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Abgrenzung: Modernisierung + Instandsetzung und die Kostenverteilung

Modernisierung und Instandsetzung sind Rechtsbegriffe. Da damit für Vermieter und Mieter unterschiedliche Voraussetzungen und Konsequenzen verbunden sind, bedürfen sie der Abgrenzung. Außerdem sind die Begriffe der „modernisierenden Instandhaltung“ und „baulichen Veränderung“ abzugrenzen.

Wir möchten mit diesem Artikel die Begriffe erklären und aufzeigen, wer welche Kosten tragen muss.

Wichtig: Kosten für die Modernisierung kann der Vermieter über die 11% Regelung auf die Miete umlegen. Instandhaltungskosten muss der Vermieter hingegen selbst tragen. Daher ist es gerade für Mieter wichtig zu wissen, welche Kosten tatsächlich umgelegt werden dürfen.

1. Instandhaltung und Instandsetzung

Das Gesetz regelt nach der Mietrechtsreform im Jahr 2013 in § 555a BGB die Durchführung von „Erhaltungsmaßnahmen“. Erhaltungsmaßnahmen können Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen sein.

a. Definition der Begriffe

Instandhaltungsmaßnahmen sind Arbeiten an der Immobilie, die den Zweck haben, die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. (Beispiel: Pflege der Gartenanlage). Der vertragsgemäße Zustand ergibt sich aus dem Mietvertrag und hat mindestens die Bewahrung der Wohnqualität zum Ziel.

Instandsetzungsmaßnahmen sind notwendig, um Schäden zu beseitigen, die den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache beeinträchtigen. Mit den Arbeiten soll der vertragsgemäße Zustand, insbesondere die Bewohnbarkeit der Wohnung wiederhergestellt werden. Die Instandsetzung erfolgt durch Reparatur oder Ersatzbeschaffung.

Beispiele: Neueindeckung des Daches infolge eines Sturmschadens, Reparatur der Heizung.

Das Ziel von Instandhaltung und Instandsetzung ist Erhaltung bzw. Wiederherstellung des ursprünglichen ordnungsgemäßen Zustandes der Immobilie. Durch das Kriterium „Bestandserhalt“ unterscheidet sich die „normale“ Instandhaltung und Instandsetzung von anderen Maßnahmen, also von der „modernisierenden Instandsetzung“ „Modernisierung“ und von „baulichen Veränderungen“.

b. Kostenverteilung bei Erhaltungsmaßnahmen

Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen gewährleisten den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Insoweit trägt der Vermieter sämtliche Kosten. Er ist dafür verantwortlich, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Tut er dies nicht, kann der Mieter die Miete mindern und den vertragsgemäßen Zustand einklagen.

2. Modernisierung

a. Definition des Begriffs

Mit der Mietrechtsreform 2013 hat der Gesetzgeber in § 555b BGB das Thema „Modernisierung“ neu geregelt. Die Vorschrift erfasst sieben Fälle von Modernisierungsmaßnahmen. Davon waren bereits fünf gesetzlich geregelt. Neu ist die Regelung von Modernisierungsmaßnahmen, durch die Energie eingespart wird. Insoweit sind zwei Tatbestände hinzugekommen.

Der Inhalt dessen, was eine Modernisierungsmaßnahme ausmacht, ergibt sich also per Definition aus dem Gesetz. Modernisierungsmaßnahmen sind danach bauliche Veränderungen,

  • durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird (Einbau von Wasseruhren zwecks verbrauchsorientierter Verbrauchserfassung),
  • die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen (Einbau einer neuen Heizung, Einbau von Bad oder Toiletten),
  • die die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern (Einbau von Isolierglasfenstern, Aufzug, Anlegung von Stellplätzen, Trockenraum, Fahrradkeller),
  • die der Vermieter aufgrund von Umständen durchführen muss, die er nicht zu vertreten hat und auch keine Erhaltungsmaßnahmen darstellen (Austausch eines veralteten Heizungskessels nach Vorgabe der Energieeinsparverordnung),
  • durch die neuer Wohnraum geschaffen wird (Ausbau des Dachgeschosses).

