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Vermieter verweigert Wohnungsübergabe bei Auszug wegen Mängel – Was tun?

Die Wohnung ist gekündigt, der Auszugstermin rückt näher nur der Vermieter scheint nicht an der Wohnungsübergabe interessiert zu sein. Verweigert der Vermieter die Wohnungsübergabe z.B. wegen Mängeln stellen sich für den Mieter einige Fragen: Darf der Vermieter die Wohnungsübergabe verweigern? Muss der Vermieter auch eine Wohnung mit Mängeln zurücknehmen? Wie kann man sich als Mieter in einem solchen Fall am besten verhalten, damit die Rückgabe auch ohne Mitwirkung des Vermieters gelingt?

Der nachfolgende Artikel beantwortet diese Fragen und zeigt auf was Mieter tun können, wenn der Vermieter die Wohnungsübergabe wegen Mängeln verweigert.

I. Rückgabe ist Mieterpflicht nicht Vermieterpflicht

Grds gilt, dass die Rückgabe der Mietwohnung nach § 546 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) die Pflicht des Mieters ist. Das bedeutet, die Initiative muss von dem Mieter ausgehen: Er muss dem Vermieter den Übergabetermin rechtzeitig anbieten und zu diesem Termin tatsächlich und pünktlich anwesend sein im Sinne des § 294 BGB.

Die Rückgabe muss von dem Mieter also tatsächlich angeboten werden. Ein mündliches Angebot ist nur dann ausreichend, wenn der Vermieter das Angebot von vornherein ablehnt, § 295 BGB.

Der Vermieter hingegen ist nicht verpflichtet, dem Mieter einen Termin für die Wohnungsübergabe anzubieten.

Darüber hinaus muss der Mieter, dem Vermieter die Rückgabe der Mietwohnung in der richtigen Art und Weise anbieten. Das setzt ein Räumen der Mietwohnung voraus. Solange der Mieter z.B. noch Einrichtungsgegenstände in der Wohnung hat und sich aus dem Art und Umfang der zurückgelassenen Gegenstände ergibt, dass dem Vermieter eine Inbesitznahme nicht möglich ist, liegt trotz „Rückgabewillen“ eine Vorenthaltung der Mieträume durch den Mieter nach § 546 a BGB vor. Die Rückgabe ist dann unvollständig und der Mieter schuldet dem Vermieter eine Entschädigung. So z.B. wenn die Einbauküche, Garderoben oder selbstverlegte Teppichböden zurückgelassen werden.

II.  Verweigerung der Wohnungsübergabe ist Annahmeverzug

Der Vermieter muss die Wohnung bis zum Auszugstermin zurücknehmen. Kommt der Vermieter nicht zu dem vom Mieter rechtzeitig angebotenen Termin zur Wohnungsübergabe —ohne einen Ausweichtermin anzubieten— oder weigert sich z.B. unberechtigterweise die Schlüssel entgegenzunehmen, gerät er in den sog. Annahmeverzug § 293 BGB. Eine Ausnahme besteht nur dann wenn der Vermieter nicht in der Lage war zum Termin zu erscheinen, weil er krank war, o.ä.

Die Rechtsfolge des Annahmeverzugs ist, dass dem Vermieter keine Nutzungsentschädigung wegen unvollständiger Rückgabe der Wohnung nach  § 546 a BGB zusteht, da er diese ja so zusagen selbst verursacht. Außerdem hat er dem Mieter alle Schäden zu ersetzen, die dieser durch den Verzug hat.

Achtung: Die Rücknahmepflicht hat nichts zu tun mit einem Termin zur Wohnungsabnahme. Ein Termin zur Wohnungsabnahme mit Übergabeprotokoll ist nicht verpflichtend. Ein solches Protokoll ist freiwillig. Erscheint der Vermieter also nur nicht zur Abnahme und will z.B. nur dass sie für die Rückgabe den Schlüssel abgeben oder hinterlegen, dann kommt er nicht in Annahmeverzug und der Mieter erfüllt dann nur durch Abgabe der Schlüssel auch ohne förmliche Übergabe seine Rückgabepflicht. Mehr dazu in:

III. Rücknahmepflicht besteht auch bei Mängeln

Vermieter können die Wohnungsübergabe bei Auszug des Mieters nicht wegen Mängeln in der Wohnung verweigern. Der Grund ist, dass dem Vermieter bei Schäden oder mangelnder Vertragserfüllung auch nach der Wohnungsübergabe alle seine Ansprüche gegen den Mieter erhalten bleiben.

