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Freund / Freundin ohne Erlaubnis des Vermieters in der Wohnung aufnehmen?

Dass das Leben zu zweit schöner sein kann, wird oft auch Mietern klar, die allein in ihrer Mietwohnung wohnen. Nicht selten kommt es daher vor, dass Mieterinnen oder Mieter einen Freund bzw. eine Freundin in die Wohnung aufnehmen möchten. In vielen Fällen ist dies für den Vermieter kein Problem. Es gibt aber auch Situationen, in denen der Vermieter mit dem  Einzug einer weiteren Person in seine Wohnung nicht einverstanden ist oder darauf pocht, vorher um Erlaubnis hätte gefragt werden zu müssen. Auch mit dem Verlangen nach einer Mieterhöhung sehen sich Mieterinnen bzw. Mieter immer wieder konfrontiert, wenn sie einen Freund bzw. eine Freundin in die Wohnung aufnehmen möchten. Dieser Beitrag gibt Antworten auf alle wichtigen Fragen, die sich Mieterinnen und Mieter, aber auch Vermieter im Zusammenhang mit der Aufnahme eines Freundes bzw. einer Freundin in die Mietwohnung stellen können.

1. Benötige ich eine Erlaubnis des Vermieters, wenn ich meinen Freund bzw. meine Freundin in meine Wohnung aufnehmen möchte?

Zum Streit mit dem Vermieter kommt es meistens dann, wenn eine Mieterin oder ein Mieter einen Freund bzw. eine Freundin in die Wohnung aufnimmt, ohne den Vermieter zuvor um Erlaubnis gefragt zu haben. In diesen Fällen stellt sich die Frage, ob eine Erlaubnis des Vermieters hätte eingeholt werden müssen. Die Beantwortung dieser Frage hängt davon ab, ob der Freund bzw. die Freundin lediglich als Besucher bzw. Besucherin anzusehen ist oder ob eine Gebrauchsüberlassung i. S. d. § 540 BGB vorliegt.

Besuch darf ein Mieter grds. jederzeit ohne Erlaubnis des Vermieters empfangen (vgl. AG Altenkirchen, Urteil vom 21. 02. 1989 – 2 C 13/89). Nur im Ausnahmefall kann der Vermieter den Empfang von Besuch verbieten, was z. B. dann der Fall ist, wenn der Besucher gemeinschaftliche Hausteile beschädigt oder verunreinigt oder in sonstiger Weise den Hausfrieden stört (vgl. dazu Blank, in: Schmidt – Futterer, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 540 BGB Rn.36a). Auch wenn es durch den Besuch zu einer Überbelegung kommt bzw. kommen würde, muss der Vermieter den Besuch nicht dulden.

Ist der Freund bzw. die Freundin hingegen nicht als Besucher, sondern als Dritte(r)) i. S. d. § 540 BGB anzusehen, bedarf dessen bzw. deren Aufnahme in die Wohnung einer Erlaubnis des Vermieters. Gem. § 540 Abs.1 S.1 BGB ist der Mieter nämlich ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen.

Die Abgrenzung zwischen Besuch und längerfristiger Gebrauchsüberlassung i. S. d. § 540 BGB muss in jedem Einzelfall getroffen werden. In der Regel spielt der Zeitfaktor hierbei die entscheidende Rolle. Grds. wird  vermutet, dass kein kurzfristiger Besuch, sondern eine längerfristige genehmigungspflichtige Gebrauchsüberlassungvorliegt, wenn der Aufenthalt vier bis sechs Wochen überschreitet (vgl. dazu Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 540 BGB Rn.35). Zwingend ist diese Annahme jedoch nicht. Lässt eine Mieterin bzw. ein Mieter den Freund bzw. die Freundin z.B. für die Dauer der Semesterferien bei sich wohnen, liegt regelmäßig keine Gebrauchsüberlassung, sondern ein Besuch vor, auch wenn die Verweildauer sechs Wochen überschreitet. Verlegt der Freund bzw. die Freundin hingegen seinen bzw. ihren Lebensmittelpunkt in die Wohnung des Mieters, liegt eine längerfristige Gebrauchsüberlassung i. S. d. § 540 BGB vor. Ein deutliches Indiz für eine Gebrauchsüberlassung ist es z.B., wenn der Name des Freundes bzw. der Freundin mit auf dem Tür- bzw.Klingelschild steht (vgl. Bieber, in: Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, 8. Aufl. 2020, § 540 Rn. 4). Nicht aussagekräftig ist hingegen die Überlassung eines Schlüssels (vgl. dazu Eisenschmidt, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 540 BGB Rn.295). Diese ist auch bei Besuchern nicht unüblich und auch erlaubt.

