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Ist ein zweiter Balkon eine umlegbare Modernisierung?

Modernisiert der Vermieter eine Immobilie, kann er bis zu 11 Prozent seines Kostenaufwandes auf den Mieter umlegen und die Jahreskaltmiete entsprechend erhöhen (§ 559 BGB). Aber nicht alles, was nach Modernisierung aussieht, ist eine Modernisierung im Sinne des Gesetzes.

Das Gesetz will den Mieter davor bewahren, Aufwendungen des Vermieters mitfinanzieren zu müssen, von denen er keinen unmittelbaren Vorteil hat. Er braucht sich also keine „aufgedrängte Modernisierung“ gefallen zu lassen. Balkone gelten oft als „Tummelplatz für Architekten, Ingenieure und Handwerker, manchmal aber auch für Juristen“.

Wir zeigen hier, ob der Mieter die Modernisierungskosten für einen zweiten Balkon tragen muss oder ob der Vermieter für die Kosten des Balkonanbaus aufkommen muss.

1. Definition „Modernisierung“

Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des Gesetzes werden in § 555b BGB definiert. Modernisierungsmaßnahmen sind unter anderem bauliche Veränderungen,

  • die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen (Einbau einer neuen Heizung, Einbau von Bad oder Toiletten),
  • die die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern (Einbau von Isolierglasfenstern, Aufzug, Anlegung von Stellplätzen, Trockenraum, Fahrradkeller),
  • durch die neuer Wohnraum geschaffen wird (Ausbau des Dachgeschosses).

Ob der Anbau eines zweiten Balkons diese Voraussetzungen erfüllt, ist jeweils im Einzelfall festzustellen.

Ein Mieter wird regelmäßig nicht unbedingt daran interessiert sein, einen zweiten Balkon zu nutzen. Er hat die Wohnung mit einem einzigen Balkon angemietet. Ein zweiter Balkon erhöht allenfalls die Werthaltigkeit der Immobilie zu Gunsten des Vermieters. Als Wohnraum ist der Balkon auch nicht nutzbar. Es kommt also entscheidend darauf an, ob es sich um eine Modernisierungsmaßnahme handelt oder nicht.

2. So urteilen die Gerichte bei Zweitbalkonen

AG Hamburg:

Der Anbau eines zweiten Balkons kann eine wohnwertverbessernde Maßnahme darstellen (AG Hamburg Urt. v. 16.9.2009 – 40B C 43/09). Baut der Vermieter einen zweiten Balkon, dürfte er regelmäßig ein besonderes Interesse damit verfolgen. Im Fall war der gegenständliche Balkon größer und damit besser nutzbar als der vorhandene kleine Balkon vor der Küche. Der zweite Balkon war so dimensioniert, dass Tische und Stühle Platz haben. Er ist nach Südwesten gerichtet und bietet vom Wohnzimmer aus zu begehenden zusätzlichen Lebensraum.

Auch die vom Vermieter betonte Tatsache, dass die Wohnung mit dem zweiten Balkon besser zu verkaufen sei, lässt es nachvollziehbar erscheinen, dass der Wohnkomfort der mit einem weiteren Balkon ausgestatteten Wohnung höher ist, als derjenige für eine Wohnung mit nur einem Küchenbalkon.

In diesem Fall wurde der Beklagte zur Duldung verurteilt. Der Vermieter konnte die Aufwendungen für diese Modernisierungsmaßnahme auf den Mieter umlegen.

LG Berlin:

In einer Entscheidung des Landgerichts Berlin wurde hingegen der Anbau eines Zweitbalkons nicht als Qualitätssteigerung der Immobilie bewertet (Landgericht Berlin Urt.v. 15.11.2005 – 63 S 77/05).

Der Eigentümer einer Zweizimmerwohnung wollte den bereits bestehenden Balkon um einen weiteren Balkon erweitern. Der Mieter verweigerte sich. Der vorhandene Balkon genüge zum Wäschetrocknen und zum Sitzen im Freien völlig. Die zusätzliche Balkontür brauche Platz.

