Modernisiert der Vermieter seine Immobilie und hat er den Mieter form- und fristgerecht informiert, ist der Mieter verpflichtet, die Baumaßnahmen zu dulden (§ 555d I BGB). Die Duldungspflicht besteht allerdings nicht in Härtefällen. Kann sich der Mieter auf einen Härtefall berufen, kommen also zwei Varianten in Betracht.
Will sich der Mieter auf einen Härtefall berufen, muss er genau prüfen, welche Umstände nach dem Gesetz maßgebend sind. Da ein Härtefall immer eine Abwägung der Interessen voraussetzt, kommt es darauf an, die dafür maßgeblichen Gegebenheiten zu kennen und den eigenen Fall danach zu beurteilen. Pauschale Vorgaben gibt es nicht.
Wir versuchen in diesem Artikel möglichst detailliert darzustellen, wann eine Härtefall vorliegt, der im Zweifel eine Modernisierung ver- oder behindern kann.
Inhalt: Härtefälle bei einer Modernisierung
1.1. Was ist ein Härtefall in Variante 1? (Duldung der Modernisierungsarbeiten)
c. Mieterhöhung bleibt in Variante 1 noch unbeachtlich
d. Frist für Einwand des Härtefalls
1.2. Was ist ein Härtefall in Variante 2? (Mieterhöhung)
b. Nebenkosteneinsparungen sind zweitrangig
c. Ausnahme: Modernisierung zum allgemein üblichen Zustand
d. Ausnahme: Vermieter ist zur Modernisierung verpflichtet
1. Härtefallvarianten
Härtefall Variante 1:
Beruft sich der Mieter auf einen Härtefall, kann er aufgrund der damit verbundenen Umstände und einer für ihn unzumutbaren Belastung der Durchführung der Bauarbeiten widersprechen und braucht die Maßnahmen nicht zu dulden (§ 555d I BGB).
Härtefall Variante 2:
Es sind also zwei Härtefallprüfungen möglich. In der ersten Variante geht es nur um die Duldung der Bauarbeiten. In der zweiten Variante geht es um die Zumutbarkeit der Mieterhöhung.
Der Mieter ist verpflichtet, sämtliche Gründe, die einen Härtefall begründen können, bereits anlässlich der Modernisierungsankündigung vorzutragen. Der Vermieter braucht dem Mieter also nach der Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen keine erneute Möglichkeit zum Vorbringen von Härtefallgründen einzuräumen.
Die Voraussetzungen, unter denen die Härtefälle Variante 1 und der Variant 2 geprüft werden, sind unterschiedlich.
1.1. Was ist ein Härtefall in Variante 1? (Duldung der Modernisierungsarbeiten)
a. Abwägung
Der Vermieter muss eine Abwägung vornehmen. Die Abwägung ist für sämtliche Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b Nr. 1 – 7 BGB verpflichtend.
Personenkreis auf Mieterseite:
Ein Härtefall ist allgemein anzunehmen, wenn die Durchführung der Modernisierungsarbeiten für den Mieter selbst, seine Familie oder einen Haushaltsangehörigen eine besondere Härte bedeuten würde. Dieser Personenkreis ist sehr umfassend. Auch die Interessen eines Untermieters sind relevant, von Besuchern des Mieters jedoch nicht. Es genügt, wenn nur eine der einbezogenen Personen beeinträchtigt wird.
Vermieterinteressen:
Auf Seiten des Vermieters ist dessen Interesse an der Werterhaltung und Wertsteigerung seiner Immobilie, in der Möglichkeit eines höheren Verkaufserlöses oder einer höheren Miete oder die Vermeidung von Leerständen zu berücksichtigen. Wohnt der Vermieter im selben Haus, zählen auch seine persönlichen Interessen.
Interessen anderer Mieter:
Die Interessen anderer Mieter im Haus liegen darin, dass sie von einem höheren Komfort profitieren. Vom Einbau eines Aufzugs profitieren die Mieter in den Obergeschossen mehr als der Mieter im Erdgeschoss.
Politische Vorgaben Klimaschutz:
Eine Abwägung zu Gunsten des Mieters erfordert, dass sich die Interessen des Vermieters, der übrigen Mieter im Gebäude sowie die Belange der Energieeinsparung und des Klimaschutzes seinen Interessen unterordnen lassen. Soweit es um die energetische Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 und 2 BGB geht, sind aufgrund der politischen Werthaltigkeit insbesondere auch die Ziele der Energieeinsparung und Klimaschutzes zu berücksichtigen. Die Interessen des Mieters alleine sind nicht allein ausschlaggebend.
b. Konkrete Härtegründe
Konkret bedeutet die Härteabwägung, dass die angekündigten Arbeiten, deren bauliche Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung in die Abwägung einfließen.
