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Modernisierung: Aufzug – Umlage, Berechnungsbeispiel und Mieterhöhung

Soweit der Mieter mietvertraglich verpflichtet ist, sich an den Betriebskosten für einen Aufzug zu beteiligen, ist regelmäßig davon auszugehen, dass er auch an den anlässlich der Modernisierung des Aufzugs entstehenden Kosten des Vermieters beteiligt werden kann. Das Recht der Mieterhöhung bei Modernisierung richtet sich nach § 559 I BGB. Auch der Mieter im Erdgeschoss  kann kostenpflichtig sein.

Zunächst ist der Begriff der Modernisierung rechtlich vom Sprachgebrauch zu unterscheiden. Wird der Aufzug modernisiert, kann eine Maßnahme der Instandhaltung/Instandsetzung (Erhaltungsmaßnahme) oder eine modernisierende Instandhaltung oder eine Modernisierung oder eine bauliche Veränderung vorliegen. Die Abgrenzung der Maßnahmen hat höchst unterschiedliche finanzielle Konsequenzen für den Mieter.

1. Erhaltungsmaßnahme (Kostenverantwortung bei Instandhaltung/Instandsetzung)

Streicht der Vermieter die Fahrstuhltür neu, handelt es sich um eine Maßnahme der Instandhaltung.

Lässt der Vermieter die altersbedingt rissigen Seilzüge austauschen, handelt es sich um eine Maßnahme der Instandsetzung.

Instandhaltung und Instandsetzung sind keine Modernisierungsmaßnahmen. In beiden Fällen trägt der Vermieter die Kosten. Er gewährleistet damit den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Der Mieter braucht nichts zu zahlen.

2. Modernisierende Instandsetzung (Kostenverantwortung)

Muss der Vermieter die altersbedingt rissigen Seilzüge des Fahrstuhls ersetzen, kann er wählen, ob er den bisherigen Standard beibehält, insbesondere die alten Seilzüge durch gleichwertiges Material ersetzt. Dann handelt es sich um eine Instandsetzungsmaßnahme zu seinen Lasten.

Entscheidet sich der Vermieter für neue moderne Seilzüge, die über dem technischen Standard der alten Seilzüge liegen, liegt eine modernisierende Instandhaltung vor.

Der Vermieter kann in diesem Fall die Miete erhöhen. Dazu muss er vom Gesamtkostenaufwand der Maßnahme die Kosten abziehen, die er für die reine Erhaltungsmaßnahme hätte aufwenden müssen (Erneuerung der vorhandenen Seilzüge gegen gleiche Qualität). Erhaltungsmaßnahmen gehen zu seinen Lasten. In Abhängigkeit vom Alter des Fahrstuhls und seinem Zustand gilt regelmäßig ein hoher Anteil der bei einer Modernisierung aufgewandten Kosten als für Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen verwendet. Im Mieterhöhungsschreiben sollte der Vermieter dazu im Detail eingehen. Sinnvollerweise verwendet er dazu Kostenanschläge des Handwerkerbetriebs.

3. Modernisierung (Kostenverantwortung)

a. Sanierung/Austausch alter Fahrstuhl

Ersetzt der Vermieter den vorhandenen Fahrstuhl durch einen neuen modernen (betriebssicheren, komfortableren) Fahrstuhl, obwohl der vorhandene Fahrstuhl eigentlich nicht reparatur- oder erneuerungsbedürftig ist oder saniert er den vorhandenen Fahrstuhl umfassend neu, dürfte es sich um eine Modernisierungsmaßnahme handeln. Er handelt dann über den reinen Erhaltungsaufwand hinaus.

Zugleich muss es sich um eine Maßnahme handeln, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht oder/und die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden. Positive Aspekte dieser Art können darin bestehen, dass der Aufzug leiser fährt, insbesondere nachts nicht wahrnehmbar ist, Rollstuhlfahrern den Zugang ermöglicht, kindersicherer konstruiert ist, weniger Strom verbraucht, weniger wartungsanfällig ist, schneller und komfortabler fährt. Diese Aspekte sollten in der Modernisierungsankündigung und im Mieterhöhungsschreiben zum Ausdruck gebracht werden.

Der Mieter ist verpflichtet, die Sanierung bzw. den Fahrstuhlaustausch als Modernisierungsmaßnahme zu dulden (§ 555d I BGB). Der Vermieter ist berechtigt, bis zu 11 % seines Kostenaufwandes auf den Mieter umzulegen.

b. Neubau eines Fahrstuhles

Wird ein Personenaufzug im Innenbereich der Immobilie installiert, kann auch eine Modernisierung vorliegen. Auch dadurch wird der Gebrauchswert der Mietsache erhöht. In Wohnungseigentumsanlagen muss die Maßnahme mit einer doppelt qualifizierten Mehrheit der Wohnungseigentümer beschlossen werden. Ein Gebrauchsvorteil ist nicht anzunehmen, wenn es in einem Gebäude lediglich zwei Geschosse gibt.