Das Landgericht bewertete den zweiten Balkon nicht als vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahme. Mit dem Anbau werde keine bessere oder komfortablere Nutzung der Wohnung ermöglicht. Wegen des Wegfalls der Stellwand könnte der Mieter keinen größeren Schrank mehr unterbringen.

3. Zweiter Balkon ist Luxusmaßnahme

Bei einem zweiten Balkon handelt es sich im Zweifelsfall eher um eine bauliche Veränderung, die über die normale und vom Mieter regelmäßig zu akzeptierende modernisierende Instandsetzung und Modernisierung hinausgehen. Eine solche Luxusmaßnahme braucht der Mieter als Kostenfaktor nicht zu akzeptieren.

Ähnliche Beispiele sind der Einbau eines zweiten Fahrstuhls, die Verwendung besonders hochwertiger Materialien wie exklusive Teppichböden ohne Gebrauchswerterhöhung, der Anbau eines Wintergartens oder die Einbau einer Dachgaube.

4. Umkehrschluss: Auch Luxusaufwendungen des Mieters sind nicht erstattungsfähig

Diese Begründung lässt sich im Umkehrschluss auch daraus rechtfertigen, dass der Mieter bei seinem Auszug vom Vermieter Aufwendungsersatz verlangen kann, wenn er auf die Mietsache Aufwendungen gemacht hat, die der Mietsache zugutekommen (§ 539 BGB).

Dabei geht es um den Ersatz notwendiger und nützlicher Aufwendungen. Überflüssige Luxusaufwendungen braucht der Vermieter nicht zu bezahlen. Auch er braucht sich insoweit keine Aufwendungen aufdrängen zu lassen, für die er selbst keine unmittelbare Verwendung hat, auch wenn sie den Wohnwert erhöhen. Beispiel: Mieter baut einen teuren Kachelofen ein.

5. Vermieter ist im Kostenrisiko

Modernisierungen erhalten und verbessern den Wohnwert der Mietsache. Luxuriöse bauliche Veränderungen gehen über den vertragsgemäßen Zustand der Immobilie hinaus. Der Mieter profitiert allenfalls indirekt davon. Insofern trägt der Vermieter die Kosten.

Will er auch den Mieter an den Kosten beteiligen, muss er mit dem Mieter eine entsprechende Kostenbeteiligung ausdrücklich vereinbaren. Der zivilrechtliche Grundsatz der Vertragsfreiheit lässt den Parteien insoweit alle Freiheiten. Wünscht also der Mieter ausdrücklich einen zweiten Balkon, kann ihn der Vermieter an den Kosten beteiligen.

6. Unterlassungsanspruch des Mieters

Die mit dem Anbau eines zweiten Balkons verbundenen Umstände können den Mieter in seinem Wohngebrauch beeinträchtigen. Zwar ist er zur Duldung von sachgerechten Modernisierungsmaßnahmen verpflichtet. Er braucht aber eine seinen Mietgebrauch nicht nur unerheblich beeinträchtigende Luxusverbesserungsmaßnahme bis zur Feststellung seiner Duldungspflicht nicht zu dulden und kann die Maßnahme durch eine einstweilige gerichtliche Verfügung auf Unterlassung verhindern (OLG München WM 1991, 481; BezG Potsdam WM 1993, 599).

Will der Vermieter dem Balkon trotzdem bauen, muss er den Mieter auf Duldung verklagen und somit Klage auf Duldung bestimmter, im Einzelnen zu konkretisierender baulicher Maßnahmen erheben. Im Wege einer vorläufigen einstweiligen Verfügung wird er jedoch nur in extremen Ausnahmefällen bei ganz besonderer Eilbedürftigkeit Erfolg haben (LG Köln WM 1984, 199). Die Duldung von Verbesserungsmaßnahmen auf dem Weg eines einstweiligen Verfügungsverfahrens ist in der Regel selbst dann nicht möglich, wenn der Vermieter bereits die Bauarbeiten Könige für die gesamte Wohnanlage terminlich projektiert hat (AG Görlitz WM 1993, 190).

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