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Mietrecht: Terrasse ölen oder streichen Aufgabe des Mieters?

Bei Mietwohnungen die eine Terrasse haben, zählt die Reinigung und Pflege der Terrasse zur Aufgabe des Mieters. Wie weit das geht, kommt auf die Vereinbarung im Mietvertrag an. Mieter sind jedenfalls nicht dazu verpflichtetet, Reparaturen und Instandhaltungen vorzunehmen. Doch was ist wenn der Vermieter vom Mieter verlangt die Terrasse zu ölen oder zu streichen? Ist das wirklich Aufgabe des Mieters oder muss sich der Vermieter darum kümmern?

Der nachfolgende Artikel erklärt die Rechtslage.

I. Vertragsgemäßer Gebrauch der Terrasse umfasst nur Reinigung

Mieter sind in erster Linie zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache verpflichtet nach  § 535 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Die mitvermietete Terrasse zählt rechtlich zur Mietsache.

Teil des vertragsgemäßen Gebrauch ist die sog. Erhaltungs- und Obhutspflicht. Als Mieter muss man dafür sorgen, dass der vertragsgemäße Gebrauch der Mietwohnung so erhalten bleibt, wie er angemietet wurde (§§ 536 c, 541, 543 Abs.2 S. 1 Nr. 2, 5 BGB). Das heißt, jede Beschädigung oder Verschlechterung ist zu vermeiden.

Zu den Aufgaben des Mieters gehört deshalb z.B. die regelmäßige normale (!) Reinigung der Terrasse. Alle Verschmutzungen die durch den eigenen Gebrauch der Terrasse entstehen sind zu entfernen.

Schäden oder Verschlechterungen hingegen die durch die jährliche Witterung entstehen, sind nicht vom Mieter zu beseitigen. Die Obhuts- und Erhaltungspflicht des Mieters umfasst daher nicht das Streichen oder Ölen der Terrasse.

Kommt es zu Schäden an der Terrasse durch Witterungseinflüsse, weil die Terrasse nicht jährlich gestrichen oder geölt wurde, kann der Vermieter den Mieter auch nicht in Anspruch nehmen. Nach dem Bundesgerichtshof (BGH) hat der Mieter das Risiko einer Verschlechterung oder einer Veränderung der Mietsache gem. § 538 BGB bei einem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache  nicht zu tragen — weder durch Instandhaltung noch durch Ausbesserung oder Schadensersatz ( vgl. BGH NJW 2002, 3234).

II. Schönheitsreparaturpflicht gilt nicht für die Terrasse

Übernimmt der Mieter im Mietvertrag eine Schönheitsreparaturpflicht heißt das grundsätzlich, dass er Gebrauchsspuren oder Abnutzungen in der Mietwohnung malermäßig zu beseitigen hat. Er muss z.B. Tapezieren, Anstreichen oder die Wände und Decken kalken und Fußböden, Heizkörper, Heizrohre, Innentüren sowie Fenster und Außentüren von innen streichen; vgl. zur Begriffsdefinition § 28 Abs. 4 Satz 3 Zweite Berechnungsverordnung zu öffentlich geförderten Mietwohnungen (zweite BV).

Streichen oder Ölen kann also durchaus zu den Aufgaben des Mieters zählen —  allerdings nur innerhalb der Wohnung und nicht außerhalb. Für den Außenbereich der Mietsache, wie z.B. die Terrasse, den Balkon, den Außenbereich der Fensterrahmen usw. gibt es keine  Schönheitsreparaturverpflichtung. Eine entsprechende Vereinbarung  in einem Formularmietvertrag ist nicht wirksam (BGH, Urteil vom 18.02.2009, Az.: VIII ZR 210/08).

III. Ölen und Streichen der Terrasse ist Instandhaltung

Das Ölen oder Streichen der Terrasse ist Aufgabe des Vermieters und rechtlich dem Bereich der Instandhaltung zuzuordnen. Unter den Begriff der Instandhaltung fällt die Beseitigung aller durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden Mängel.

Kosten, die für diese Arbeiten entstehen gelten als Instandhaltungskosten. Das sind nach § 28 I  1 II. BV alle Aufwendungen des Vermieters, die er aufbringen muss, um den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Objekts zu gewährleisten. Der Vermieter kann diese Kosten nicht auf den Mieter umlegen, da diese durch die Mietzahlung mit abgegolten sind. Die Gewährleistung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der Mietsache ist eine mietvertragliche Pflicht der Vermieters nach § 535 BGB.

IV. Fazit und Zusammenfassung

Das Ölen und Streichen der Terrasse ist nicht die Aufgabe des Mieters – weder im Rahmen seiner mietvertraglichen Erhaltungs- und Obhutspflicht noch im Rahmen einer Schönheitsreparaturverpflichtung.  Der Vermieter allein ist verpflichtet, die mitvermietete Terrasse zu ölen oder zu streichen und die dabei anfallenden Kosten zu tragen.

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