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Mietbürgschaft zeitlich begrenzen – Die Laufzeit / Dauer einer Bürgschaft.

Jeder, der sich einem Vermieter gegenüber verpflichtet, für die Erfüllung der Verbindlichkeiten eines Mieters aus dem Mietvertrag einzustehen, geht ein mehr oder weniger großes Risiko ein. Gerade in solchen Fällen, in denen die Zahlungsfähigkeit des Mieters während des Mietverhältnisses ungewiss oder sogar mit Zahlungsausfällen zu rechnen ist, so dass das Risiko des Bürgen besonders groß ist, ist das Bedürfnis des Bürgen verständlich, sein Risiko, in Anspruch genommen zu werden, zu minimieren. Eine Möglichkeit dies zu tun, besteht darin, die Haftung des Bürgen zeitlich zu beschränken.

Welche Möglichkeiten der zeitlichen Beschränkung der Bürgenhaftung es gibt, unter welchen Voraussetzungen diese möglich sind und was Bürge und Vermieter bei der Formulierung des Bürgschaftsvertrages beachten sollten, erfahren Sie in diesem Beitrag.

I. Echte und unechte Zeitbürgschaft – Eine Abgrenzung

Es gibt im Wesentlichen zwei Möglichkeiten, die Verpflichtungen des Bürgen in zeitlicher Hinsicht zu begrenzen. Nur eine von ihnen ist im Gesetz geregelt und führt zu einer Befristung des Bürgschaftsvertrages. Deshalb wird sie auch „echte Zeitbürgschaft“ genannt. Davon abzugrenzen ist die sog. „unechte Zeitbürgschaft“, bei der es sich um einen unbefristeten Bürgschaftsvertrag handelt und die in Wirklichkeit eine gegenständliche Begrenzung der Verpflichtungen des Bürgen zum Inhalt hat.

Dazu im Einzelnen:

§ 777 Abs.1 S.1 BGB bestimmt, dass sich der Bürge für eine bestehende Verbindlichkeit auf bestimmte Zeit verbürgen kann mit der Folge, dass er unter bestimmten Voraussetzungen (dazu mehr unter II.2.) nach dem Ablauf der bestimmten Zeit von seinen Verpflichtungen frei wird. Hiermit regelt das Gesetz die sog. „echte Zeitbürgschaft“. Die Haftung des Bürgen ist in der Weise beschränkt, dass er nur bis zu einem bestimmten Zeitpunkt in Anspruch genommen werden kann. Die zeitliche Begrenzung stellt einen Endtermin dar, nach dessen Ablauf die Verpflichtung des Bürgen erlischt (vgl. BGH,Urteilvom 15.01.2004 – IX ZR 152/00).

Von dieser echten Zeitbürgschaft ist die unechte Zeitbürgschaft zu unterscheiden. Diese zeichnet sich dadurch aus, dass der Bürge nur für die innerhalb einer bestimmten Zeit begründeten Verbindlichkeiten – für diese aber unbefristet – einzustehen hat (vgl. BGH, Urteil vom 17.12.1987 – IX ZR 93/87). Für die innerhalb des Zeitraums fällig gewordenen Verbindlichkeiten ist die Haftung des Bürgen in zeitlicher Hinsicht nur durch die Verjährung beschränkt.

Haftet der Bürge auch oder sogar nur für künftige Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis, führt die Vereinbarung eines Endtermins, bis zu dem der Bürge haften soll, oder einer Frist, mit deren Ablauf die Haftung enden soll (zur Zulässigkeit einer echten Zeitbürgschaft im Fall einer Haftung für künftige Forderungen vgl. die Ausführungen unter II.1.), zumindest auch zu einer gegenständlichen Beschränkung, wie sie bei einer unechten Zeitbürgschaft vorliegt, da der Vermieter den Bürgen nur bzgl. solcher Forderungen in Anspruch nehmen kann, die vor dem vereinbarten Endtermin bzw. vor dem Ablauf der Frist fällig geworden sind. In einem solchen Fall ist die exakte Formulierung des Bürgschaftsvertrages von entscheidender Bedeutung. Auch wenn möglicherweise eine echte Zeitbürgschaft gewollt war, kann deren Vereinbarung an der unzureichenden Formulierung scheitern, wenn diese nur eine Auslegung i. S. einer lediglich gegenständlichen Beschränkung zulässt (zur Formulierung von echten und unechten Zeitbürgschaften vgl. die Ausführungen unter V.).

