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Zwangsräumung als Berliner Modell – Ratgeber für Vermieter

Die Zwangsräumung einer Wohnung ist für Vermieter mit erheblichem Aufwand verbunden und kostet nicht nur Nerven, sondern auch Geld. Das Berliner Modell ist eine besondere Form der Zwangsräumung und gilt als kostengünstige Alternative zur „normalen“ Räumung: Vermieter sparen hier bei den Räumungskosten und der Gebühr für den Gerichtsvollzieher. Im Gegensatz zur üblichen Zwangsräumung, bei der ein Gerichtsvollzieher die Mietwohnung räumt und der zurückgebliebene Hausrat des Mieters abtransportiert und gesondert verwahrt wird, verbleiben die Gegenstände des Mieters beim Berliner Modell in der Wohnung. Der Vermieter übt hier sein Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB über alle in der Wohnung befindlichen Gegenstände aus.

Wie dabei vorzugehen ist und welche Dinge zu beachten sind, wenn man als Vermieter eine Zwangsräumung nach Berliner Modell vornehmen lassen will, erfahren Sie in dem nachfolgenden Artikel.

I. Warum die normale Zwangsräumung oft teuer ist

Die Räumung einer Mietwohnung ist in der Praxis meist dann notwendig, wenn sich ein zahlungsunfähiger Mieter weigert auszuziehen. Hat der Vermieter den Räumungstitel erwirkt und steht mit dem Gerichtsvollzieher vor der Tür ist meist keiner anzutreffen und Mietwohnung noch vollgestellt mit mehr oder weniger brauchbaren Sachen. Das Problem liegt dann nicht in der Herausgabe der Wohnung, sondern darin was mit den Gegenständen des Mieters zu tun ist.

Im Gesetz wird dazu geregelt, dass der Gerichtsvollzieher bei der Zwangsräumung nach § 885 ZPO vorzugehen hat:

Schritt 1: 

Der Gerichtsvollzieher setzt den Mieter aus dem Besitz und weist den Vermieter in den Besitz ein (§ 885 Abs. 1. S. 1 ZPO): Vereinfacht gesagt, hat der Mieter, wenn noch zugegen, die Wohnung zu verlassen und dem Vermieter werden, wieder die Schlüssel übergeben.

Der Vermieter kann also – theoretisch – wieder frei über die Mietwohnung verfügen – wären nicht Absatz Nr. 2 und Nr. 3 im Spiel:

Schritt 2: 

Nach § 885 Abs. 2 ZPO sind nämlich alle bewegliche Sachen, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung (also der Räumung) sind, von dem Gerichtsvollzieher wegzuschaffen und dem Mieter oder, wenn dieser abwesend ist, einem Bevollmächtigten des Mieters, einem erwachsenen Familienangehörigen usw. zu übergeben.

Schritt 3: 

Ist niemand auffindbar, dem die zurückgelassenen Gegenstände übergeben werden können oder wird die Entgegennahme verweigert, regelt § 885 Abs. 3 ZPO, dass der Gerichtsvollzieher die Gegenstände auf Kosten des Mieters in die Pfandkammer zu schaffen oder anderweitig in Verwahrung zu bringen hat. Nur Bewegliche Sachen, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, dürfen unverzüglich vernichtet werden.

Die Aufbewahrungsfrist beträgt einen Monat: alles was bis dahin nicht abgeholt wird und pfändbar ist, wird vom Gerichtsvollzieher veräußert und der Erlös hinterlegt § 885 Abs. 4 ZPO.

Diese übliche Vorgehensweise ist aber das teure Problem der normalen Zwangsräumung: denn der Vermieter hat für die voraussichtlich anfallenden Kosten, sowohl für das Wegschaffen, die Unterbringung und die Verwahrung der Mietergegenstände als auch die Kosten des Gerichtsvollziehers, einen Kostenvorschuss zu leisten, der regelmäßig bei mehreren tausend Euro liegt. Zwar bekommt er einen Erstattungsanspruch gegenüber dem Mieter– in der Praxis ist von diesem aber üblicherweise nichts zu holen. Im Ergebnis bleibt der Vermieter daher bei der normalen Räumung auf diesen „Zusatzkosten“ der Verwahrung und den Gerichtsvollzieherkosten sitzen.