Neu ist die energetische Modernisierung, also bauliche Veränderungen,

  • durch die nachhaltig Endenergie eingespart wird (Warmwasseraufbereitung mit Solarenergie, Wärmedämmung, Wärmerückgewinnung, Nutzung alternativer Energien),
  • durch die nicht erneuerbare Primärenergie (Heizöl, Gas) nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird (Installation einer Photovoltaikanlage auf dem Dach eines Mehrfamilienhauses).

b. Kostenverteilung bei Modernisierung

Zunächst muss der Vermieter sämtliche Kosten einer Modernisierungsmaßnahme bezahlen. Da auch der Mieter von der Verbesserung der Wohnqualität profitiert, darf der Vermieter seinen Kostenaufwand auf den Mieter umlegen und eine Mieterhöhung fordern (§ 559 BGB). Nach dem Gesetz ist der Vermieter berechtigt, die Jahreskaltmiete um bis zu 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen. Kosten, mit denen reine Erhaltungsmaßnahmen abgedeckt werden, sind herauszurechnen.

Beispiel: Neueindeckung des maroden Daches mit Dämmung von Dach und Dachboden. Die Ziegel muss der Vermieter selbst bezahlen, da ein dichtes Dach den vertragsgemäßen Gebrauch der Immobilie gewährleistet. Der Kostenaufwand für die Wärmedämmung ist hingegen Modernisierungsaufwand.

Modernisiert der Vermieter energetisch, ist das Minderungsrecht des Mieters für den Zeitraum von 3 Monaten ausgeschlossen (§ 536 Ia BGB). Da er insoweit die volle Miete leisten muss, beteiligt er sich indirekt am Modernisierungsaufwand.

Soweit Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt werden, sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen. Drittmittel (öffentliche Fördermittel, Mieterdarlehen) muss sich der Vermieter anrechnen lassen.

3. Modernisierende Instandsetzung

a. Definition des Begriffs

Auch bei der modernisierenden Instandsetzung geht es darum, die Immobilie in einen ordnungsgemäßen vertragsgemäßen Zustand zu versetzen. Neben der reinen Wiederherstellung kommt noch ein Modernisierungseffekt hinzu. Dieser Modernisierungseffekt ist bewusst gewollt und wird nicht dadurch erzwungen, dass eine Reparatur nicht möglich ist. Wesentliches Abgrenzungskriterium zur reinen Modernisierung ist also der Reparaturanlass.

Voraussetzung ist mithin, dass ein Reparaturanlass besteht. Modernisierungen ohne Reparaturanlass sind insoweit reine Modernisierungsmaßnahmen. Zusätzlich zur Reparatur muss ein Modernisierungseffekt auftreten, der in der Regel eine technische Verbesserung, die Erhöhung des Wohnwertes oder eine Energieeinsparung zum Ziel hat.

Beispiele: Sanierung der Fassade mit Dämmung, Neueinbau sanitärer Einrichtungen.

b. Kostenverteilung bei modernisierender Instandsetzung

Der Vermieter muss vom Gesamtkostenaufwand einer Modernisierungsmaßnahme die Kosten abziehen, die er für Erhaltungsmaßnahmen hätte aufwenden müssen. Erhaltungsmaßnahmen gehen zu seinen Lasten. In Abhängigkeit vom Alter des Gebäudes und seinem Zustand gilt regelmäßig der überwiegende Teil der bei einer Modernisierung aufgewandten Kosten als für Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen verwendet.

Beispiel: Der Vermieter lässt die Außenfassade des Gebäudes sanieren. Sie wird mit einer Wärmedämmung versehen. Soweit die Außenfassade aufgrund ihres Alters sanierungsbedürftig war, muss sich der Vermieter die Kosten großteils als Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen anrechnen lassen. Den Kostenaufwand für die Erhaltung der Fassade hätte er früher oder später sowieso aufwenden müssen.