II. Die echte Zeitbürgschaft

§ 777 BGB regelt, welche Voraussetzungen vorliegen müssen, damit eine echte Zeitbürgschaft vorliegt (dazu unter 1.) und bestimmt außerdem, unter welchen Voraussetzungen die Vereinbarung einer echten Zeitbürgschaft welche Rechtsfolge entfaltet (dazu unter 2.).

1. Voraussetzungen für eine echte Zeitbürgschaft

Wendet man § 777 BGB, der die echte Zeitbürgschaft regelt, wortlautgetreu an, ist deren Vereinbarung nur möglich, wenn der Bürge sich für eine oder mehrere bereits bestehende Verbindlichkeiten verbürgt hat. Eine Mietbürgschaft könnte unter diesen Voraussetzungen in der Regel nicht als echte Zeitbürgschaft i. S. d. § 777 BGB ausgestaltet werden, da der Bürge bei einer Mietbürgschaft im Regelfall die Haftung für alle, in erster Linie auch künftige Forderungen übernimmt. Trotz des eindeutigen Wortlauts des § 777 Abs.1 S.1 BGB ist es jedoch nahezu unumstritten, dass § 777 BGB auch dann anwendbar ist, wenn der Bürge auch oder nur für künftige Verbindlichkeiten des Hauptschuldners einzustehen hat. So entschied es bereits das Reichsgericht (vgl. RGZ 82, 382 (384)). Auch eine Mietbürgschaft, bei der der Bürge für künftige Verbindlichkeiten haftet, kann daher i. S. d. §777 BGB zeitlich befristet werden.

Damit § 777 BGB seine Rechtsfolge entfaltet (vgl. dazu unter 2.), muss sich der Bürge gem. § 777 Abs.1 S.1 BGB auf bestimmte Zeit verbürgt haben. Diese zeitliche Begrenzung kann auf unterschiedliche Art und Weise vereinbart werden. Möglich ist zunächst die Vereinbarung eines bestimmten kalendermäßig festgelegten Endtermins, bis zu dem der Vermieter den Bürgen in Anspruch nehmen kann. Zwingend notwendig ist die Bestimmung des Termins nach dem Kalender jedoch nicht. Auch die Vereinbarung einer Frist, die mit einem bestimmten Tag oder Ereignis beginnt und mit deren Ablauf die Haftung des Bürgen enden soll, ist zulässig. Ebenso möglich ist es, das Erlöschen der Verpflichtungen des Bürgen von dem Eintritt eines künftigen ungewissen Ereignisses abhängig zu machen, auch wenn hierdurch keine Befristung, sondern eine auflösende Bedingung vereinbart wird (vgl. Habersack, in: Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, § 777 BGB Rn.7).

Wie bereits oben unter I. angedeutet, ist die Abgrenzung der echten von der unechten Zeitbürgschaft in solchen Fällen schwierig, in denen der Bürge sich (auch) für künftige Verbindlichkeiten verbürgt hat. Nach der Rechtsprechung ist eine echte Zeitbürgschaft in der Regel dann anzunehmen, wenn die Verbindlichkeit, für die der Bürge einstehen soll, im Zeitpunkt der Bürgschaftsübernahme schon abgeschlossen vorliegt, eine unechte Zeitbürgschaft hingegen dann, wenn für künftige oder in der Entwicklung begriffene Verbindlichkeiten des Hauptschuldners gebürgt werden soll (vgl. BGH, Urteil vom 17.12.1987 – IX ZR 93/87). Im Zweifel handelt es sich in denjenigen Fällen, in denen der Bürge auch für künftige Forderungen haftet und im Bürgschaftsvertrag eine Frist oder ein Endtermin bestimmt ist, daher um eine unechte Zeitbürgschaft.

Dies bedeutet jedoch nicht, dass die Vereinbarung einer Mietbürgschaft, bei der der Bürge naturgemäß auch für künftige Forderungen des Vermieters haftet, als echte Zeitbürgschaft i. S. d. § 777 BGB nicht möglich ist. Die Parteien müssen dies allerdings hinreichend deutlich durch eine unmissverständliche Formulierung zum Ausdruck bringen (zur Formulierung von echten und unechten Zeitbürgschaften vgl. die Ausführungen unter V.).

