Damit sich der Traum der ersten eigenen Wohnung für junge Menschen erfüllt, ist regelmäßig die Unterstützung der Eltern bei der Wohnungssuche erforderlich: Denn Studenten und junge Auszubildende sind oftmals keine besonders solventen Mieter und daher regelmäßig auch nicht die erste Wahl für Vermieter. Mit einer sogenannten Mietbürgschaft der Eltern kann sich das allerdings ändern: Die Eltern des jungen Mieters stellen sich dabei als Bürgen zur Verfügung, um im Falle einer Zahlungsunfähigkeit für die offenen Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis einzustehen. Der Vermieter kann sich dann an die Eltern des Mieters halten, wenn der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Rechtlich handelt es sich dabei um eine normale Mietbürgschaft.

Wichtig ist zu wissen, wie eine solche Mietbürgschaft rechtswirksam gestaltet wird: Die Bürgschaft ist nämlich in den Mietvertrag einzubeziehen, damit der Vermieter diese zusätzliche Sicherheit auch tatsächlich nutzten kann. Besondere Verpflichtungen ergeben sich auch für die Gestaltung des Umfangs der Bürgschaft, die sich nur auf die Verpflichtungen des Mietvertrages beziehen darf– anderenfalls nimmt die Rechtsprechung eine sogenannte Übersicherung an und die Vereinbarung der Mietbürgschaft gilt als unwirksam.

I. “Entweder… oder”: Mietbürgschaft gibt’s grundsätzlich nur anstelle der vollständigen Mietkaution

Entgegen der landläufigen Meinung, dass man neben einer Kautionszahlung einen Bürgen als Sicherheit verlangen kann, ist rechtlich ausschließlich eine Sicherheit in Höhe von drei Monatsmieten zulässig (§ 551 Abs.1 BGB): Das bedeutet, als Vermieter kann man nur dann eine Mietbürgschaft als Zusatzsicherheit fordern, wenn die Kaution nicht, beziehungsweise nicht in voller Höhe, gezahlt werden kann. Vermieter sollten hier also Vorsicht walten lassen, denn: Wird neben der Mietkaution eine Mietbürgschaft vereinbart, gibt das dem Vermieter grundsätzlich keine extra Sicherheit. Nur in besonderen Ausnahmefällen ist eine solche zusätzliche Absicherung erlaubt (siehe Abschnitt II. und Abschnitt III.).

Solange ein junger Mieter die Barkaution in Höhe von drei Nettokaltmieten leisten kann, ist die Forderung des Vermieters nach einer besonderen Mietbürgschaft der Eltern nicht zulässig. Auch wenn Eltern einer solchen Mietbürgschaft freiwillig zustimmen und eine entsprechende mietvertragliche Vereinbarung unterschreiben, ist die Vereinbarung unwirksam (BGH, Urteil vom 30.06. 2004. Az.: VIII ZR 243/03). Rechtlich wird dann von einer unzulässigen Übersicherung gesprochen, denn der Vermieter verlangt mehr Sicherheiten von dem Mieter, als rechtlich vorgesehen sind: Das bedeutet, die zusätzliche Mietbürgschaft ist nur dann keine Übersicherung, wenn die Barkaution entweder nicht oder nicht komplett gezahlt wird: In einem solchen Fall kann der Vermieter die Mietbürgschaft der Eltern verlangen.

Weitere Einzelheiten zu diesem Thema finden Sie in dem Artikel: Mietbürgschaft und Kaution – Ist beides zusammen zulässig?.