Das wurde von der Rechtsprechung z.B. in folgenden Einzelfällen so entschieden:

  • Rücknahme einer verwahrlosten Wohnung kann nicht abgelehnt werden (BGH 86,210; LG Berlin 63. Zivilkammer, Urteil vom 25. April 2003, Az: 63 S 292/02). Es liegt zwar eine unvollständige Räumung vor, aber der Vermieter bekommt dafür Ersatzansprüche für seinen Räumungsaufwand etc.
  • Mangelhafte oder nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen berechtigen nicht zur Verweigerung der Wohnungsübergabe (Urteil des LG Berlin, Urteil vom 18. Februar 2000, Az: 63 S 336/99): Der Vermieter hat einen Anspruch auf Schadensersatz für die Kosten der Durchführung der Schönheitsreparaturen und ggf. einen Entschädigungsanspruch für den Nutzungsausfall
  • Fehlende Schlüssel sind kein Weigerungsgrund für eine Wohnungsübergabe (OLG Brandenburg, Urteil vom 24.03.1999; 3 U 216/98): Der Vermieter hat einen Schadensersatzanspruch für die Kosten, die durch das Anfertigen neuer Schlüssel oder ggf. das Anbringen neuer Schlösser entstehen.

IV. Das sollten Mieter tun

Weigert sich der Vermieter unberechtigterweise die Wohnungsübergabe anzunehmen, können Mieter Folgendes tun:

  • Schriftliche Aufforderung bzw. Dokumentation der Verweigerung durch den Vermieter
  • Ordnungsgemäßen Zustand der Wohnung bei Rückgabe dokumentieren, z.B. durch Fotos oder Zeugen
  • Wohnungsabnahme ohne Vermieter durchführen: z.B. mit einem unabhängigen Dritten, wie einem Sachverständigen oder einem Nachbarn den Zustand der Wohnung protokollieren und von diesem unterzeichnen lassen.

V. Fazit

Verweigert der Vermieter unberechtigt die Wohnungsübergabe ist das zu seinem Nachteil, denn er kann weder ein Abnahmeprotokoll mit dem Mieter anfertigen, noch evtl. Ansprüche wegen unvollständiger Rückgabe geltend machen.

Wichtig ist für Mieter, dass sie Ihrerseits der Rückgabepflicht vollständig nachkommen und die Wohnung beim Auszug ordnungsgemäß— d.h. leer und besenrein — mit sämtlichen Schlüsseln übergeben. Mehr zum Thema lesen Sie auch hier:

  • 10 Fragen und Antworten zur Rückgabe der Wohnung an den Vermieter und
  • Wohnungsübergabe: Welche Mängel müssen Vermieter hinnehmen?

23 Antworten auf "Vermieter verweigert Wohnungsübergabe bei Auszug wegen Mängel – Was tun?"

  • Smisra
    07.09.2023 - 07:36 Antworten

    Kann ich die Schlüssel einfach per Einschreiben schicken?
    Wir sind zum letzten Monat ausgezogen, haben bereits im fristgerechten Kündigungsschreiben um eine Terminabsprache zur Übergabe gebeten und uns seitdem einmal 4 Wochen vor und noch einmal zum Auszugstermin selbst bei unserem ehemaligen Vermieter gemeldet. Es hieß immer “Machen wir in Ruhe, ich melde mich.”
    Wir verlassen die Wohnung unrenoviert (wie bei Einzug), besenrein und haben selbstverständlich z.B. Löcher von Dübeln verspachtelt, Strom abgestellt und nichts in der Wohnung gelassen, das uns gehört, wie man das eben vernünftigerweise so macht.
    Wenn wir nun nochmal in die Wohnung gehen, Fotos vom Zustand bei Verlassen machen und dem Vermieter dann per Einschreiben die Schlüssel schicken – wäre das rechtlich so in Ordnung?
    Ich bin das Hinterherrennen ehrlich gesagt leid (was auch ein Mitgrund für unseren Auszug war).