Beachte:

Wird im Bürgschaftsvertrag (überflüssiger Weise) geregelt, dass der Bürge von seinen Verpflichtungen frei wird, wenn die absichernden Forderungen des Mieters erlöschen oder solche nicht mehr entstehen können, stellt dies keine Zeitbürgschaft dar. Die Abhängigkeit der Bürgschaft von der Hauptschuld ist jeder Bürgschaft immanent (vgl. § 767 BGB), da es sich bei dieser um eine sog. akzessorische (von der Hauptschuld abhängige) Sicherheit handelt.

2. Rechtsfolgen der Vereinbarung einer echten Zeitbürgschaft im Falle des Zeitablaufs

Haben der Bürge und der Vermieter eine echte Zeitbürgschaft i. S. d. § 777 BGB vereinbart und tritt der vereinbarte Endtermin oder die auflösende Bedingung ein bzw. läuft eine bestimmte Frist ab, ohne dass der Vermieter den Bürgen in Anspruch genommen hat, hat dies nicht zwangsläufig zur Folge, dass der Bürge für die bis dahin fällig gewordenen Verbindlichkeiten nicht mehr haftet. Der Vermieter hat durchaus die Möglichkeit, den Bürgen in bestimmtem Umfang auch nach dem Endtermin bzw. nach dem Fristablauf noch in Anspruch zu nehmen. Um sich diese Möglichkeit zu bewahren, muss er jedoch bestimmte Maßnahmen ergreifen. Inhalt und Umfang dieser sog. Obliegenheit des Vermieters hängen davon ab, ob es sich bei der Zeitbürgschaft um eine sog. selbstschuldnerische Bürgschaft handelt (dazu unter a)) oder nicht (dazu unter b)).

a) Selbstschuldnerische Bürgschaft

Selbstschuldnerisch ist eine Bürgschaft gem. § 773 Abs.1 Nr.1 BGB insbesondere dann, wenn der Bürge auf die in § 771 BGB geregelte Einrede der Vorausklage verzichtet hat. § 771 BGB gibt dem Bürgen nämlich grds. das Recht, die Befriedigung des Gläubigers zu verweigern, solange dieser nicht eine Zwangsvollstreckung gegen den Hauptschuldner ohne Erfolg versucht hat. Verzichtet der Bürge auf diese Einrede, kann der Gläubiger (Vermieter) den Bürgen in Anspruch nehmen, ohne vorher versucht zu haben, sich durch die Inanspruchnahme des Hauptschuldners (des Mieters) Befriedigung zu verschaffen.

Liegt eine solche selbstschuldnerische Bürgschaft vor, muss der Vermieter, um sich die Möglichkeit der Inanspruchnahme des Bürgen nach dem Eintritt des Endtermins bzw. nach Fristablauf zu erhalten, gem. § 777 Abs.1 S.2 BGB dem Bürgen unverzüglich, d.h. ohne schuldhaftes Zögern (vgl. § 121 BGB) nach dem Ablauf der bestimmten Zeit, für die die Bürgschaft besteht, anzeigen, dass er ihn in Anspruch nimmt.

Unter der Voraussetzung, dass die Hauptschuld bereits fällig ist, kann der Vermieter die Anzeige bei einer selbstschuldnerischen Zeitbürgschaft auch schon vor dem Ablauftermin vornehmen (vgl. BGH, Urteil vom 09.01.1980 – VIII ZR 21/79).

Die Anzeige bedarf keiner bestimmten Form. Da es entscheidend auf den Zeitpunkt des Zugangs der Anzeige beim Bürgen ankommt, ist dem Vermieter jedoch zu raten, die Anzeige aus Beweisgründen nicht nur schriftlich vorzunehmen, sondern mittels eines Einschreibens zu versenden.