Beachte:

Nicht als Dritte i. S. d. § 540 BGB werden insbesondere der Ehegatte des Mieters und auch dessen eingetragener Lebenspartner  i. S. d. LPartG angesehen. Durch eine Heirat bzw. durch die Begründung einer eingetragenen Lebenspartnerschaft entfällt daher auch die Erlaubnispflicht. Für den Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft gilt dies allerdings nicht. Dessen Aufnahme bedarf daher der Erlaubnis des Vermieters, sofern nicht lediglich ein Besuch vorliegt (vgl. BGH, Urteil vom 05. 11. 2003 – VIII ZR 371/02).

2. Habe ich gegen meinen Vermieter einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis?

Dass die Mieterin bzw. der Mieter  für die Aufnahme eines Freundes bzw. einer Freundin eine Erlaubnis des Vermieters benötigt, bedeutet nicht, dass der Vermieter nach Belieben darüber entscheiden kann, ob er die Erlaubnis erteilt oder nicht. In der Regel besteht in derartigen Fällen ein Anspruch der Mieterin bzw. des Mieters auf Erteilung dieser Erlaubnis. § 553 Abs.1 S.1 BGB bestimmt nämlich für Wohnraummietverhältnisse, dass der Mieter von seinem Vermieter die Erlaubnis verlangen kann, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen.

Ein solches berechtigtes Interesse liegt bereits dann vor, wenn die Mieterin bzw. der Mieter im Rahmen ihrer /seiner Lebensgestaltung aus persönlichen oder wirtschaftlichen Gründen mit einem Dritten eine auf Dauer angelegte Wohngemeinschaft begründen will, und zwar unabhängig davon, ob es sich bei dem Dritten um eine Person gleichen oder anderen Geschlechts handelt (vgl. OLG Hamm, Rechtsentscheid vom 17.08.1982 – 4 Re-Miet 1/82).

Beachte:

Ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis besteht gem. § 553 Abs.1 S.1 BGB nur dann, wenn dem Freund bzw. der Freundin lediglich ein Teil der Wohnung überlassen wird. Zieht die Mieterin bzw. der Mieter aus und überlässt dem Freund bzw. der Freundin die Wohnung, kann es an dieser Voraussetzung fehlen. Zwingend ist dies jedoch selbst dann nicht, wenn die Mieterin bzw. der Mieter ihren / seinen Lebensmittelpunkt an einen anderen Ort verlagert. Eine Überlassung nur eines Teils des Wohnraums im Sinne des § 553 Abs.1 BGB liegt nach der Rechtsprechung des BGB nämlich schon dann vor, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt, was bereits dann anzunehmen ist, wenn er ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern und / oder um dieses gelegentlich zu Übernachtungszwecken (z. B. im Urlaub oder bei sonstigen kurzzeitigen Aufenthalten) zu nutzen (vgl. BGH, Urteil vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13).

Voraussetzung für den Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Aufnahme eines Freundes bzw. einer Freundin ist es gem. § 553 Abs.1 S.1 BGB des Weiteren, dass das Interesse für die Aufnahme nach dem Abschluss desMietvertrages entstanden ist.

Hierbei kommt es nicht darauf an, zu welchem Zeitpunkt der Entschluss der Mieterin bzw. des Mieters, den Freund bzw. die Freundin in die Wohnung aufzunehmen, gefasst wurde. Entscheidend ist vielmehr, wann die Umstände eingetreten sind, die den Entschluss hervorgerufen haben (vgl. Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 553 BGB Rn.11). Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses dürfen die Umstände, die den Wunsch der Mieterin bzw. des Mieters nach der Aufnahme des Freundes bzw. der Freundin in die Wohnung verständlich erscheinen lassen, noch nicht vorgelegen haben (vgl. Emmerich, in: beck-online.GROSSKOMMENTAR , § 553 BGB Rn. 14).

Die Abgrenzung zwischen dem beim Vertragsschluss bereits vorhandenen und dem nachträglich entstandenen Interesse kann im Einzelfall schwierig sein. Problematisch kann es insbesondere werden, wenn die Mieterin bzw. der Mieter ihren / seinen Freund bzw. Freundin in die Wohnung aufnehmen möchte, um mit diesem / dieser in der Art einer eheähnlichen Gemeinschaft zusammenzuleben und die Beziehung schon vor dem Abschluss des Mietvertrages bestand. In einer solchen Situation wird ein nachträgliches Interesse zum Teil nur dann angenommen, wenn sich erst aus der Intensivierung der zunächst nur freundschaftlichen Beziehung nach Vertragsschluss dasInteresse am Zusammenleben ergeben hat (vgl. Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 553 BGB Rn.11).

Praxistipp für Mieter:

Der Mieter muss dem Vermieter gegenüber in seiner Bitte um Erteilung der Erlaubnis die Umstände, die sein Interesse an der Aufnahme des Freundes bzw. der Freundin begründen, und auch den Zeitpunkt ihres Entstehens nachvollziehbar darlegen. Außerdem muss die aufzunehmende Person namentlich benannt und über deren berufliche oder sonstige Tätigkeit Auskunft gegeben werden (vgl. BGH, Beschluss vom 03.10.1984 – VIII ARZ 2/84; KG, Beschluss vom 11.06.1992 – 8 REMiet 1946/92).

