Die Wohnung ist gekündigt, der Auszugstermin rückt näher nur der Vermieter scheint nicht an der Wohnungsübergabe interessiert zu sein. Verweigert der Vermieter die Wohnungsübergabe z.B. wegen Mängeln stellen sich für den Mieter einige Fragen: Darf der Vermieter die Wohnungsübergabe verweigern? Muss der Vermieter auch eine Wohnung mit Mängeln zurücknehmen? Wie kann man sich als Mieter in einem solchen Fall am besten verhalten, damit die Rückgabe auch ohne Mitwirkung des Vermieters gelingt?
Der nachfolgende Artikel beantwortet diese Fragen und zeigt auf was Mieter tun können, wenn der Vermieter die Wohnungsübergabe wegen Mängeln verweigert.
Inhalt: Vermieter verweigert Wohnungsübergabe bei Auszug wegen Mängel
I. Rückgabe ist Mieterpflicht nicht Vermieterpflicht
II. Verweigerung der Wohnungsübergabe ist Annahmeverzug
I. Rückgabe ist Mieterpflicht nicht Vermieterpflicht
Die Rückgabe muss von dem Mieter also tatsächlich angeboten werden. Ein mündliches Angebot ist nur dann ausreichend, wenn der Vermieter das Angebot von vornherein ablehnt, § 295 BGB.
Der Vermieter hingegen ist nicht verpflichtet, dem Mieter einen Termin für die Wohnungsübergabe anzubieten.
Darüber hinaus muss der Mieter, dem Vermieter die Rückgabe der Mietwohnung in der richtigen Art und Weise anbieten. Das setzt ein Räumen der Mietwohnung voraus. Solange der Mieter z.B. noch Einrichtungsgegenstände in der Wohnung hat und sich aus dem Art und Umfang der zurückgelassenen Gegenstände ergibt, dass dem Vermieter eine Inbesitznahme nicht möglich ist, liegt trotz „Rückgabewillen“ eine Vorenthaltung der Mieträume durch den Mieter nach § 546 a BGB vor. Die Rückgabe ist dann unvollständig und der Mieter schuldet dem Vermieter eine Entschädigung. So z.B. wenn die Einbauküche, Garderoben oder selbstverlegte Teppichböden zurückgelassen werden.
II. Verweigerung der Wohnungsübergabe ist Annahmeverzug
Der Vermieter muss die Wohnung bis zum Auszugstermin zurücknehmen. Kommt der Vermieter nicht zu dem vom Mieter rechtzeitig angebotenen Termin zur Wohnungsübergabe —ohne einen Ausweichtermin anzubieten— oder weigert sich z.B. unberechtigterweise die Schlüssel entgegenzunehmen, gerät er in den sog. Annahmeverzug § 293 BGB. Eine Ausnahme besteht nur dann wenn der Vermieter nicht in der Lage war zum Termin zu erscheinen, weil er krank war, o.ä.
Die Rechtsfolge des Annahmeverzugs ist, dass dem Vermieter keine Nutzungsentschädigung wegen unvollständiger Rückgabe der Wohnung nach § 546 a BGB zusteht, da er diese ja so zusagen selbst verursacht. Außerdem hat er dem Mieter alle Schäden zu ersetzen, die dieser durch den Verzug hat.
Achtung: Die Rücknahmepflicht hat nichts zu tun mit einem Termin zur Wohnungsabnahme. Ein Termin zur Wohnungsabnahme mit Übergabeprotokoll ist nicht verpflichtend. Ein solches Protokoll ist freiwillig. Erscheint der Vermieter also nur nicht zur Abnahme und will z.B. nur dass sie für die Rückgabe den Schlüssel abgeben oder hinterlegen, dann kommt er nicht in Annahmeverzug und der Mieter erfüllt dann nur durch Abgabe der Schlüssel auch ohne förmliche Übergabe seine Rückgabepflicht. Mehr dazu in:
III. Rücknahmepflicht besteht auch bei Mängeln
Vermieter können die Wohnungsübergabe bei Auszug des Mieters nicht wegen Mängeln in der Wohnung verweigern. Der Grund ist, dass dem Vermieter bei Schäden oder mangelnder Vertragserfüllung auch nach der Wohnungsübergabe alle seine Ansprüche gegen den Mieter erhalten bleiben.
Das wurde von der Rechtsprechung z.B. in folgenden Einzelfällen so entschieden:
- Rücknahme einer verwahrlosten Wohnung kann nicht abgelehnt werden (BGH 86,210; LG Berlin 63. Zivilkammer, Urteil vom 25. April 2003, Az: 63 S 292/02). Es liegt zwar eine unvollständige Räumung vor, aber der Vermieter bekommt dafür Ersatzansprüche für seinen Räumungsaufwand etc.