- Zunächst sind die konkreten Arbeiten zu prüfen. Entscheidend ist das Ausmaß der Nachteile durch die Art, Umfang und Dauer der Arbeiten. Ist ein Verbleib in der Wohnung unzumutbar, kommt ausgleichend auch ein vorübergehender anderweitiger Aufenthalt in Betracht (AG Hamburg WuM 1988, 359). Die Unzumutbarkeit kann sich auch daraus ergeben, dass die Arbeiten im Winter erfolgen (Fensteraustausch: AG Köln WuM 1975, 225). Die Unterbrechung der Wasserversorgung wenige Stunden am Tag ist zumutbar (KG Berlin GE 2007, 907).
- In der Abwägung ist zu prüfen ist, inwieweit Leben und Gesundheit des Mieters gefährdet sind (BVerfG WuM 1992, 104). Die Gesundheitsgefährdung muss aber konkret bestehen und nicht nur abstrakt vorhanden sein (AG Lichtenberg GE 2007, 1054). So kann die laut ärztlichem Attest bestehende Angst einer 80-jährigen Mieterin vor einem Gasanschluss den Einbau einer Gasetagenheizung eine Härte darstellen (LG Köln WuM 2002, 669).
- Gleiches gilt für ältere Mieter, denen wochenlanger Baulärm, Schmutz und die Unbenutzbarkeit von Küche und Bad nicht zuzumuten ist (LG Berlin MM 1988, 294; LG Mannheim WuM 1987, 272).
- Berücksichtigungsfähig ist auch die Gebrechlichkeit des Mieters (AG Berlin-Mitte GE 2004, 123%).
- Hat der Mieter bereits gekündigt, soll der Vermieter erst nach dem Auszug des Mieters mit den Arbeiten beginnen dürfen (LG Köln WuM 1995, 312).
- Stehen den geringen Vorteilen einer Baumaßnahme wesentliche Nachteile gegenüber, kann eine Härte vorliegen. So ist der Einbau von Isolierglasfenstern unzumutbar, wenn Feuchtigkeitsschäden drohen (LG Hamburg WuM 1989, 174; LG Hamburg NJW-RR 1995, 1101).
- Wird der Zuschnitt einer Wohnung verändert, kann die Maßnahme für die Bedürfnisse des Mieters nachteilig sein und in seinem Fall eine Härte begründen (LG Braunschweig WuM 1982, 288).
- Ein Mieter, dessen Wohnfläche um 27 % vergrößert wird, braucht eine Mieterhöhung um 41 % nicht akzeptieren (LG Duisburg NZM 2000, 1000) (Hinweis: Das Gesetz erlaubt neuerdings ohnehin nur 11 %).
- Eigene Modernisierungsaufwendungen des Mieters gelten in Höhe einer Jahresmiete nach 4 Jahren als abgewohnt (LG Berlin GE 2005, 58; ZMR 1999, 555). Hat der Mieter beispielsweise eine Gasetagenheizung auf eigene Kosten bezahlt, darf der Vermieter diese Investition nicht mit dem Einbau einer Zentralheizung hinfällig machen. Voraussetzung ist aber, dass der Einbau mit der Zustimmung des Vermieters erfolgt ist (LG Berlin ZMR 1999, 555).
c. Mieterhöhung bleibt in Variante 1 noch unbeachtlich
Wichtig ist, dass die zu erwartende Mieterhöhung bei der Prüfung der Härtefallregelung im Hinblick auf die bloße Duldung der Modernisierungsmaßnahme bei der Abwägung der gegenseitigen Interessen noch keine Berücksichtigung findet. Die Mieterhöhung ist erst im Rahmen der weiteren Härtefallprüfung Variante 2 relevant. Für die Duldungspflicht des Mieters bleibt es belanglos, ob die voraussichtliche Mieterhöhung für ihn wirtschaftlich belastend ist oder nicht (§ 555d II S.2 BGB). Geht also die Abwägung zu seinen Lasten aus, muss er die Modernisierungsmaßnahmen dulden.