Insbesondere sind die bei der Gelegenheit eine Modernisierung durchgeführten Arbeiten zur Aufrechterhaltung oder Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes keine Modernisierungsmaßnahmen, sondern reine Instandhaltung oder Instandsetzungsmaßnahmen.

Beispiel: Statt die defekte, aber reparable Badewanne im Badezimmer des Mieters zu reparieren, baut der Vermieter eine neue Badewanne ein.

Zur Abgrenzung zwischen Modernisierungskosten und Erhaltungskosten kann eine Schätzung ausreichend sein (§ 559 II BGB). Um die Schätzung nachvollziehbar zu begründen, müsste der Eigentümer im Fall der Fassadensanierung darlegen, wie viel Prozent des für die Fassade genutzten Putzmörtels zur Erhaltung und wie viel zur Modernisierung verwandt wurde. Modernisiert im mietrechtlichen Sinne sind nur Gebäudeteile, die über den vertragsgemäß geschuldeten Zustand der Immobilie hinausgehen. Die Abgrenzung ist im Einzelfall schwierig. Im Idealfall beziffert der Handwerker in der Rechnung die Einzelpositionen detailliert.

4. Bauliche Veränderungen

a. Definition des Begriffs

Bauliche Veränderungen sind Maßnahmen, die über die normale Instandhaltung und Instandsetzung, die modernisierende Instandsetzung und die Modernisierung hinausgehen.

Beispiele: Einbau einer Klimaanlage mit Wanddurchbruch, Luxusmaßnahmen: Einbau eines zweiten Fahrstuhls, Verwendung besonders hochwertiger Materialien wie exklusive Teppichböden ohne Gebrauchswerterhöhung, Anbau eines Wintergartens, Einbau einer Dachgaube.

Soweit bauliche Veränderungen in Wohnungseigentumsanlagen ausgeführt werden, verändern sie das optische Erscheinungsbild der Wohnanlage und bedürfen insoweit der Zustimmung aller Mitglieder (§ 22 I WEG).

b. Kostenverteilung bei baulichen Veränderungen

Bauliche Veränderungen gehen über den vertragsgemäßen Zustand der Immobilie hinaus. Sie liegen nicht unbedingt im absolut notwendigen Interesse des Mieters. Vielmehr erhöhen sie den Wert der Immobilie zu Gunsten des Eigentümers. Der Mieter profitiert allenfalls indirekt davon. Insofern trägt der Vermieter die Kosten. Will er auch den Mieter an den Kosten beteiligen, muss er mit dem Mieter eine entsprechende Kostenbeteiligung vereinbaren.

15 Antworten auf "Abgrenzung: Modernisierung + Instandsetzung und die Kostenverteilung"

  • Horst Ansorge
    01.11.2016 - 16:33 Antworten

    Wenn Vermieter die Asbestplatten des Hauses wegen Baufälligkeit der Platten sowie der Holzlatten entfernen muß und das Gebäude total mit Folie verhüllt, den Balkon abschließt, das Öffnen der Fenster verbietet, darf dann in den ersten 3 Monaten keine Mietminderung geltend gemacht werden ? Unsere Wohnung war durch Lärm und Staub unbewohnbar. Gebrauchstauglichkeit war nicht mehr gegeben.

  • H.-P. Friedel
    17.01.2017 - 14:03 Antworten

    Hallo,

    das Dach war sprichwörtlich reif zur Neueindeckung. Nun wurde im Zuge der energetischen Modernisierung das gesamte Dach neu eingedeckt und Mansarden und Dachboden gedämmt. Was kann bei einer Modernisierungsumlage nun angesetzt werden?

