grundbuch eingetragen. Meist besteht das dingliche Vorkaufsrecht in Verbindung mit einer Vorkaufsvereinbarung (siehe oben).

Das bedeutet, auch ein solches Vorkaufsrecht haben Mieter eines Einfamilienhauses beim Verkauf regelmäßig nur dann, wenn das mit dem Eigentümer im Vorfeld vereinbart und mit dessen Zustimmung im Grundbuch eingetragen wurde.

V. Fazit und Zusammenfassung

Ein allgemeines Vorkaufsrecht für Mieter eines Einfamilienhauses gibt es nicht. Im Falle des Verkaufs des Einfamilienhauses haben Mieter nur dann ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB, wenn eine Umwandlung in Wohnungseigentum vorliegt oder geplant ist. Im Übrigen gibt es nur dann ein Vorkaufsrecht bzgl. des gemieteten Einfamilienhaus, wenn dazu eine wirksame Vereinbarung im Mietvertrag besteht und der Mietvertrag auch notariell beurkundet wurde.

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