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Wohnung schlecht / nicht fachgerecht gestrichen – Was tun?

Die eigenen vier Wände können Mieter während der Mietzeit im Regelfall nach dem eigenen Geschmack streichen. Qualität und Farbe können Vermieter hier nicht bestimmen. Anders ist das aber bei dem Auszug. Hier ist der Geschmack des Mieters nicht mehr entscheidend, sondern das, was der Vermieter erwarten kann. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts (BGH) darf der Vermieter erwarten, dass die Wohnung fachgerecht in hellen und neutralen Farben gestrichen ist.

Der nachfolgende Artikel zeigt welche Rechte Vermieter haben, wenn die Wohnung schlecht / nicht fachgerecht gestrichen ist. Außerdem wird geklärt, welche Rechte Mieter bei einem schlechten Anstrich der Wohnung haben können.

I. Wann und wie ist die Wohnung zu streichen?

Vermieter können regelmäßig nur bei Auszug und einer bestehenden Renovierungs- bzw. Schönheitsreparaturverpflichtung verlangen, dass der Mieter die Wohnung streicht. Eine wirksame vertragliche Vereinbarung ist Grundvoraussetzung für alle Folgeansprüche des Vermieters, wegen Nicht- bzw. Schlechterfüllung einer solchen Verpflichtung.

Um festzustellen, ob eine Renovierungs- bzw. Schönheitsreparaturverpflichtung besteht, sollten Sie den Spezialbeitrag Schönheitsreparaturen bei Auszug: Wann besteht eine Endrenovierungspflicht? lesen. Aktuelle Urteile zu den Schönheitsreparatur- und Renovierungsklauseln im Mietvertrag finden Sie hier: Schönheitsreparaturen: BGH Rechtsprechung und Urteile im Überblick.

Ist die Pflicht zu Streichen wirksam auf den Mieter übertragen, ist die Wohnung bei Auszug in neutralen, hellen Farben und fachgerecht zu streichen (BGH, Urteil vom 22.10.2008, VIII ZR 283/07). Eine Farbwahlklausel, die sich bereits auf die Mietzeit bezieht oder auf die Farbe „weiß“ beschränkt ist, ist unwirksam (BGH, Urteil vom 28. März 2007, Az.: VIII ZR 199/06; BGH, Urteil vom 18. Juni 2008, Az.: VIII ZR 224/07; BGH, Urteil vom18. Februar 2009, Az.: VIII ZR 166/08).

II. Was zählt als fachgerechter Anstrich der Wohnung?

Fachgerecht bedeutet nicht, dass ein Maler beauftragt werden muss. Mieter können die Wohnung immer auch selbst streichen. Mietervertragliche Klauseln, die eine Eigenleistung des Mieters untersagen oder die Beauftragung eines Fachhandwerkers fordern sind unwirksam (BGH, Urteil vom 09.06.2010, Az.: VIII ZR 294/09). Nach der Grundsatzentscheidung des BGH vom 06.07.1988, Az.: VIII ARZ 1/88 reicht eine fachmännische Ausführung in “mittlerer Art und Güte“. Ein schlechter Anstrich mit Pinselstrichlinien, Flecken oder Farbtropfen ist daher unakzeptabel.

III. Welche Rechte haben Vermieter, wenn die Wohnung schlecht / nicht fachgerecht gestrichen ist?

Vorausgesetzt der Mieter ist zu einem fachgerechten Anstrich verpflichtet (vgl. unter Punkt I.), kann der Vermieter Schadensersatz von dem Mieter verlangen, wenn er ihm erfolglos eine Frist zur Erfüllung gesetzt hat. Das bedeutet, sobald der Vermieter den schlechten bzw. nicht fachgerechten Anstrich sieht, hat er dem Mieter die Gelegenheit zu geben nachzubessern. Erst wenn dies fehlschlägt oder der Mieter einen weiteren Anstrich verweigert, kann der Vermieter zum Mittel der sog. Ersatzvornahme greifen. Ersatzvornahme bedeutet, der Vermieter kann die Wohnung anstelle des Mieters selbst fachgerecht streichen oder durch einen Dritten streichen lassen. Vom Vermieter darf er dann die Kostenerstattung verlangen. Das gilt auch bei einer Eigenleistung. Hier darf der Vermieter den Betrag ansetzen, den er für eine gleichwertige Tätigkeit eines Dritten ansetzen könnte (vgl. entsprechend BGH, Urteil vom 14. November 2012, Az.: VIII ZR 41/12).

Alternativ kann der Vermieter die Kosten für den fachgerechten Anstrich in angemessener Höhe gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen und diesen Kautionsbetrag zurückbehalten.

Wie Sie dafür vorgehen sollten lesen Sie hier: Mietkaution richtig abrechnen: So gehts für Vermieter

Hinweis: Stellen Vermieter fest, dass die Wohnung schlecht oder nicht fachgerecht gestrichen wurde, sollte das zu Beweiszwecken (mit Zeugen, im Übergabeprotokoll oder durch Fotos) dokumentiert werden, bevor ein neuer Anstrich erfolgt. Im Nachhinein ist der Beweis im Streitfall oft unmöglich.

IV. Welche Rechte haben Mieter, wenn die Wohnung schlecht / nicht fachgerecht gestrichen ist?

Ist die Wohnung bei Einzug schlecht oder nicht fachgerecht gestrichen, kann ein Mieter nicht ohne Weiteres einen neuen Anstrich verlangen. Wurde die Wohnung z.B. unrenoviert übernommen und gibt es keine Vereinbarung dazu, dass die Wohnung noch neu gestrichen werden soll, können Mieter dies auch nicht von dem Vermieter verlangen. Welche Folgen es hat, wenn man als Mieter eine Wohnung unrenoviert übernimmt, erklärt dieser Beitrag: Nachmieter übernimmt Wohnung unrenoviert – Folgen für Vermieter und Nachmieter.

Das bedeutet aber nicht, dass der Mieter nie ein Recht auf einen Neuanstrich der Mietwohnung hat. Die Instandhaltung und Renovierung der Mietwohnung gehört zu den Pflichten des Vermieters, soweit sie nicht wirksam auf den Mieter übertragen wurde. Ist der Anstrich der Wohnung renovierungsbedürftig, kann der Mieter durchaus das Recht haben einen Neuanstrich zu verlangen. Lesen Sie hierzu z.B. auch (Wann) Hat der Mieter Anspruch auf neuen Teppichboden / neues Laminat?

V. Fazit und Zusammenfassung

Ist die Wohnung schlecht oder nicht fachgerecht gestrichen, kommt es für die Rechte der Vermieter und Mieter darauf an, welche mietvertraglichen Verpflichtungen zum Streichen wirksam vereinbart sind. Gerade für die Frage, ob Schönheitsreparaturverpflichtungen bestehen, kommt es immer auf den Einzelfall an. In manchen Fällen sind schlechte Anstriche der Wohnung auch von Vermietern oder Mietern hinzunehmen. Mehr dazu lesen Sie auch in dem Artikel: Wohnungsübergabe: Welche Mängel müssen Vermieter hinnehmen?

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