    • Mietrecht.org
      17.01.2017 - 16:31 Antworten

      Hallo Herr Friedel,

      ich kann hier leider nicht mehr schreiben, als Sie bereits oben im Artikel gelesen haben. Die Instandhaltung muss ausgerechnet werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • P. Hiltmann
    27.01.2017 - 09:38 Antworten

    Hallo,

    Folgender Sachverhalt:
    1. Einzug vor 2 Jahren. Wohnung wurde komplett renoviert und eine Etagenheizung auf neuestem techn. Stand eingebaut.
    2. Jetzt soll eine Zentralheizung installiert werden, da die anderen Wohnungen im Haus veraltete Etagenheizungen haben und diese sowieso von Gesetzeswegen ausgetauscht werden müssen.
    Eine Energieeinsparung entsteht dadurch nicht in der kürzlich renovieren Wohnung.
    Können rotzdem die vollen 11% auch auf die renovierte Wohnung umgelegt werden?

    Beste Grüße, und vielen Dank

  • Tiller
    24.08.2017 - 13:46 Antworten

    Hallo Dennis,

    als Mitarbeiterin einer Hausverwaltung stehe ich immer wieder vor der Aufgabe, nachvollziehbare und plausibe fachkundige Aussagen zur Trennung von Instandhaltungsanteil und Modernisierungsanteil bei Modernisierungs- bzw. Sanierungsvorhaben z.B. von Architekten, Energieberatern oder Ingenieuren zu erhalten, auf deren Basis dann rechtssichere Mieterhöhungen ausgesprochen werden können. Das ist relativ schwierig, denn meine Erfahrung ist, dass diese mietrechtliche Vorschrift in den technischen Berufen eigentlich gar nicht bekannt ist.
    Ich weiß, dass eine plausible und nachvollziehbare Schätzung möglich bzw. realistischerweise in der Regel das überhaupt einzig mögliche ist. Bislang habe ich jedoch keine Quelle finden können, die es mir als Verwalterin ermöglicht, diese Trennung selbst begründet vorzunehmen (die sogenannten „anerkannten Pauschalwerte der Bauteile“ verstehe ich nicht bzw. ich kann diese nicht für meine Schreiben verwenden bzw. übertragen.) Hast du vielleicht einen Tipp oder link für mich? Ich stehe etwas im Informationsvakuum und muss jetzt kurzfristig Daten besorgen für ein Haus, dessen Fenster ausgetauscht werden (ohne Notwendigkeit, also reine Modernisierung) und dessen Dach kapputt bzw. der Dachstuhl baufällig ist und welches jetzt energetisch modernisiert wird (also nach Enev mit Wärmedämmung, „modernisierende Instandsetzung“, wie ich meine ). Hier wollte ich lediglich die Kosten für die Dämmung ansetzen und alle Baunebenkosten im prozentualen Verhältnis hierzu…
    Für eine Info oder einen Hinweis wäre ich dir sehr dankbar.
    Freundliche Grüße
    Kati

    • Mietrecht.org
      28.08.2017 - 14:21 Antworten

      Hallo Kati,

      danke für das Teilen Ihrer Erfahrungen aus der Praxis. Ich kann hier leider keinen Tipp geben, tut mir Leid.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Kati
        14.09.2017 - 11:31 Antworten

        Hallo Dennis,

        dankeschön, as ist zwar schade, aber eben auch bestärkend. Ich mache das dann so, wie ich es in meiner Antwort an Christine beschrieben habe.

        Viele Grüße Kati

    • Christine Müller
      06.09.2017 - 15:16 Antworten

      Liebe Kati,
      deine Frage hat mich als Teilnehmerin in einer aktuellen Vollzeit-Fortbildung „Haus-und Grundstückswirtschaft“ 22.8.- 18.9.2017 motiviert dir zu antworten. Ich hoffe, es hilft dir. –

      Unser Dozent ist nicht nur Seminarleiter seit ich meine mehr als 20 Jahren, sondern auch lange in der Praxis verwurzelt und selbst hat er eine Hausverwaltung aufgebaut und war lange Berater für „Vermieter“. Und hat selbst auch Mieterversammlungen durchgeführt. Er kennt sich auch SEHR gut im Mietrecht aus. Seine Devise: um so genauer ich vorab informiere, um so mehr fühlt sicher Mieter wertgeschätzt. Und um so weniger (rechtliche) Probleme gibt es nachher.

