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Schönheitsreparaturen bei einer Raucherwohnung

Der Tabakgenuss ist „ des einen Freud und des anderen Leid “, wie es im Volksmund heißt.

Auch im Rahmen mietvertraglicher Streitigkeiten spielt Rauchen immer wieder eine Rolle, denn für viele rauchende Mieter ist der Tabakkonsum in der gemieteten Wohnung Teil des üblichen Gebrauchs einer Mietwohnung. Für viele Vermieter hingegen stellen der durch den Rauchgenuss entstehende Nikotingeruch in den Wohnungswänden und die gelblichen Ablagerungen in Tapeten oder Mobiliar ein Schaden am Wert Ihrer Immobilie dar, den Sie vom ausziehenden Mieter beseitigt oder zumindest ersetzt haben wollen.

Beim Auszug aus der Mietwohnung kann daher ein möglicher Streitpunkt, die Frage sein, wer für die (zusätzlich) durch das Rauchen entstandene Schäden, wie beispielsweise die genannten vergilbten Wände oder Holzverkleidungen, aufkommt und ob die üblicherweise durchzuführenden Schönheitsreparaturen für eine Beseitigung ausreichen

Im Folgenden soll darüber aufgeklärt werden, inwieweit ein Rauchen in der Mietwohnung Schadensersatz oder Renovierungsansprüche des Vermieters gegen den Mieter  begründen kann und welche Grundlage dazu nötig ist.

I. Rauchen ist nicht vertragswidrig ohne besondere Vereinbarung

Grundsätzlich stellt das Rauchen des Mieters in der Mietwohnung keinen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache dar, wenn keine besondere entgegenstehende Vereinbarung – wie beispielsweise ein Rauchverbot – im Mietvertrag getroffen wurde. Die Rechtsprechung führt aus, dass Rauchen zum vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters gehört,vgl. BGH 18.10.2006 – VIII ZR 52/06; NZM 2006, 691. Das gilt grundsätzlich auch für übermäßiges Rauchen, vgl. LG Köln NZM 1999, 456.

Der privaten Lebensführung des Mieters unterfalle nicht nur die Entscheidung, zu rauchen oder nicht zu rauchen, sondern auch die Entscheidung, in einem bestimmten Ausmaß zu rauchen.“ Zitat  BGH, 28.Juni 2006 Az. VIII ZR 124/05

Damit liegt nach allgemeiner Ansicht der Rechtsprechung beim Rauchen ein mietvertragsgemäßer Gebrauch im Sinne des § 538 BGB vor und der Mieter muss daher keine besonderen Vorkehrungen zum Schutz der Mietwohnung treffen.

Dass heißt grundsätzlich: Wenn keine andere Abrede zwischen dem Vermieter und dem Mieter bezüglich des Rauchens in der Wohnung getroffen wurde, besteht auch keine gesonderte Schadensersatz- oder besondere Reinigungspflicht wegen des Rauchens.

Es genügen insoweit die, wenn vertraglich wirksam übernommenen, Schönheitsreparaturen bei Auszug.

Kommt es demnach zu verstärkten Nikotinablagerungen, beispielsweise an Wänden oder Decken, sind diese grundsätzlich vom Vermieter hinzunehmen. Eine Ausnahme stellt lediglich der Fall der Überschreitung des vertragsmäßigen Gebrauchs durch Rauchen dar, der unter III. erläutert wird.


Tipp für den Vermieter:

Wenn Sie als Vermieter vermeiden wollen, dass ein Mieter in der Wohnung raucht, dann vereinbaren Sie dies im Mietvertrag. Nur dann können Sie sich sicher fühlen, dass Sie im Falle des Rauchens durch den Mieter nicht auf den Mehrkosten durch Rauchverschmutzungen sitzen bleiben.

II. Rauchen trotz vertraglichem Rauchverbot

Wenn zwischen dem Vermieter und dem Mieter eine wirksame (mietvertragliche) Vereinbarung bezüglich des Rauchens in der Wohnung getroffen wurde – beispielsweise ein Rauchverbot -, liegt im Falle eines Verstoßes gegen die vertragliche Regelung ein vertragswidriges Verhalten vor. Vom Vermieter kann dieses Verhalten abgemahnt und bei nochmaligem Verstoß die Unterlassung gefordert werden, gemäß § 541 BGB.

Zudem kann das vertragswidrige Rauchen einen Schadensersatzanspruch wegen Pflichtverletzung auslösen. Dieser leitet sich aus den allgemeinen Regelungen der §§ 280 ff. und §§ 823 ff. BGB ab. Danach kann der Vermieter im Falle des vertragswidrigen Rauchens durch den Mieter den Schaden vom Mieter ersetzt verlangen, der durch das Rauchen in der Mietwohnung entstanden ist. Zu beachten ist für den Mieter hier besonders, dass er sich auch das Verhalten Dritter, dass heißt beispielsweise das Rauchen von Besuchern über die §§ 278 und 540 Absatz 2 BGB zurechnen lassen muss. Vereinfacht gesagt haftet der Mieter damit auch für das vertragswidrige Rauchen seiner Besucher in der Mietwohnung.