Wird ein Aufzug im Außenbereich an das Gebäude angebaut, handelt es sich in Regel eine bauliche Veränderung. An die Feststellung, ob der Gebrauchswert erhöht wird, sind strenge Anforderungen zu stellen.

4. Aufteilung des Kostenaufwandes auf die Mieter

Wirkt sich die Modernisierungsmaßnahme auf mehrere Wohnungen aus, sind die Kosten angemessen zu verteilen (§ 559 II BGB). Der Vermieter hat dabei einen Ermessensspielraum. Sein Ermessen muss sich daran orientieren, dass er keinen Mieter unangemessen benachteiligen und keinen Mieter unangemessen bevorteilen darf.

Beispiel: In einem Mehrfamilienhaus wohnen auf 10 Etagen 10 Mieter. Bei gleichmäßiger Verteilung der Kosten entfielen auf jeden Mieter 10 % Anteil. Der Vorteil, den der Mieter in der 10. Etage hat, wird beim Mieter im Erdgeschoss abgezogen. Gleiches gilt im Verhältnis des Mieters in der 9. Etage zum Mieter in der 2. Etage usw.. Es ergibt sich dann beispielsweise folgende Kostenverteilung:

1. Etage: 5 % Anteil / 10. Etage: 15 % Anteil

2. Etage: 6 % Anteil / 9. Etage: 14 % Anteil

3. Etage: 7 % Anteil / 8. Etage: 13 % Anteil

4. Etage: 8 % Anteil / 7. Etage: 12 % Anteil

5. Etage: 9 % Anteil / 6. Etage: 11 % Anteil

5. Musterschreiben für Mieterhöhung nach Fahrstuhlmodernisierung

Das Muster dient als Orientierungshilfe, ist unverbindlich und im Einzelfall zu konkretisieren. Der Inhalt eines Mieterhöhungsschreibens muss sich an die gesetzlichen Vorgaben orientieren. Diese sind recht formalistisch. Nachlässigkeiten führen häufig zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung.

Zur Orientierung dient das nachfolgende Muster:

Absender: … Vermieter … Adresse

Empfänger: Franz Messi … Mieter1 … Adresse

Datum: 2.12.2013

Mietverhältnis über Ihre Wohnung Hofstraße 7, 12345 Domstadt

Sehr geehrter … Mieter …,

ich hatte Ihnen mit Schreiben vom 1.6.2013 angekündigt2, den Fahrstuhl in dem von Ihnen bewohnten Gebäude zu modernisieren. Der alte Fahrstuhl wurde durch einen neuen Fahrstuhl der Herstellerfirma „FahrzurHölle“ ersetzt. Wie Sie sicher bereits festgestellt haben, ist der neue Fahrstuhl wesentlich leiser und fährt schneller auf und ab. Der Abbremsvorgang ist kaum mehr wahrnehmbar. Auch haben die Rollstuhlfahrer im Haus nunmehr keine Probleme mehr, den Aufzug auch ohne fremde Hilfe zu nutzen. Außerdem wird sich der Stromverbrauch halbieren. Die Tür lässt sich jetzt nur noch öffnen, wenn der Fahrstuhl auf dieser Etage arretiert ist.

Die Arbeiten sind abgeschlossen. Mietvertraglich sind Sie verpflichtet, sich an den Betriebskosten für den Betrieb des Aufzugs zu beteiligen. Gleiches gilt zwangsläufig auch für die Modernisierung.

Da sich durch die Maßnahme der Gebrauchswert des Hauses nachhaltig erhöht, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden (je nachdem: … und der Wohnwert auch Ihrer Wohnung verbessert wird, ggf. weitere Ausführungen, inwieweit gerade dieser Mieter von der Modernisierungsmaßnahme profitiert) und Sie insbesondere Energiekosten einsparen und von der erhöhten Verkehrssicherheit profitieren werden, bin ich gemäß § 559 II BGB berechtigt, 11 % meines Kostenaufwandes auf Ihre Jahreskaltmiete umzulegen. Daraus errechnet sich für Ihr Mietverhältnis die folgende Mieterhöhung.

Gesamtkostenaufwand Aufzugsmodernisierung im Gebäude Saalstraße 7, 12345 Hallstatt: 10.000 € (Kostenrechnung der Firma FahrzurHölle vom 2.11.2013 liegt in Kopie bei)

Da der alte Fahrstuhl hätte instandgesetzt werden müssen, ist der damit verbundene Kostenaufwand in Höhe von 4.000 € vom Gesamtkostenaufwand abzuziehen3. Somit ergibt sich ein anrechenbarer Kostenaufwand für die Modernisierung von 6.000 €. Ich verweise insoweit auf die Kostenveranschlagung der Handwerkerfirma (Kopie anbei).