      Er empfiehlt in der Lösungsskizze für die folgende Aufgabe möglichst detailliert die Kosten aufzuführen wie ich dir im Folgenden zeige:

      Übung 05.09.2017 Modernisierung

      Mieter Frank und Martina Dörfler wohnen seit 1.9.2010 in Whg mit Wohnfläche: 80,50 m² im 2. Vorderhaus; Berlin Wilmersdorf – mittlere Wohnlage – Bj. 1912 – Gesamtwohnfläche: 1650 m²

      c) Berechnen sie die umlagefähigen Modernisierungskosten und den Anteil Instandhaltung
      Ziel: jährliche Gesamtmieterhöhung 10%, sowie die Mieterhöhung für Mieter Dörfler

      Weg für die Darstellung mit 4 Spalten:

      1.Maßnahme 2.Gesamtkosten 3. Anteil-Instandhaltung 4. Anteil-Modernisierung
      z.B. 1.Gerüst 2. 4500 3. (30%) 1350,- 4. 3150,-
      und so weiter

      Dann hier z.B. „Anbringung Wärmedämmverbundsystem“ als energetische Modernisierung
      = 103000,- (als Ergebnis aller zugehörigen Kosten)

      Gesamtkosten Wärmedämmung / Modernisierung: 99.900,-
      Anteil für Wohnung Dörfler (80,5 m²) /Gesamtfläche WFL 1650 m²: 4873,91
      Abzügl. Zuschuß Investitionsbank 30.000,-

      Anteil für Wohnung Dörfler (80,5 m²) /Gesamtfläche WFL 1650 m²: – 1463,64
      Umlagefähige Modernisierungskosten für Mieter Dörfler: 3410,27

      Mieterhöhung 11% auf den jährlichen Mieteranteil 375,13
      Abzügl. Zinsvorteil öffentliches Darlehnen 50.000€ zu 0,75% Marktzins 3.25 % = Zinsvorteil 2,5 %
      => Mieteranteil an 50.000€ / GWF 1650m²/80,5m²= 2439,39 €
      davon 2,5 % = – 60,98 € (Ersparnis Mieter!)

      Neue Mieterhöhung abzügl. Ersparnis durch Darlehnen
      375,13 – 60,98 € = 314,15 € / Jährlich
      314,15 : 12 = 26,18 € monatlich

      Ich hoffe, diese Übersicht hier hat etwas geholfen.
      Sie klärt und erklärt sehr viel. Und hält sich streng an die Vorgaben von §559,559a,559b

      Klärende, hilfreiche Grüße
      Christine Müller

      • Kati
        14.09.2017 - 11:28 Antworten

        Hallo Christine,

        ganz vielen lieben Dank dafür. Eigentlich mache ich dies schon ungefähr so (d.h. ich separiere die Anteile nach Bestem Wissen und Gewissen) und ich bemühe mich um Angemessenheit für beide Seiten. Was mich halt im Zusammenhang mit der Berufspraxis dann doch erstaunt ist, dass die gesetzlichen und formalen Voraussetzungen hier mal wieder doch sehr strikt sind, aber die Frage danach, wer diese fachgerecht umsetzen und verantworten soll, also eigentlich letztendlich beurteilen, was dann genau und in welcher Höhe als Modernisierungsanteil anzusetzen ist, eigentlich unbeantwortet bleibt. Das sehe ich kritisch, vor allem, wenn man bedenkt, wie hoch Modernisierungskosten in der Regel sind und welche Konsequenzen eine Umlegung der Kosten auf die Miethöhen dann wirklich auch hat…
        In meiner Fortbildung zur Immofachwirtin hat mich der Dozent auf die Architekten und auf die durchschnittliche Lebensdauer der Bauteile verwiesen, doch in der Praxis kenne ich die bautechnische Ausstattung in der Regel als Hausverwalterin nicht und die Architekten wissen oft überhaupt nicht, was ich von ihnen will… nun ja…Im Übrigen mache ich die Erfahrung, dass die Mieter immer kritischer gegenüber Mieterhöhungen werden und der Anspruch bei uns sehr hoch ist (Großstadt mit Mangel an bezahlbarem Wohnraum). Der Vermieter möchte natürlich so viel Kosten wie möglich umlegen und der Mieter möchte natürlich so wenig wie möglich davon tragen.

