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Mietvertrag mit Rauchverbot: zulässig oder nicht?

Viele Mieter fragen sich, ob sie in ihrer Mietwohnung rauchen dürfen, ohne dadurch gegen ihre Pflichten aus dem Mietvertrag zu verstoßen. Grundsätzlich gilt, dass das Rauchen zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört, sofern es nicht solche Ausmaße annimmt, dass die Beseitigung der Spuren nicht mehr als Schönheitsreparaturen angesehen werden kann. Enthält der Mietvertrag keine abweichende Regelung, ist es dem Mieter also bis zu dieser Grenze gestattet, sowohl in seiner Wohnung als auch auf dem Balkon oder in Gemeinschaftseinrichtungen wie Treppenhaus, Keller und Dachboden zu rauchen.

In vielen Mietverträgen finden sich jedoch Verbote, mit denen es dem Mieter untersagt wird,  in der  Wohnung, auf dem Balkon, im Treppenhaus oder auch nur in einzelnen dieser Bereiche zu rauchen.

In diesem Beitrag soll dargelegt werden, ob und unter welchen Voraussetzungen derartige Verbote wirksam sind, und welche Auswirkungen sie für Mieter und Vermieter haben.

Wirksamkeit von Rauchverboten im Mietvertrag

Grundsätzlich haben Vermieter die Wahl, ob sie sich Formularmietverträgen bedienen, oder einen individuell mit dem Mieter ausgehandelten Mietvertrag abschließen oder beides miteinander kombinieren. Die Wirksamkeit eines Rauchverbotes hängt entscheidend davon ab, welche dieser beiden Formen der Vermieter verwendet.

Eine höchstrichterliche Entscheidung des Bundesgerichtshofs zu der Wirksamkeit von Rauchverboten, liegt bislang nicht vor. Es kann jedoch von folgenden Grundsätzen ausgegangen werden.

Rauchverbote in Formularmietverträgen

Formularmietverträge sind dazu bestimmt, für eine Vielzahl von Fällen verwendet zu werden. Verwendet der Vermieter diese Verträge, hat der Mieter grds. keinen Einfluss auf den Inhalt des Mietvertrages. Er ist daher besonders schutzwürdig. Deshalb werden Formularmietverträge anhand der Maßstäbe auf ihre Wirksamkeit überprüft, die auch für allgemeine Geschäftsbedingungen gelten. Im Mittelpunkt steht hier die Vorschrift des § 307 BGB. Nach dessen Abs.1 S.1 sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam sind, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Dies wiederum ist insbesondere der Fall, wenn wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt sind, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

Wohnbereich

Sofern sich das Rauchverbot zumindest auch auf die Wohnung, zu der auch der Balkon gehört, bezieht, wird ein formularmäßiges Rauchverbot als unwirksam erachtet. Durch ein solches wird in die persönliche Lebensgestaltung des Mieters derart eingegriffen und seine Möglichkeit, sein Leben innerhalb seiner Wohnung nach seinen Vorstelllungen zu gestalten, so schwerwiegend beeinträchtigt, dass seine Nutzungs- und Gebrauchsrechte aus dem Mietvertrag gefährdet sind.

Gemeinschaftseinrichtungen

Anders liegt es, wenn sich das Rauchverbot nur auf Gemeinschaftseinrichtungen, wie etwa Treppenhaus, Keller und Dachboden bezieht. Hier ist der Mieter wesentlich weniger schutzbedürftig, da sein Aufenthalt in diesen Bereichen grds. nur von kurzer Dauer ist. Außerdem sind hier- im Gegensatz zum Wohnbereich- schutzwürdige Rechte Dritter insbesondere von Nichtrauchern zu beachten. Ein Rauchverbot für diese Bereiche wird  daher selbst in Formularmietverträgen überwiegend für zulässig gehalten.

Keine Reduzierung auf das zulässige Maß

Zu beachten ist in diesem Zusammenhang allerdings, dass Klauseln, die das Rauchen insgesamt ausschließen, ohne dabei zwischen Wohnbereich und Gemeinschaftseinrichtungen zu differenzieren, nichtauf das gerade noch zulässige Maß reduziert werden dürfen. Auch wenn das Verbot sich insb. auf die Gemeinschaftseinrichtungen bezieht, für die ein Rauchverbot an sich zulässig wäre, ist die Klausel insgesamt unwirksam.

Tipp für Vermieter

Für den Fall, dass Sie ein Rauchverbot in einen formularmäßigen Mietvertrag aufnehmen wollen, achten Sie darauf, dass sich dieses ausdrücklich nicht auf den Wohnraum, sondern nur auf Gemeinschaftseinrichtungen bezieht.