Somit kann der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme für das gesamte Objekt planen und durchführen, auch wenn ein einzelner Mieter wirtschaftlich überfordert wird. Dieser Mieter ist dennoch geschützt, als seine persönliche wirtschaftliche Situation in einer weiteren Härtefallprüfung im Hinblick auf die Mieterhöhung zu berücksichtigen ist. Der Vermieter ist also in der Lage, das Gebäude zu modernisieren und den modernen technischen Gegebenheiten anzupassen, ohne dass er durch einen einzelnen Mieter daran gehindert werden könnte.
d. Frist für Einwand des Härtefalls
Will sich der Mieter auf eine Härtefallregelung berufen, muss er die dafür maßgeblichen Gründe bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, dem Vermieter in Textform mitteilen. Zur Wahrung der Textform sind auch E-Mail oder Telefax zulässig. Mündliche Einwände genügen nicht (§ 555d III BGB).
War der Mieter ohne sein Verschulden daran gehindert, die Einwendungsfrist einzuhalten, kann er seine Einwände unverzüglich in Textform nachholen (§ 555d IV BGB). Fälle dieser Art liegen vor, wenn der Mieter in dieser Zeit schwer krank war oder die Härtefallgründe erst nach Ablauf der Frist entstanden sind.
1.2. Was ist ein Härtefall in Variante 2? (Mieterhöhung)
In einer weiteren Härtefallprüfung muss der Vermieter prüfen, ob die Mieterhöhung unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine bedeutet. Ist dies der Fall, muss die Mieterhöhung unterbleiben. Die Prüfungskriterien sind andere als die in der Variante 1. In Variante 1 ging es nur darum, ob der Mieter die Baumaßnahme dulden musste.
a. Abwägungskriterien
Die Abwägung der gegenseitigen Interessen bewegt sich im Spannungsverhältnis zwischen den Interessen des Vermieters mit den Interessen des jeweils betroffenen Mieters. Die Interessen der anderen Mieter, die Belange des Kinderschutzes und der Energieeinsparung gelten, anders als bei der Duldung der Modernisierungsmaßnahme, in dieser Abwägung nur noch eingeschränkt. Es ist zu berücksichtigen, dass auch der Mieter seinen finanziellen Beitrag im Allgemeininteresse leisten sollte. Letztlich profitiert er auch direkt oder indirekt.
b. Nebenkosteneinsparungen sind zweitrangig
Die Höhe der Nebenkosteneinsparung infolge einer energetischen Sanierung ist nicht ausschlaggebend. Es kommt nicht zwingend darauf an, dass eine Energieeinsparung tatsächlich beim Mieter ankommt. Gerade infolge des Einsatzes erneuerbarer Energien können die Nebenkosten ansteigen. Mithin finden hier die klimapolitischen Ziele des Gesetzgebers ihren Niederschlag.
c. Ausnahme: Modernisierung zum allgemein üblichen Zustand
Eine Härtefallabwägung ist allerdings entbehrlich, wenn die Wohnung des Mieters durch die Modernisierung in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird (§ 559 IV Nr. 1 BGB). Ein Zustand ist „allgemein üblich“, wenn er bei mindestens 2 /3 aller Wohnungen gleichen Alters innerhalb eines Bundeslandes vorhanden ist (BGH RE WuM 1992, 181). So sind in Berlin Sammelheizung, Bad und WC allgemein üblich (LG Berlin GE 2005, 919), ein Balkon aber nicht (LG Berlin WuM 2010, 88).
d. Ausnahme: Vermieter ist zur Modernisierung verpflichtet
Eine Härtefallabwägung ist auch entbehrlich, wenn der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme aufgrund von Umständen durchführt, die er nicht zu vertreten hat (§ 559 IV Nr. 2 BGB). Beispiel: Infolge der Energieeinsparverordnung ist der Vermieter verpflichtet, einen alten Heizkessel zu ersetzen. In diesen Fällen kann der Vermieter die Mieterhöhung durchführen, ohne abwägen zu müssen.
e. Ausnahme: verspätet vorgetragener Härteeinwand
In diesem Zusammenhang ist eine weitere Ausnahme zu berücksichtigen (§ 559 V BGB). Die Härtefallabwägung setzt voraus, dass der Mieter die maßgeblichen Umstände dem Vermieter rechtzeitig mitgeteilt hat. Verspätet vorgetragene Umstände bleiben unberücksichtigt.
Sie werden ausnahmsweise dann wiederum berücksichtigt, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte Mieterhöhung um mehr als 10 % übersteigt.