Selbst dann, wenn die Umstände, aus denen sich der Wunsch nach der Aufnahme des Freundes bzw. der Freundin in die Wohnung ergibt, an sich ein berechtigtes Interesse i. S. d. § 553 Abs.1 S.1 BGB darstellen und diese nach dem Abschluss des Mietvertrages entstanden sind, besteht der Anspruch des Mieters auf Erteilung der Erlaubnis gem. § 553 Abs.1 S.2 BGB nicht, wenn

  • in der Person des Freundes der Freundin ein wichtiger Grund vorliegt,
  • der Wohnraum übermäßig belegt würde oder
  • dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.

Dazu im Einzelnen:

=> Ein wichtiger Grund, der in der Person des Freundes bzw. der Freundin begründet ist, liegt in erster Linie dann vor, wenn der begründete Verdacht besteht, dass dieser / diese den Hausfrieden stören oder die Mietsache beschädigen wird (vgl. Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 553 BGB Rn.13).

Kein wichtiger Grund, der dem Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis entgegensteht, kann sich hingegen aus

  • der (vermeintlichen) Rasse,
  • der ethnischen Herkunft,
  • dem Geschlecht,
  • der Religion oder der Weltanschauung,
  • einer Behinderung,
  • dem Alter und
  • der sexuellen Identität.

des Freundes bzw. der Freundin ergeben.

Eine Verweigerung der Erlaubnis wegen einer dieser Eigenschaften verstieße gegen §§ 1, 19 des AllgemeinenGleichbehandlungsgesetzes (AGG) (vgl. AG Berlin-Schöneberg, Urteil vom 13.08.2015 – 106 C 117/15). Dementsprechend berechtigt auch der Umstand, dass der Freund bzw. die Freundin nicht deutscher Nationalität ist, den Vermieter nicht dazu, die Erteilung der Erlaubnis zu verweigern (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 14.02.1994 – 67 S 297/93).

=> Ist die Wohnung zu klein für die Aufnahme einer weiteren Person, würde durch die Aufnahme also eine Überbelegung eintreten, entfällt der Anspruch der Mieterin bzw. des Mieters, einen Freund bzw. eine Freundin in die Wohnung aufzunehmen, gem. § 553 Abs.1 S.2 BGB ebenfalls. Wann eine Überbelegung vorliegt, können Sie in unserem Beitrag “Überbelegung einer Wohnung – Was können Vermieter tun?“ nachlesen.

=> Wann eine Unzumutbarkeit aus sonstigen Gründen i. S. d. § 553 Abs.1 S.2 BGB vorliegt, ist weder vom Gesetzgeber noch von der Rechtsprechung abschließend festgelegt. Ein sonstiger Grund für eine Unzumutbarkeit kann z. B. dann vorliegen, wenn der Vermieter in demselben Haus wohnt (vgl. §  573a BGB) und sich aus der Aufnahme des Freundes bzw. der Freundin für den Vermieter erhebliche Nachteile ergeben (vgl. OLG Hamm,Rechtsentscheid vom 17.08.1982 – 4 Re-Miet 1/82). Würde der Freund bzw. die Freundin die Wohnung in einer Weise (mit-) nutzen, die selbst der Mieterin bzw. dem Mieter nicht gestattet ist, ist dies dem Vermieter ebenfalls nicht zuzumuten (vgl. BGH, Urteil vom 11.01.1984 – VIII ZR 237/82).

Eine durch die Aufnahme des Freundes bzw. der Freundin herbeigeführte erhöhte Abnutzung der Wohnung begründet hingegen für sich genommen keine Unzumutbarkeit aus „sonstigen“ Gründen i. S. des § 553 Abs.1 S. 2 Alt.3 BGB (vgl. OLG Hamm, Rechtsentscheid vom 17.08.1982 – 4 Re-Miet 1/82).

Selbst wenn die Mieterin bzw. der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Aufnahme eines Freundes bzw. einer Freundin hat und auch keine Umstände i. S. d. § 553 Abs.1 S.2 BGB vorliegen, auf Grund derer die Überlassung dem Vermieter nicht zugemutet werden kann, muss der Vermieter die Erlaubnis nicht zwingend erteilen. Gem. § 553 Abs.2 BGB kann der Vermieter die Erlaubnis nämlich dann davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer Mieterhöhung einverstanden erklärt, wenn dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten ist. Ob die Überlassung dem Vermieter nur im Falle einer Mieterhöhung zuzumuten ist, muss im konkreten Einzelfall ermittelt werden. Anders als bei einer Untervermietung wird verbreitet vertreten, dass eine Unzumutbarkeit, die bisherige Miete beizubehalten, nicht vorliegt, wenn der Mieter eine Person aufnimmt, um mit dieser in Form einer nichtehelichen Gemeinschaft oder einer Partnerschaft zusammenzuleben (vgl. Blank, in: Schmidt – Futterer, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 553 BGB Rn.20). Dass die Betriebskosten in der Regel steigen, wenn die Wohnung von einer zusätzlichen Person genutzt wird, führt auch nicht zwangsläufig zu einer Unzumutbarkeit, da auch die erhöhten Betriebskosten in der Regel vom Mieter getragen werden bzw. dem Vermieter nach fristgerecht erstellter Betriebskostenabrechnung ein Nachforderungsanspruch zusteht. Anders können diejenigen Fälle zu beurteilen sein, in denen eine Betriebskostenpauschale vereinbart wurde.