Beachte:

Eine Vereinbarung, nach der der Vermieter nicht verpflichtet ist, dem Bürgen seine Inanspruchnahme unverzüglich nach dem Eintritt des Endtermins anzuzeigen, ist nur dann wirksam, wenn es sich dabei um eine Individualvereinbarung handelt (vgl. OLG Hamm, Urteil vom 08.05.1989 – 31 U 250/88). Ist die Entbehrlichkeit der Anzeige hingegen in einem für eine Vielzahl von Fällen vorformulierten Bürgschaftsformular geregelt, ist die Vereinbarung gem. § 307 BGB unwirksam (vgl. OLG Köln, Urteil vom 20.05.1985 – 8 U 10/84 zu § 9 AGBGB; offen gelassen allerdings von OLG Hamm, Urteil vom 08.05.1989 – 31 U 250/88). Der BGH hat mit Urteil vom 15.01.2004 – IX ZR 152/00- sogar entschieden, dass in solchen Fällen, in denen auf Wunsch des Bürgen eine als echte Zeitbürgschaft zu verstehende Befristung seiner Haftung vereinbart wird, eine Klausel, mit der sich der Gläubiger formularmäßig von der Anzeigeobliegenheit freizeichnet, überraschend i. S. d. § 305c Abs.1 BGB ist und daher nicht Vertragsbestandteil wird.

Nimmt der Vermieter die Anzeige nicht oder zu spät vor, hat dies gem. § 777 Abs.1 S.2 BGB zur Folge, dass der selbstschuldnerische Bürge von seiner Haftung frei wird. Er haftet daher weder für die nach dem Endtermin fällig gewordenen Verbindlichkeiten, noch für diejenigen, die bereits vor oder gleichzeitig mit dem Endtermin fällig geworden sind.

Für den Fall, dass die Anzeige rechtzeitig erfolgt, regelt § 777 Abs.2 BGB für die selbstschuldnerische Bürgschaft, dass sich die Haftung des Bürgen auf den Umfang beschränkt, den die Hauptverbindlichkeit bei dem Ablauf der bestimmten Zeit (d.h. dem Endtermin) hat. Hinsichtlich der bis dahin fällig gewordenen Verbindlichkeiten haftet der Bürge dann wie bei einer unbefristeten Bürgschaft.

Die unverzügliche Anzeige genügt, um das Freiwerden des Bürgen von seiner Haftung zu verhindern. Es bedarf nicht auch einer unverzüglichen Klageerhebung des Vermieters gegen den Bürgen (vgl. BGH, Urteil vom 22.12.1982 – VIII ZR 199/81).

b) Subsidiär haftender Bürge

Steht dem Bürgen die Einrede der Vorausklage gem. § 771 BGB zu, haftet er also nur subsidiär für den Fall, dass der Mieter nicht mit Erfolg in Anspruch genommen werden kann, muss der Vermieter mehr tun, um sich die Möglichkeit zu erhalten, den Bürgen auch nach dem Eintritt des Endtermins bzw. des Fristablauf noch in Anspruch nehmen zu können.

Welche Maßnahmen er genau ergreifen muss, regelt § 777 Abs.1 S.1 BGB. Danach muss der Gläubiger die Einziehung der Forderung unverzüglich nach Maßgabe des § 772 BGB betreiben, das Verfahren ohne wesentliche Verzögerung fortsetzen und unverzüglich nach der Beendigung des Verfahrens dem Bürgen anzeigen, dass er ihn in Anspruch nehme.

Den Vermieter treffen daher folgende Obliegenheiten:

  • Der Vermieter muss, bevor er den Bürgen in Anspruch nehmen kann, zunächst versuchen, sich durch die Inanspruchnahme des Mieters Befriedigung wegen seiner Forderung(en) zu verschaffen. Dazu muss er sich- falls der Mieter nicht freiwillig zahlt- zunächst in einem sog. Erkenntnisverfahren einen Vollstreckungstitel verschaffen. Zahlt der Mieter weiterhin nicht freiwillig, muss der Vermieter den Versuch unternehmen, aus dem Titel zu vollstrecken, und zwar nach Maßgabe des § 772 BGB. Dies bedeutet, dass er versuchen muss, die Zwangsvollstreckung in die beweglichen Sachen des Mieters zu betreiben, und zwar an seinem Wohnsitz und, wenn der Mieter an einem anderen Ort eine gewerbliche Niederlassung hat, auch an diesem Ort, in Ermangelung eines Wohnsitzes und einer gewerblichen Niederlassung an seinem Aufenthaltsort.
  • Mit dem Versuch, durch die Inanspruchnahme des Mieters Befriedigung zu erlangen, muss der Vermieter unverzüglich, d.h. ohne schuldhaftes Zögern nach dem Eintritt des Endzeitpunktes, bis zu dem der Bürge sich verbürgt hat, beginnen.
  • Hat der Vermieter unverzüglich begonnen, das Verfahren zur Einziehung der Forderung beim Mieter zu betreiben, muss er das Verfahren zwar nicht unverzüglich, aber ohne wesentliche Verzögerungen fortsetzen.
  • Nach dem Ende des erfolglosen Vollstreckungsversuchs muss der Vermieter dem Bürgen wiederum unverzüglich anzeigen, dass er ihn in Anspruch nimmt. Für die Anzeige gilt das unter 2a) zum selbstschuldnerisch haftenden Bürgen Gesagte entsprechend.