    • Mietrecht.org
      07.09.2023 - 17:14 Antworten

      Hallo Smisra,

      ich würde eine persönliche Wohnung und Schlüsselübergabe mit Protokoll empfehlen. Alles andere birgt nur unnötige Risiken für Sie als Mieterin. Klassischerweise legt man die Wohnungsübergabe auf den letzten Tag im Monat.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Dina Etemadieh
    27.09.2023 - 22:04 Antworten

    Hey ihr Lieben,

    Ich ziehe fristgerecht am 30.09 aus meinem aktuellen WG aus. Meine Mitbewohnerin und zugleich Vermieterin, sagt sie, ist an dem besagten Datum nicht da. Als ich anbot, die Übergabe dann am 29.09 zumachen, weigerte sie sich. Die Frage ist nun – was kann ich tun, wenn sie sich weigert, die Übergabe mit mir zumachen? Ich habe, um ehrlich zu sein Angst, dass sie meine Kaution einsacken möchte. Ich bin über jegliche Art von Ratschlägen dankbar.

    Vielen lieben Dank!

    • Mietrecht.org
      28.09.2023 - 09:24 Antworten

      Hallo Dina,

      weisen Sie nach, dass sie den 30. September angeboten haben und auch einen Alternativtermin genannt haben (z.B. per E-Mail). Sollte die Übergabe nicht möglich sein, bleibt nur die Übergabe mit einem Zeugen und zum Beispiel der Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten. Dokumentieren Sie alles mit Bildern, Videos und einem Zeugen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Samantha Schön
        30.09.2023 - 13:59 Antworten

        Guten Tag, wir haben das selbe Problem der Vermieter hatte die Übergabe abgebrochen da es verweigert wurde eine Zeugin mitzunehmen. Frage wer haftet wenn man die Schlüssel in denn Briefkasten wirft und sie angeblich nicht angekommen sind trotz Zeuge.
        Mit freundlichen Grüßen

        • Mietrecht.org
          02.10.2023 - 13:08 Antworten

          Hallo Samantha,

          eine Zustellung kann nur durch den Absender bewiesen werden. Zum Beispiel mit einem Zeugen.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Lale
    29.09.2023 - 19:33 Antworten

    Guten Abend zusammen,
    heute hat die Übergabe meiner alten Wohnung stattgefunden. Die Vermietern hat ein paar Sachen bemängelt, die sie auch auf dem Übergabeprotokoll festgehalten hat. Zur Nachbesserung hat sie mir einen von drei Schlüsseln überlassen.
    Nachdem ich die Wohnung bereits verlassen und das Übergabeprotokoll unterschrieben habe, sind angeblich noch Mängel aufgetaucht, auf dem Balkon der bei meiner Anwesenheit und im Übergabeprotokoll in Ordnung war und so von ihr abgenommen wurde. Kann sie nach Abnahme der Wohnung noch Mängel hinzufügen? Obwohl sie vorher selbst notiert hat das der Balkon in Ordnung ist.
    Wie gehe ich vor bei Dübeln die ich nicht aus der Wand bekomme? Kann ich die Löscher inkl. Dübeln zu machen? Dort entsteht ein “Hügel” auf der Wand und die Wand ist nicht mehr gerade.
    Eine letzte Frage, während der Zeit die ich in der Wohnung gewohnt habe, scheint eine weitere Person dort gemeldet gewesen zu sein. Der Beitrag zur GEZ war in den Nebenkosten enthalten. Als die GEZ mich angeschrieben hat, benötigte ich die Beitragsnummer. Die beauftragte Verwalterin hat mich geben auf keinen Fall zu sagen das diese mir unbekannte Person nicht bei uns wohnt. Wenn mich jemand fragen sollte, sollte ich sagen das diese Person mit mir zusammen dort wohnt. Bis heute habe ich mir hierüber keine Großen Gedanken gemacht oder es hinterfragt. Allerdings habe ich nun den Verdacht, dass die Eigentümerin der Wohnung Steuern hinterzieht. Wenn diese Sache irgendwann raus kommt, kann mir dann jemand etwas wegen Beihilfe oder so?
    Vielen Dank schonmal.

  • Eva Roth
    01.10.2023 - 02:51 Antworten

    Herr Hundt, eine persönliche Übergabe ist doch offensichtlich nicht möglich, weil der Vermieter nicht mitmacht.
    Was ist in solch einem Fall zu tun?