Der Kostenaufwand für den Austausch wird nach dem für Sie maßgeblichen Nutzfaktor berechnet. Ich habe diesen wie folgt bestimmt:

1. Etage: 5 % Anteil / 10. Etage: 15 % Anteil

2. Etage: 6 % Anteil / 9. Etage: 14 % Anteil

3. Etage: 7 % Anteil / 8. Etage: 13 % Anteil

4. Etage: 8 % Anteil / 7. Etage: 12 % Anteil

5. Etage: 9 % Anteil / 6. Etage: 11 % Anteil

Da Sie die 3. Etage bewohnen, entfällt ein Anteil von 7 % des maßgeblichen Kostenaufwandes auf Sie.

Die Mieterhöhung berechnet sich mit 11 % des auf Ihre Wohnung entfallenden Kostenaufwandes: 6.000 € Gesamtaufwand,

davon 7 % = 420 €/Jahr,

davon 11 % Mieterhöhung = 46,20 €/Jahr = 3,85 €/Monat

Ihre bisherige Kaltmiete: 360 €

Ihre neue Kaltmiete: 369,85 €

Künftig zahlen Sie folgende Miete:

Nettokaltmiete nach Mieterhöhung: 369,85€

Vorauszahlung auf die Nebenkosten wie bisher: 75 €

Garagenmiete wie bisher: 20 €

Gesamtmiete: 464,85 €

Die neue Miete zahlen Sie bitte mit Beginn des dritten Monats, nachdem Sie dieses Mieterhöhungsschreiben erhalten haben, also erstmals zum 1.März 2014.

Mit freundlichen Grüßen

Ihr Vermieter

Hinweise:

1Sind mehrere Personen Mieter, sind alle Mieter anzusprechen. Bei Eheleuten genügt ein Schreiben an die Adresse der Eheleute.

2Die Modernisierungsmaßnahme muss mindestens 3 Monate vor Beginn angekündigt werden. Die Ankündigung sowie die eigentliche Mieterhöhung müssen in Textform erfolgen (schriftlich, möglichst mit Unterschrift). In der Ankündigung ist zu begründen, warum der Auszug modernisiert/ausgetauscht werden soll. Erfolgt die Ankündigung zu spät, kann die Mieterhöhung erst nach 9 Monaten erfolgen!

3Instandsetzungskosten gehen zu Lasten des Vermieters, da sie den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gewährleisten. Im Idealfall werden sie in den Kostenrechnung der Handwerker ausdrücklich aufgeführt und berechnet. Ansonsten sind sie durch Schätzung zu ermitteln.

4 Antworten auf "Modernisierung: Aufzug – Umlage, Berechnungsbeispiel und Mieterhöhung"

  • Angelika
    05.08.2015 - 10:55 Antworten

    Unter Modernisierung: Aufzug Umlage – 3b) Neubau eines Aufzugs findet sich der folgende Satz:

    „Wird ein Aufzug im Außenbereich an das Gebäude angebaut, handelt es sich in Regel eine bauliche Veränderung. An die Feststellung, ob der Gebrauchswert erhöht wird, sind strenge Anforderungen zu stellen.“

    Dies ist bislang meine einzige Fundstelle für Einordnung des Neubau eines Aufzugs im Außenbereich in die Kategorie bauliche Veränderung. Wo ist dies definiert?

    Herzliche Grüße

  • Claudia
    04.12.2016 - 19:25 Antworten

    Wie würden die Kosten für einen erstmalig an der Außenfassade angebauten Fahrstuhl als Modernisierungserhöhung auf die einzelnen Wohnungen fair aufgeteilt werden, wenn bzw. eigentlich weil gleichzeitig im Dachgeschoss (5. Stock Berliner Altbau) neue Eigentumswohnungen erstellt wurden, die ohne den Einbau des Fahrstuhls sicherlich einen deutlich niedrigeren Verkaufspreis erzielt hätten. Gibt es dazu schon Urteile?

    Vielen Dank vorab!

  • Manfred Göschl
    22.05.2018 - 17:59 Antworten

    Die Fahrstühle in unserer WEG wurden heuer nach 30 Jahren komplett erneuert. Es gab zwar zwischendurch immer wieder kleinere Störungen, auch wurde das Notrufsystem abgekündigt. Grundsätzlich jedoch waren die Fahrstühle funktional.
    Da die Hausverwaltung etwas träge ist und sich nicht in der Lage sieht, eine detaillierte Aufstellung der Erhaltungs- bzw. Modernisierungskosten zu liefern, würde ich für die Umlegung der Modernisierungskosten auf den Mieter pauschal 50% der entstandenen Kosten kalkulieren. Ist das zulässig oder begebe ich mich hiermit auf das berühmte Galtteis?

    Vielen Dank im Voraus.

    • Mietrecht.org
      23.05.2018 - 19:43 Antworten

      Hallo Manfred,

      wie Sie im Artikel gelesen haben, ist das ein streitbares Thema. Ein Austausch bringt für den Mieter ggf. keinen Mehrwert?! Lassen Sie sich bitte im Zweifel rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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