Tipp für Mieter:

Die erhöhte Miete reduziert sich nicht automatisch, wenn der Freund bzw. die Freundin wieder ausgezogen ist. Für den Fall, dass der Vermieter die Erteilung der Erlaubnis von der Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung abhängig machen kann, ist jedem Mieter daher zu raten, darauf hinzuwirken, dass die Erhöhung der Miete unter der auflösenden Bedingung des Auszuges des Freundes bzw. der Freundin vereinbart wird oder eine Vereinbarung über eine Ermäßigung der Miete im Falle der Beendigung der Gebrauchsüberlassung getroffen wird.

Das Bestehen eines Anspruchs gegen den Vermieter auf Erteilung der Erlaubnis gibt der Mieterin bzw. dem Mieter noch nicht das Recht zur Aufnahme eines Freundes bzw. einer Freundin. Vertragsgemäß ist die Aufnahme erst dann, wenn der Vermieter die Erlaubnis tatsächlich erteilt hat. Notfalls muss der Vermieter auf Erteilung der Erlaubnis verklagt  werden. Wird der Klage stattgegeben, gilt die Erlaubnis gem. § 894 S.1 ZPO als erteilt, sobald das Urteil Rechtskraft erlangt hat.

Beachte:

Der Vermieter kann seine Erlaubnis widerrufen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt (vgl. LG Berlin, Urteil vom 22.03.2017 – 65 S 285/16), und zwar auch dann, wenn die Erlaubnis ohne einen ausdrücklichen Widerrufsvorbehalt erteilt worden ist (vgl. AG Berlin-Tiergarten, Urteil vom 09.03.1992 – 5 C 356/91). Ein wichtiger Grund, der den Vermieter zum Widerruf berechtigt, liegt z. B. vor, wenn die Mieterin bzw. der Mieter auszieht und der Freund bzw. die Freundin die Wohnung alleine bewohnt (vgl. LG Berlin, Urteil vom 22.03.2017 – 65 S 285/16). Auch eine nachhaltige Störung des Hausfriedens durch den Freund bzw. die Freund kann – ggf. aber erst nach einer erfolglosen Abmahnung – ein Widerrufsrecht begründen (vgl. Hinz, in: Dauner – Lieb / Langen, Bürgerliches Gesetzbuch, § 553 BGB Rn.24a). Schließlich kann auch eine Täuschung über das Ausmaß der beabsichtigten Gebrauchsüberlassung oder über die Person des Freundes bzw. der Freundin den Vermieter zum Widerruf berechtigen (vgl. Hinz aaO).

3. Ist eine Klausel wirksam, durch die der Anspruch des Mieters auf Erteilung der Erlaubnis ausgeschlossen oder eingeschränkt wird?

Viele Vermieter wollen verhindern, dass ihr Mieter im Laufe des Mietverhältnisses weitere Personen, wie z. B. einen Freund oder eine Freundin in die Wohnung mit aufnimmt, und nehmen daher Klauseln in den Mietvertrag auf, durch die die gesetzlichen Rechte des Mieters aus § 553 Abs.1 und Abs.2 BGB aufgehoben oder eingeschränkt werden. Solche Klauseln sind unwirksam, und zwar nicht nur dann wenn es sich um eine Formularklausel handelt, sondern auch dann, wenn eine Individualvereinbarung vorliegt. Gem. § 553 Abs.3 BGB ist nämlich eine zum Nachteil des Mieters von § 553 Abs.1 und Abs.2 BGB abweichende Vereinbarung unwirksam.