Insoweit sind Vermieter gut beraten, genau zu prüfen, ob sie die 10 %- Grenze überschreiten und sich nachträglich mit Härtefallgründe auseinandersetzen müssen oder ob sie die 10 %-Grenze einhalten und nur eine eventuell leicht niedrigere Miete verlangen.
f. Konkrete Härtefallaspekte
Immerhin erlaubt das Gesetz eine Mietsteigerung bis zu 11 % des Modernisierungsaufwandes (§ 559 BGB). Dies bedeutet aber noch nicht, dass der Mieter bis zu 11 % immer akzeptieren muss. Im Einzelfall kann bereits eine Mieterhöhung um 3 % für den Mieter eine persönliche Härte bedeuten.
Jedenfalls soll die Miete nicht so stark erhöht werden, dass der Mieter gezwungen ist, aus der Wohnung auszuziehen. Dazu kommt es auf seine Lebensumstände im Einzelfall an. Insoweit sind die Einkommensverhältnisse des Mieters, ein eventueller Wohngeldanspruch sowie das Verhältnis von Mieterhöhung und Nutzen für den Mieter (LG Wiesbaden WuM 2004, 564) zu prüfen. Auf das Einkommen von im Haushalt lebenden Angehörigen zählt (Lützenkirchen BGH-Report 2004, 794).
Kann die Mieterhöhung zumindest teilweise durch Wohngeld aufgefangen werden oder wird die Miete im Rahmen des Arbeitslosengeldes vollständig übernommen, ist die Mieterhöhung keine Härte für den Mieter (KG Berlin GE 2007, 907).
Der Vermieter kann vom Mieter nicht erwarten, dass er Teile seiner Wohnung untervermietet, um die finanzielle Härte aufzufangen (LG Hamburg WuM 1986, 245).
Gerichtsurteile geben zumindest Orientierungshilfen.
- Eine Mieterhöhung bleibt unerheblich, wenn sie 5 % nicht übersteigt (BayObLG NZM 2001, 89).
- Eine Härte liegt vor, wenn die Miete auf mehr als 25 % des Nettoeinkommens des Mieters steigt (LG Berlin WuM 2010,88).
- Eine Mieterhöhung von 39 € soll unzumutbar sein, wenn von 550 € Rente bislang bereits 30 % für die Miete abgehen (LG Hamburg WuM 1989, 174).
- Die Mieterhöhung soll unzumutbar sein, wenn sie das Vierfache der Energieeinsparung beträgt (LG Berlin WuM 1996, 93).
14.02.2017 - 21:06
Ist bei Variante 2 ausschließlich das regelmäßige Einkommen maßgebend, oder werden auch Rücklagen und Ersparnisse des Mieters berücksichtigt?
15.02.2017 - 08:13
Hallo Nicole,
wenn eine Mieter “arm” ist, wird er in meinen Augen Wohngeld oder Arbeitslosengeld bekommen – hier sind zumindest zum Teil auch die Ersparnisse relevant.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.06.2021 - 08:13
Hallo Herr Hundt,
Wer knapp an der gesetzlichen Verdienstgrenze des Sozialgesetzbuches vorbei verdient (wie z. B. Alleinstehende 1190 Euro netto),
hat auch nicht wesentlich mehr und bekommt aber dennoch gar keine Sozialleistungen wie Wohngeld oder Arbeitslosengeld! WIE sollen denn solche Mieter*innen dann die Modernisierungs-Umlage wirtschaftlich schaffen, wenn auch keine andere preiswertere Wohnung zu finden ist?
15.03.2017 - 20:36
Danke für die tolle Seite!
Wie hoch sind die Prozesskosten, wenn man sich unter Berufung auf die Härtefallregelung einer Modernisierung widerspricht? Und zwar in einem Fall, indem gesundheitliche Gründe der Mieterin der Durchführung der Arbeiten überhaupt entgegenstehen?
22.05.2018 - 13:31
Hallo Herr Hundt,
verstehe ich das richtig, dass ich die geplante Modernisierungsmaßnahme “Austausch der alten, aber noch funktionsfähigen Etagenheizung (Gastherme)” durch unseren Vermieter aus Härtegründen nicht dulden muss, da wir unsere Wohnung bereits gekündigt haben und der Auszug drei Monate bevor steht.