II. Ausnahme: Barkaution neben Mietbürgschaft bei Angebot der Mietbürgschaft durch die Eltern

Die zusätzliche Mietbürgschaft der Eltern neben der Barkaution ist ausnahmsweise zulässig, wenn

• Unaufgefordert, ein Angebot der Eltern des Mieters gegenüber dem Vermieter gemacht wird, eine Mietbürgschaft zu übernehmen und
• Dieses Angebot nur unter der Bedingung abgegeben wird, dass ein Wohnraummietvertrag zustande kommt und
• Der Mieter nicht erkennbar durch die zusätzliche Mietbürgschaft belastet

Der Bundesgerichtshof urteilte, dass eine solche Mietbürgschaft nach Eintritt der Bedingung auch neben einer Barkaution wirksam ist (BGH, Urteil vom 07.06.1990, Az.: IX ZR 16/90).

1. Unaufgeforderte Mietbürgschaft unterfällt nicht der Begrenzung der Mietsicherheit

Begründet wird das damit, dass sich in dieser besonderen Konstellation durch die Bürgschaft der Eltern ja keine besondere zusätzliche Verpflichtung für den Mieter ergibt, da die Eltern die Bürgschaft von sich aus und kostenlos übernehmen. Die Begrenzung der Sicherheit in § 551 Abs.1 BGB, dient dem Schutz des Mieters insoweit, als dass der Vermieter von dem Mieter keine zusätzliche Sicherheitsleistung verlangen kann: Der Mieter soll vor einer zu großen finanziellen Zusatzbelastung durch besonders hohe Kautionen und vor einer Erschwerung für den Abschluss eines Mietvertrages bewahrt werden (Begründung BT-Drucks. 9/2079 S. 10).

Bieten allerdings Dritte, wie die Eltern unaufgefordert und ohne weitere Belastung für den Mieter eine extra Sicherheit an, läuft diese Vorschrift in einem solchen Fall ins Leere: Vielmehr soll diese Elternbürgschaft ja dazu dienen, eine Wohnung für den jungen Mieter zu bekommen.

Die Annahme einer solchen Mietbürgschaft durch den Vermieter ist daher rechtlich wirksam und die Bürgschaft selbst nicht nach § 551 Abs.1 BGB zu beanstanden (BGH, Urteil vom 07.06.1990, Az.: IX ZR 16/90). Aber Achtung: Dies ist nicht der Fall, wenn die Mietbürgschaft vom Bürgen zwar freiwillig geleistet wird, der Vermieter dies allerdings vom Bürgen auch gefordert hat (LG Berlin, Beschluss vom 14. Mai 2014, Az.: 65 S 469/13).

2. Was heißt das für Vermieter?

Für Vermieter bedeutet diese Ausnahme in der Rechtsprechung, dass eine zusätzliche Mietsicherheit dann rechtlich wirksam angenommen darf, wenn diese unaufgefordert angeboten wurde.

Als Vermieter darf man also keine zusätzliche Mietbürgschaft verlangen.

3. Wie beweist man als Vermieter, dass die Mietbürgschaft unaufgefordert erfolgte?

In der Praxis kommt es nun für die rechtliche Wirksamkeit der Mietbürgschaft darauf an, dass man als Vermieter beweisen kann, dass die Mietbürgschaft unaufgefordert und aus eigenem Antrieb der Eltern erfolgte. In einem Rechtsstreit trägt der Vermieter hier nämlich die sogenannte Beweislast (LG Mannheim, Urteil vom 26.11.2009, Az.: 10 O 28/09).

Manch ein Vermieter behilft sich dann mit einer vorformulierten Klausel in der die Eltern, bestätigen sollen, dass das Angebot der elterlichen Mietbürgschaft unaufgefordert erfolgte: Die Gerichte lehnen das allerdings als Beweis ab und erklären solche Klauseln als unwirksam nach § 309 Nr.12 b BGB (so z.B. BGH, Urteil vom 30.06. 2004. Az.: VIII ZR 243/03).

Besser ist hier, wenn dieses unaufgeforderte Angebot der Eltern in schriftlicher Form, als Brief oder Email vorliegt. In einem Fall des BGH, in dem die Eltern in einem Brief die Mietbürgschaft anboten, nachdem der Vermieter den Mitvertragsabschluss mit dem Sohn vorher ablehnte, lag durch den Brief der Beweis vor.