Unwirksam ist demzufolge eine Vereinbarung,

  • durch die der Anspruch des Mieters, eine Erlaubnis für die Aufnahme weiterer Personen vom Vermieter zu verlangen, auch für den Fall ausgeschlossen wird, dass ein nachträglich entstandenes, berechtigtes Interesse des Mieters vorliegt und keiner der Ausschlussgründe des § 553 Abs.1 S.2 BGB eingreift,
  • durch die die Entstehung des Anspruchs an weitere als die in § 553 Abs.1 und Abs.2 BGB genannten Voraussetzungen geknüpft wird,
  • durch die der Anspruch mittelbar dadurch ausgeschlossen wird, dass die Anzahl der Personen, die in der Wohnung wohnen dürfen, auf die Zahl der Mieter (evtl. zzgl. der von Anfang an mit dem Einverständnis des Vermieters in der Wohnung wohnenden, nicht am Mietvertrag beteiligen Personen) beschränkt wird (vgl. AG Lörrach, Urteil vom 08. 01.1986 – 1 C 570/85),
  • die bestimmt, dass die aufzunehmende Person ein bestimmtes Geschlecht haben muss bzw. nicht haben darf,
  • nach der der Vermieter im Falle der Aufnahme einer weiteren Person in jedem Fall eine Mieterhöhung verlangen kann, unabhängig davon, ob dem Vermieter die Überlassung ohne eine Mieterhöhung unzumutbar i. S. d. § 553 Abs.2 BGB ist (vgl. LG Berlin, Urteil vom 27. 01. 2015 – 16 O 442/14),
  • durch die dem Vermieter das Recht eingeräumt wird, die Erlaubnis jederzeit auch ohne wichtigen Grund zu widerrufen (vgl. BGH, Urteil vom 24. 05. 1995 – XII ZR 172/94-, wonach sich die Unwirksamkeit allerdings aus dem nur für Formularklauseln geltenden § 307 BGB ergibt),
  • nach der die Erlaubnis nur wirksam ist, wenn sie schriftlich erteilt wurde (vgl. BGH, Urteil vom 24. 05. 1995 – XII ZR 172/94-, wonach sich die Unwirksamkeit allerdings ebenfalls aus dem nur für Formularklauseln geltenden § 307 BGB ergibt).

Beachte:

Vereinbarungen, die zum Vorteil des Mieters von § 553 Abs.1 und Abs.2 BGB abweichen, sind zulässig. Wirksam vereinbart werden kann z. B., dass der Mieter die Erlaubnis auch ohne ein berechtigtes Interesse verlangen kann. Auch eine generelle, nicht personenbezogene Erlaubnis kann vom Vermieter wirksam erteilt werden (vgl. BGH, Urteil vom 02. 02. 2011 – VIII ZR 74/10).

4. Welche Rechte hat der Vermieter bzw. welche Konsequenzen drohen dem Mieter, wenn ein Freund bzw. eine Freundin ohne Erlaubnis des Vermieters in die Wohnung aufgenommen wird?

Nimmt eine Mieterin bzw. ein Mieter einen Freund bzw. eine Freundin in die Wohnung auf, ohne dass der Vermieter seine Erlaubnis erteilt hat, stellt dies eine Vertragsverletzung dar, und zwar auch dann, wenn ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis besteht (vgl. OLG Dresden, Beschluss vom 30.06.2015 – 5 U 375/15).

Hieraus ergeben sich folgende Rechte des Vermieters:

a) Unterlassungsanspruch

Zunächst kann der Vermieter von seinem Mieter die Unterlassung des vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache, konkret also den Auszug des Freundes bzw. der Freundin verlangen. Damit der Vermieter diesen Unterlassungsanspruch gerichtlich geltend machen kann, muss er den Mieter allerdings vorher erfolglos abgemahnt haben (vgl. § 541 BGB).

Auch gegen den Freund bzw. die Freundin selbst hat der Vermieter einen Anspruch, dass diese(r) die Wohnung räumt. Zwischen dem Vermieter und dem Freund bzw. der Freundin besteht zwar kein Vertragsverhältnis. Der Herausgabeanspruch ergibt sich aber aus § 985 BGB, wonach der Eigentümer einer Sache von dem Besitzer die Herausgabe der Sache verlangen kann. Ein Recht zum Besitz, das dem Anspruch gem. § 986 Abs.1 BGB entgegenstünde, besteht in den Fällen unbefugter Gebrauchsüberlassung nicht, und zwar auch nicht in der Form eines vom Mieter abgeleiteten Besitzrechts, da der Mieter dem Vermieter gegenüber ohne dessen Erlaubnis nicht zur Überlassung der Wohnung an den Freund bzw. die Freundin befugt ist.

b) Kündigungsrechte des Vermieters

Unter bestimmten Voraussetzungen berechtigt die vertragswidrige Aufnahme eines Freundes bzw. einer Freundin in die Wohnung den Vermieter sogar zur Kündigung des Mietverhältnisses.

aa) Außerordentliche fristlose Kündigung

Gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.2 Alt.2 BGB liegt ein wichtiger Grund, der dem Vermieter ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gibt, insbesondere dann vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt. Nicht jede unbefugte Gebrauchsüberlassung berechtigt allerdings zur fristlosen Kündigung. Erforderlich ist stets, dass hiermit eine erhebliche Verletzung der Rechte des Vermieters einhergeht. Ob dies der Fall ist, muss im konkreten Einzelfall festgestellt werden. An der Erheblichkeit fehlt es regelmäßig, wenn zwar keine Erlaubnis erteilt wurde, dem Mieteraber ein entsprechender Anspruch zusteht (vgl. OLG Dresden, Beschluss vom 30.06.2015 – 5 U 375/15-, das allerdings offen lässt, ob es in solchen Fällen daran fehlt, dass die unbefugte Gebrauchsüberlassung die Interessen des Vermieters in erheblichen Maße verletzt, oder ob sich die Berufung des Vermieters auf das Kündigungsrecht aus § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Alt.2 BGB als rechtsmissbräuchlich darstellt, weil er zur Erteilung der Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung verpflichtet gewesen wäre).