Verweis auf o.g. Entscheidung des LG Köln (WuM 1995, 312): “Hat der Mieter bereits gekündigt, soll der Vermieter erst nach dem Auszug des Mieters mit den Arbeiten beginnen dürfen”.
Zudem ist noch keine schriftliche Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme eingegangen.
Für eine Auskunft bedanke ich mich im Voraus!
21.06.2018 - 20:42
Hallo,
es ist wohl nicht korrekt in der heutige Zeit, daß ein Härtefall Arbeitslosengeld oder Wohngeld beziehen muss um durch eine Sanierung an die Grenzen der Belastbarkeit zu kommen. In unserem Haus wohnen mehrere Parteien doppel verdienender Akademiker (z.T. sogar beide vollzeit), die eine Wohnung nach Sanierung mit einer Mieterhöhung auf 150% der jetzigen Miete (Großstadt in Süddeutschland) nicht mehr zahlen können. Die MIete entspricht auch jetzt schon z.T. 50% des Nettoeinkommens.
In Zeiten von Immobilienspekulanten kann der Härtefall wohl jeden treffen der auch (zumindest früher) zur Mittelschicht gezählt wurde. Man muss nur in der “richtigen” Immobilie wohnen.
Grüße
22.06.2018 - 09:56
Hallo Marianne,
danke für das Teilen Ihrer Erfahrungen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.09.2021 - 19:34
Hallo, beabsichtige bei meinen Mietern eine komplette Badsanierung, durch Corona und anderen Umständen hat sich die geplante Sanierung nun nach hinten verschoben. Meine Mieterin weigert sich jetzt, da die Sanierung 2 Wochen vor ihrem Geburtstermin stattfinden soll! Ist dies gerechtfertigt, bzw. Ist dies ein Härtefall?
14.09.2021 - 19:20
Hallo I.Mayer,
ich denke der Einwand der Mieterin (bevorstehende Geburt) ist absolut belastbar und nachvollziehbar.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.07.2018 - 10:12
Hallo,
Ist es ein Härtefall, wenn im Sommer das komplette Haus von außen saniert wird?
Unser Balkon wurde abgerissen und ist jetzt im Hochsommer nicht nutzbar. Zudem kommt das die Bauarbeiten mal auf der einen und dann auf der anderen Seite ausgeführt werden. So das man permanent alle Fenster geschlossen halten muss, da sich sonst der ganze Baustaub in der Wohnung verteilt. Dazu kommt noch das mein 7 jähriger Sohn eine Milbenallergie hat.
Danke für Antworten
Liebe Grüße
13.09.2018 - 21:24
Hallo Jacqueline,
Sie haben sicher schon selber ganz, ganz fest nachgedacht, bevor Sie diesen Beitrag gepostet haben.
Vielleicht kann ich Ihnen ein bisschen helfen:
Wenn die da außen Milben anbringen würden, könnten Milbenallergiker sich vermutlich auf einen Härtefall berufen…
Halt, nein, sie schreiben ja, dass da Fenster sind, die man für die Dauer der Montagearbeiten zu machen kann.
Hmm, immer noch schwierig?
11.01.2019 - 16:30
Was für ein dämlicher arroganter Kommentar, der niemanden weiter bringt. Besserwisser-Machismo in Reinkultur. Besser Mund halten, wenn man nichts weiß.
18.03.2019 - 15:53
Wenn man nicht lüften kann, hat das durchaus Einfluss auf Milben!
24.07.2018 - 17:02
Hallo,
Zählt bei Variante 2 auch die Wohnungsgröße? Ist eine Mieterhöhung von 3 auf 6 Euro ein Härtefall, wenn die Mieter zu zweit in einer 145qm großen Wohnung leben?
Danke und viele Grüße
Beate
29.09.2018 - 11:29
Vermieter will den Dachboden über der Mieterwohnung ausbauen, dann das halbe Dach entfernen, auf diese Weise eine Terrasse schaffen, und schließlich das restliche ausgebaute Dachgeschoss mit Wohnung des Mieters im Obergeschoss verbinden – (Letzteres nachdem die mietrechtliche Sache geklärt sein wird). Gleichzeitig läuft ein Eigenbedarfskündigungsprozess gegen den Mieter (Mieter hat in 1. Instanz gewonnen, Vermieter hat Berufung eingelegt und vorsorglich erneut zum Juli 2019 gekündigt). In der schriftlichen Ankündigung der Arbeiten, die Ende November 2018 beginnen sollen, stehen die Beeinträchtigungen: Baulärm 7-18 Uhr, Schmutz, Gerüst vor den Fenstern des Mieters. Der Mieterverein empfiehlt dem Mieter, die Arbeiten zu dulden, solange diese nur “um seine Wohnung herum” stattfinden – sonst würde er eine Duldungsklage riskieren. Sollte das Wohnen während der Arbeiten unzumutbar sein, so könnte der Mieter die Miete um 100% kürzen und für die Dauer der Arbeiten umziehen, so der MV. Mieter ist psychisch krank, mit einem GdB von 50% und arbeitsunfähig. Was ist Ihre Meinung dazu?