Individuell vereinbartes Rauchverbot

Rauchverbote, die in Individualverträgen enthalten sind, sind hingegen in der Regel wirksam, auch wenn sie den Wohnbereich betreffen. Dies gilt jedoch mit einer Einschränkung, die sich aus dem sog. Summierungseffekt ergibt. Hierunter wird der Effekt verstanden, der sich aus dem Zusammentreffen einer an sich wirksamen individualvertraglichen Vereinbarung- wie einem Rauchverbot– mit einer isoliert betrachtet ebenfalls wirksamen formularvertraglichen Klausel  – wie einer Schönheitsreparaturklausel– ergibt. In ein und demselben Vertrag können nämlich sowohl formularvertragliche als auch individuelle Klauseln nebeneinander verwendet werden. Hier kann es vorkommen, dass beide Klauseln in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen.

Voraussetzung für eine Unwirksamkeit auf Grund des Summierungseffektes ist allerdings, dass beide Bestimmungen als zusammengehörig betrachtet werden können. Während der Formularteil infolge des Summierungseffekts ohne weiteres unwirksam ist, gilt dies allerdings für die individualvertragliche Vereinbarung nur, wenn diese mit der Formularklausel ein einheitliches Rechtsgeschäft  i.S. d. § 139 BGB darstellt, das bei Nichtigkeit eines Teils im Zweifel insgesamt nichtig ist.

Tipp für Vermieter

Für den Fall, dass sie neben einer formularmäßigen Schönheitsreparaturklausel ein Rauchverbot vereinbaren wollen, achten Sie darauf, dass beide Vereinbarungen in ihrer Gesamtwirkung den Mieter nicht unangemessen benachteiligen.

Schadensersatzansprüche und Kündigungsgrund

Ist das Rauchverbot unwirksam, gehört das Rauchen zum vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters. Der Vermieter kann vom Mieter deshalb auch keinen Schadensersatz dafür verlangen, das sich der Zustand der Wohnung durch das Rauchen verschlechtert. Dies gilt allerdings mit folgender oben bereits angesprochener Ausnahme: In seinem Urteil vom 5. 3. 2008 – VIII ZR 37/07 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Rauchen in einer Mietwohnung über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgeht und eine Schadensersatzpflicht des Mieters begründet, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern.

Ist das Rauchverbot wirksam vereinbart, macht sich der Mieter schadensersatzpflichtig, wenn er schuldhaft gegen dieses verstößt und es dadurch zu Schäden an der Mietwohnung kommt.

Ein trotz Abmahnung wiederholter Verstoß gegen ein wirksames Rauchverbot kann außerdem einen Grund für den Vermieter zur außerordentlichen Kündigung darstellen. Das gleiche gilt im Fall eines nicht wirksam vereinbaren Rauchverbots, wenn der Mieter die o.g. Grenzen überschreitet.

Fazit zum Rauchverbot in Mietverträgen

Rauchverbote in formularmäßigen Mietverträgen sind unwirksam, wenn sie sich (zumindest auch) auf den Wohnbereich erstrecken. Bezieht sich das Rauchverbot allerdings ausschließlich auf Gemeinschaftseinrichtungen, ist dies auch durch formularmäßige Vereinbarung zulässig. Individualvertraglich können Rauchverbote uneingeschränkt vereinbart werden, wobei jedoch beim Zusammentreffen mit einer formularmäßigen Schönheitsreparaturklausel der Summierungseffekt zu beachten ist. Verstöße gegen wirksam vereinbarte Rauchverbote können Schadensersatzansprüche des Mieters nach sich ziehen und Gründe für eine außerordentliche Kündigung seitens des Vermieters darstellen.

11 Antworten auf "Mietvertrag mit Rauchverbot: zulässig oder nicht?"

  • Müller
    12.02.2015 - 10:49 Antworten

    Gelten diese Aussagen über eine Rauchverbotsklausel in einem Individualvertrag aus dem Artikel heute noch?

    Inzwischen soll es ein Urteil vom BGH geben, das Rauchen in der Wohnung nicht verboten werden kann.

    Und wie ist es, wenn der Rauch ins Treppenhaus zieht?

    Die Türzargen haben neue Dichtungen bekommen und sogar auf die Türen selbst wurden Dichtungen geklebt, trotzdem zieht der Rauch ins Treppenhaus. Muss man dann mit einer Kündigung rechnen oder hat der Vermieter noch mehr zu tun, damit die Tür Rauch dicht ist?

    Falls dies kein Kündigungsgrund ist, was ist wenn der Rauch über das Treppenhaus noch in andere Wohnung eindringt?

