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Als Erbe Vermieter werden – Das müssen Sie wissen

Sie haben eine vermietete Eigentumswohnung oder ein Mietshaus geerbt. Dann können Sie den bestehenden Mietvertrag oder die bestehenden Mietverträge als Erbe übernehmen, oder nicht? — Ja, das dürfen Sie. Als Erbe oder Erbengemeinschaft können Sie zum neuen Vermieter werden. Besondere rechtliche Schritte sind im Regelfall nicht notwendig. Der Erbe tritt an die Stelle des verstorbenen Vermieters. Und doch, tauchen in der Praxis immer wieder verschiedenste Fragen auf, wie z.B.: Muss der Mietvertrag auf den Erben umgeschrieben werden? Welche Rechte hat man als Erbe einer vermieteten Wohnung? Ab wann bekommt der Erbe die Miete? Kann der Mieter die Zahlung der Miete von der Vorlage des Erbscheins abhängig machen? Der nachfolgenden Artikel, soll diese und weitere Fragen beantworten.

Was sie als Erben sollten, wenn Sie einen Mietvertrag übernehmen wollen, lesen Sie hier.

I. Eintritt in den Mietvertrag kraft Gesetz

Der Erbe tritt gemäß § 1922 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) mit dem Erbfall automatisch an die Stelle des verstorbenen Vermieters. Es ist daher nichts Spezielles zu tun, um den Mietvertrag nach dem Tod des Vermieters als Erbe zu übernehmen. Befindet sich z.B. eine vermietete Eigentumswohnung im Nachlass des Verstorbenen, wird der Erbe ohne eigenes zutun zum Vermieter. Nur eine Erbausschlagung kann dies verhindern. Sind mehrere Erben vorhanden, handelt es sich um eine sog. Erbengemeinschaft und alle werden gemeinschaftlich zum Vermieter (zu den Besonderheiten siehe unter Abschnitt VI.).

Es empfiehlt sich für Erben, den oder die Mieter über den Vermieterwechsel zu informieren, sobald ein Todesfall eingetreten ist. Empfangsbedürftige Erklärungen seitens des Mieters, wie z.B. eine Kündigung können diese dann direkt an den oder die Erben richten.

II. Miete, Nebenkosten, Kündigung

Der Mietvertrag bleibt auch nach dem Tod des Vermieters bestehen und eine Änderung ist nicht notwendig. Es besteht auch kein Anspruch gegenüber dem Mieter auf Änderung des Mietvertrages und Umschreibung auf den Erben. Insgesamt bleibt alles nach dem Todesfall wie zuvor: Der Mieter ist weiterhin zur Mietzahlung und Nebenkostenzahlung verpflichtet. Besondere Kündigungsrechte o.ä. wegen dem Tod des Vermieters bestehen nicht — weder für den Mieter noch die Erben.

Miete und Nebenkosten werden üblicherweise weiterhin auf das alte Vermieterkonto eingezahlt und fallen damit automatisch in den Nachlass und an den Erben. Die Mietzahlung steht den Erben ab dem Todesfall zu und rückständige Mieten können vom Erben eingefordert werden. Der Erbe erbt schließlich auch die bestehenden Forderungen des Verstorbenen.

Soll das bisherige Vermieterkonto aufgelöst oder die Miete zukünftig auf das Konto des Erben gezahlt werden, ist die Kontoänderung dem Mieter rechtzeitig anzuzeigen.

Übernimmt man einen Mietvertrag als Erbe, ist es außerdem wichtig, sich mit dem Inhalt vertraut zu machen. Liegt Ihnen kein schriftliches Exemplar vor, sollten Sie den Mieter um eine Kopie bitten. Im Übrigen gelten die allgemeinen gesetzlichen mietrechtlichen Bestimmungen. In diesem Artikel finden Sie einen Überblick zum Thema „Vermieten“: Wohnung vermieten – Was müssen Vermieter beachten.

Ist der Mietvertrag, den Sie als Erbe übernehmen, zeitlich befristet, lesen Sie hier was bei einem solchen Vertrag zu beachten ist: Befristeter Mietvertrag: Abschluss, Laufzeit, Verlängerung und Kündigung

III. Erbe übernimmt mietrechtliche Verpflichtungen

Als neuer Vermieter übernimmt der Erbe alle bestehenden Rechte und Pflichten des Verstorbenen. Insbesondere die jährliche Nebenkostenabrechnung, die Instandhaltung der Mietwohnung und die Rückzahlungspflicht bzgl. der Kaution fallen nun in den Aufgabenbereich des Erben.

