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Mieter in Eigentümergemeinschaft – Welche Besonderheiten bestehen?

Als Mieter einer Eigentumswohnung sieht man sich oftmals als benachteiligt, wenn man seine mietrechtliche Stellung mit dem eines Mieters der keine Eigentumswohnung bewohnt vergleicht. Zwar gibt es aus rechtlicher Sicht eigentlich keinen Grund dazu, aus praktischer Sicht aber schon, da die gleichen Rechte für einen Mieter einer Eigentumswohnung weniger effektiv durchgesetzt werden können. Das ergibt sich vor allem daraus, dass der Vermieter einer Eigentumswohnung in vielen Entscheidungen nicht frei, sondern an die Beschlüsse der Eigentümerversammlung gebunden ist. Diese Abhängigkeit des eigenen Vermieters von der Eigentümerversammlung schränkt den Mieter meist ein und behindert die Durchsetzung seiner Rechte.

Der nachfolgende Artikel zeigt welche Besonderheiten für Mieter in einer Eigentümergemeinschaft bestehen.

I. Durchsetzung mietvertraglicher Rechte in der Eigentumswohnung —Vermieter brauchen meist Zustimmung der Eigentümerversammlung

Die erste Besonderheit ist, dass der Mieter in seinen Möglichkeiten zur Durchsetzung seiner mietvertraglichen Rechte teilweise beschränkt ist bzw. er meist länger auf Hilfe seitens des Vermieters warten muss. Auch sein Aufwendungsersatzanspruch im Falle der Ersatzvornahme ist nicht ohne weiteres gegeben.

Das zeigt sich besonders im Bereich seiner Rechte zur Mängelbeseitigung:

Beim Minderungsrecht nach  § 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) gibt es für den Mieter einer Eigentumswohnung keine Beschränkung: Liegt ein Mangel in der Mietwohnung vor darf der Mieter die Miete entsprechend mindern.

Bei Mängeln in der Wohnung, die dem Bereich des Sondereigentums des Vermieters (Eigentümers) liegen, gibt es ebenso keine Besonderheit für Mieter einer Eigentumswohnung. Mieter haben einen Anspruch auf Beseitigung des Mangels aufgrund der Instandhaltungspflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Daneben haben Mieter nach § 536 a Abs. 1 BGB ein Recht auf Schadensersatz. Kommt der Vermieter mit seiner Beseitigungspflicht in Verzug haben Mieter nach § 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB außerdem ein Recht auf Selbstbeseitigung und Aufwendungsersatz  (sog. Ersatzvornahme).

Bei Mängeln die im Bereich des Gemeinschaftseigentums liegen, wie z.B. Wänden, Schäden an Leitungen usw. haben Mieter die Besonderheit zu beachten, dass der Vermieter ohne das Einverständnis der Miteigentümer regelmäßig keine Instandhaltungsarbeiten vornehmen kann. Die Folge ist, dass Mieter von ihren Vermietern meist darauf verwiesen werden, dass dieser erst den Beschluss der Eigentümerversammlung abwarten muss. Wird in der Eigentümerversammlung keine Zustimmung erzielt, ist der Vermieter in seinen Handlungsmöglichkeiten zunächst eingeschränkt und muss die Eigentümerversammlung auf Zustimmung verklagen.

Mieter können dann nicht einfach eine Ersatzvornahme nach § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB veranlassen, da sie auf den Kosten sitzen bleiben könnten, wenn der Vermieter für den Verzug der Mängelbeseitigung (z.B. wegen fehlendem Beschluss der Eigentümerversammlung) nichts kann. Auch steht Mietern kein direkter Anspruch auf Aufwendungsersatz nach § 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB gegenüber der Eigentümerversammlung zu, wenn deren fehlender Beschluss an der Verzögerung der Mängelbeseitigung schuld ist.

Ist die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache allerdings notwendig, kann sich der Mieter gegenüber dem Vermieter einer Eigentumswohnung auf § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen, den Mangel sofort selbst beseitigen und von dem Vermieter Aufwendungsersatz verlangen, der sich dann seinerseits für eigene Ansprüche an die Eigentümerversammlung halten muss.

Lehnt der Vermieter und die Eigentümerversammlung die Mängelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum ab, kann der Mieter regelmäßig nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag nach § 683 BGB Aufwendungsersatz vom Vermieter verlangen, wenn er den Mangel selbst beseitigt. Der Vermieter kann diesen Anspruch dann gegenüber der Eigentümerversammlung geltend machen und einerseits Ausgleich verlangen.  Gegen die Eigentümergemeinschaft selbst hat der Mieter keinen Anspruch.

II. Nebenkosten der Eigentumswohnung oft nach Miteigentumsanteil

Weitere Besonderheiten finden sich für Mieter von Eigentumswohnungen insbesondere im Bereich der Nebenkostenabrechnungen.