Voraussetzung für das Recht des Vermieters zur außerordentlichen fristlosen Kündigung ist  es gem. § 543 Abs.3 S.1 BGB grds. außerdem, dass der Vermieter den Mieter vor der Kündigung erfolglos abgemahnt oder ihm erfolglos eine angemessene Frist zur Abhilfe gesetzt hat. Nur dann, wenn die Abmahnung bzw. Fristsetzung entbehrlichist, kann sofort gekündigt werden. Einer Abmahnung bzw. Fristsetzung bedarf es gem. § 543 Abs.3 S.2 Nr.1 BGB insbesondere dann nicht, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht. Dies ist z.B. dann der Fall, wenn die Mieterin bzw. der Mieter sich ernsthaft und endgültig weigert, den Freund bzw. dieFreundin zum Auszug zu veranlassen (vgl. Bieber, in: Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, § 543 BGB Rn. 67). Seltener erfüllt ist im Falle einer unbefugte Gebrauchsüberlassung in der Regel der zweite Ausnahmetatbestand, der den Vermieter § 543 Abs.3 S.2 Nr.2 BGB dann von dem Erfordernis der Abmahnung bzw. Fristsetzung befreit, wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. Diese Voraussetzungen sind dann erfüllt, wenn das Fehlverhalten des Vertragspartners die Vertrauensgrundlage in so schwerwiegender Weise erschüttert hat, dass diese auch durch eine erfolgreiche Abmahnung bzw. Fristsetzung nicht wieder hergestellt werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 18. 11. 1999-III ZR 168/98).

bb) Ordentliche fristgerechte Kündigung

Auch eine ordentliche fristgerechte Kündigung kommt in Betracht, wenn die Mieterin bzw. der Mieter einen Freund bzw. eine Freundin ohne Erlaubnis des Vermieters in die Wohnung aufnimmt und damit seine mietvertraglichen Pflichten verletzt. Gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB besteht ein berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses, das diesen zur ordentlichen fristgerechten Kündigung berechtigt, nämlich insbesondere dann, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Auch hier muss im konkreten Einzelfall entschieden werden, ob die erforderliche Erheblichkeit der Pflichtverletzung vorliegt.

Nach einer höchstrichterlichen Entscheidung des BGH kommt eine ordentliche fristgerechte Kündigung nicht in Betracht, wenn dem Mieter ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zusteht und er die Erlaubnis rechtzeitig erbeten hat (vgl. BGH, Urteil vom 02. 02. 2011 – VIII ZR 74/10). In solch einem Fall begeht der Vermieter durch die Verweigerung der Erlaubnis selbst eine Pflichtverletzung, so dass es rechtsmissbräuchlich wäre, sich auf die fehlende Erlaubnis zu berufen und auf diese eine ordentliche Kündigung zu stützen (vgl. BGH aaO).

Für die ordentliche Kündigung gem. § 573 BGB ist keine Abmahnung bzw. Fristsetzung gesetzlich vorgeschrieben. Letztendlich hängt der Erfolg der Kündigung aber dennoch nicht selten davon ab, dass eine Abmahnung bzw. Fristsetzung erfolgt und vom Mieter missachtet worden ist. In vielen Fällen weist die Pflichtverletzung des Mieters nämlich erst dann die für die ordentliche Kündigung gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB erforderliche Erheblichkeit auf, wenn der Mieter sein vertragswidriges Verhalten fortsetzt, obwohl er abgemahnt bzw. ihm eine Frist für die Beendigung seiner Pflichtverletzung gesetzt wurde (vgl. BGH, Urteil vom 28.11.2007 – VIII ZR 145/07).

Beachte: Hat der Vermieter wirksam gekündigt, kann er die Räumung der Wohnung nicht nur vom Mieter, sondern gem. § 546 Abs.2 BGB auch von dem Freund bzw. der Freundin verlangen.

