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Vermieter verweigert den Einzug des Lebenspartners /-Partnerin – Was tun?

Eine gemeinsame Wohnung — Entscheidet sich ein Paar zusammenzuziehen hat der Vermieter kein Recht das zu verhindern. Oder doch? Was ist, wenn der Vermieter den Einzug des/der Lebenspartners /-Partnerin verweigert. Kann der Vermieter den Auszug des Partners/Partnerin verlangen, wenn er/sie ohne Erlaubnis eingezogen ist? Das Gesetz regelt die Rechte des Mieters im Rahmen der Regelungen zur Gebrauchsüberlassung und lässt dem Vermieter — gerade wenn es um den Einzug des/der Lebenspartners /-Partnerin geht — wenig Spielraum „Nein“ zu sagen.

Der nachfolgende Artikel erklärt, welche Rechte Mieter haben und wann der Vermieter den Einzug des/der Lebenspartners /-Partnerin nicht verweigern darf.

I. Haben Mieter ein Recht auf den Einzug des/der Lebenspartners /-Partnerin?

Ja. Das ergibt sich aus dem § 553 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Darin ist die Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte geregelt und der „Dritte“ ist bezogen auf den eigenen Mietvertrag eben auch der/die Lebenspartner /-Partnerin.

In § 553 BGB heißt es: „Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen.“

Das bedeutet zwei Dinge:

  • Man braucht ein sogenanntes berechtigtes Interesse
  • Man muss um Erlaubnis fragen

Liegen diese Voraussetzungen vor, hat man einen Anspruch auf die Erlaubnis des Vermieters.

II. Voraussetzung: Berechtigtes Interesse

Als Mieter muss man ein berechtigtes Interesse daran haben dem „Dritten“ einen Teil des Wohnraums zum Gebrauch zu überlassen und das Interesse darf erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein.

Nach der Rechtsprechung kann sich so ein berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung an Dritte ohne Weiteres aus einer Veränderung seiner persönlichen Verhältnisse ergeben. Darunter fällt auch der Wunsch mit einer nahestehenden Personen wie dem Freund/der Freundin oder dem/der Lebenspartner /-Partnerin zusammenzuziehen. Deshalb ist bei dem Verlangen die/den Verlobte/n, den/die Freund/in und sonstige/n Lebenspartner/-Partnerin in die eigene Mietwohnung mit aufzunehmen immer ein berechtigtes Interesse zu bejahen (BGHZ 94, 213, 218ff = NJW 1985, 130; BGHZ 157, 1, 8f = NJW 2004, 56).

Auf die Meinung des Vermieters — also ob ihm die Beziehung gefällt oder nicht — kommt es nicht an. Das Oberlandesgericht Hamm hat insoweit entschieden, dass auch dann ein berechtigtes Interesse des Mieters am Einzug des/der Lebenspartners /-Partnerin besteht, wenn der Vermieter die Lebensgemeinschaft moralisch missbilligt (OLG Hamm NJW 1992, 513 = WuM 1991, 66).

1. Voraussetzung: Um Erlaubnis fragen (mit Muster)

Eine weitere Voraussetzung ist, dass man den Vermieter um Erlaubnis fragt. Man muss den Vermieter also darum bitten, dem Einzug des/der Lebenspartners /-Partnerin zuzustimmen (BGH, Entscheidung vom 5. November 2003, AZ: VIII ZR 371/02). Das gilt nicht für Ehe- und eingetragene Lebenspartner, denn diese gelten mietrechtlich nicht als Dritte und dürfen immer einziehen.

Der Antrag auf Erlaubnis für den Einzug des/der Lebenspartners /-Partnerin kann theoretisch mündlich erfolgen, sollte aber aus beweisrechtlichen Gründen immer schriftlich erfolgen.

Dabei sind folgende Angaben zu machen:

  • In dem Schreiben sind die persönlichen Gründe darzulegen, die den Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung nachvollziehbar erscheinen lassen (BGH, Entscheidung vom 03.10.1984, Az.: VIII ARZ 2/84).
  • Außerdem sind die persönlichen Daten des/der Lebenspartners /-Partnerin anzugeben.