Grundsätzlich gelten bei Nebenkostenabrechnungen für Eigentumswohnungen dieselben Wirksamkeitsvoraussetzungen wie bei anderen Mietwohnungen: Die Abrechnung ist jährlich zu erstellen, muss sich auf einen wirksamen Abrechnungszeitraum beziehen und innerhalb der Abrechnungsfrist gestellt werden. Es gelten die allgemeinen formellen und materiellen Voraussetzungen für die Nebenkostenabrechnung nach § 556 BGB in Verbindung mit §§ 1, 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV).

Anders ist bei Eigentumswohnungen aber oft der Abrechnungsinhalt. Bei Mietern von Eigentumswohnungen wird ein großer Anteil der Nebenkosten regelmäßig nach Miteigentumsanteilen oder Wohneinheit umgelegt. Geschuldet ist dieser Umstand der sog. Hausgeldabrechnung die alle Eigentümer und somit auch die jeweiligen Vermieter erhalten. In dieser Hausgeldabrechnung werden die Kosten und Lasten der jeweiligen Wohnung des Wohnungseigentümers aufgestellt nach § 16 Abs. 2,7 und 8 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Da insoweit auch die umlagefähige Nebenkosten des Mieters aufgelistet werden, übernehmen viele Vermieter die entsprechenden Kostenpositionen mit dem Umlageschlüssel in die Nebenkostenabrechnung für den Mieter. Der Umlageschlüssel bzw. Verteilerschlüssel der Miteigentumsanteile oder Wohneinheiten ist in der Nebenkostenabrechnung des Mieters regelmäßig auch nicht zu beanstanden, solange die Umlage dieser Nebenkosten und die Art des Umlageschlüssels im Mietvertrag über die Eigentumswohnung wirksam vereinbart wurde. Mit Ausnahme von Heiz- und Warmwasserkosten oder anderen verbrauchsabhängigen Nebenkosten ist die mietvertragliche Wahl des Umlageschlüssels nicht beschränkt, vgl. § 556 a Abs. 2 BGB und §§ 7,8 Heizkostenverordnung (HeizkostenVO).

Eine weitere Besonderheit für Mieter einer Eigentumswohnung im Bereich der Nebenkosten besteht darin, dass Mieter  die Nebenkostenabrechnung nicht direkt von dem Vermieter, sondern der zwischengeschalteten WEG-Hausverwaltung bekommen. Zu beachten ist dabei, dass die Hausverwaltung und deren Verschulden dem Vermieter zugerechnet wird nach § 278 BGB. Der Vermieter ist und bleibt für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung gegenüber dem Mieter verantwortlich — selbst dann, wenn er jemanden dafür beauftragt. Mieter einer Eigentumswohnung bekommen daher zwar die Nebenkostenabrechnung von der Hausverwaltung, haben aber keine eingeschränkten Ansprüche bzgl. der Nebenkostenabrechnung gegenüber ihrem Vermieter. Erstellt die WEG- Hausverwaltung die Nebenkostenabrechnung für den Mieter z.B. zu spät, verliert der vermietende Eigentümer seine Ansprüche auf Nachforderungen wie bei einer eigenen Verspätung nach § 556 a Abs. 3 S. 3 BGB. Daneben haben Mieter einer Eigentumswohnung außerdem einen Auskunftsanspruch und ein Recht auf Belegeinsicht gegenüber dem Vermieter der sich im Einzelfall sogar gegen die Eigentümerversammlung richten kann (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 16.11.2012, Az.: VIII ZR 106/11; BGH, Urteil vom 13.09.2012, Az.: VIII ZR 45/11).

III. Streit mit den Nachbarn bei Eigentumswohnung

Besondere Auswirkungen hat die Abhängigkeit des Vermieters von der Eigentümerversammlung auch bei Nachbarschaftsstreitigkeiten. Kommt es zu Lärmbelästigung, Geruchsbelästigungen oder Störungen des Hausfriedens ist der eigene Vermieter oft nicht so handlungsfähig, wie in bei „normalen“ Mietwohnungen. Gibt es nur einen Vermieter kann dieser den störenden Mieter sofort abmahnen und im äußersten Fall kündigen. Bei Eigentumswohnungen und unterschiedlichen Vermietern geht das nicht. Hier müssen die Vermieter erst mit dem Vermieter der anderen Eigentumswohnung in Verbindung treten und können auf den direkten Nachbarn wenig Druck ausüben.  In vielen Fällen sind für solche Streitfälle auch besondere Eigentümerversammlungen einzuberufen.

IV. Fazit und Zusammenfassung

Mieter einer Eigentumswohnung sind in der Praxis besonders dadurch benachteiligt, dass es ihren jeweiligen Vermieter oft an dem notwendigen Handlungsspielraum fehlt um schnell auf Mietmängel oder Störungen im Haus, wie z.B. Lärm und Geruchsbelästigungen zu reagieren.

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