Erfüllt der Vermieter die zuvor genannten Obliegenheiten nicht, hat dies gem. § 777 Abs.1 S.1 BGB zur Folge, dass der subsidiär haftende Bürge von seiner Haftung frei wird. Auch für solche Forderungen des Vermieters gegen den Mieter, die vor dem für die Haftung bestimmten Endzeitpunkt fällig geworden sind, haftet der Bürge dann nicht.

Was geschieht, wenn der Vermieter die Anforderungen des § 777 Abs.1 S.1 BGB erfüllt, regelt § 777 Abs.2 BGB. Danach beschränkt sich seine Haftung nicht auf den Umfang, den die Hauptverbindlichkeit im Zeitpunkt des für die Haftung des Bürgen bestimmten Endzeitpunktes hatte, wie es bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft der Fall ist (siehe dazu unter 2a)), sondern auf den Umfang, den die Hauptverbindlichkeit zur Zeit der Beendigung des Verfahrens, d.h. im Zeitpunkt der Beendigung des erfolglosen Vollstreckungsversuchs beim Mieter hat. In diesem Umfang haftet der Bürge unbefristet.

Wichtig:

Auch wenn der Vermieter die von § 777 Abs.1 BGB geforderten Maßnahmen ergreift, haftet der selbstschuldnerische Bürge nur für solche Forderungen, die vor oder spätestens gleichzeitig mit dem Ende der Bürgschaftszeit fällig geworden sind und der subsidiär haftende Bürge nur für solche, die bis zur Beendigung des erfolglosen Vollstreckungsversuchs beim Mieter fällig geworden sind (vgl. BGH, Urteil vom 21.03.1989 – IX ZR 82/88). Für alle Verbindlichkeiten, die erst nach dem jeweils maßgeblichen Zeitpunkt fällig werden, hat der Bürge in keinem Fall einzustehen.

 

Beachte:

§ 777 BGB ist nicht zwingendes Recht. Der Vermieter und der Bürge können das Recht des Vermieters, sich die Möglichkeit einer Inanspruchnahme des Bürgen in dem durch § 777 Abs.2 BGB festgelegten Umfang auch nach dem Eintritt des Endtermins zu erhalten, auch ausschließen und vereinbaren, dass der Bürge mit dem Eintritt des Endtermins in jedem Fall von seiner Haftung frei wird, wenn er nicht zuvor in Anspruch genommen wurde (zu dieser sog. qualifizierten Zeitbürgschaft vgl. OLG Bamberg, Beschluss vom 12.05.2015 – 4 U 205/14).

III. Die unechte Zeitbürgschaft

Haben der Bürge und der Vermieter vereinbart, dass der Bürge nur für solche Verbindlichkeiten des Mieters einzustehen hat, die innerhalb eines bestimmten Zeitraums oder bis zu einem bestimmten Termin fällig geworden sind, liegt -wie bereits unter I. dargelegt- eine unechte Zeitbürgschaft vor. Die Haftung des Bürgen ist gegenständlich beschränkt. Für diejenigen Forderungen, die nicht in dem festgelegten Zeitraum fällig werden, haftet der Bürge nicht. Für die innerhalb des festgelegten Zeitraums bzw. bis zu dem festgelegten Termin fällig gewordenen Verbindlichkeiten des Mieters haftet der Bürge hingegen unbefristet. Auf diese unechte Zeitbürgschaft findet § 777 BGB keine Anwendung. Dementsprechend muss der Vermieter auch keine besonderen Maßnahmen ergreifen, um sich die Möglichkeit einer Inanspruchnahme des Bürgen für die innerhalb des Zeitraums bzw. bis zu dem Endzeitpunkt fällig gewordenen Verbindlichkeiten zu erhalten. Bzgl. dieser Verbindlichkeiten, die in dem festgelegten Zeitraum fällig werden, gelten die allgemeinen Regeln für die Inanspruchnahme eines Bürgen. Haftet der Bürge nicht selbstschuldnerisch, muss der Vermieter zwar- bevor er den Bürgen in Anspruch nehmen kann- ggf. ebenfalls zunächst versuchen, gegen den Mieter die Zwangsvollstreckung zu betreiben. Diese Verpflichtung ergibt sich jedoch nicht aus § 777 Abs.1 S.1 BGB, der Regelung über die echte Zeitbürgschaft, sondern aus § 771 BGB und besteht nicht kraft Gesetzes, sondern nur dann, wenn der Bürge die Einrede der Vorausklage gem. § 771 BGB auch tatsächlich erhebt.

