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Mieter falsches Lüften nachweisen – Wie vorgehen als Vermieter?

Ihr Mieter beschwert sich ständig über Schimmelbildung, obwohl er den Schimmel selbst durch falsches Lüften verursacht — Haben Sie ein solches Problem, ist es an der Zeit nachzuweisen, warum der Mieter durch sein falsches Lüften an dem Schimmel schuld ist. Als Vermieter kann man selbstverständlich nur schwerlich kontrollieren, wann der Mieter, in welcher Form lüftet. Man weiß aber meistens besser wie die Wohnung gelüftet werden sollte, um einen Schaden zu vermeiden und daher sollte man genau an diesem Punkt ansetzen: Der Mieter sollte Anweisungen zum richtigen Lüften bekommen. Bildet sich dann Schimmel, liegt das falsche Lüften und der Verstoß gegen die Anweisungen nahe.

Bestreitet der Mieter falsch zu lüften oder dass sein Lüftverhalten Ursache von Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden ist ein Sachverständiger zu beauftrage. Lesen Sie hier was Sie als Vermieter wissen sollten und wie sie vorgehen können, wenn sie ihrem Mieter sein falsches Lüften nachweisen wollen.

I. Richtiges Lüften ist Mieterpflicht

Das richtige Lüften der Mietwohnung gehört zu den Sorgfaltspflichten des Mieters. Es ist eine sog. mietvertragliche Nebenpflicht nach §§ 535, 541, 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2, 563 c Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Der Vermieter kann den Mieter wegen einer Verletzung dieser mietvertraglichen Nebenpflicht abmahnen und von ihm Schadensersatz verlangen.

Ob ein Mieter falsch lüftet, ist allerdings sehr individuell zu beurteilen. Grds. ist davon auszugehen, dass unter dem richtigen Lüften ein tägliches Stoßlüften aller Räume zu verstehen ist (Amtsgericht (AG), Urteil vom 31. August 2005, Az.: 565 C 15388/04).

Wichtig ist aber, dass das keine allgemeine Regel ist, denn manchmal müssen Mieter auch öfter lüften. Es kommt immer auf den Einzelfall an, denn die Bausubstanz, bauliche Beschaffenheit (gute Isolierung oder nicht), die Raumgröße und Fenstergröße in einer Mietwohnung sind immer unterschiedlich. Dazu kommen dann auch noch Faktoren, wie z.B. wie viele Menschen in einer Mietwohnung wohnen, wie oft bestimmte Räume genutzt werden, wie oft in einem Bad gebadet oder geduscht wird, wie häufig wird gekocht, wann wird geheizt etc. All diese Umstände beeinflussen die Notwendigkeit des Lüftens erheblich.

Mehr dazu lesen Sie in : Heizen und Lüften = Mieterpflicht? Wir zeigen was Mieter machen müssen

II. Anweisungen zum Lüften geben und Einhaltung kontrollieren

Spätestens dann, wenn es bereits einmal ein Schimmelproblem oder einen Feuchtigkeitsschaden wegen dem falschen Lüften gegeben hat, sollten Vermieter ihren Mietern schriftlich Anweisungen zum richtigen Lüften geben, um Schäden zu vermeiden. Bereits bei dem Erstbezug einer Mietwohnung kann man als Vermieter seinen Mietern entsprechende Anweisungen erteilen, denn bei Neubauten mit sehr guten Isolierungen ist oft ein häufigeres Lüften erforderlich.

Liegen einem Vermieter bereits Feststellungen dazu vor, dass offensichtlich falsch gelüftet wurde und was zukünftig  zu beachten ist  — z.B. von den Handwerkern die den Schimmelschaden beseitigt haben — sollte darauf bei den Anweisungen Bezug genommen werden. Das richtige Lüftverhalten ist unbedingt so konkret wie möglich zu beschreiben, z.B. 2 x tägliche Stoßlüftung von 10 min. in allen Räumen sowie zusätzliche Stoßlüftungen im Bad nach jedem Baden / Duschen und in der Küche nach dem Kochen etc.

Außerdem sollten Vermieter in dem Schreiben darauf hinweisen, dass es erforderlich ist ordnungsgemäß zu lüften, um Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung zu vermeiden. Dabei kann man sich auch bereits Schadensersatzforderungen vorbehalten, für den Fall, dass der Mieter sich nicht an die Anweisungen hält.

Die Einhaltung der Anweisungen zum Lüften kann der Vermieter bei angekündigten Besichtigungen kontrollieren.  So ein Kontrollrecht besteht immer dann, wenn der Vermieter bestehende oder drohende Schäden in Augenschein nehmen will. Die Begründung der Kontrolle kann also  z.B. sein, dass es bereits einen Schimmelschaden gab und der Vermieter prüfen will, ob sich nach der Schadensbeseitigung wieder neuer Schimmel bildet oder nicht.