Das gilt ebenso für überfällige Reparaturen oder bestehende Sondernutzungsrechte der Mieter. Mieter können sich gegenüber dem Erben, als neuen Vermieter, auf diese bestehenden Verpflichtungen berufen und Erfüllung verlangen (Bundesgerichtshof (BGH) NJW 06, 696).

Besondere Tipps zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung bekommen Sie hier:

IV. Recht zur Wohnungsbesichtigung für Erben

Der Erbe hat als neuer Vermieter das Recht die Wohnung zu besichtigen, bei der er den Mietvertrag übernimmt. Im Mietrecht ist grds. dann ein Besichtigungsrecht der Mietwohnung für den Vermieter anerkannt, wenn es einen konkreten sachlichen Grund gibt oder ein besonderer dringender Anlass besteht (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 535 BGB, Rn. 807; Sternel in: Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Duldungsanspruch des Vermieters, Rn. 185).

Ein konkreter sachlicher Grund kann z.B. der sein, dass man sich die Mietwohnung ansehen will, um festzustellen wie der Zustand der Wohnung ist und ob Reparaturbedarf besteht. Auch eine evtl. Verkaufsabsicht rechtfertigt eine Wohnungsbesichtigung, wenn damit eine Schätzung des Immobilienwerts einhergeht.

Ist eine Wohnungsbesichtigung geplant, muss dies rechtzeitig beim Mieter angezeigt werden. Kann der Mieter an dem Wunschtermin nicht, ist das zu berücksichtigen und ein Ersatztermin zu vereinbaren.  Alles Wichtige zu diesem Thema finden Sie in dem Artikel: Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter – Was muss der Mieter dulden und was nicht?

V. Mieter darf Erbschein verlangen

Mieter haben das Recht sich darüber Gewissheit zu verschaffen, ob der neue Vermieter tatsächlich der berechtigte Erbe ist. Dazu können sie von dem Erben, der den Mietvertrag übernehmen will, einen Nachweis verlangen. Um als Erbe seine eigene Erbenstellung und Rechtsnachfolge nachzuweisen, kann man dem Mieter z.B. ein Erbschein in Kopie übersenden. Auch ein Grundbuchauszug oder die Kopie eines Testaments mitsamt Eröffnungsprotokoll stellt einen ausreichenden Nachweis dar (vgl. BGH, Urteil vom 07.06.2005, Az.: XI ZR 311/04).

Solange ein Mieter Grund dazu hat an der Erbenstellung zu zweifeln, kann er im Einzelfall nach Ansicht des BGH sogar die Zahlung der Miete verweigern, ohne damit in Zahlungsverzug zu geraten (BGH, Urteil vom 07.09.05, Az.: VIII ZR 24/05).

VI. Sonderfall: Erbengemeinschaft

Will eine Erbengemeinschaft den Mietvertrag übernehmen, ist es wichtig zu wissen, dass alle Fragen im Zusammenhang mit dem Mietvertrag nur gemeinschaftlich und übereinstimmend entschieden werden können. Soll z.B. das Konto für die eingehenden Mietzahlungen geändert werden, geht das nur, wenn alle zustimmen. Bei einer Erbengemeinschaft steht der Nachlass nur allen gemeinschaftlich zu und sie müssen diesen zusammen verwalten nach §§ 2038, 2039, 2040 BGB. In der Praxis ist es empfehlenswert sich dann auf einen einzigen Verwalter zu einigen, der mit voller Vertretungsmacht alle Angelegenheiten des Mietvertrages für die Erbengemeinschaft regelt.

VII. Fazit und Zusammenfassung

Beim Tod des Vermieters kann der Erbe — ohne eigenes zu tun — den Mietvertrag übernehmen. Dabei ist zusammenfassend folgendes zu beachten:

  1. Der Mietvertrag bleibt wirksam.
  2. Es gibt keine Sonderrechte für den Erben als neuen Vermieter oder den Mieter wegen dem Tod des Vermieters.
  3. Rechte und Pflichten des Verstorbenen aus dem Mietverhältnis gehen auf den Erben über —es daher unerlässlich sich mit dem Vertrag vertraut zu machen!
  4. Erben dürfen als neuer Vermieter die Mietwohnung besichtigen.
  5. Mieter können einen Nachweis über die Rechtsnachfolge verlangen, wenn der Erbe den Mietvertrag übernimmt.

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