Die Probleme im Zusammenhang mit einer unechten Zeitbürgschaft bestehen weniger darin zu ermitteln, was geschieht, wenn sie vereinbart wurde als vielmehr darin herauszufinden, ob sie vereinbart wurde oder ob es sich um eine echte Zeitbürgschaft i. S. d. § 777 BGB handelt (zur Abgrenzung der echten von der unechten Zeitbürgschaft vgl. die Ausführungen unter I.).

IV. Beweislast

Kommt es zwischen dem Bürgen und dem Vermieter zum Streit darüber, ob überhaupt – oder -falls dies unstreitig ist- welche Art der Beschränkung der Haftung des Bürgen vereinbart worden ist, gilt zunächst der allgemeingültige Grundsatz, dass derjenige, der aus einer ihm günstigen Norm Rechte herleitet, deren tatsächliche Voraussetzungen darzulegen und zu beweisen hat (vgl. BGH, Urteil vom 10.03.2010 – IV ZR 264/08). Außerdem gilt, dass derjenige, der etwas vom gesetzlichen Regelfall Abweichendes behauptet, dies grds. auch beweisen muss.

Da nur der Bürge dem Vermieter gegenüber Verpflichtungen übernommen hat und nicht umgekehrt, ist es zwar in der Regel der Vermieter, der gegen den Bürgen Ansprüche geltend macht und der in einem gerichtlichen Verfahren der Kläger ist. Dies bedeutet jedoch nicht, dass er auch immer die Beweislast trägt, wenn es im Prozess zum Streit über das Bestehen oder den Umfang des Bürgschaftsanspruchs des Vermieters kommt.

Verklagt der Vermieter den Bürgen auf Zahlung und bestreitet die Behauptung des Bürgen, die Bürgschaft sei zeitlich befristet (echte Zeitbürgschaft) oder gegenständlich beschränkt (unechte Zeitbürgschaft), trägt der Bürge die Beweislast für seine Behauptung. Denn den Regelfall stellt die unbefristete und unbeschränkte Bürgschaft dar.

Streiten der Vermieter und der Bürge hingegen darüber, ob eine (unstreitig oder bewiesenermaßen) vereinbarte Befristung als echte Zeitbürgschaft i. S. d. § 777 BGB oder nur als gegenständliche Beschränkung der Haftung zu verstehen ist, trägt der Vermieter die Beweislast für den von ihm behaupteten Inhalt der Bürgschaft (vgl. BGH, Urteil vom 15.01.2004 – IX ZR 152/00). Da der Bürge nur dann unbefristet haftet, wenn eine gegenständliche Beschränkung, also eine unechte Zeitbürgschaft vereinbart wurde – es sei denn, der Vermieter hat die in § 777 Abs.1 BGB beschriebenen Maßnahmen ergriffen (vgl. dazu oben unter II.2.), wird der Vermieter in der Regel behaupten, es handele sich um eine lediglich gegenständlich beschränkte Bürgschaft. Für diese Behauptung trägt daher der Vermieter die Beweislast (vgl. BGH, Urteil vom 15.01.2004 – IX ZR 152/00).

Ist unstreitig oder von der beweisbelasteten Partei bewiesen, dass eine echte Zeitbürgschaft i. S. d. § 777 BGB vorliegt, obliegt dem Bürgen die Beweislast dafür, dass der Endzeitpunkt eingetreten ist, bis zu dem er haftet. Der Vermieter wiederum muss das Vorliegen der Voraussetzungen beweisen, aus denen sich ergibt, dass der Bürge trotz des Verstreichens des Endtermins in dem von § 777 Abs.2 BGB festgelegten Umfang weiter haftet, dass er (der Vermieter) also die von § 777 Abs.1 S.1 oder S.2 BGB geforderten Maßnahmen ergriffen hat.