Sollten Ihnen Eltern eines Mietinteressenten daher unaufgefordert eine Mietbürgschaft anbieten, bitten Sie diese am besten darum, Ihnen dieses Angebot in schriftlicher Form zu unterbreiten, bevor Sie eine Zusage machen.

III. Sonderfall: Nachträgliche Mietbürgschaft der Eltern zur Abwendung einer Kündigung

Vermieter und Mieter können die Mietbürgschaft der Eltern auch dann rechtlich wirksam neben einer gezahlten Mietkaution vereinbaren, wenn die Bürgschaft zur Abwendung einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs gewährt wird: Der Bundesgerichtshof entschied für diesen Fall ausdrücklich, dass § 551 Abs. 1 BGB dann keine Anwendung findet (BGH, Urteil vom 10. April 2013 – VIII ZR 379/12).

Das bedeutet, bieten die Eltern eines Mieters, dem Vermieter die Übernahme einer Bürgschaft an, weil der Mieter bereits mit der Miete im Rückstand ist und eine Kündigung droht oder bereits ausgesprochen ist, kann der Vermieter diese zusätzliche Sicherheit ohne Einschränkung annehmen: Eine unzulässige Übersicherung liegt dann nicht vor.

Und dieser Sonderfall geht sogar noch weiter: Denn, hier ist es auch erlaubt, dass der Vermieter den Mieter auffordert, seine Eltern als Bürgen mit in die Haftung einzubeziehen, um eine Kündigung abzuwenden. Der Vorschlag der Mietbürgschaft muss also nicht von den Eltern kommen.

IV. So entsteht und endet die Mietbürgschaft

Sind sich alle Beteiligten einig, dass eine Mietbürgschaft der Eltern für den Mietvertrag vereinbart werden soll, sind für die wirksame Entstehung der Bürgschaft zwei Dinge erforderlich:

• Bürgschaftserklärung der Eltern
• Einbeziehung in den Mietvertrag

Ist die Mietbürgschaft Bestandteil des Mietverhältnisses geworden, endet sie im Regelfall, wenn der Mietvertrag beendet wird. In besonderen Fällen ist allerdings auch eine Kündigung der Mietbürgschaft möglich (mehr dazu unter 3.)

1. Muster – Beispiel: Bürgschaftserklärung

Bei der Bürgschaftserklärung ist für Vermieter eins besonders wichtig: Alle vorformulierte Bürgschaftsformulare die zur mehrfachen Verwendung angefertigt werden, sind auch bereits bei der erstmaligen Verwendung als Allgemeine Geschäftsbedingungen nach den §§ 305 ff BGB anzusehen: Die Folge ist, dass die Gerichte eine strengere Wirksamkeitskontrolle bezüglich der einzelnen Regelungen durchführen. Bei einer gerichtlichen Prüfung wird dann untersucht, ob der Mieter irgendwie unangemessen benachteiligt wird. Insbesondere Bestätigungsklauseln zu einer unaufgeforderten Bürgschaft oder ähnliches sind nicht zulässig. Die Bürgschaftsvereinbarung sollte daher so einfach wie möglich gehalten werden.

So könnten Sie zum Beispiel eine Erklärung für eine Mietbürgschaft wie folgt formulieren:

Neben diesem einfachen Beispiel der Mietbürgschaft gibt es natürlich – je nach dem, was von den Eltern gewollt ist – auch andere Gestaltungsmöglichkeiten für die Bürgschaft:

