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Modernisierung: Härtefallgründe im Überblick

Modernisiert der Vermieter seine Immobilie und hat er den Mieter form- und fristgerecht informiert, ist der Mieter verpflichtet, die Baumaßnahmen zu dulden (§ 555d I BGB). Die Duldungspflicht besteht allerdings nicht in Härtefällen. Kann sich der Mieter auf einen Härtefall berufen, kommen also zwei Varianten in Betracht.

Will sich der Mieter auf einen Härtefall berufen, muss er genau prüfen, welche Umstände nach dem Gesetz maßgebend sind. Da ein Härtefall immer eine Abwägung der Interessen voraussetzt, kommt es darauf an, die dafür maßgeblichen Gegebenheiten zu kennen und den eigenen Fall danach zu beurteilen. Pauschale Vorgaben gibt es nicht.

Wir versuchen in diesem Artikel möglichst detailliert darzustellen, wann eine Härtefall vorliegt, der im Zweifel eine Modernisierung ver- oder behindern kann.

1. Härtefallvarianten

Härtefall Variante 1:

Beruft sich der Mieter auf einen Härtefall, kann er aufgrund der damit verbundenen Umstände und einer für ihn unzumutbaren Belastung der Durchführung der Bauarbeiten widersprechen und braucht die Maßnahmen nicht zu dulden (§ 555d I BGB).

Härtefall Variante 2:

Ein Härtefall zu Lasten des Mieters liegt auch dann vor, wenn ihn die mit der Modernisierungsmaßnahme verbundene Mieterhöhung unangemessen belasten würde (§ 559 IV BGB.

Es sind also zwei Härtefallprüfungen möglich. In der ersten Variante geht es nur um die Duldung der Bauarbeiten. In der zweiten Variante geht es um die Zumutbarkeit der Mieterhöhung.

Der Mieter ist verpflichtet, sämtliche Gründe, die einen Härtefall begründen können, bereits anlässlich der Modernisierungsankündigung vorzutragen. Der Vermieter braucht dem Mieter also nach der Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen keine erneute Möglichkeit zum Vorbringen von Härtefallgründen einzuräumen.

Die Voraussetzungen, unter denen die Härtefälle Variante 1 und der Variant 2 geprüft werden, sind unterschiedlich.

1.1. Was ist ein Härtefall in Variante 1? (Duldung der Modernisierungsarbeiten)

a. Abwägung

Der Vermieter muss eine Abwägung vornehmen. Die Abwägung ist für sämtliche Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b Nr. 1 – 7 BGB verpflichtend.

Personenkreis auf Mieterseite:

Ein Härtefall ist allgemein anzunehmen, wenn die Durchführung der Modernisierungsarbeiten für den Mieter selbst, seine Familie oder einen Haushaltsangehörigen eine besondere Härte bedeuten würde. Dieser Personenkreis ist sehr umfassend. Auch die Interessen eines Untermieters sind relevant, von Besuchern des Mieters jedoch nicht. Es genügt, wenn nur eine der einbezogenen Personen beeinträchtigt wird.

Vermieterinteressen:

Auf Seiten des Vermieters ist dessen Interesse an der Werterhaltung und Wertsteigerung seiner Immobilie, in der Möglichkeit eines höheren Verkaufserlöses oder einer höheren Miete oder die Vermeidung von Leerständen zu berücksichtigen. Wohnt der Vermieter im selben Haus, zählen auch seine persönlichen Interessen.

Interessen anderer Mieter:

Die Interessen anderer Mieter im Haus liegen darin, dass sie von einem höheren Komfort profitieren. Vom Einbau eines Aufzugs profitieren die Mieter in den Obergeschossen mehr als der Mieter im Erdgeschoss.

Politische Vorgaben Klimaschutz:

Eine Abwägung zu Gunsten des Mieters erfordert, dass sich die Interessen des Vermieters, der übrigen Mieter im Gebäude sowie die Belange der Energieeinsparung und des Klimaschutzes seinen Interessen unterordnen lassen. Soweit es um die energetische Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 und 2 BGB geht, sind aufgrund der politischen Werthaltigkeit insbesondere auch die Ziele der Energieeinsparung und Klimaschutzes zu berücksichtigen. Die Interessen des Mieters alleine sind nicht allein ausschlaggebend.

b. Konkrete Härtegründe

Konkret bedeutet die Härteabwägung, dass die angekündigten Arbeiten, deren bauliche Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung in die Abwägung einfließen.