- Mangelhafte oder nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen berechtigen nicht zur Verweigerung der Wohnungsübergabe (Urteil des LG Berlin, Urteil vom 18. Februar 2000, Az: 63 S 336/99): Der Vermieter hat einen Anspruch auf Schadensersatz für die Kosten der Durchführung der Schönheitsreparaturen und ggf. einen Entschädigungsanspruch für den Nutzungsausfall
- Fehlende Schlüssel sind kein Weigerungsgrund für eine Wohnungsübergabe (OLG Brandenburg, Urteil vom 24.03.1999; 3 U 216/98): Der Vermieter hat einen Schadensersatzanspruch für die Kosten, die durch das Anfertigen neuer Schlüssel oder ggf. das Anbringen neuer Schlösser entstehen.
IV. Das sollten Mieter tun
Weigert sich der Vermieter unberechtigterweise die Wohnungsübergabe anzunehmen, können Mieter Folgendes tun:
- Schriftliche Aufforderung bzw. Dokumentation der Verweigerung durch den Vermieter
- Ordnungsgemäßen Zustand der Wohnung bei Rückgabe dokumentieren, z.B. durch Fotos oder Zeugen
- Wohnungsabnahme ohne Vermieter durchführen: z.B. mit einem unabhängigen Dritten, wie einem Sachverständigen oder einem Nachbarn den Zustand der Wohnung protokollieren und von diesem unterzeichnen lassen.
V. Fazit
Wichtig ist für Mieter, dass sie Ihrerseits der Rückgabepflicht vollständig nachkommen und die Wohnung beim Auszug ordnungsgemäß— d.h. leer und besenrein — mit sämtlichen Schlüsseln übergeben. Mehr zum Thema lesen Sie auch hier:
- 10 Fragen und Antworten zur Rückgabe der Wohnung an den Vermieter und
- Wohnungsübergabe: Welche Mängel müssen Vermieter hinnehmen?
07.09.2023 - 07:36
Kann ich die Schlüssel einfach per Einschreiben schicken?
Wir sind zum letzten Monat ausgezogen, haben bereits im fristgerechten Kündigungsschreiben um eine Terminabsprache zur Übergabe gebeten und uns seitdem einmal 4 Wochen vor und noch einmal zum Auszugstermin selbst bei unserem ehemaligen Vermieter gemeldet. Es hieß immer “Machen wir in Ruhe, ich melde mich.”
Wir verlassen die Wohnung unrenoviert (wie bei Einzug), besenrein und haben selbstverständlich z.B. Löcher von Dübeln verspachtelt, Strom abgestellt und nichts in der Wohnung gelassen, das uns gehört, wie man das eben vernünftigerweise so macht.
Wenn wir nun nochmal in die Wohnung gehen, Fotos vom Zustand bei Verlassen machen und dem Vermieter dann per Einschreiben die Schlüssel schicken – wäre das rechtlich so in Ordnung?
Ich bin das Hinterherrennen ehrlich gesagt leid (was auch ein Mitgrund für unseren Auszug war).
07.09.2023 - 17:14
Hallo Smisra,
ich würde eine persönliche Wohnung und Schlüsselübergabe mit Protokoll empfehlen. Alles andere birgt nur unnötige Risiken für Sie als Mieterin. Klassischerweise legt man die Wohnungsübergabe auf den letzten Tag im Monat.
Viele Grüße
Dennis Hundt
27.09.2023 - 22:04
Hey ihr Lieben,
Ich ziehe fristgerecht am 30.09 aus meinem aktuellen WG aus. Meine Mitbewohnerin und zugleich Vermieterin, sagt sie, ist an dem besagten Datum nicht da. Als ich anbot, die Übergabe dann am 29.09 zumachen, weigerte sie sich. Die Frage ist nun – was kann ich tun, wenn sie sich weigert, die Übergabe mit mir zumachen? Ich habe, um ehrlich zu sein Angst, dass sie meine Kaution einsacken möchte. Ich bin über jegliche Art von Ratschlägen dankbar.
Vielen lieben Dank!
28.09.2023 - 09:24
Hallo Dina,
weisen Sie nach, dass sie den 30. September angeboten haben und auch einen Alternativtermin genannt haben (z.B. per E-Mail). Sollte die Übergabe nicht möglich sein, bleibt nur die Übergabe mit einem Zeugen und zum Beispiel der Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten. Dokumentieren Sie alles mit Bildern, Videos und einem Zeugen.
Viele Grüße
Dennis Hundt