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Kaution zurück bei Schlüsselübergabe oder später?

Die Frage wann es die Kaution zurück gibt, ist für die meisten Mieter einer wichtigsten Punkte bei der Beendigung des Mietvertrages, denn oft wird das Geld für die Kautionszahlung der neuen Wohnung gebraucht. Doch wann bekommt der Mieter die Kaution zurück? Bei der Wohnungs- und Schlüsselübergabe? Oder später? Bis wann können Mieter mit der Kautionsrückzahlung rechnen?

Der nachfolgende Artikel erklärt für Mieter in Kürze, wann sie die Kaution zurück bekommen.

I. Gibt es die Kaution zurück bei Schlüsselübergabe?

Nein. In der Regel nicht. Der Mieter ist verpflichtet, die Wohnung einschließlich der Schlüssel an den Vermieter herauszugeben, aber der Vermieter ist nicht zum selben Zeitpunkt verpflichtet, die Kaution zurückzugeben: Denn der Anspruch auf die Rückgabe der Kaution des Mieters beginnt zwar mit dem Beendigungszeitpunkt des Mietverhältnisses — also dem Auszug. Die Kaution wird aber erst dann zurück gegeben, wenn ihr Zweck der Anspruchssicherung erfüllt ist. Schließlich soll die Kaution, alle (noch nicht) fälligen Ansprüche des Vermieters, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben absichern (BGH, Urteil vom 18. Januar 2006, Az.: VIII ZR 71/05, Urteil vom 08.03.1972, Az.: VIII ZR 183/70).

Deshalb bekommt der Vermieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine gewisse Prüfungs- und Überlegungsfrist zuerkannt und darf die Kaution ca. 6 Monate (und mehr!) nach dem Auszug des Mieters zurückbehalten, um seine Ansprüche gegen den Mieter zu prüfen (BGH, Az.: VIII ZR 36/12). Das heißt, will der Vermieter abwarten, ob z.B. noch Nebenkostennachforderungen bestehen, kann er die Kaution solange behalten, bis es ihm möglich und zumutbar ist die Nebenkostenabrechnung anzufertigen (vgl. BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az.: VIII ZR 71/05).

II. Darf man die Schlüssel einbehalten bis man die Kaution bekommt?

Nein. Wie unter I. erläutert, hängt der Zeitpunkt, wann der Mieter die Kaution bekommt entscheidend davon ab, ob der Vermieter noch Ansprüche gegen den Mieter hat.

Außerdem macht man sich als Mieter schadensersatzpflichtig, wenn man die Schlüssel nicht oder nicht vollständig übergibt. Nach § 546 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) müssen Mieter die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses an den Vermieter zurückgeben. Anderenfalls sind sie nach § 546 a BGB verpflichtet eine Entschädigung an den Vermieter zu zahlen.

Damit § 546 BGB erfüllt wird, sind vom Mieter sämtliche Schlüssel zur Mietwohnung und mitvermieteten Gebäudeteilen einschließlich der selbst nachgemachten, an den Vermieter zu übergeben (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 14.03.1995, Az.: 24 U 163/94 und Urteil vom 31.08.2006, Az.: 10 U 46/06). Nur dann hat der Mieter den Besitz an der Wohnung vollständig aufgeben und dem Vermieter den Besitz verschafft, wie es § 546 BGB fordert.

III. Darf der Vermieter die ganze Kaution zurückbehalten wenn die Schlüsselübergabe unproblematisch war?

Jein. Die Tatsache, dass die Schlüssel ohne Beanstandungen entgegengenommen wurden, sagt nichts darüber aus, ob der Mieter die ganze Kautionssumme bekommen muss. Bei einer unbeanstandeten Wohnungsübergabe mit Übergabeprotokoll kann man als Mieter allerdings sehr wohl annehmen, dass insoweit keine Kautionsverrechnung ansteht. Das schließt aber nicht aus, dass die Kaution noch für die Nebenkostennachforderung einbehalten wird.

Je nach dem kann die Summe der Kaution, die der Vermieter einbehalten darf, variieren. Grds. geht man davon aus, dass er sich einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten darf, um etwaige Forderungen abzusichern (BGH, Urteil vom 18. 01. 2006, Az.: VIII ZR 71/05). Wie hoch das ist, ist ganz individuell.

IV. Muss der Mieter die ganze Kaution bekommen?

Nein. Hat ein Vermieter noch offene Ansprüche aus dem Mietverhältnis gegen den Mieter, darf er diese mit der Kaution verrechnen, so z.B. Schadensersatzansprüche wegen Beschädigungen in der Wohnung, nicht gezahlte Mieten oder ausstehende Nebenkostennachzahlungen. Der Mieter bekommt dann den Teil der Kaution zurück der übrig bleibt.

Wie Vermieter für eine Verrechnung allgemein vorgehen, zeigt der folgende Beitrag: Mietkaution: Inanspruchnahme – So gehen Vermieter vor (mit Muster). Was bei der Verrechnung mit einer Nebenkostennachzahlung zu beachten ist, lesen Sie hier: Mietkaution mit Nebenkostennachzahlung verrechnen – Ist das zulässig.

V. Zusammenfassung

Die Kaution gibt es nicht zwangsläufig bei der Schlüsselübergabe zurück. In den meisten Fällen erfolgt, die ganze oder teilweise Rückzahlung später. Das hängt ganz davon ab, wie lange der Vermieter braucht, um seine etwaigen Ansprüche gegen den Mieter zu prüfen.

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