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Austritt aus dem Mietvertrag wegen Trennung oder Scheidung möglich?

Das Ausscheiden aus dem Mietvertrag ist wegen einer Scheidung oder Trennung nicht möglich. Nur vor der Überlassung der Mietwohnung und unter den besonderen Voraussetzungen der §§ 323, 324, 346 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) kann ein Mieter vom Mietvertrag zurücktreten. Eine Trennung oder Scheidung stellt dabei im Normalfall keinen Grund für den Austritt eines Mieter aus dem Mietvertrag dar. Im Falle einer Scheidung oder Trennung, gibt es allerdings andere, ebenso wirksame Mittel, um schnell aus dem Mietvertrag zu kommen.

Der nachfolgende Artikel zeigt Mietern wie Sie bei einer Trennung oder Scheidung aus dem Mietvertrag kommen.

I. Ausscheiden durch sofortige Entlassung aus dem Mietvertrag

Die beste Lösung: die Entlassung aus dem Vertrag. Man scheidet aus dem Mietvertrag aus und ist nicht mehr zur Zahlung der Miete oder Nebenkosten verpflichtet.

Vorausgesetzt sind zwei Dinge: Erstens, man ist sich mit dem/der Ex einig, dass man aus dem Mietvertrag heraus will und der andere die Wohnung übernimmt. Zweitens, der Vermieter ist damit einverstanden.

Liegen diese Voraussetzungen vor, dann ist der Mietvertrag durch eine Zusatzvereinbarung über die Entlassung zu ergänzen. Dafür wird ein Vertrag zum vorhandenen  Mietvertrag geschlossen, in dem sich alle drei Vertragsparteien darüber einigen, dass einer der Mieter auszieht und aus dem Vertrag entlassen wird und der andere Mieter die Wohnung allein übernimmt. Wie das im Detail geht und wie so eine Entlassungsvereinbarung aussieht, lesen Sie in diesem Artikel: Änderung Mietvertrag bei Trennung: Vorlage zur Entlassung eines Mieters

Liegen die obigen Voraussetzung nicht vor, z.B. weil der Vermieter keine Entlassungsvereinbarung treffen will oder der/die Ex sich querstellt, kommt es zunächst darauf an, ob man verheiratet ist bzw. in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft lebt oder nicht.

Ist man verheiratet bzw. in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft, gibt es Möglichkeiten, um die Entlassung eines Mieters aus dem Mietvertrag gegenüber dem Vermieter zu erzwingen. Anstelle einer Kündigung aller Mieter kann man bei Trennung oder Scheidung eine Trennungs- (und Scheidungsfolgen-) Vereinbarung über den Ausstieg aus dem Mietvertrag treffen und/oder ein gerichtliches Wohnungszuweisungsverfahren einleiten (siehe unten Punkt II.).

Bei unverheirateten Paaren gibt es zwar auch die Möglichkeit sich mit dem/der Ex schriftlich über den Auszug und den Wegfall der Verpflichtungen zur Mietzahlung und Co. zu einigen, gegenüber dem Vermieter kann man sich aber nicht davon befreien. Das geht nur durch die Kündigung der gemeinsamen Wohnung, wenn der Vermieter der Entlassungsvereinbarung nicht zustimmt. Dagegen kann sich auch der/die Ex nicht stellen (siehe unten Punkt III.).

II. Trennungsvereinbarung und Wohnungszuweisungsverfahren

Sind sich beide darüber einig, wer nach der Scheidung in der Wohnung bleibt, können die Mieter zusammen gemäß § 1568 a BGB die Umwandlung des Mietvertrags verlangen. Die Ex-Eheleute / Ex-Partner haben hier einen gesetzlichen Anspruch gegenüber dem Vermieter, dass dieser nur mit derjenigen/demjenigen, der in der Wohnung verbleibt, den Mietvertrag fortsetzt.

Der Vermieter hat dann, ab dem Zeitpunkt der Umwandlung des Mietvertrages, einen Monat lang ein außerordentliches Kündigungsrecht nach §§ 1568 a Abs. 3 S. 2 BGB in Verbindung mit § 563 Abs. 4 BGB. Diese Kündigung setzt aber einen wichtigen Grund in der Person des/der verbleibenden Ehepartners/in bzw. Lebenspartners/in voraus, der dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht. Ein solcher wichtiger Grund kann z.B. eine mangelnde Zahlungsfähigkeit sein, kann aber auch im Verhalten der Person begründet sein (z.B. mehrfache Hausfriedensstörungen, Straftaten etc.).

Besteht keine Einigkeit kann die Umwandlung des Mietvertrags im Rahmen eines gerichtlichen Wohnungszuweisungsverfahrens geschlossen werden.

