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Wohnungsübergabe: Welche Mängel müssen Vermieter hinnehmen?

Ungeputzte Fenster, Löcher in den Wänden, vergilbte Wände, durchgetretene Teppiche und abmontierte Türklinken. Was Vermieter bei der Wohnungsübergabe vorfinden, ist manchmal ein Trauerspiel. Doch was muss man als Vermieter hinnehmen? Bei welchen Schäden darf man den Mieter zur Kasse bitten? Im Mietrecht gilt: Der Mieter hat die Wohnung und alle Nebenräume in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückzugeben, § 546 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Gewöhnliche Gebrauchs- und Abnutzungspuren der Mietwohnung hat der Mieter dabei grds. nicht zu vertreten, § 538 BGB. Das heißt, die normalen Verschleißspuren muss man als Vermieter hinnehmen.

Welche Mängel bei der Übergabe noch zum normalen Verschleiß zählen, erklärt der folgende Artikel.

I. Was heißt normaler Verschleiß bei einer Mietwohnung?

Der normale Verschleiß bei einer Mietwohnung umfasst alle Veränderungen und Verschlechterungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen. Im Mietrecht fallen diese Verschleißspuren nicht unter den Schadensbegriff (vgl. Urteil des OLG Düsseldorf vom 16.10.2003, Az.: 110 U 46/03). Schäden sind demgegenüber Verschlechterungen, die über normale Abnutzungen und Gebrauchsspuren hinausgehen (Emmerich/Sonnenschein in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl. 2014, § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags Rn. 60).

Die gewöhnliche Abnutzung der Wohnung und der darin enthaltenen Einrichtungsgegenstände haben Vermieter deshalb hinzunehmen. Für diese (Ab-)Nutzung bezahlt der Mieter seine Miete.

II. Mieter schuldet Übergabe in vertragsgemäßem Zustand

Das fordert das Gesetz nach § 546 Abs.1 BGB. Dabei ist zu beachten, dass Verschleißspuren (s.o.) nicht dazu führen dass die Mietwohnung nicht mehr vertragsgemäß ist.

Vielmehr folgt aus der Rückgabepflicht in vertragsgemäßem Zustand, z.B. dass

  • der Mieter verpflichtet ist, die Mietwohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückgeben, in der sie sich bei Überlassung befand (vgl. BGH, Urteil vom 05. 04. 2006, Az.: VIII ZR 152/05 und BGH, Urteil vom 10. 07. 2002, Az.: XII ZR 107/99).
  • der Mieter Einrichtungen entfernen und bauliche Veränderungen rückgängig machen muss, wenn nur so der vertragsgemäße Zustand wieder hergestellt werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 05.04. 2006, Az.: VIII ZR 152/05). Diese Rückbauverpflichtung besteht aber nicht ausnahmslos, wie hier gezeigt wird: Umbauten und Einbauten durch den Mieter – Ratgeber
  • der Mieter Schäden beseitigen muss, die durch den vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache entstanden sind.

Mehr zu den Begrifflichkeiten des vertragsgemäßen Gebrauchs und der Auslegung erklärt der Artikel: Was bedeuten: Vertragsgemäßer Gebrauch / Vertragsgemäßer Zustand?.

III. Welche Mängel müssen Vermieter hinnehmen und welche nicht? — Beispiele

Welche Mängel Vermieter bei der Wohnungsübergabe hinnehmen müssen und welche nicht, hängt immer vom Einzelfall ab. Maßgeblich ist immer die mietvertragliche Vereinbarung und die Art bzw. der Umfang des beanstandeten Mangels.

Hier bekommen Sie deshalb einige Einzelfallbeispiele, welche Mängel bei der Wohnungsübergabe hinzunehmen sein können:

  • Keine Renovierungen durch den Mieter vorgenommen: das kann vom Vermieter hinzunehmen sein, denn nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB, ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Damit hat er alle Arten von Reparaturen und Renovierungen, einschließlich der Schönheitsreparaturen beim Auszug auf eigene Kosten zu machen. Etwas anders gilt nur dann, wenn die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen im Mietvertrag wirksam auf den Mieter übertragen wurde. Hier prüfen Sie ob der Mieter eine Endrenovierungspflicht hat: Schönheitsreparaturen bei Auszug: Wann besteht eine Endrenovierungspflicht?
  • Raucherwohnung mit vergilbten Wänden und Co.: Das ist vom Vermieter bei der Wohnungsübergabe grds. hinzunehmen, denn das Rauchen gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters (so der BGH 18.10.2006, Az.: VIII ZR 52/06). Etwas anderes gilt nur dann, wenn das Rauchen laut Mietvertrag verboten ist. Dazu mehr in dem Artikel: Schönheitsreparaturen bei einer Raucherwohnung
  • Verschmutzungen, dreckige Fenster sind hinzunehmen, wenn es sich dabei nicht um sehr starke, grobe Verschmutzungen handelt (BGH, Urteil v. 28.06.2006, Az.: VIII ZR 124/05). Der Mieter ist nur zur besenreinen Übergabe verpflichtet: Besenreine Übergabe der Mietwohnung – Was muss der Mieter genau machen? und Fenster putzen in der Mietwohnung – Mieterpflicht?
  • knallbunte Wände bei der Wohnungsübergabe sind grds. nicht ohne weiteres hinzunehmen. Vermieter können einen neutralen Farbton verlangen(BGH, Urteil vom 20.1.2010, Az.: VIII ZR 50/09; Urteil vom 18.2.2009, Az.: VIII ZR 166/08. Was geht und was die Mieter nicht dürfen, lesen Sie hier: Diese Farben sind beim Auszug zulässig.
  • Dübellöcher in Tapeten sind hinzunehmen (vgl. BGH, Urteil vom 20.01.1993, Az.: VIII ZR 10/92)
  • Ausgetretener Teppichboden oder Kratzer im Eingangsbereich sowie Flecken im Parkett oder auf dem Teppich durch aufgestellte Möbel sind regelmäßig normale Gebrauchsspuren und hinzunehmen (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 08. 02. 2011, Az.: 24 U 170/10 und Urteil vom 16.10.2003, Az.: 110 U 46/03).
  • Rotweinflecken im Teppich, Chlorflecken im Teppiche, beschädigte Fliesen, Kratzer und Löcher im Parkett oder aufgequollenes Parkett sind Beschädigungen die über den normalen Gebrauch hinausgehen. Das müssen Vermieter nicht hinnehmen und deshalb gibt es hier eine Ersatzpflicht: Schäden an Teppich, Laminat oder Parkett bei der Wohnungsabnahme und Kratzer im Parkett – Muss der Mieter zahlen?

IV. Schadensersatzanspruch des Vermieters

Sind bei der Wohnungsübergabe Schäden in der Mietwohnung vorhanden, muss der Vermieter dass nicht hinnehmen. Mieter haben dann eine Ersatzpflicht, da sie durch die Beschädigung der Mietwohnung ihre Obhutspflicht verletzen.

Der Vermieter hat einen mietvertragliche Schadensersatzanspruch gegen den Mieter nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 535 BGB, wenn in der Mietwohnung ein Schaden vorliegt den er selbst schuldhaft verursacht hat. War es ein Besucher des Mieters muss er sich dessen schuldhaftes Verhalten nach § 278 BGB zurechnen lassen (vgl. LG Saarbrücken, Urteil vom 21.11.2014, Az.: 10 S 60/14).

Die Höhe bzw. der Umfang des zu ersetzenden Schadens richtet sich nach §§ 249 ff. BGB. Danach ist generell der Zustand herzustellen, der ohne den zum Ersatz verpflichtende Umstand bestehen würde. Das heißt, der Vermieter kann von dem Mieter die vollständige Beseitigung der Schäden verlangen oder alternativ den erforderlichen Geldbetrag, vgl. § 249 Abs. 2 S. 1 BGB. Hinzu kommen ggf. Mietausfallzahlung, wenn der Vermieter die Mietwohnung aufgrund der Schadensbeseitigung nicht nahtlos weitervermieten kann.

Wichtig ist aber, dass man als Vermieter nicht mehr verlangen kann als schon da war. Wurde also z.B. ein fünf Jahre alter Teppich beschädigt kann man keinen neuen verlangen. Man muss sich das Alter hier anrechnen lassen. Das kann im äußersten Fall sogar bedeuten, dass der Mieter gar keine Ersatzpflicht hat, wenn z.B. Schäden an Einrichtungsgegenständen entstanden sind, die ohnehin nach Auszug ersetzt worden wären (AG Bremen, Urteil vom 22. Dezember 2014, Az.: 19 C 479/13).

Besteht ein Schadensersatzanspruch haben Vermieter ihren Mietern eine Abhilfefrist zu setzen, bevor sie Geld verlangen oder eigens einen Handwerker beauftragen können, vgl. §§ 280 Abs. 1 und Abs. 3, 281 BGB. In vielen Fällen dürfen Vermieter aber sofort eine Teil der Mietkaution zur Schadensbeseitigung einbehalten.

Lesen Sie hier mehr dazu:

V. Zusammenfassung

Insgesamt lässt sich festhalten, dass es sehr einzelfallabhängig ist welche Mängel Vermieter bei der Wohnungsübergabe hinnehmen müssen. Eine grobe Weichenstellung gibt der Begriff des vertragsgemäßen Zustandes: Alles was bei der Wohnungsübergabe nicht mehr in dem vertragsgemäßen Zustand ist, weil es durch den Mieter oder seinen Besucher beschädigt oder geändert wurde, ist von dem Vermieter nicht hinzunehmen. Der Mieter ist dann schadensersatzpflichtig.

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