  • Christoph
    01.10.2023 - 20:31 Antworten

    Hallo wir sind aus unserem Mietshaus Ende August ausgezogen seitdem antwortet der Vermieter nur noch mit Sporadischen kurzen Sachen wie: “Ich melde mich” …. Ich habe ihn 3 mal aufgefordert mir einen Termin zu schicken und ich habe sogar Vorschläge gemacht. Doch es tut sich nichts. Der Vermieter wohnt 900km weg daher schwer und teuer extra zu ihm zu fahren. was soll ich tun?

    • Mietrecht.org
      02.10.2023 - 12:05 Antworten

      Hallo Christoph,

      haben Sie das Haus noch nicht übergeben? Seit einem Monat?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jim
    02.10.2023 - 19:45 Antworten

    Hi, ich hatte heute einen zweiten Termin zur Wohnungsübergabe, da beim ersten Termin die Vermieterin wegen Mängeln (Wände wurden nicht ordentlich gestrichen von mir) die Übergabe nicht akzeptiert hat, welches ich dann sofort ausgebessert habe. Die Nachmieterin ist jetzt schon eingezogen, aber ihr sind noch paar Kleinigkeiten aufgefallen. Doch heute beim 2. Termin zur Wohnungsübergabe ist die Vermieterin nicht aufgetaucht und sie wird jetzt deswegen für einen erneuten Termin anrufen. (klar haben wir versucht sie telefonisch zu erreichen, aber es ging nur der AB) Problem ist dass ich aber nun einen viel weiteren Weg habe zu einen erneuten Wohnungsübergabe (4 Stunden mit dem Zug), da ich in eine anderen Stadt umgezogen bin. ich hab halt noch einen Schlüssel ( wegen des streichen) und die Vermieterin die Kaution. Kann ich da irgendwas machen ?

    • Mietrecht.org
      02.10.2023 - 20:16 Antworten

      Hallo Jim,

      nehmen Sie Kontakt auf und finden Sie einvernehmliche eine Lösung für die (Schlüssel)Übergabe.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Edith
    27.10.2023 - 14:27 Antworten

    Hallo,
    ich habe meine Wohnung fristgerecht gekündigt und darüber auch eine Bestätigung erhalten.
    Auf mehrmalige telef. Anfrage bei der Verwaltung bzgl. eines Übergabetermins wurde ich immer wieder vertröstet. Dann fand die Übergabe zum Ende des nächsten Monats statt und der Eigentümer verlangt nun von mir eine weitere Miete. Er wird mir die Miete von der Kaution einbehalten.
    Ist das rechtens bzw. was kann ich tun um dagegen anzugehen?

    • Mietrecht.org
      28.10.2023 - 10:45 Antworten

      Hallo Edith,

      verweisen Sie auf Ihren Bemühungen die Wohnung fristgerecht zu übergeben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Vildan
    17.11.2023 - 14:12 Antworten

    Hallo,
    ich hatte Ende Oktober die Wohnungsübergabe an den Vermieter. Er war da und hat den Zustand der Wohnung bemängelt und mir 12 Tage Zeit gegeben diese Mängel zu beseitigen. Die Wohnung war zu diesem Zeitpunkt schon leergeräumt und wir waren ausgezogen.
    Nun habe ich die Mängel innerhalb der genannten Frist beseitigt und der Vermieter hatte dennoch einige Punkte auszusetzen, die aus meiner Sicht nicht gerechtfertigt waren, da sich die Wohnung in einem makellosen Zustand befand.
    Nun kommt er auf mich zurück und möchte, dass ich ihm den 12-tägigen Verzug der Wohnungsübergabe zahle. Hat er ein Recht aufvdie Miete für diese 12 Tage (die er selbst verlangt hat)?

    Mit freundlichen Grüßen
    V.

  • Matthias
    24.11.2023 - 16:20 Antworten

    Hallo,

    Ich habe ebenfalls gekündigt, aber der Vermieter hat bis heute nicht reagiert.
    Nächste Woche zum 30. ziehe ich dann endgültig weg, in ein anderes Bundesland.
    Der Vermieter (Gesellschaft in einer entfernten Stadt) hat sich bis heute nicht gerührt und so hab ich mich mal erkundigt wegen Annahme Verweigerung.
    Nun wurde mir in einem Juristen-Discord geraten, dass ich beim Auszug die Schlüssel mitnehmen soll, weil es nicht rechtmäßig sei, den Schlüssel einfach in das örtliche (geschlossene) Büro zu werfen oder zu verschicken.
    Was stimmt denn nun bzw was soll ich mit dem Schlüssel machen?