 c) Schadensersatz

Erleidet der Vermieter durch die (unberechtigte) Aufnahme des Freundes bzw. der Freundin in die Wohnung einen Schaden, weil diese(r) z. B. die Wohnung beschädigt, kann der Vermieter nicht nur von dem Freund bzw. der Freundin Schadensersatz verlangen, sofern diese(r) schuldhaft gehandelt hat, sondern auch gegen den Mieterselbst einen vertraglichen Schadensersatzanspruch aus § 280 BGB geltend machen. Hat der Mieter die Wohnung dem Freund bzw. der Freundin ohne Erlaubnis des Vermieters überlassen, liegt bereits hierin die gem. § 280 BGB für den Schadensersatzanspruch erforderliche schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters. Auf ein Verschulden des Freundes bzw. der Freundin kommt es nicht mehr an. Doch auch dann, wenn die Überlassung mit der Erlaubnis des Vermieters erfolgte, kann der Vermieter den Mieter in Anspruch nehmen. Gem. § 540 Abs.2 BGB haftet der Mieter nämlich für ein schuldhaftes Verhalten einer Person, der er die Mietsache zum Gebrauch überlässt, und zwar auch dann, wenn der Vermieter die Erlaubnis erteilt hat. In diesem Fall bedarf es allerdings eines Verschuldens des Freundes bzw. der Freundin.

d) Kein Anspruch auf Herausgabe einer finanziellen Beteiligung

Nimmt eine Mieterin bzw. ein Mieter einen Freund bzw. eine Freundin in die Wohnung auf, wird in der Regel kein Untermietvertrag geschlossen, der den Freund bzw. die Freundin zur Zahlung eines Untermietzinses an den Hauptmieter verpflichtet. Nichts desto trotz wird von Freunden, die in die Wohnung aufgenommen werden, nicht selten ein finanzieller Beitrag geleistet, der auch in der Form einer Zahlung an die Mieterin bzw. den Mieter bestehen kann. Auch hier gilt – wie bei „klassischen“ Untermietverträgen -, dass der Vermieter gegen die Mieterin bzw. den Mieter keinen Anspruch auf Herausgabe dieses finanziellen Beitrages hat (vgl. BGH, Urteil vom 13.12.1995 – XII ZR 194/93).

5. Kann mein Freund bzw. meine Freundin Mitmieter(in) werden?

Wird eine weitere Person während des Mietverhältnisses in die Wohnung aufgenommen, wird diese selbst dann, wenn der Vermieter seine Erlaubnis dazu erteilt hat, nicht automatisch Partei des Mietvertrages. Hierfür bedarf es entweder einer dreiseitigen Vereinbarung, durch die sich der Mieter, der Vermieter und der aufgenommene Dritte entsprechend einigen, oder einer zweiseitigen Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Dritten mit Zustimmung des Mieters (vgl. OLG Celle, Beschluss vom 27. 11. 2007 – 2 W 116/07). Da eine solche Einigung, um wirksam zu sein, nicht der Schriftform bedarf, kann ein Eintritt einer weiteren Person in den Mietvertrag allerdings auch konkludent, d. h. durch schlüssiges Handeln erfolgen. Ein solcher Eintritt ist in der Regel dann anzunehmen, wenn sich der Beitretende aus der Sicht eines verständigen und redlichen Vermieters wie ein Mieter verhält, der Vermieter diesen gleichermaßen wie einen solchen behandelt und der bisherige Alleinmieter das Verhalten des Beitretenden in einer Weise duldet, dass hieraus auf sein Einverständnis geschlossen werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 13. 07. 2005- VIII ZR 255/04). Ein entsprechendes Verhalten seitens des in die Wohnung aufgenommenen Dritten kann z. B. darin bestehen, dass er im eigenen Namen Willenserklärungen gegenüber der Hausverwaltung oder dem Vermieter abgibt, den Schriftverkehr im eigenen Namen führt, Schönheitsreparaturen ausführt etc. (vgl. BGH aaO). Hinzu kommen muss allerdings ein Verhalten sowohl des Mieters als auch des Vermieters, mit dem diese jeweils ihr Einverständnis mit dem Eintritt des Dritten in den Mietvertrag zum Ausdruck bringen. Ein entsprechendes Verhalten des Vermieters oder einer von ihm bevollmächtigten Hausverwaltung kann z. B. darin zu erblicken sein, dass er bzw. sie gegenüber dem Dritten (dem Freund bzw. der Freundin) Erklärungen abgibt, die nur einem Mieter gegenüber abgegeben werden.

Beachte:

Bei der Aufnahme eines weiteren Mieters in den bestehenden Mietvertrag handelt es sich um eine wesentliche Vertragsänderung (vgl. BGH, Urteil vom 02. 07. 1975 – VIII ZR 223/73). Unterliegt der Ursprungsvertrag dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB, weil er z. B. für die Dauer von mehr als einem Jahr befristet abgeschlossen worden ist oder einen Kündigungsverzicht für die Dauer von mehr als einem Jahr enthält, hat die konkudente, also die nicht schriftliche Erweiterung des Vertrages um einen neuen Mieter gem. § 550 BGB zur Folge, dass der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt bzw. dass der Kündigungsverzicht seine Wirkung nur für die Dauer eines Jahres seit der Erweiterung des Vertrages entfaltet, sofern er nicht ohnehin früher geendet hätte. Folge der nicht der Schriftform genügenden Vertragserweiterung ist es dann, dass eine ordentliche fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses (für den Vermieter allerdings nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses i. S. d. § 573 BGB) zum Ablauf eines Jahres seit dem Beitritt des Freundes bzw. der Freundin in den Mietvertrag möglich ist, sofern die Befristung bzw. der Kündigungsverzicht nicht ohnehin früher geendet hätte. Alle Einzelheiten zur nachträglichen Änderung eines Mietvertrages können Sie in unserem Beitrag „Mietvertragsnachtrag: Ratgeber für Mieter und Vermieter + Vorlage“ nachlesen.