22.10.2018 - 15:09
Guten Tag,
in meiner Mietwohnung, die ich bereits gekündigt habe, soll die Gasetagenheizung am 29.10.2018 entfernt werden ( Sanierungsmaßnahmen). Ich soll von 7:30 an in meiner Wohnung sein und sie zugänglich machen. Auch kann ich morgens nicht duschen da 4 Tage kein Warmwasser vorhanden ist. habe 5 Freikarten für ein Hallenbad bekommen das erst um 8:00h öffnet.
Ich muß aber um 7:00h los fahren um in meinem Job als Aussendienstmitarbeiter nach zu kommen.
Duschen nicht machbar. Auch bekomme ich keine 4 Tage Urlaub um ab 7:30 in meiner Wohnung zu sein. Wenn ich fern bleibe droht Kündigung meines Arbeitsplatzes.
In der ganzen Wohnung ist auch erheblich mit Schmutz und Staub zu rechnen. Ich bin Allergiker- vor allem auf Staub.
Greift hier ein Härtefall?
10.12.2018 - 16:31
Meine Freundin vermietet zwei Wohnungen und wir wohnen selbst nicht im Haus. Ich unterstütze natürlich, um Kosten zu sparen.
Wir planen seit langer Zeit eine energetische Fenster- und Fassadensanierung. Nun liegen die Angebote vor und es wird verhandelt. Wir haben bisher Mieten pro m² unter der üblichen Ortsmiete.
Unsere neuesten Mieter wurden vor Vertragsunterzeichnung bereits darauf hingewiesen, dass wir energetisch sanieren werden und dies zu einer Mieterhöhung führen wird. Wir sind im Übrigen sehr faire Vermieter (ja, das gibt es auch). Dennoch ist meine Freundin aufgrund der Sanierung auch auf die Mietanpassung angewiesen, weshalb darauf nicht verzichtet werden kann.
Nun, knapp 2 Monate nach Einzug der letzten Mieter, flattert ein Formular ein, welches vom Vermieter unterschrieben werden muss zwecks Wohngeldantrag. Einer der Mieter (es ist ein Paar), macht nun eine neue Ausbildung. Natürlich möchten wir das unterstützen, machen uns aber Sorgen, dass nun keine Mietanpassung möglich sein wird.
Außerdem stellt sich die Frage, ob der Plan nicht schon vorab bekannt war, immerhin haben sie zuvor schon mündlich zugesagt, dass die Mieterhöhung dann kein Problem sein wird.
Ich selbst bin immer nur Mieter gewesen und habe schon so viel Mist erlebt. Aber es gibt eben auch die andere Seite, an denen Privatvermieter durch einige Regelungen, ganz klar in die finanzielle Notlage geraten können:
Würde mittelfristig nichts gemacht, könnte es zu Mietkürzungen kommen. Macht man es gleich ordentlich und nimmt Geld in die Hand, verbessert sich zwar die Wohnqualität und man spart Energiekosten, aber Vermieter sitzt dennoch auf den Kosten (oder neu entstandenen Schulden).
Der Mieter aus dem Erdgeschoss erwartet nun, dass wir zügig Aufträge vergeben und die Bauarbeiten schnellstmöglich abgeschlossen werden, die oberen Mieter machen uns nun Sorgen, dass später finanziell ein Problem entsteht…
11.12.2018 - 12:58
Hallo Herr Pawlik,
danke für das Teilen Ihrer Erfahrungen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.08.2019 - 01:17
Hallo Herr Hundt,
nochmals mein großes Dankeschön für Ihre viele Mühe, die Sie sich mit Ihren informativen Seiten für uns User gemacht haben!