Der Umfang dieses Anspruchs geht allerdings nicht über die Schäden hinaus, die allein durch das Rauchen begründet wurden und deshalb beseitigt werden müssen. Damit ist gemeint, dass die generellen Schönheitsreparaturen die bei dem Auszug für den Mieter durch wirksame vertragliche Übernahme veranlasst sind, gesondert von den Renovierungsarbeiten bezüglich des Rauchens betrachtet und behandelt werden müssen.

So stellen beispielsweise die üblichen Kosten der Durchführung der Schönheitsreparaturen, die der Mieter bei wirksamer Überwälzung von Schönheitsreparaturen zu tragen hat, wie zum Beispiel das Anstreichen der Wände, Kosten dar, die der Mieter ohnehin zahlen muss, vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid Mietrecht 10. Aufl. 2011, § 535 Rn 461 a.

Damit hat der Mieter lediglich die Mehrkosten für die Beseitigung der Beschädigungen durch das Rauchen, die beispielsweise durch zusätzliche erforderliche Vorarbeiten, wie beispielsweise eine spezielle Grundierung der Wände,  zu den „üblichen“ Schönheitsreparaturen hinzukommen, zu tragen.


Merke: Bei vertragswidrigem Rauchen des Mieters oder auch seiner Besucher, drohen dem Mieter Schadensersatz- und Unterlassungsansprüche seitens des Vermieters.

III. Ausnahme Einzelfälle: Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs durch Rauchen

Im Einzelfall kann ein übermäßig starkes Rauchen, wie beispielsweise ein sogenanntes Kettenrauchen, den Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache auch überschreiten. Ob ein solche Überschreitungen des vertragsgemäßen Gebrauches vorliegen, ist dabei für jeden einzelnen Praxisfall gesondert zu entscheiden und hängt nicht vom Umfang der Rauchgewohnheit ab.

Für die Beurteilung, ob der vertragsgemäße Gebrauch überschritten wurde, kommt es daher maßgeblich darauf an, ob sich die Gebrauchsspuren noch mit Schönheitsreparaturen beseitigen lassen oder ob darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeitern erforderlich werden, wie zum Beispiel Putzabschlagungen, Holzwerk abschleifen und ähnliches, weil derart starke Nikotinablagerungen vorliegen, dass diese einer Beschädigung der Mietsache gleich kommen. So entschied der BGH jedenfalls in seiner Entscheidung vom 05.03.2008 – VIII ZR 37/07; NZM 2008, 318.

In einer vorangegangenen Entscheidung vom 28.Juni 2006 VIII ZR 124/05 führte der BGH zum Prüfungsumfang der Überschreitung des zulässigen Gebrauchs Folgendes aus:

„Die Ermittlung des durch die Überschreitung der zulässigen Gebrauchsnutzung entstehenden Schadens, kann nur durch eine Vergleichsbetrachtung mit dem Zustand erfolgen, der ohne übermäßiges Rauchen eingetreten wäre“

  • Dass heißt vereinfacht gesagt, es wird der Zustand der Raucherwohnung in seinem Istzustand mit dem hypothetischen Istzustand der selben Wohnung als Nichtraucherwohnung verglichen.

Hinweis: Wann die Grenze zur noch vertragsgemäßen Nutzung durch Rauchen in der  Mietwohnung überschritten ist, lässt sich somit nur im Einzelfall anhand der Gegebenheiten vor Ort belegen.

Darüber hinaus sind wegen des Kerngehalts der Gebrauchsnutzung einer Wohnung an die Prüfung, ob eine Überschreitung der Gebrauchsnutzung vorliegt, strenge Anforderungen zu stellen.

Liegt nach dem Ergebnis der Prüfung allerdings eine Überschreitung der Gebrauchsnutzung vor, kann sich ein Schadensersatzanspruch des Vermieters gegen den Mieter wegen Verunreinigungen der Wohnung durch Tabakkonsum ergeben. Der Umfang des Schadensersatzanspruchs beschränkt sich aber auch hier, wie bei dem vertragswidrigen Rauchen – vergleiche unter  Abschnitt II. -, auf den Schaden der allein durch das Rauchen entstanden beziehungsweise diesem zurechenbar ist.

IV. Fazit

Abschließend lässt sich für alle Vermieter und Mieter festhalten, dass Rauchen in einer Mietwohnung grundsätzlich nicht mietvertragswidrig ist und nicht zu zusätzlichen Ansprüchen des Vermieters bei Auszug führt, wenn vertraglich nichts entgegenstehendes vereinbart wurde. Die Ausnahme für den Fall des übermäßig starken Rauchens ist nur in extremen Einzelfällen einschlägig.

2 Antworten auf "Schönheitsreparaturen bei einer Raucherwohnung"

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