Behauptet der Bürge, die Hauptforderung gegen den Mieter, deretwegen der Vermieter ihn in Anspruch nimmt, sei im Zeitpunkt des Eintritts des Endtermins bzw. im Zeitpunkt der Beendigung des erfolglosen Vollstreckungsversuchs beim Mieter noch gar nicht fällig gewesen, so dass er gem. § 777 Abs.2 BGB hierfür nicht mehr hafte, muss der Vermieter beweisen, dass die Fälligkeit zu dem gem. § 777 Abs.2 BGB maßgeblichen Zeitpunkt eingetreten bereits war.

V. Tipps für die Formulierung einer Zeitbürgschaft

Wie im Laufe des Beitrags schon mehrfach hervorgehoben wurde, ist die Abgrenzung einer echten von einer unechten Zeitbürgschaft in denjenigen Fällen problematisch, in denen der Bürge auch für künftige Forderungen haftet.

Da die Rechtsprechung dazu neigt, im Zweifel von einer unechten Zeitbürgschaft auszugehen, sollten der Vermieter und der Bürge, wenn sie eine echte Zeitbürgschaft vereinbaren möchten, darauf achten, dies durch eine unmissverständliche Formulierung zum Ausdruck zu bringen.

Die folgenden Formulierungsbeispiele sollen dabei eine Orientierungshilfe bieten.

1. Beispiel für eine echte und selbstschuldnerische Zeitbürgschaft:

„ Der Bürge wird von seiner Haftung mit dem Verstreichen des………frei. Für die bis zum…….(Datum des zuvor festgelegten Endzeitpunktes einsetzen) fällig gewordenen Forderungen des Vermieters gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis haftet der Bürge unbefristet fort, wenn der Vermieter ihm nicht unverzüglich nach dem Verstreichen dieses Termins angezeigt hat, dass er ihn in Anspruch nimmt.“

2. Beispiel für eine echte Zeitbürgschaft ohne Verzicht des Bürgen auf die Einrede der Vorausklage:

„Der Bürge wird von seiner Haftung mit dem Verstreichen des………frei, es sei denn, der Vermieter betreibt die Einziehung der Forderung beim Mieter unverzüglich nach dem Verstreichen dieses Termins nach Maßgabe des § 772 BGB ,setzt das Verfahren ohne wesentliche Verzögerung fort und zeigt dem Bürgen unverzüglich nach der Beendigung des Verfahrens an, dass er ihn in Anspruch nimmt. Geschieht dies, haftet der Bürge für diejenigen Forderungen des Vermieters gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis, die bis zur Beendigung des erfolglosen Vollstreckungsversuchs beim Mieter fällig geworden sind, unbefristet fort. Für alle nach der Beendigung des erfolglosen Vollstreckungsversuchs fällig gewordenen Verbindlichkeiten haftet der Bürge nicht.“

3. Beispiel für eine echte Zeitbürgschaft mit Verzicht des Vermieters auf die Möglichkeit, den Bürgen auch nach dem Endtermin noch in Anspruch zu nehmen:

„Der Bürge wird von seiner Haftung mit dem Verstreichen des………frei, wenn der Vermieter ihn bis zu diesem Zeitpunkt nicht in Anspruch genommen hat.“

4. Beispiel für eine unechte Zeitbürgschaft:

„Der Bürge haftet nur für Forderungen des Vermieters gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis, die bis zum Verstreichen des………..fällig geworden sind. Für diese Forderungen haftet der Bürge unbefristet.“

VI. Fazit und Zusammenfassung

1. Wird einer Bürgschaft eine zeitliche Begrenzung hinzugefügt, kann es sich hierbei um eine echte, aber auch um eine unechte Zeitbürgschaft handeln. Eine echte Zeitbürgschaft liegt vor, wenn die zeitliche Begrenzung die Bedeutung eines Endtermins hat, nach dessen Ablauf die Verpflichtung des Bürgen erlöschen soll. Um eine unechte Zeitbürgschaft hingegen handelt es sich dann, wenn der Bürge nur für die innerhalb eines bestimmten Zeitraums fällig gewordenen Verbindlichkeiten – für diese aber unbefristet – einzustehen hat.