        Viel Erfolg in deiner Fortbildung.

        Viele Grüße
        Kati

  • Friedrich Pfeiffer
    30.08.2017 - 09:15 Antworten

    Hallo

    ich bin gerade dabei, meine Wohnung Baujahr 1968 zu renovieren. Da ich ein innenliegendes Bad/WC mit „Berliner Lüfung“ habe, die nicht richtig funktioniert, möchte ich gerne über einen feuchtegesteuerte Lüfter die Luft nach außen führen um Feuchteschäden vorzubeugen

    Brauche ich für den Mauerdurchbruch der Abluft nach Außen die Zustimmung der Miteigentümer, bzw der Hausverwaltung ??

    Viele Grüße

    • Mietrecht.org
      30.08.2017 - 09:28 Antworten

      Hallo Friedrich,

      die greifen in das Gemeinschaftseigentum ein und verändert mit einer Abdeckung auch die Ansicht der Fassade. Kurz: Ja.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Heinz
    07.09.2017 - 11:46 Antworten

    In meinem Haus sind 6 veraltete Etagenheizungen. Stellt es eine Modernisierung dar, wenn ich jetzt eine alte Heizung reparieren lassen und danach eine neue Brennwerttherme einbauen lasse (die allerdings verpflichtend ist, weil die late Anlage nicht mehr eingebaut werden darf)?
    Oder ist es besser eine alte Anlage zu erneuern, und nicht reapieren zu lassen, um dann eine modernisierende Instandsetzung zuhaben?
    … oder geht das alles nur, wenn ich nach Ablauf von 30 Jahren per Gesetz eine neue Heizung einbauen lassen muss?

  • Heinz
    07.09.2017 - 12:05 Antworten

    Sorry, das war nicht klar ausgedrückt:
    Ich möchte als Vermieter eine alte Etagentherme gegen eine neue Brennwerttherme austauschen. Kann ich dann 11% der Kosten für die Erneuerung auf die Jahresmiete aufschlagen?

    Fall 1: Die alte Therme ist nicht kaputt.
    Fall 2: Die alte Therme ist kaputt.

  • Werner Emmerich
    12.06.2018 - 19:06 Antworten

    Unser Vermieter hat in unserem Mehrparteienhaus die Kellerdecke gedämmt und neue Kellerfenster einbauen lassen.

    Nun möchte er die Kosten für die Modernisierung per Mieterhöhung umlegen, wobei die Mieter nicht gleich behandelt werden.

    Die Kosten für die Modernisierung werden nicht vollständig umgelegt, sondern die Mieterhöhung wird gekappt, sobald ein Mietniveau von 7 EUR/qm erreicht ist.

    In der Folge ergibt sich, dass langjährige Mieter, die aufgrund der Mietdauer eine geringere Grundmiete zahlen, eine kräftigere Mieterhöhung bekommen haben als die Mieter, die erst später eingezogen sind und von daher eine höhere Grundmiete haben.

    Von einer Mieterhöhung, die fast der maximalen 11%-igen Kostenumlage entspricht, bis quasi keine Mieterhöhung ist in der Nachbarschaft alles vertreten.

    Mir kommt diese Art der Umlage der Kostenumlage seltsam vor. Darf der Vermieter bei der Kostenumlage die Mieter derart unterschiedlich behandeln?

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