II. Berliner Modell

Das „Berliner Modell“ ist eine erleichterte Methode der Zwangsräumung, bei der anstelle des Abtransports und der Einlagerung des zurückgelassenen Hausrats, ein Pfandrecht des Vermieters an all diesen Gegenständen ausgeübt wird. Seit dem 1. Mai 2013 findet sich dazu eine gesetzliche Regelung in § 885a ZPO als sogenannter beschränkter Vollstreckungsauftrag. Der Gerichtsvollzieher vollzieht also nur den ersten Schritt der „normalen“ Zwangsräumung und setzt den Vermieter wieder in den Besitz der Mietwohnung ein.

1. Wie funktioniert die Räumung nach dem Berliner Modell?

Die Räumung nach dem Berliner Modell läuft so ab, dass der Vermieter in seinem Vollstreckungsantrag die „normale“ Zwangsräumung nach § 885 a ZPO auf die Herausgabe der Wohnung nach § 885 Abs. 1 ZPO beschränkt und gleichzeitig an sämtlichen in den Räumen befindlichen Gegenständen ein Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB geltend macht.

Das bedeutet

  • Der Gerichtsvollzieher vollzieht nur die Schlüsselübergabe oder lässt das Schloss austauschen – die restlichen Tätigkeiten einer normalen Räumung fallen weg.
  • Mit der Inbesitznahme der Wohnung durch den Vermieter ist das Vollstreckungsverfahren dann bereits beendet.
  • Für die zurückgebliebenen Gegenstände ist nun der Vermieter selbst zuständig.

2. Was macht der Vermieter beim Berliner Modell mit zurückgebliebenem Hausrat?

Wie bei der normalen Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher, hat nun der Vermieter durch sein Pfandrecht ein Verwertungsrecht an den Gegenständen in der Wohnung, nachdem Sie für einen gewissen Zeitraum aufbewahrt wurden. Vor einer Verwertung hat der Vermieter daher eine Verwahrungspflicht (nach § 1215, § 1257 BGB) über die Gegenstände.

Insoweit gilt:

  • Der Vermieter kann offensichtlichen Müll und Sperrmüll vernichten (lassen).
  • Der restliche Hausrat ist
    • in pfändbar und unpfändbar aufzuteilen und
    • für einen Monat zu verwahren.

Der Bundesgerichtshof hat diese verkürzte Form der Zwangsräumung selbst dann für zulässig erachtet, wenn in einem solchen Fall Streit zwischen den Parteien darüber besteht, ob alle beweglichen Gegenstände des Mieters von dem Vermieterpfandrecht erfasst werden (BGH, Beschluss vom 17. November 2005, Az.: I ZB 45/05).

Wichtig für den Vermieter ist daher zunächst einzig, wie er den Hausstand unterteilt: Hier eine kleine Übersicht:

A. Was nicht im Eigentum des Mieters steht:

  • z.B. auf Raten und unter Eigentumsvorbehalt gekaufte Elektrogeräte, wie Fernseher, Stereoanlage etc. oder auch
  • geliehene Gegenstände
  • Eigentum von Mitbewohnern die nicht Mieter sind / waren

-> Solche Gegenstände sind aufzubewahren und an den Eigentümer herauszugeben.

B. Was im Eigentum des Mieters steht ist zu unterteilen in pfändbar und unpfändbar:
Unpfändbar ist für den VermieterPfändbar sind für den Vermieter
Alles, was zum privaten Gebrauch des Mieters zu zählen ist: zum Beispiel Kleidung, Bett, Wäsche, Haushaltsgeräte

-> Solche Gegenstände müssen für den Mieter einen Monat aufbewahrt werden. Während der Aufbewahrungsfrist müssen diese Gegenstände auf Wunsch des Mieters herausgegeben werden.