• So kann eine Bürgschaft zum Beispiel als zeitlich befristete Mietbürgschaft übernommen werden, die mit dem Ablauf eines bestimmten Zeitraums endet: In dem Gesetz 777 Abs.1 S.1 BGB ist nämlich bestimmt, dass sich der Bürge für eine bestehende Verbindlichkeit auch nur auf eine bestimmte Zeit verbürgen kann. Alles zu diesem speziellen Fall der „Zeitbürgschaft“ erklärt Ihnen der Artikel: Mietbürgschaft zeitlich begrenzen – Die Laufzeit / Dauer einer Bürgschaft.
• Die Bürgschaftserklärung kann zudem auch als selbstschuldnerische Bürgschaft formuliert werden: Dabei erklärt der Bürge, dass er als selbstschuldnerischer Bürge haftet und auf die Einrede der Anfechtung, der Aufrechnung gem. § 770 BGB und die Einrede der Vorausklage gemäß § 771 BGB verzichtet. Vorteilhaft ist diese Art der Bürgschaft besonders für den Vermieter, da der Bürger hier ausdrücklich auf Einwendungen verzichtet die dem Vermieter bei der Durchsetzung seines späteren Anspruchs im Wege stehen können: Beispielsweise kann der Bürge die Zahlung an den Vermieter verweigern, solange dieser nicht versucht hat, gegen den Mieter durch Zwangsvollstreckung sein Geld zu bekommen. Verzichtet der Bürge auf dieses Verweigerungsrecht ist das daher eine Erleichterung. Mehr zu diesem Thema: Mietbürgschaft: Einrede der Vorausklage – Bedeutung für Bürgen und Vermieter.

2. Einbeziehung der Bürgschaft in den Mietvertrag

Damit die Mietbürgschaft für das Mietverhältnis des Kindes rechtlich wirksam wird, reicht es aber nicht, dass lediglich eine Bürgschaftserklärung abgegeben wird. Die Mietbürgschaft ist nämlich rechtlich gesehen keine einseitige Erklärung, sondern ein zweiseitiger Vertrag (§§ 765 Abs. 1, 767 BGB).

Ein Bürgschaftsvertrag kommt demnach durch Angebot und Annahme nach §§ 145 ff. BGB zustande: Für Vermieter und Eltern heißt das, dass die Bürgschaftserklärung nur als Angebot zum Abschluss des Bürgschaftsvertrages gilt. Es muss auch eine ausdrückliche Annahme der Bürgschaft als Sicherheit für das betreffende Mietverhältnis erfolgen: Ein bloßes Abheften der Bürgschaftserklärung mit den Mietvertragsunterlagen reicht nicht als Annahmeerklärung: Das entschied das Amtsgericht Charlottenburg, in einem Fall bei dem ein unaufgefordertes Angebot der Eltern erfolgte, eine zusätzlichen Bürgschaft anlässlich des Abschlusses eines Wohnraummietvertrags zu übernehmen und der Vermieter die Bürgschaftserklärung nur abheftete (AG Charlottenburg, Urteil vom 26. Oktober 2015, Az.: 213 C 104/15). Danach reicht die bloße Hinnahme der Bürgschaftserklärung und deren Behalten nicht als Betätigung des Annahmewillens: Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter zuvor eine Mietbürgschaft verlangt hatte (vgl. nur: BGH, Urteil vom 06. Mai 1997, Az.: IX ZR 136/96).

Wichtig ist daher, will man eine Bürgschaftserklärung annehmen, die einem unaufgefordert überreicht wird, muss man die Annahme ausdrücklich erklären und am besten schriftlich. Hat man dagegen eine Mietbürgschaft verlangt reicht für die Annahme das Behalten der Bürgschaftserklärung.

3. Ende der Mietbürgschaft: Kündigung und Co.

Die Mietbürgschaft ist regelmäßig so angelegt, dass sie mit Beendigung des Mietvertrages endet, für den gebürgt wird. Möglich ist auch ein Ende durch Zeitablauf, wenn die Mietbürgschaft der Eltern nur für einen begrenzten Zeitraum gelten soll. Wechselt der Vermieter kann das ebenfalls zur Beendigung der Bürgschaft führen (AG Charlottenburg, Urteil vom 26. Oktober 2015, Az.: 213 C 104/15).