Dieses Anschreiben kann z.B. wie folgt aussehen:

  • Antrag auf Einzug des/der Lebenspartners /-Partnerin —

Absender: Mieter

_______________________ (Adresse)

Anschrift: Vermieter

_______________________(Adresse) 

Betreff: Erlaubnis für den Einzug meines/er Lebenspartners /-Partnerin

„Sehr geehrte/r _______________________ (Anrede),

Ich bin Ihr/e Mieter/in der Wohnung _______________________ (im Erd-/Ober-/Untergeschoss) des Mietshauses in der _______________________ (Straße) in _______________________ (Ort). Die Wohnung habe ich mit Mietvertrag vom _______________________ (Datum des Mietvertragsabschlusses) gemietet.

Meine persönliche Situation hat sich nun allerdings geändert, da ich beabsichtige mit meinem/ meiner Lebenspartners /-Partnerin zusammenzuziehen.

Deshalb plane ich Herrn/Frau _______________________ (Name des/der Lebenspartners /-Partnerin), zurzeit noch wohnhaft _______________________ (Anschrift des/der Lebenspartners /-Partnerin) ab dem _______________________ (geplantes Einzugsdatum)in meiner Wohnung aufzunehmen. Wenn Sie dies wünschen können gerne noch nähere Angaben über seine/ihre persönlichen Verhältnisse gemacht werden.

Ich bitte Sie daher gem. § 553 Abs. 1 BGB Ihre Erlaubnis zu erteilen.

Bitte teilen Sie mir bis zum _______________________ (Frist für die Rückmeldung) mit , ob Sie Ihre Zustimmung erteilen.“ 

Mit freundlichen Grüßen

_______________________

(Unterschrift Mieter/Mieterin)

_______________________

Merke:

Liegen die Voraussetzungen vor und ist der Antrag gestellt, haben Mieter einen Anspruch auf den Einzug des/der Lebenspartners /-Partnerin. Nur im Ausnahmefall darf der Vermieter den Einzug verweigern (siehe nächster Abschnitt unter Punkt II.)

Der Anspruch des Mieters auf den Einzug des/der Lebenspartners /-Partnerin kann auch nicht vertraglich ausgeschlossen werden. Eine solche Regelung ist unwirksam, da sie gegen § 553 Abs. 3 BGB verstößt. Danach ist jede zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam. Mehr dazu auch in dem Artikel: Anspruch auf Untervermietung.

2. Kann der Vermieter dem Einzug den Einzug des/der Lebenspartners /-Partnerin verweigern?

Nein. Im Normalfall muss der Vermieter seine Erlaubnis erteilen, wenn die genannten Voraussetzungen vorliegen.

Nur im Einzelfall kann der Vermieter den Einzug verweigern. Dafür müssen die Voraussetzungen des § 553 Abs. 1 S. 2 BGB vorliegen.

Danach kann der Vermieter die Erlaubnis verweigern, wenn in der Person des/der Lebenspartners /-Partnerin ein wichtiger Grund vorliegt, z.B. diese/dieser ein unzulässiges Haustier mitbringt oder mit anderen Hausbewohnern so verfeindet ist, das schwere Hausfriedensstörungen zu erwarten sind. Auch bekannte Straftäter oder Gewalttäter muss der Vermieter nicht akzeptieren.

Außerdem darf er die Erlaubnis versagen, wenn der Wohnraum in Folge des Einzugs übermäßig belegt würde, z.B. weil der/die Lebenspartner /-Partnerin zu viele weitere Familienangehörige mit in die Wohnung bringen will.

Letztlich gestattet das Gesetz dem Vermieter auch dann die Überlassung der Räume an den/dieLebenspartner /-Partnerin zu versagen, wenn ihm der Einzug aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. Eine solche Unzumutbarkeit liegt aber nur dann vor, wenn die legitimen Interessen des Vermieters durch die teilweise Gebrauchsüberlassung an den/dieLebenspartner /-Partnerin in einer Weise tangiert werden, die es ihm, auch bei voller Würdigung der grundsätzlich vorrangigen Interessen des Mieters, schlechthin unzumutbar machen, seine Erlaubnis zu erteilen (so Emmerich/Sonnenschein in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl. 2014, § 553 Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte Rn.7 mwN. auf OLG Hamm OLGZ 1982, 481 = NJW 1982,2876).