    • Mietrecht.org
      12.02.2015 - 13:23 Antworten

      Hallo Herr Müller,

      recherchieren Sie am besten kurz, was genau ein Individualmietvertrag ist. Die allermeisten Mietvertrag sind Formularmietverträge.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Rose
    18.02.2015 - 21:24 Antworten

    Hallo,

    wie verhält es sich denn, wenn der Vermieter das Rauchen vollständig untersagen möchte.
    Es beträfe einen Raucher, der von Haus nicht in den Wohnräumen raucht, sondern ausschließlich im Freien.

    In einer Anzeige zu einem Mietobjekt fand ich folgende Aussage:
    „Es handelt sich um ein gepflegtes Nichtraucher Haus. Rauchen ist aus gesundheitlichen Gründen absolut ausgeschlossen. Diese Sondervereinbarung mit ärztlichem Attest ist im Mietvertrag gesondert aufgeführt und muß vom Mieter unterschrieben werden.“

    Ich kann mir nicht vorstellen, dass die Einforderung eines solchen Attestes zulässig ist?

    Viele Grüße,
    A. Rose

    • Mietrecht.org
      19.02.2015 - 09:54 Antworten

      Hallo Rose,

      das klingt für mich danach, als wenn der Vermieter oder ein anderer Bewohner ein gesundheitliches Problem hat und dessen Attest als Grundlage für eine Individual-Vereinbarung dienen soll.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ruben
    15.03.2016 - 17:52 Antworten

    Hallo,
    also wenn ich in eine Wohnung einziehe und im Mietvertrag (unabhängig welche Form), ist ein Rauchverbot in der Wohnung vorhanden, tritt dieses nur in Kraft im falle von Schäden die über Schönheitsreparaturen hinaus gehen. Also ist das verbot abhängig davon ob ich schwerwiegende Schäden verursache oder nicht. Habe ich das richtig verstanden?

    Falls ich es falsch verstanden habe, wann genau ist ein Rauchverbot zu achten und wann nicht? (bitte nicht in juristischer Formulierung (: )

    Ich ziehe nämlich eine Wohnung in betracht, in der ein Rauchverbot herrschen wird, allerdings möchte ich wenigstens im Winter die ein oder andere Zigarette im warmen genießen können.

    Viele Grüße
    R. Albrecht

    • Mietrecht.org
      17.03.2016 - 11:19 Antworten

      Hallo Albrecht,

      warum respektieren Sie nicht den Wunsch des Vermieters oder suchen sich eine Wohnung, in der der Vermieter nicht von vornherein etwas gegen des Rauchen hat? Sie handeln sich so doch nur Probleme eine.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Von Bergen
    24.07.2016 - 13:56 Antworten

    Kann in einem gewerblich genutzten Büro ein Rauchverbot ausgesprochen und im Mietvertrag vereinbart werden?

  • Melih
    17.08.2016 - 19:28 Antworten

    Wieso ist es dann Unzulässig? Mich stört es sehr. Die Zigarettenqualm kann ich aus mehreren Meter Entfernung riechen! Es ist einfach schwer für mich als Asthmatiker und Allergiker kann ich es sowas nicht dulden!

  • HF
    14.09.2016 - 20:35 Antworten

    Guten Tag,
    wie wollen eine Einliegerwohnung im Tiefparterre unseres Hauses möbliert vermieten und sind alle drei (Vater, Mutter und 1,5 Jahre altes Kleinkind aktive Nichtraucher. Wie können wir gemäß aktueller Rechtslage wirklich zuverlässig das Rauchen in der Wohung wie auch auf der Terasse und den Zuwegungen ausschliessen? Da die Wohnung unten ist und wir oben wohnen, würde jedes Rauchen uns direkt in unserer persönlichen Freiheit mehr asl beschränken und unsere kleine Tochter gesundheitlich stark gefärden.
    Wir danken für einen Hinweis oder Verweis auf eine entsprechende Quelle.
    Danke
    HF

    • Mietrecht.org
      15.09.2016 - 06:38 Antworten

      Hallo HF,

      es ist schwierig. Ich würde versuchen das Rauchverbot als Individualvereinbarung auszuhandeln. Wenn Ihnen das Thema so wichtig ist, sollten Sie sich dazu rechtlich beraten lassen, um Fehler zu vermeiden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Dieter B.
    31.01.2017 - 10:48 Antworten

    Guten Tag,
    wir sind als ehemalige Raucher mittlerweile seit 30 Jahren aktive fast schon militante Nichtraucher. Wir planen den Neubau einer kleinen Wohnanlage mit 2 x 6 Wohnungen + einem selbst genutzten Einfamilienhaus. Gibt es aktuell rechtlich eine Möglichkeit ein generelles Rauchverbot auf unserem Gelände und den Gebäuden auszusprechen? Danke vorab für eine kurze Rückmeldung.
    HG
    Dieter B.

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