    • Mietrecht.org
      25.11.2023 - 15:25 Antworten

      Hallo Matthias,

      ich würde mich immer an der rechtlichen Einschätzung für Ihren Einzelfall orientieren.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Streubel
    29.11.2023 - 14:58 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    heute fand die Wohnungsabnahme durch meinen Vermieter statt. Aufgrund von ihm genannter Mängel, die meiner Ansicht nach nicht einmal rechtens sind, (Kratzspuren an den Türrahmen, Decke ungleichmäßig gestrichen & das nicht einmal von mir.. etc.) hat er die Abnahme verweigert, die Schlüssel nicht angenommen & mir zwei Tage Bedenkzeit gegeben, ob ich die „Mängel“ selbst beheben oder es eine Firma übernehmen lassen möchte.

    Zusätzlich möchte er Originalgegenstände, die sich zu meinem Einzug in der Wohnung befunden haben (Duschkopf, Spiegel) wiederhaben. Diese waren total veraltet und wurden von mir ersetzt – einen von mir neu gekauften und wertigen Duschkopf und Spiegel möchte er nicht annehmen und besteht auf seine Originale.

    Zusätzliche wurden mir nun einfach unbegründet von der Vermietung 700€ von meinem Konto abgebucht! Meine Miete beträgt 560€, zu Ende November 2023 habe ich gekündigt. Glücklicherweise konnte ich diese noch zurückbuchen.

    Wie gehe ich mit diesem Verhalten um?

    • Mietrecht.org
      30.11.2023 - 09:58 Antworten

      Hallo Herr / Frau Streubel,

      weisen Sie nach, dass sie die Gegenstände gleichwertig oder sogar besser ersetzt haben. Ich sehe kein Anspruch auf die Originalausstattung.

      Wie Sie sich bezüglich der Renovierung verhalten, lesen Sie oben. Ich halte die Mängel schon für relevant. Hier sollten Sie nachbessern bzw. eine finanzielle Lösung mit dem Vermieter finden. Zum Beispiel einen Teileinbehalt der Kaution.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Elly Schmitz
    21.12.2023 - 17:40 Antworten

    Lieber Herr Hundt,

    die Wohnung war bis Ende Dezember 2021 gekündigt. Im November und Dezember liefen bereits Renovierungsarbeiten, da die Wohnung durch Rauchernutzung nach 20 Jahren in keinem guten Zustand war. Im Januar kamen dann noch Handwerker und teilweise auch im Februar, um u.a. nur ein Loch zuzuboren. Die Handwerker wurden vom Vermieter beauftragt.

    Jetzt verlangt der Vermieter noch die Mietkosten für Januar bis März 2022 plus Betriebskosten. Ist das zulässig?

    Vielen Dank,
    Elly Schmitz

  • Marc Kuro
    24.12.2023 - 11:03 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir haben unsere Wohnung fristgerecht zum 31.12.2023 gekündigt.
    Bei der gestrigen Vorabnahme verlangte der Vermieter, dass wir bis zur endgültigen Wohnungsübergabe die farbigen Tapeten abreißen (wenn nur halb hoch gestrichen, dann nur bis dahin),, den 30 Jahre alten Teppich entfernen und auf gar keinen Fall weißen.
    Darüber hinaus beschwerte er sich, dass wir den 30 Jahren alten Herd durch einen neuen Herd, den wir mitnehmen, ersetzten. Angeblich ohne sein Wissen. Was allerdings nicht stimmt. Denn wir haben ihn im Vorfeld darüber informiert und gefragt, ob wir einen neuen Herd besorgen sollen oder er.
    Seine Antwort war: “Kaufen sie einen Neuen und stellen den alten Herd ab und ich entsorge den dann”.
    Daran kann er sich plötzlich nicht mehr erinnern…

    Jedenfalls haben wir nun die Wohnung komplett mit Alpine-Weiß gestrichen, den Teppich mit einem Teppichsauger gereinigt und alles geputzt, was es zu putzen gibt.
    Allerdings hat der Vermieter angekündigt, die Übergabe zu verweigern, wenn wir seinen Forderungen nicht nachkommen.

    Befinden wir uns im Recht oder darf der Vermieter solche irrsinnigen Forderungen stellen.

    MfG.
    Marc Kuro

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