  • Zunächst sind die konkreten Arbeiten zu prüfen. Entscheidend ist das Ausmaß der Nachteile durch die Art, Umfang und Dauer der Arbeiten. Ist ein Verbleib in der Wohnung unzumutbar, kommt ausgleichend auch ein vorübergehender anderweitiger Aufenthalt in Betracht (AG Hamburg WuM 1988, 359). Die Unzumutbarkeit kann sich auch daraus ergeben, dass die Arbeiten im Winter erfolgen (Fensteraustausch: AG Köln WuM 1975, 225). Die Unterbrechung der Wasserversorgung wenige Stunden am Tag ist zumutbar (KG Berlin GE 2007, 907).
  • In der Abwägung ist zu prüfen ist, inwieweit Leben und Gesundheit des Mieters gefährdet sind (BVerfG WuM 1992, 104). Die Gesundheitsgefährdung muss aber konkret bestehen und nicht nur abstrakt vorhanden sein (AG Lichtenberg GE 2007, 1054). So kann die laut ärztlichem Attest bestehende Angst einer 80-jährigen Mieterin vor einem Gasanschluss den Einbau einer Gasetagenheizung eine Härte darstellen (LG Köln WuM 2002, 669).
  • Gleiches gilt für ältere Mieter, denen wochenlanger Baulärm, Schmutz und die Unbenutzbarkeit von Küche und Bad nicht zuzumuten ist (LG Berlin MM 1988, 294; LG Mannheim WuM 1987, 272).
  • Berücksichtigungsfähig ist auch die Gebrechlichkeit des Mieters (AG Berlin-Mitte GE 2004, 123%).
  • Hat der Mieter bereits gekündigt, soll der Vermieter erst nach dem Auszug des Mieters mit den Arbeiten beginnen dürfen (LG Köln WuM 1995, 312).
  • Stehen den geringen Vorteilen einer Baumaßnahme wesentliche Nachteile gegenüber, kann eine Härte vorliegen. So ist der Einbau von Isolierglasfenstern unzumutbar, wenn Feuchtigkeitsschäden drohen (LG Hamburg WuM 1989, 174; LG Hamburg NJW-RR 1995, 1101).
  • Wird der Zuschnitt einer Wohnung verändert, kann die Maßnahme für die Bedürfnisse des Mieters nachteilig sein und in seinem Fall eine Härte begründen (LG Braunschweig WuM 1982, 288).
  • Ein Mieter, dessen Wohnfläche um 27 % vergrößert wird, braucht eine Mieterhöhung um 41 % nicht akzeptieren (LG Duisburg NZM 2000, 1000) (Hinweis: Das Gesetz erlaubt neuerdings ohnehin nur 11 %).
  • Eigene Modernisierungsaufwendungen des Mieters gelten in Höhe einer Jahresmiete nach 4 Jahren als abgewohnt (LG Berlin GE 2005, 58; ZMR 1999, 555). Hat der Mieter beispielsweise eine Gasetagenheizung auf eigene Kosten bezahlt, darf der Vermieter diese Investition nicht mit dem Einbau einer Zentralheizung hinfällig machen. Voraussetzung ist aber, dass der Einbau mit der Zustimmung des Vermieters erfolgt ist (LG Berlin ZMR 1999, 555).

c. Mieterhöhung bleibt in Variante 1 noch unbeachtlich

Wichtig ist, dass die zu erwartende Mieterhöhung bei der Prüfung der Härtefallregelung im Hinblick auf die bloße Duldung der Modernisierungsmaßnahme bei der Abwägung der gegenseitigen Interessen noch keine Berücksichtigung findet. Die Mieterhöhung ist erst im Rahmen der weiteren Härtefallprüfung Variante 2 relevant. Für die Duldungspflicht des Mieters bleibt es belanglos, ob die voraussichtliche Mieterhöhung für ihn wirtschaftlich belastend ist oder nicht (§ 555d II S.2 BGB). Geht also die Abwägung zu seinen Lasten aus, muss er die Modernisierungsmaßnahmen dulden.

Somit kann der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme für das gesamte Objekt planen und durchführen, auch wenn ein einzelner Mieter wirtschaftlich überfordert wird. Dieser Mieter ist dennoch geschützt, als seine persönliche wirtschaftliche Situation in einer weiteren Härtefallprüfung im Hinblick auf die Mieterhöhung zu berücksichtigen ist. Der Vermieter ist also in der Lage, das Gebäude zu modernisieren und den modernen technischen Gegebenheiten anzupassen, ohne dass er durch einen einzelnen Mieter daran gehindert werden könnte.

d. Frist für Einwand des Härtefalls

Will sich der Mieter auf eine Härtefallregelung berufen, muss er die dafür maßgeblichen Gründe bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, dem Vermieter in Textform mitteilen. Zur Wahrung der Textform sind auch E-Mail oder Telefax zulässig. Mündliche Einwände genügen nicht (§ 555d III BGB).