6. Fazit und Zusammenfassung

  1. Die Beantwortung der Frage, ob eine Mieterin oder ein Mieter für die Aufnahme eines Freundes bzw. einer Freundin in die Wohnung eine Erlaubnis des Vermieters benötigt, hängt davon ab, ob der Freund bzw. die Freundin lediglich als Besucher bzw. Besucherin anzusehen ist, oder ob eine Gebrauchsüberlassung i. S. d. § 540 BGB vorliegt.
  1. Hält sich der Freund bzw. die Freundin nur vorübergehend als Besucher(in) in der Wohnung auf, muss keine Erlaubnis des Vermieters eingeholt werden. 
  1. Liegt eine längerfristige Gebrauchsüberlassung i. S. d. § 540 BGB vor, bedarf die Aufnahme des Freundes bzw. der Freundin in die Wohnung hingegen der Erlaubnis des Vermieters. 
  1. Der Mieter bzw. die Mieterin hat gegen den Vermieter einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis, wenn
  • die Umstände, aus denen sich sein bzw. ihr Wunsch, mit dem Freund bzw. der Freundin zusammenzuziehen, ergibt, nach dem Vertragsschluss entstanden sind,
  • in der Person des Freundes bzw. der Freundin kein wichtiger Grund vorliegt, der der Aufnahme entgegensteht,
  • der Wohnraum nicht übermäßig belegt würde und
  • dem Vermieter die Überlassung auch nicht aus sonstigen Gründen unzumutbar ist.
  1. Der Vermieter kann die Erteilung der Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer Mieterhöhung einverstanden erklärt, wenn dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten ist.
  2. Der Vermieter kann seine Erlaubnis auch ohne einen ausdrücklichen Widerrufsvorbehalt im Mietvertrag widerrufen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.
  3. Vereinbarungen im Mietvertrag, mit denen der Anspruch des Mieters, unter den Voraussetzungen des § 553 BGB die Erteilung der Erlaubnis zur Aufnahme eines Freundes bzw. einer Freundin zu verlangen, ausgeschlossen oder beschränkt wird, sind unwirksam, und zwar sowohl dann, wenn es sich um eine Formularklausel handelt, als auch dann, wenn eine Individualvereinbarung vorliegt.
  4. Nimmt eine Mieterin bzw. ein Mieter einen Freund bzw. eine Freundin in die Wohnung auf, ohne dass der Vermieter seine Erlaubnis erteilt hat,
  • hat der Vermieter sowohl gegen die Mieterin bzw. den Mieter als auch gegen den Freund bzw. die Freundin einen auf den Auszug des Freundes bzw. der Freundin gerichteten Unterlassungsanspruch,
  • kann der Vermieter nach erfolgloser Abmahnung bzw. Fristsetzung außerordentlich fristlos kündigen, wenn die Gebrauchsüberlassung zu einer erheblichen Verletzung der Rechte des Vermieters geführt hat, was jedoch in der Regel dann nicht der Fall ist, wenn dem Mieter ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zusteht,
  • ist eine ordentliche fristgerechte Kündigung seitens des Vermieters möglich, wenn die unbefugte Aufnahme des Freundes bzw. der Freundin in die Wohnung als erhebliche Pflichtverletzung eingestuft werden kann, wovon allerdings nicht auszugehen ist, wenn dem Mieter ein Anspruch auf Erteilung einer entsprechenden Erlaubnis zusteht und er die Erlaubnis rechtzeitig erbeten hat,
  • steht dem Vermieter sowohl gegen die Mieterin bzw. den Mieter als auch gegen den Freund bzw. die Freundin ein Anspruch auf Schadensersatz zu, wenn Letztere(r) in der Wohnung schuldhaft einen Schaden verursacht,
  • hat der Vermieter keinen Anspruch auf Herausgabe eines etwaigen finanziellen Beitrages, den der Freund bzw. die Freundin der Mieterin bzw. dem Mieter gegenüber erbringt.
  1. Durch die Aufnahme eines Freundes bzw. einer Freundin in die Mietwohnung wird diese(r) nicht automatisch Partei des Mietvertrages. Für einen entsprechenden Eintritt in den Mietvertrag bedarf es vielmehr einer hierauf gerichteten, auch konkludent möglichen Vereinbarung, an der sowohl der bzw. die Mieter, der Vermieter und der Freund bzw. die Freundin beteiligt sind.

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