2. Die echte Zeitbürgschaft ist in § 777 BGB geregelt. Entgegen dem Wortlaut des § 777 Abs.1 S.1 BGB kann eine echte Zeitbürgschaft zwar auch dann vereinbart werden, wenn der Bürge (auch) für künftige Verbindlichkeiten haften soll. Die Rechtsprechung geht jedoch im Zweifel von einer unechten Zeitbürgschaft aus, wenn der Bürge auch für künftige Forderungen haftet.

3. § 777 Abs.1 BGB gibt dem Gläubiger (Vermieter) bei einer echten Zeitbürgschaft die Möglichkeit, den Bürgen in bestimmtem Umfang auch nach dem Endtermin noch in Anspruch zu nehmen, wenn er

  • (bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft) dem Bürgen seine Inanspruchnahme unverzüglich nach dem Eintritt des Endtermins angezeigt hat,
  • (bei einem subsidiär haftenden Bürgen) unverzüglich nach dem Eintritt des Endtermins begonnen hat, die Forderung beim Mieter einzuziehen, das dafür erforderliche Verfahren ohne wesentliche Verzögerungen fortgesetzt hat und dem Bürgen unverzüglich nach dem Scheitern des Vollstreckungsversuchs angezeigt hat, dass er ihn in Anspruch nimmt.

Hat der Vermieter die jeweils erforderlichen Maßnahmen ergriffen, beschränkt sich die Haftung des Bürgen im Falle einer selbstschuldnerischen Bürgschaft auf den Umfang, den die Hauptverbindlichkeit im Zeitpunkt des für die Haftung des Bürgen bestimmten Endzeitpunktes hatte, und im Falle eines subsidiär haftenden Bürgen auf den Umfang, den die Hauptverbindlichkeit zur Zeit der Beendigung des gegen den Mieter gerichteten Verfahrens, d.h. im Zeitpunkt der Beendigung des erfolglosen Vollstreckungsversuchs hatte.

Hat der Vermieter die jeweils erforderliche(n) Maßnahme(n) nicht ergriffen, hat dies zur Folge, dass der Bürge von seiner Haftung vollständig frei wird und auch für die bereits vor oder gleichzeitig mit dem Endtermin fällig gewordenen Verbindlichkeiten nicht einzustehen hat.

4. Haben der Bürge und der Vermieter eine unechte Zeitbürgschaft vereinbart, haftet der Bürge nur für Forderungen des Vermieters gegen den Mieter, die innerhalb eines festgelegten Zeitraums oder bis zu einem bestimmten Zeitpunkt fällig geworden sind. Für diese Verbindlichkeiten haftet der Bürge unbefristet. Für solche Verbindlichkeiten, die nicht innerhalb dieses Zeitraums bzw. bis zu diesem Zeitpunkt fällig geworden sind, haftet der Bürge nicht.

5. Kommt es zwischen dem Vermieter und dem Bürgen in einem gerichtlichen Verfahren zum Streit über das Vorliegen von Tatsachen, die für das Bestehen des Bürgschaftsanspruchs des Vermieters relevant sind, muss…

…der Bürge beweisen,

  • dass die Bürgschaft zeitlich befristet (echte Zeitbürgschaft) oder gegenständlich beschränkt (unechte Zeitbürgschaft) ist,
  • (im Falle einer echten Zeitbürgschaft), dass der Endzeitpunkt eingetreten ist,

…der Vermieter beweisen,

  • dass die Zeitbestimmung nur die Bedeutung einer gegenständlichen Beschränkung hat und keine echte, sondern  eine unechte Zeitbürgschaft vorliegt,
  • (im Falle einer echten Zeitbürgschaft), dass er die von § 777 Abs.1 BGB geforderten Maßnahmen ergriffen hat, so dass der Bürge trotz des Verstreichens des Endtermins für die bis zu diesem Termin bzw. bis zur Beendigung des erfolglosen Vollstreckungsversuchs beim Mieter fällig gewordenen Verbindlichkeiten weiter haftet,
  • dass die gegen den Mieter gerichtete Hauptforderung vor oder zumindest im Zeitpunkt des Eintritts des Endtermins, im Falle einer echten Zeitbürgschaft ohne Verzicht auf die Einrede der Vorausklage im Zeitpunkt der Beendigung des erfolglosen Vollstreckungsversuchs beim Mieter fällig gewesen ist.

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