Die Unzumutbarkeit ergibt sich daher nicht bereits daraus, dass der Vermieter den/die Lebenspartner /-Partnerin für einen ungeeignete/n Mieter/in hält, z.B. weil er oder sie arbeitslos ist. Denn durch die bloße Aufnahme des Partners in die eigene Wohnung wird diese/r nicht zum Mieter/in. Rechtlich ist der/die Lebenspartner /-Partnerin Untermieter/Untermieterin. Das bedeutet gegenüber dem Vermieter bleibt allein der bisherige Mieter als alleiniger Mieter für die Miete und andere mietvertragliche Pflichten verantwortlich. Mehr dazu auch in: Untermietvertrag an Partner(in) wie gehen Mieter vor?

Daneben sind es auch keine zulässigen Argumente für die Annahme einer Unzumutbarkeit, wenn der Vermieter z.B. folgende Gründe angibt:

  • eine verstärkte Abnutzung durch den Zuzug des/der Lebenspartners /-Partnerin
  • Ethische oder moralische Einwendungen des Vermieters gegen die Beziehung
  • Rassistische Einwendungen, „weil der/die Lebenspartner /-Partnerin Ausländer ist“

Merke:

Der Vermieter muss den Einzug des/der Lebenspartners /-Partnerin grundsätzlich erlauben und kann dies nur im Ausnahmefall (der selten vorliegt!) verweigern.

III. Einzug des/der Lebenspartners /-Partnerin nur bei Mieterhöhung gestattet?

Nach § 553 Abs. 2 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zum Einzug des/der Lebenspartners /-Partnerin tatsächlich davon abhängig machen, dass der Mieter einer angemessenen Mieterhöhung zustimmt. Voraussetzung ist aber, dass dem Vermieter die Überlassung nur mit einer Mieterhöhung zuzumuten ist und er durch die Gebrauchsüberlassung auch tatsächlich vermehrt belastet ist.

Das ist bei dem Einzug des/der Lebenspartners /-Partnerin aber nicht „automatisch“ der Fall, sondern extra vorgetragen und nachgewiesen werden (LG Berlin, Urteil vom 12.01.2018, Az. 65 S 427/16).

Im Regelfall hat der Vermieter keinen Anspruch auf die Zahlung eines Untermietzuschlags, denn der Nachweis eines Bedarfs zur beträchtlichen Erhöhung der Grundmiete ist regelmäßig nicht möglich.

Merke:

Der Vermieter darf immer nur dann einen Untermietzuschlag verlangen, wenn die Untervermietung ohne Zuschlag nicht zumutbar ist und er durch den Einzug vermehrt belastet wird (LG Berlin, Urteil 21.11.2017, Az.: 67 S 212/17; LG Berlin, Urteil vom 12.01.2018, Az. 65 S 427/16). Mehr zum Untermietzuschlag lesen Sie in dem Artikel: Untermietzuschlag – Was dürfen Vermieter verlangen?

IV. Was kann man als Mieter tun, wenn der Vermieter dem Einzug den Einzug des/der Lebenspartners /-Partnerin verweigert?

Verweigert der Vermieter Einzug des/der Lebenspartners /-Partnerin, obwohl er sie erteilen müsste, kann der Mieter

  • die Zustimmung des Vermieters einklagen
  • Schadensersatz wegen einer Vertragsverletzung nach § 280 Abs. 1 BGB verlangen (z.B. in Form der entgangenen Untermiete nach §§ 553 Abs 2, 249, 252 BGB)
  • den Mietvertrag außerordentlich kündigen gemäß § 540 Abs. 1, 2 BGB.

Mieter sollten hingegen nicht eigenmächtig handeln und den/die Lebenspartner /-Partnerin ohne Erlaubnis dauerhaft die Wohnung einziehen lassen. Damit würde man den Mietvertrag verletzen. Der heimliche Einzug stellt ein unerlaubte Gebrauchsüberlassung nach § 540 BGB dar und kann die fristlose Kündigung nach sich ziehen. Weitere Informationen zum Thema finden Sie auch in dem Beitrag: Mieter will untervermieten – Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter

V. Fazit und Zusammenfassung

Für den Einzug des/der Lebenspartners /-Partnerin braucht man die Erlaubnis des Vermieters. Ohne Erlaubnis ist der Einzug nicht erlaubt. Mieter haben aber regelmäßig einen Anspruch auf den Einzug des/der Lebenspartners /-Partnerin. Der Vermieter muss also grundsätzlich zustimmen. Ausnahmen die eine Verweigerung erlauben, sind selten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis können Mieter u.a. die Erlaubnis gerichtlich erzwingen.

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