Alle übrigen beweglichen Sachen, wie zum Beispiel:

  • Möbel
  • Sparbücher und sonstige Inhaberpapiere wie etwa Inhaberaktien oder Investmentzertifikate.
  • Schmuck
  • Elektrogeräte

-> Die pfändbaren Sachen sind aufzubewahren.

C. Grundsätzlich hat der Vermieter erstmal alle beweglichen Sachen in der Mietwohnung einen Monat aufzubewahren. Nur offensichtlichen Abfall, Müll oder Sperrmüll kann direkt entsorgt werden.

Erst nach dem Ablauf der Aufbewahrungsfrist steht dem Vermieter die Verwertung der zurückgelassenen Sachen zu:

Dabei gilt:

  • Pfändbare hinterlegungsfähige Sachen (z.B. Schmuck, Wertpapiere etc.) sind bei der Hinterlegungsstelle des zuständigen Amtsgerichts zu hinterlegen.
  • Pfändbare hinterlegungsunfähige Gegenstände wie Hausrat sind im Wege der öffentlichen Versteigerung zu verwerten.
  • Unpfändbare, verwertbare Sachen können durch freihändigen Verkauf oder Versteigerung verwertet werden

Weitere nützliche Einzelheiten zur Ausübung des Vermieterpfandrechts, zum Beispiel nach Auszug des Mieters, finden Sie in dem Artikel: Vermieterpfandrecht – Voraussetzungen, Ausübung und Verwertung.

3. Warum ist das Berliner Modell günstiger?

Im Vergleich zur „normalen Zwangsräumung“ ist das Berliner Modell der beschränkten Zwangsvollstreckung schon deshalb kostengünstiger, weil der Gerichtsvollzieher einen viel kleineren Auftrag erhält und seine Gebühren dadurch viel geringer ausfallen. Der Kostenvorschuss vermindert sich hier also deutlich. Dazu kommt, dass der Vermieter auch die Kosten des Abtransports und der separaten Verwahrung spart, wenn er die zurückgelassenen Gegenstände in der Mietwohnung belässt oder in eigenen Räumen aufbewahrt.

4. Welche Risiken gibt es beim Berliner Modell?

Das größte Risiko, liegt bei der Berliner Räumung in der inkorrekten Differenzierung zwischen pfändbaren und unpfändbaren Gegenständen: Nicht alle Gegenstände des zurückgelassenen Hausrats eines Mieters fallen nämlich unter das Vermieterpfandrecht. Das bedeutet, der Vermieter hat nicht bei allen Dingen ein Pfandrecht, die sich in der geräumten Wohnung befinden.

Werden von dem Vermieter Gegenstände, die im Eigentum eines Dritten stehen verkauft, unpfändbare oder pfändbare Sachen nicht ordnungsgemäß aufbewahrt oder vor Ablauf der Aufbewahrungsfrist verwertet, ist der Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet. Dabei haftet der Vermieter allerdings nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit.

III. Fazit: Berliner Modell empfehlenswert bei Räumung wegen Zahlungsunfähigkeit

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass das Berliner Modell zwar weitaus weniger Kosten für den Vermieter verursacht als die normale Zwangsräumung, aber dafür mit weitaus mehr Pflichten und Aufgaben für den Vermieter verbunden ist. Je nachdem, warum eine Wohnung geräumt wird, kann somit auch das Haftungsrisiko des Vermieters unterschiedlich hoch sein: Handelt es sich um zahlungsunfähige Personen oder Mietnomaden, werden regelmäßig keine besonderen Wertgegenstände in der Mietwohnung zurückgelassen, so dass hier kaum schadensersatzpflichtige Fehler bei der Hausrataufteilung zu befürchten sind. Für solche Fälle ist das Berliner Modell die vorteilhaftere Zwangsräumung.

Eine Antwort auf "Zwangsräumung als Berliner Modell – Ratgeber für Vermieter"

  • Rosemarie Klein
    22.10.2017 - 01:43 Antworten

    1.) wie lange muessen Gegenstaende aufbewahrt werden,die nicht vom Mieter abgeholt wurden?

    2.) Muss eine Einbaukueche auch gelagert werden,oder kann sie entsorgt werden?

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