Mehr hier:

III. Falsches Lüften abmahnen und im Streitfall nachweisen

Befolgt der Mieter die Anweisungen zum richtigen Lüften nicht, ist der daraus entstandene Schaden zu dokumentieren, der Mieter abzumahnen (§ 541 BGB) und zur Begleichung des Schadens aufzufordern (§§ 280 Abs. 1, 535, 549 Abs. 1 BGB). Nach erfolgloser Abmahnung ist auch die ordentliche Kündigung möglich (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

All diese Ansprüche des Vermieters sind aber nur dann wirksam bzw. halten vor Gericht stand, wenn man als Vermieter dem Mieter das falsche Lüften auch beweisen kann.

Bestreitet der Mieter, dass falsches Lüften die Ursache für den Schimmel- oder Feuchtigkeitsschaden ist, muss der Vermieter ein Sachverständigengutachten in Auftrag geben. Der Sachverständige wertet dann anhand der Angaben des Mieters zu seinem Lüft- und Wohnverhalten, Messungen der Luftfeuchtigkeit vor und nach dem Lüften in der Wohnung, sowie der Baubeschaffenheit und Isolierung der Mietwohnung usw. aus, ob das falsche Lüften ursächlich für den Schaden ist. Das ist die einzige Möglichkeit, wie man als Vermieter falsches Lüften des Mieters nachweisen kann.

Die Kosten für das Sachverständigengutachten können dem Mieter als Schadensfeststellungskosten dann voll auferlegt werden, wenn er tatsächlich allein verantwortlich ist. Ist das nicht der Fall, trägt man auch als Vermieter Kosten des Gutachtens. Stellt sich heraus, dass das Lüften nicht schuld an der Schimmelbildung ist, bleibt der Vermieter auf den Kosten sitzen.

Es empfiehlt sich daher immer ein entsprechendes Gutachten bereits vor einem Klageverfahren einzuholen.

IV. Zusammenfassung

Muss man als Vermieter dem Mieter sein falsches Lüften in einem Prozess nachweisen, weil er es abstreitet, hilft am Ende immer nur ein Sachverständigengutachten, dass sich mit dem richtigen Lüftverhalten in der jeweiligen Wohnung auseinandersetzt und eine genauer Schadensursache bestimmen kann. Anweisungen zum richtigen Lüften und Kontrollen in der Mietwohnung, können dem Vermieter allerdings bereits vorher den Beweis für ein falsches Lüften erbringen.

12 Antworten auf "Mieter falsches Lüften nachweisen – Wie vorgehen als Vermieter?"

  • Heiko Dietzmann
    21.12.2022 - 12:29 Antworten

    Guten Tag
    Wir haben auch Schimmelbefall im Bad über dem Fenster Bereich.
    Eine Prüfung wurde durchgeführt und nach dem Schreiben zu Urteilen , wäre es unsere Schuld durch
    zu wenig Lüften, Aber im Sommer ist das Fenster fast immer auf Kipp und im Winter Lüften wir natürlich wenn wir uns Duschen ect.
    Schimmelbefall an Fenster Decke und Rahmen.
    Wie kann ich weiter vorgehen das eine Prüfung des Mauerwecks oder ähnliches.
    Ich muss ja nicht auf den Kosten sitzen bleiben wenn ich Renoviere und der Schimmel kommt wieder ?

    Vielen Dank im Voraus für einen Tipp
    Dietzmann.

    • Mietrecht.org
      21.12.2022 - 18:42 Antworten

      Hallo Heiko,

      ich kann leider nicht beurteilen, wo der Schimmel her kommt. Fenster auf Kipp ist aber nie gut.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ron
    20.01.2023 - 09:51 Antworten

    Guten Tag,

    Wir bewohnen nun seit 26 Jahren eine Wohnung im ersten Stock.
    Plötzlich ist genau vor einem Jahr in einer Ecke direkt unter der Deke und vom Boden
    Aufsteigend Schimmel an der Außenwand entstanden. Das Mauerwerk ist nach längeren Regenfällen spürbar feucht.

    Nun Behauptet unser Vermieter, das wir durch falsches Lüften oder Heizen den Schimmelschaden
    Selbst verursacht haben.

    Wir haben unser Heiz und Lüftungsverhalten natürlich nicht abrupt vernachlässigt, zudem
    Sind wir Rentner und halten uns Nahezu den ganzen Tag in dem betreffenden gut beheizten Raum auf und Lüften regelmäßig.
    Ich habe über Mehrere Monate mittels Hygrometer über mehrere Monate eine Messung der Luftfeuchtigkeit
    In dem betroffenen Raum vorgenommen und Fotografisch dokumentiert. Hierbei habe ich eine durchschnittliche Luftfeuchtigkeit von 45% ermittelt, dieser Wert ist tendenziell eher zu trocken.