Im Übrigen ist die Kündigung der Bürgschaft möglich, da es sich bei dem Bürgschaftsvertrag, um ein Dauerschuldverhältnis handelt. Auch die Anfechtung oder der Widerruf sind möglich. Einen ausführlichen Beitrag zu den möglichen Arten der Beendigung des Bürgschaftsvertrages finden Sie hier: Mietbürgschaft kündigen: Kann man eine Bürgschaft auflösen?

V. Das sind die Folgen

Nach der Übernahme der Mietbürgschaft sind besonders zwei Rechtsfolgen zu beachten:

• Die Haftung der Bürgen gegenüber dem Vermieter
• Die Ansprüche der Bürgen im Haftungsfall

1. Haftung gegenüber dem Vermieter

Die Eltern haften aus der Bürgschaft direkt gegenüber dem Vermieter: Aber nur begrenzt auf Drei- Monats-Netto Kaltmieten.

Eine darüberhinausgehende, unbeschränkte Haftung gibt es nur in den oben genannten Fällen: Liegt der Bürgschaftserklärung ein unaufgefordertes Bürgschaftsangebot (vgl. oben Abschnitt II.) oder eine nachträgliche Mietbürgschaft zur Abwendung der Kündigung des Mieters (vgl. oben Abschnitt III.) zu Grunde kann der Vermieter auch mehr als die Drei – Monats – Kaltmieten von den Eltern fordern. Mehr dazu erfahren Sie in dem speziellen Beitrag: Höhe der Mietbürgschaft und das Risiko der unbegrenzten Haftung.

Betroffen von der Zahlungspflicht der Bürgen sind nur Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Das sind zum Beispiel:

• Offene Mietzahlungen und Nebenkosten(nach)zahlungen
• Zahlungen für Beschädigungen der Mietwohnung
• Unterlassene Reparaturen
• Räumungskosten usw.

2. Ansprüche der Eltern als Bürgen gegenüber dem mietenden Kind

Sobald tatsächlich ein Haftungsfall gegenüber dem Vermieter eintritt und die Eltern als Bürgen dafür einstehen, können Sie theoretisch bei ihrem Kind Regress nehmen: Das bedeutet, alle ursprünglichen Ansprüche des Vermieters, die von ihnen gezahlt wurden gehen kraft Gesetz auf die Bürgen über § 774 Abs.1 S.1 BGB. Aufgrund des besonderen Verhältnis zwischen den Eltern als Bürgen und ihren Kind als Mieter gibt es zu dem Umfang der Haftung des Kindes verschiedene Ansichten. Entscheidend ist was zwischen Eltern und Kind bezüglich der Bürgschaft vereinbart wurde. Teilweise wird eine Elternbürgschaft auch als Schenkung betrachtet. Zur den Besonderheiten des Rückgriffs der Eltern beim Kind im Haftungsfall, können Sie alle Informationen hier nachlesen: Elternbürgschaft für Mietvertrag – Was müssen Kinder und Eltern wissen?

VI. Zusammenfassung

Entscheidend ist bei der Mietbürgschaft der Eltern, dass der Grund, warum es zu der Bürgschaft kam, maßgeblich für den Haftungsumfang ist. Nur dann, wenn die Mietbürgschaft unaufgefordert von den Eltern angeboten wird, kann die Bürgschaft neben der Mietkaution als Sicherheit des Vermieters dienen. Ansonsten gilt immer, dass die Mietsicherheit insgesamt – egal, ob eine oder mehrere – auf einen Maximalbetrag von drei Monatskaltmieten begrenzt ist. Vermieter sollten bei der Annahme der Bürgschaft zudem darauf achten, dass die Annahme ausdrücklich festgehalten wird, damit der Bürgschaftsvertrag auch rechtswirksam zustande kommt.