Im Alltagsbetrieb von Vermieter und Mieter entsteht öfter einmal die Streitfrage, ob und unter welchen Voraussetzungen eine Kündigung bei getrennten Mietverträgen für Wohnung und Garage möglich ist.

Dieses Thema ist so gewichtig, dass es dazu sogar zwei Entscheidungen des Bundesgerichtshofes gibt.

Bei getrennten Mietverträgen muss der Mieter mit der Kündigung der Garage rechnen und eine damit eventuell verbundene Minderung des Wohnwertes akzeptieren.

Wir gehen in diesem Artikel auf die Besonderheiten bei der Kündigung von zwei getrennten Verträgen (Wohnung und Garage) ein. Der Beitrag richtet sich an Mieter und Vermieter.

Idealfall: Wohnung und Garage liegen auf demselben Grundstück

Im Idealfall mietet der Mieter von Wohnraum eine auf dem angemieteten Grundstück gelegene Garage oder einen Stellplatz von seinem Vermieter dazu und regelt beide Mietverhältnisse innerhalb eines einheitlichen Mietvertrages. Dann ist davon auszugehen, dass es sich um eine rechtliche Einheit handelt, in der Wohnung und Garage zusammengefasst sind.

Dies gilt auch dann, wenn die Anmietung der Garage erst einige Zeit nach der Anmietung des Wohnraums erfolgt und eine ausdrückliche Einbeziehung in den bisherigen Wohnraummietvertrag unterblieben ist (BGH Urt.v.12.10.2011, VIII ZR 251/10). Offensichtlich sind diese Umstände der Anmietung im Fall eines Einfamilienhauses.

Wollen die Parteien die Garage unabhängig vom Bestand des Wohnraummietverhältnisses anmieten, sollten Sie getrennte Verträge fertigen und die Vermietung der gerade eigenständigen. Zweckmäßig ist, die Kündigungsfristen für Garage und Wohnraum gleich zu gestalten.

Garage und Wohnung liegen nicht auf demselben Grundstück

Anders kann sich die Situation dann darstellen, wenn die Garage nicht auf dem Grundstück liegt, auf dem sich die Wohnung befindet. Dann ist in der Regel davon auszugehen, dass der Vermieter die Garage auf der Grundlage eines eigenständigen Mietvertrages an den Mieter vermietet und die Garagenmiete nicht in den Wohnraummietvertrag einbezogen wird.

Bei getrennten Verträgen ist eigenständige Kündigung der Garage möglich

Die Konsequenz kann für den Mieter nachteilig sein, da er bei getrennten Mietverträgen für Wohnung und Garage mit der eigenständigen Kündigung der Garage durch den Vermieter rechnen muss. Dementsprechend ist die Kündigung der Garage wirksam, weil die Garage eben nicht Bestandteil des Wohnraummietverhältnisses ist (BGH Urt.v.12.10.2011, VIII ZR 251/10).

Der Bundesgerichtshof hat die Situation in einer neueren Entscheidung nochmals bestätigt (BGH Beschluss v.4.6.2013, VIII ZR 422/12). Liegen verschiedene Mietverträge für Garage und Wohnung vor, begründet sich darin die rechtliche Selbstständigkeit beider Verträge. In der Konsequenz kann sowohl die Wohnung als auch die Garage eigenständig gekündigt werden.

Vor allem ist zu vermuten, dass beide Verträge deshalb rechtlich selbständig sind, wenn zwei verschiedene Verträge, insbesondere zeitlich versetzt und mit unterschiedlichen Kündigungsfristen, abgeschlossen werden. Diese Vermutung lässt sich allenfalls dann entkräften, wenn nach dem Willen der Vertragsparteien beide Verträge eine rechtliche Einheit bilden sollten, was beispielsweise der Fall ist, wenn sich Wohnung und Garage auf demselben Grundstück befinden. Kündigt der Mieter den Wohnraum, hat er regelmäßig kein Interesse daran, die Garage weiterhin zu nutzen.

Die Interessenlage bestimmt die Mietvertragsgestaltung

Die Frage, wie die Verhältnisse geregelt werden sollten, hängt von den Interessen von Vermieter und Mieter ab.

a. Das Interesse des Vermieters…

…kann dahin gehen, getrennte Mietverträge zu vereinbaren. Dann kann er sich die Möglichkeit offen halten, das Mietverhältnis über die Garage je nach seinen Bedürfnissen unabhängig vom Bestand des Wohnraummietverhältnisses zu kündigen. In diesem Fall empfiehlt sich, getrennte Mietverträge zu verwenden und insbesondere für die Garage einen eigenständigen zweckmäßigen Vertrag aufzusetzen. Die Verwendung eines Wohnraummietvertrages ist dafür nicht geeignet.

Im Garagenmietvertrag sollte der Hinweis enthalten sein, dass die Garage oder der Stellplatz unabhängig und getrennt von der Wohnung vermietet wird. In diesem Zusammenhang können auch die Nutzungsbedingungen für die Garage geregelt werden (Waschverbot an Sonntagen, Verbot von Fahrzeugreparaturen, Reinigungspflicht bei Ölflecken, Einlagerung von Hausrat).

b. Das Interesse des Mieters…

…geht eher dahin, Garage und Wohnraum so miteinander zu verbinden, dass beide Verträge nur einheitlich gekündigt werden können. Genauso gut kann sein Interesse auch dahin gehen, die Garage vielleicht nur vorübergehend nutzen zu wollen und eine Kündigung unabhängig vom Bestand des Wohnraummietverhältnisses zu ermöglichen.