War der Mieter ohne sein Verschulden daran gehindert, die Einwendungsfrist einzuhalten, kann er seine Einwände unverzüglich in Textform nachholen (§ 555d IV BGB). Fälle dieser Art liegen vor, wenn der Mieter in dieser Zeit schwer krank war oder die Härtefallgründe erst nach Ablauf der Frist entstanden sind.

1.2. Was ist ein Härtefall in Variante 2? (Mieterhöhung)

In einer weiteren Härtefallprüfung muss der Vermieter prüfen, ob die Mieterhöhung unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine bedeutet. Ist dies der Fall, muss die Mieterhöhung unterbleiben. Die Prüfungskriterien sind andere als die in der Variante 1. In Variante 1 ging es nur darum, ob der Mieter die Baumaßnahme dulden musste.

a. Abwägungskriterien

Die Abwägung der gegenseitigen Interessen bewegt sich im Spannungsverhältnis zwischen den Interessen des Vermieters mit den Interessen des jeweils betroffenen Mieters. Die Interessen der anderen Mieter, die Belange des Kinderschutzes und der Energieeinsparung gelten, anders als bei der Duldung der Modernisierungsmaßnahme, in dieser Abwägung nur noch eingeschränkt. Es ist zu berücksichtigen, dass auch der Mieter seinen finanziellen Beitrag im Allgemeininteresse leisten sollte. Letztlich profitiert er auch direkt oder indirekt.

b. Nebenkosteneinsparungen sind zweitrangig

Die Höhe der Nebenkosteneinsparung infolge einer energetischen Sanierung ist nicht ausschlaggebend. Es kommt nicht zwingend darauf an, dass eine Energieeinsparung tatsächlich beim Mieter ankommt. Gerade infolge des Einsatzes erneuerbarer Energien können die Nebenkosten ansteigen. Mithin finden hier die klimapolitischen Ziele des Gesetzgebers ihren Niederschlag.

c. Ausnahme: Modernisierung zum allgemein üblichen Zustand

Eine Härtefallabwägung ist allerdings entbehrlich, wenn die Wohnung des Mieters durch die Modernisierung in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird (§ 559 IV Nr. 1 BGB). Ein Zustand ist „allgemein üblich“, wenn er bei mindestens 2 /3 aller Wohnungen gleichen Alters innerhalb eines Bundeslandes vorhanden ist (BGH RE WuM 1992, 181). So sind in Berlin Sammelheizung, Bad und WC allgemein üblich (LG Berlin GE 2005, 919), ein Balkon aber nicht (LG Berlin WuM 2010, 88).

d. Ausnahme: Vermieter ist zur Modernisierung verpflichtet

Eine Härtefallabwägung ist auch entbehrlich, wenn der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme aufgrund von Umständen durchführt, die er nicht zu vertreten hat (§ 559 IV Nr. 2 BGB). Beispiel: Infolge der Energieeinsparverordnung ist der Vermieter verpflichtet, einen alten Heizkessel zu ersetzen. In diesen Fällen kann der Vermieter die Mieterhöhung durchführen, ohne abwägen zu müssen.

e. Ausnahme: verspätet vorgetragener Härteeinwand

In diesem Zusammenhang ist eine weitere Ausnahme zu berücksichtigen (§ 559 V BGB). Die Härtefallabwägung setzt voraus, dass der Mieter die maßgeblichen Umstände dem Vermieter rechtzeitig mitgeteilt hat. Verspätet vorgetragene Umstände bleiben unberücksichtigt.

Sie werden ausnahmsweise dann wiederum berücksichtigt, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte Mieterhöhung um mehr als 10 % übersteigt.

Insoweit sind Vermieter gut beraten, genau zu prüfen, ob sie die 10 %- Grenze überschreiten und sich nachträglich mit Härtefallgründe auseinandersetzen müssen oder ob sie die 10 %-Grenze einhalten und nur eine eventuell leicht niedrigere Miete verlangen.

f. Konkrete Härtefallaspekte

Es gibt keine festen Beträge oder Prozentsätze, mit denen sich ein Härtefall in Bezug auf eine Mieterhöhung begründen lässt. Der Versuch, objektive Kriterien einzuführen (prozentuale Steigerung der Miete oder anteilige Miete am Einkommen des Mieters) sind gescheitert.

Immerhin erlaubt das Gesetz eine Mietsteigerung bis zu 11 % des Modernisierungsaufwandes (§ 559 BGB). Dies bedeutet aber noch nicht, dass der Mieter bis zu 11 % immer akzeptieren muss. Im Einzelfall kann bereits eine Mieterhöhung um 3 % für den Mieter eine persönliche Härte bedeuten.