Während der Trennungsphase selbst besteht der Umwandlungsanspruch noch nicht. Der Vermieter kann nach einer Trennung, daher nicht gezwungen werden den Mietvertrag nur mit demjenigen fortzusetzen der in der Wohnung verbleibt. Will sich ein Ex-Ehepartner/Ex-Partner von dem gemeinsamen Mietvertrag lösen, bleibt nur die Kündigung der Wohnung (siehe Punkt III.).

Kommt eine Kündigung nicht in Frage, ist die einzige Alternative eine Trennungsvereinbarung zwischen den Ex-Eheleuten oder Ex- Lebenspartnern. Darin sollte man festhalten, dass derjenige der die Wohnung nutzt, ab dem Zeitpunkt des Auszugs des anderen Mieters allein für die Mietzahlung, Nebenkosten und sonst. Verpflichtungen aus dem Mietvertrag haftet und den Mietvertrag übernimmt. Außerdem sollte sogleich eine Regelung zum Kautionsausgleich, der Übernahme von Einrichtungen und Hausratsaufteilung mit aufgenommen werden. Insoweit bietet es sich ebenfalls an die Entscheidung über den späteren Fortsetzungsanspruch aus § 1568 a BGB aufzunehmen. Die Trennungsvereinbarung wirkt dann zwar nicht schuldbefreiend gegenüber dem Vermieter, aber gegenüber demjenigen der in der Wohnung verbleibt. Ab der Scheidung besteht dann der Umwandlungsanspruch, ist die Einigung schon dokumentiert, bedarf es keines weiteren Verfahrens für den Fortsetzungsanspruch, desjenigen/derjenigen der/die in der Wohnung verbleibt.

III. Kündigung der gemeinsamen Wohnung

Ist eine Entlassungsvereinbarung nicht möglich und  sind die Mieter nicht geschieden hilft nur die Kündigung, um wirksam aus dem Mietvertrag zu kommen und sich von den Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter zu befreien. Es gilt die normale Kündigungsfrist von drei Monaten.

Problematisch ist oft, dass der/die Ex allein in der Wohnung bleiben will und der Kündigung nicht zustimmt. Bei einem gemeinsamen Mietvertag müssen aber alle Mieter die Kündigung gemeinsam erklären, damit sie wirksam ist.

Die Lösung findet sich im Gesetz. Danach kann derjenige der auszieht von dem anderen die Zustimmung zur Kündigung verlangen. Das ergibt sich je nach Einzelfall aus § 749 Abs. 1 BGB (nichteheliche Gemeinschaft)oder § 730 BGB (Ehe und Eingetragene Lebenspartnerschaft). Wann hier welches Gesetz greift und warum, erklärt der Beitrag: Kündigung eines gemeinsamen Mietvertrages (mehrere Mieter)

Entscheidend ist, dass derjenige, der das Mietverhältnis beenden möchte, gegen den anderen Mieter einen Anspruch auf Mitwirkung an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, soweit kein berechtigtes Interesse anderen entgegensteht (vgl. BGH, Urteil vom 16. 03. 2005, Az.: VIII ZR 14/04). Dieses „entgegenstehende berechtigte Interesse“ spielt vor allem bei verheirateten Paaren oder eingetragenen Lebenspartnern eine Rolle, wenn die Wohnung vor einer rechtskräftigen Scheidung gekündigt werden soll.  Dann soll die  Einwilligung zur Kündigung nur verlangt werden können, wenn die Trennung endgültig ist und zugleich keine mit der Ehe verbundenen Treu-und-Glaubens-Grundsätze verletzt (vgl. OLG Köln, Beschluss vom 04.10.2010 – 4 UF 154/10).  Alle Einzelheiten und Einzelfallbeispiele finden Sie dazu in dem Beitrag: Gemeinsamer Mietvertrag: Ausscheiden eines Mieters bei Trennung, Scheidung oder Auflösung einer WG.

Weigert sich der/die Ex ohne berechtigtes Interesse einer Kündigung zuzustimmen, kann man auf Zustimmung zur Kündigung der gemeinsamen Wohnung klagen. Das Gericht ersetzt, dann die Kündigungserklärung des/der Ex.

IV. Fazit und Zusammenfassung

Das Ausscheiden eines Mieters aus dem Mietvertrag wegen der Trennung oder Scheidung ist nicht ohne weiteres möglich. Soll der gemeinsame Mietvertrag beendet werden hilft nur die gemeinsame Kündigung. Will der/die Ex in der Mietwohnung bleiben, kann man sich entweder untereinander einigen und von Ansprüchen aus dem Mietvertrag freistellen oder mit dem Vermieter eine Entlassungsvereinbarung schließen. Die Fortsetzung des Mietvertrags mit nur einem Mieter kann bei einer Trennung oder Scheidung nur nach Rechtskraft der Scheidung verlangt werden.

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