    Lassen sich die geschilderten Indizien zur Abwehr der Behauptung unseres Vermieters, wir hätten den Schaden verursacht heranziehen?

    Mit freundlichen Grüßen
    R. Jerremy

    • Mietrecht.org
      20.01.2023 - 11:24 Antworten

      Hallo Ron,

      natürlich können und sollten Sie mit Ihren dokumentierten Messungen Ihr korrektes Lüftungs- und Heizverhalten nachweisen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Gertrude
    10.05.2023 - 10:20 Antworten

    Hallo,
    Unser Vermieter hat zwei Monate lang die Luftfeuchtigkeit und die Temperatur in unserem Zimmer messen lassen. Der Experte kommt zu dem Schluss, dass wir die Fenster nicht genug öffnen. Die Luftfeuchtigkeit und die Außentemperatur stehen nicht in seinem Bericht – er nimmt ein (ein einziges!) Beispiel von einem Tag, an dem die Luftfeuchtigkeit 86% und die Temperatur 15 Grad betrug – Lüften in diesem Fall senkt die Luftfeuchtigkeit im Haus nicht (60% am Morgen). Wie kann es sein, dass solche Berichte, die NICHTS beweisen, akzeptiert werden? Ich fühle mich betrogen!

  • Sandra Schneider
    23.02.2024 - 18:53 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    darf ich einer Mieterin wegen falschem Lüftungsverhalten direkt kündigen ohne vorherige Abmahnung?

    Ich muss dazu sagen, dass ich aufgrund von Feuchtigkeit in der Wohnung die Mieterin bereits vor ca. 7 Monaten nach ihrem Lüftungsverhalten befragt habe und da dieses völlig falsch war, habe ich ihr das richtige Lüftungsverhalten erklärt und auch schriftlich gegeben. Denn ich war zu diesem Zeitpunkt erst seit 3 Monaten Eigentümerin der Wohnung. Die Mieterinnen wohnten schon in der Wohnung und das Problem bestand wohl schon längerer. Trotzdem wurde ich von den Mieterinnen erst 3 Monate nach Übernahme der Wohnung darüber informiert und auch nur weil eine Mieterin gekündigt hat und dieses Problem vorgeschoben hat, um früher aus dem Mietvertrag zu kommen.
    Sprich ich habe zwar bisher keine Abmahnung erteilt, aber bereits über E-Mail-Verkehr beweise, dass falsch gelüftet wurde und habe auch Messungen vorgenommen, die dies beweisen.

    Wenn ich nicht direkt kündigen kann, sondern auf jeden Fall erst eine Abmahnung erfolgen muss, muss ich dann in der Abmahnung beide Mieterinnen, die in der Wohnung wohnen (es ist eine Wohngemeinschaft) benennen? Obwohl nachweislich anhand von z.B. Messungen bekannt ist, das nur die eine Mieterin falsch lüftet, da nur ihr Zimmer betroffen ist?

    Über eine Antwort wäre ich Ihnen sehr dankbar!

    Vielen Dank!

  • Sandra Schneider
    23.02.2024 - 18:57 Antworten

    Ich muss noch dazu sagen, dass sich nichts geändert hat, die Mieterin lüftet weiterhin nicht.

    Danke und Beste Grüße

    • Mietrecht.org
      23.02.2024 - 22:38 Antworten

      Hallo Sandra,

      ohne Abmahnung werden Sie kaum weiterkommen. Selbst mit Anmaßungen wird es schwer zu kündigen. Entscheidender sind die Folgen des falschen Lüftens (Schimmel, Feuchtigkeit).

      Sie müssen immer alle Mieter in einem Schreiben ansprechen. Bitte lassen Sie sich bei Bedarf rechtlich Beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Sandra Schneider
        24.02.2024 - 22:20 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        vielen Dank für die Antwort!

        Beste Grüße

        Sandra Schneider

  • Christiane Henker
    08.03.2024 - 13:21 Antworten

    Hallo, ich habe schweres Asthma und Krebs. Ich muß ständig lüften, auch nachts damit ich überhaupt atmen kann. Die Mieterin unter mir beschwert sich das Sie so viel heizen muß weil ich immer lüfte. Ist das rechtens ? Was würde passieren wenn die sich beim Vermieter über mich beschwert?

    • Mietrecht.org
      08.03.2024 - 13:50 Antworten

      Hallo Christiane,

      jeder Mensch / jeder Mieter ist anders. Deshalb werden auch nicht die gesamten Heizkosten zu 100 % nach Verbrauch abgerechnet, sondern zu 30-50 % nach Fläche. Das soll für Fairness beim Energieverbrauch in einem Haus sorgen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Christiane Henker
    09.03.2024 - 10:14 Antworten

    Hallo, meine Sorge ist ob der Vermieter mich abmahnen oder kündigen kann weil ich immer lüfte?

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