Jedenfalls soll die Miete nicht so stark erhöht werden, dass der Mieter gezwungen ist, aus der Wohnung auszuziehen. Dazu kommt es auf seine Lebensumstände im Einzelfall an. Insoweit sind die Einkommensverhältnisse des Mieters, ein eventueller Wohngeldanspruch sowie das Verhältnis von Mieterhöhung und Nutzen für den Mieter (LG Wiesbaden WuM 2004, 564) zu prüfen. Auf das Einkommen von im Haushalt lebenden Angehörigen zählt (Lützenkirchen BGH-Report 2004, 794).

Kann die Mieterhöhung zumindest teilweise durch Wohngeld aufgefangen werden oder wird die Miete im Rahmen des Arbeitslosengeldes vollständig übernommen, ist die Mieterhöhung keine Härte für den Mieter (KG Berlin GE 2007, 907).

Der Vermieter kann vom Mieter nicht erwarten, dass er Teile seiner Wohnung untervermietet, um die finanzielle Härte aufzufangen (LG Hamburg WuM 1986, 245).

Gerichtsurteile geben zumindest Orientierungshilfen.

  • Eine Mieterhöhung bleibt unerheblich, wenn sie 5 % nicht übersteigt (BayObLG NZM 2001, 89).
  • Eine Härte liegt vor, wenn die Miete auf mehr als 25 % des Nettoeinkommens des Mieters steigt (LG Berlin WuM 2010,88).
  • Eine Mieterhöhung von 39 € soll unzumutbar sein, wenn von 550 € Rente bislang bereits 30 % für die Miete abgehen (LG Hamburg WuM 1989, 174).
  • Die Mieterhöhung soll unzumutbar sein, wenn sie das Vierfache der Energieeinsparung beträgt (LG Berlin WuM 1996, 93).

6 Antworten auf "Modernisierung: Härtefallgründe im Überblick"

  • Nicole
    14.02.2017 - 21:06 Antworten

    Ist bei Variante 2 ausschließlich das regelmäßige Einkommen maßgebend, oder werden auch Rücklagen und Ersparnisse des Mieters berücksichtigt?

    • Mietrecht.org
      15.02.2017 - 08:13 Antworten

      Hallo Nicole,

      wenn eine Mieter „arm“ ist, wird er in meinen Augen Wohngeld oder Arbeitslosengeld bekommen – hier sind zumindest zum Teil auch die Ersparnisse relevant.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Michael
    15.03.2017 - 20:36 Antworten

    Danke für die tolle Seite!

    Wie hoch sind die Prozesskosten, wenn man sich unter Berufung auf die Härtefallregelung einer Modernisierung widerspricht? Und zwar in einem Fall, indem gesundheitliche Gründe der Mieterin der Durchführung der Arbeiten überhaupt entgegenstehen?

  • Florian
    22.05.2018 - 13:31 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    verstehe ich das richtig, dass ich die geplante Modernisierungsmaßnahme „Austausch der alten, aber noch funktionsfähigen Etagenheizung (Gastherme)“ durch unseren Vermieter aus Härtegründen nicht dulden muss, da wir unsere Wohnung bereits gekündigt haben und der Auszug drei Monate bevor steht.

    Verweis auf o.g. Entscheidung des LG Köln (WuM 1995, 312): „Hat der Mieter bereits gekündigt, soll der Vermieter erst nach dem Auszug des Mieters mit den Arbeiten beginnen dürfen“.

    Zudem ist noch keine schriftliche Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme eingegangen.

    Für eine Auskunft bedanke ich mich im Voraus!

  • Marianne
    21.06.2018 - 20:42 Antworten

    Hallo,

    es ist wohl nicht korrekt in der heutige Zeit, daß ein Härtefall Arbeitslosengeld oder Wohngeld beziehen muss um durch eine Sanierung an die Grenzen der Belastbarkeit zu kommen. In unserem Haus wohnen mehrere Parteien doppel verdienender Akademiker (z.T. sogar beide vollzeit), die eine Wohnung nach Sanierung mit einer Mieterhöhung auf 150% der jetzigen Miete (Großstadt in Süddeutschland) nicht mehr zahlen können. Die MIete entspricht auch jetzt schon z.T. 50% des Nettoeinkommens.
    In Zeiten von Immobilienspekulanten kann der Härtefall wohl jeden treffen der auch (zumindest früher) zur Mittelschicht gezählt wurde. Man muss nur in der „richtigen“ Immobilie wohnen.

    Grüße

    • Mietrecht.org
      22.06.2018 - 09:56 Antworten

      Hallo Marianne,

      danke für das Teilen Ihrer Erfahrungen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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