Ich möchte an dieser Stelle nur mal erwähnen, dass es in Deutschland auch etliche geringverdienende Menschen gibt,
die LEIDER LEIDER gar keine Chance auf Wohngeld bzw. ergänzende Sozialhilfe haben:
– > nämlich alle die Personen,
deren Einkünfte nur ganz knapp die über der erlaubten Einkommensgrenze für Sozialleistungen liegt!!!
=> Auch sie leben damit am Existenzminimum,
z. B. wer als Alleinstehende um 1.160 Euro netto im Monat verdient, gilt für die Sozialbehörden wirklich schon als zu “reich” für den Wohngeldbezug :-(
=>> Demnach kann auch für Mieter*innen ohne Wohngeldbewilligung eine Mieterhöhung nach Modernisierung eine ERHEBLICH existenzbedrohende Belastung sein!!!
# Wird das denn von den Gerichten auch gründlich so individuell differenziert geprüft
und dann als Härtefall (im Bezug auf Mieterhöhung) anerkannt???
# Oder müssen Mieter dann ausziehen,
wenn sie nicht in die Kategorie entweder “total arm” oder “ganz reich” passen ????
Viele Grüße
Andrea
12.08.2019 - 11:27
Hallo Andrea,
danke für Ihren Beitrag und für Ihren Hinweis auf bestimmte Konstellationen / Grenzfälle. Ich kann Ihnen an dieser Stelle leider nicht fundiert helfen und kann Sie daher nur bitten, nach entsprechender Rechtsprechung zu suchen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.01.2020 - 12:02
Hallo,
auch bei uns steht eine Sanierung an:
Dämmung der Fassade, neue Fenster, neue Stromverkabelung, neue Balkonbrüstungen usw.
Was ich gerne wissen möchte ist, ob man für die Zeit der Sanierungsarbeiten die Miete kürzen kann. Auch bei uns wird der Balkon nicht mehr zugänglich sein. Bedeuted, dass wir von Mai bis September den Balkon nicht nutzen können – und das im Sommer! Außerdem ist auf dem Balkon eine Abstellkammer (Putzzeug, Werkzeug etc).
Wegen des Gerüstes kann nicht bei offenem Fenster geschlafen werden wegen Einbruchgefahr. Bei den Sommern in den letzten Jahren muss man ja wieder mit Temperaturen bis Ende 30° rechnen.
Außerdem: wer kommt für die wahrscheinlich beschädigten Fensternischen beim Wechsel der Fenster auf? Wer kommt für die Reinigung des Hausflures auf? Man hat IN der Wohnung schon soviel Staub, dass man damit täglich beschäftigt sein wird. Muss der Vermieter wenigstens für einen einigermaßen sauberen Hausflur sorgen? Es werden von oben bis unten neue Schlitze wegen der Verlegung der Stromkästen geschlagen. Das haben wir bereits letztes Jahr über eine Etage erlebt. Der ganze Hausflur war mit feinem Betonstaub verschmutzt, den man NICHT zusammenfegen kann, weil er sofort wieder auffliegt. M.E. muss man da mit einem Industriestaubsauger arbeiten.
Vielen Dank im Voraus für eine Antwort.
28.01.2020 - 14:33
Hallo Marion,
danke für Ihren Beitrag. Sie beschreiben das normale Bewohner-Leid bei deiner Sanierung / Renovierung. Nicht schön, aber das meiste werden Sie dulden müssen. Schließlich wird das Haus im Nachhinein wieder schön sein – auch für die Mieter. Eine Mietminderung ist in der Regel möglich, ja. Belesen Sie sich dazu gezielt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.12.2020 - 13:30
Hallo! meine Mutter (89J), Herz/lungenkrank bewohnt eine eigenständige, aber sogen. Servicewohnung im III. Stock in einem Gebäuder der Malteser Caritas, in dem sich im EG und I. Stock ein Pflegeheim befindet, und in Etage II-IV Wohnungen. Sie hat einen privaten ambulanten Pflegedienst.
Seit Monaten wird an das bestehende Gebäude ein weiteres Nur-Pflegeheim angebaut. Mieter haben das zu dulden, wurde gesagt. Dabei entstehen bereits verschiedene Unannehmlichkeiten, wie zB teilweise Wegfall der Besucherparkplätze bis auf 2 Plätze, Lärm, Wegnahme der Grünfälchen durch Bauschutt u. Container, Partymusik der Bauarbeiter, teilweise keine Zufahrt wegen Baufahrzeugen, teilweise nicht mal ein Verlassen des Grundstücks zu Fuß möglich, mehrmaliger Strom-, Telefon-, und Fahrstuhlausfall usw. Wegen Corona wurde das ganze Haus zusätzlich zugesperrt, obwohl Pflegeheim und Wohnungen die gleiche Eingangshalle benutzen. Das heisst, Lieferungen, Post, Besucher können nicht mehr vom Mieter hereingelassen werden. Mehrere Pflegefälle wurden umquartiert, und vorübergehend aus Pflegezimmern in freistehende Wohnungen verfrachtet.
Es ist bekannt, dass die Baumassnahmen sich auf das Gebäude, in dem meine Mutter wohnt, ausweiten werden, aber wir wissen nicht wann, und in welchem Umfang. Weiter wurde gesagt, man würde baubedingt die Kellerräume räumen und abgeben müssen, und erhalte dafür ein1m Regal im Flur der Wohnung, wann etc, ist nicht bekannt. Auch soll meine Mutter zu gegebener Zeit die Wohnung räumen für eine Wohhnungsmodernisierung, bisher gibt es keine konkrete Ankündigung.
Abgesehen davon, dass ihre1-Zi- Wohnung bereits eigenhändig modernisiert wurde (Küche Bad, Fußböden) und eine Verbesserung nicht zu erwarten ist, wäre ein(vorübergehender?) Auszug für meine Mutter, die letztes Jahr mehrere Monate lebensgefährlich erkrankt war, unzumutbar.
Auch der Raub des Kellerraums ist undenkbar. Es gibt noch keine Ankündigung, aber meine Mutter erlebt die drohenden Maßnahmen, dessen Umfangweiterhin weitestgehend unbekannt ist, als starke psychische Belastung und ihre Gesundheit leidet deutlich darunter. Muss man das alles -in einer Servicewohnung eines Sozialträgers – mit beinahe 90 Jahren überhaupt hinnehmen?
frdl Gr, vielen Dank..
16.12.2020 - 17:49
Hallo C Bloess,
danke für Ihren Beitrag. Ich kann Ihnen hier per Kommentar leider nicht wirklich helfen. Ich würde Ihnen eine individuelle rechtliche Beratung empfehlen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
06.09.2022 - 12:59
Hallo! Das Haus von der Wohngenossenschaft, in dem ich wohne wird modernisiert: u.a. Fassadendämmung, Fensteraustausch, Balkoneinbau in der Einzimmerwohnung.
Für die Arbeiten ( Staubschutzwand) muss ich im Zimmer, wo der Balkon hinkommt, ca. 2m und im der Küche ca.1 m freiräumen. Mir ist klar, dass ich die Maßnahme zu dulden habe, nur stellt es sie für mich eine besondere Härte dar, da ich in der Einzimmerwohnung wohne und die Fläche nicht freiräumen kann bzw. der Zugang zur Küche wird dadurch versperrt.
Ich kann so in meiner 22,55qm Wohnung nicht wohnen, essen, schlafen. Mir wird für den Zeitraum keine andere Unterkunft zur Verfügung gestellt.
Der Bauingenieur war vor Ort und hat es mir mündlich zugesichert, dass der Balkoneinbau inkl. Fensterbrüstung und Fenstertausch jeweils innerhalb eines Tages erfolgen wird. Das bezweifle ich.
Ich habe eine Frage: Besteht in meinem Fall der Anspruch auf eine vorübergehende Unterkunft? Habe ich Mitwirkungspflicht: Muss ich die Möbelstücke verschieben, einpacken, zudecken?
Vielen Dank für Ihre Antwort.
01.06.2023 - 14:11
Hallo
Bei uns sollen alle Wasserrohre getauscht werden. Ich lebe mit 4 Kindern hier, eins davon erst 1 Jahr. Ich habe ein autistisches Kind dabei was auf Veränderungen, Lärm und fremde Leute nicht gut reagiert. Muss der Vermieter mir eine ersatzwohnung in der Zeit stellen ? Oder müssen wir über Wochen auf einer Baustelle leben? tagsüber kein Wasser nur ein dixi Klo im Garten.
Danke für ihre Antwort
02.06.2023 - 20:34
Hallo Erika,
prüfen Sie, ob ein Härtefall vorliegt. Handelt es sich um einem professionellen Vermieter, ist eine Ersatzwohnung ideal. Andernfalls sollten Sie eine Mietminderung prüfen und ggf. selbst eine Ersatzwohnung suchen.
Viele Grüße
Dennis Hundt