Die Wohnung ist gekündigt und der Auszug steht bevor. Stellt sich nur die Frage bis wann Mieter die Schlüssel behalten dürfen? Wann muss die Schlüsselübergabe bei einem Auszug stattfinden? Können Mieter damit bis zur Rückgabe der Kaution warten? Was ist, wenn ein Mieter vor Kündigungstermin auszieht? Darf der Schlüssel auch nach Wohnungsübergabe noch einbehalten werden?

Der nachfolgende Artikel beantwortet die wichtigsten Fragen zur Schlüsselübergabe bei Auszug.

I. Wann können Vermieter die Schlüsselübergabe verlangen?

Vermieter können die Schlüsselübergabe verlangen, sobald das Mietverhältnis beendet ist. Das ergibt sich aus § 546 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Dort steht, dass Mieter verpflichtet sind,  die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses an den Vermieter zurückgeben.

Rückgabe im Sinne des § 546 BGB bedeutet vollständige Besitzaufgabe des Mieters mit gleichzeitiger Besitzverschaffung für den Vermieter.

Die Rückgabeverpflichtung kann der Mieter daher nur durch vollständige Besitzaufgabe an der Mietwohnung erfüllen und das bedeutet, dass insbesondere die Schlüsselübergabe erfolgen muss. Dabei sind alle Schlüssel an den Vermieter herauszugeben. Auch die Schlüssel die der Mieter auf eigene Kosten nachgemacht hat (vgl. Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf, Urteil vom 14.03.1995, Az.: 24 U 163/94; OLG Düsseldorf, Urteil vom 31.08.2006, Az.: 10 U 46/06).  Kommt man als Mieter dieser Rückgabeverpflichtung nicht nach, hat der Vermieter einen entsprechenden Entschädigungsanspruch. Nach § 546 a BGB hat er eine Nutzungsentschädigung in Höhe der bisherigen Miete zu zahlen.

Zeitlich bezieht sich § 546 BGB auf die Beendigung des Mietverhältnisses. Der Rückgabeanspruch des Vermieters besteht erst nach Beendigung des Mietvertrags, d.h. erst zum Kündigungstermin. Ist der Kündigungstermin z.B. der 31.03.2022 dann endet der Mietvertrag theoretisch am 31.03 um 24:00 Uhr nachts und der Anspruch auf Schlüsselübergabe besteht ab 01.04 um 00:01 morgens. In der Praxis werden Wohnungsübergabe und Schlüsselübergabe daher meist am letzten Tag des Mietvertrags, am Tag des Kündigungstermins gemacht.

II. Kautionsrückzahlung gegen Schlüsselübergabe?

Die Schlüssel dürfen von Mietern nicht unter der Bedingung zurückbehalten werden, dass sie erst die  Kaution vom Vermieter zurückerhalten.

Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution besteht zwar mit Beendigung des Mietvertrages, ist aber erst dann durchsetzbar, wenn der Vermieter die Kaution nicht mehr zum Zwecke der Anspruchssicherung einbehalten darf.

Nach dem Bundesgerichtshof (BGH) hat der Vermieter eine ca. 6-monatige Prüfungs- und Überlegungsfrist, innerhalb der er seine Ansprüche gegen den Mieter überprüfen und geltend machen kann. Schließlich soll die Kaution auch alle Ansprüche, die sich aus der Abwicklung des Mietverhältnis ergeben sichern (BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az.: VIII ZR 71/05, BGH, Urteil vom 08.03.1972, Az.: VIII ZR 183/70). Das bedeutet, der Vermieter kann die Kaution sogar einbehalten, bis er die Nebenkostenjahresabrechnung für das Auszugsjahr erstellt hat (vgl. BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az.: VIII ZR 71/05). Lesen Sie dazu auch den Artikel: Kaution zurück bei Schlüsselübergabe oder später?

III. Wann ist Schlüsselübergabe bei Auszug vor Kündigungstermin?

Zieht ein Mieter bereits vor dem Kündigungstermin aus, kann er die Schlüssel bis zum Kündigungstermin behalten. Das gilt selbst dann, wenn der Wohnungsübergabetermin eher vereinbart ist. Vor der tatsächlichen Beendigung des Mietvertrags besteht keine Pflicht zur Schlüsselübergabe.

Die Wohnungsabnahme wird aber in den meisten Fällen dann nicht vom Vermieter akzeptiert und er wird einen zweiten Termin am Kündigungstermin verlangen. Solange theoretisch die Möglichkeit besteht, dass der Mieter die Wohnung betritt, können schließlich auch noch Schäden o.ä. verursacht werden.

Mit einer Wohnungsübergabe vor Kündigungstermin kann der Mieter seine Rückgabeverpflichtung nach § 546 BGB so lange nicht erfüllen, bis er die Schlüssel vollständig zurückgibt. Plant ein Mieter die Schlüssel bis zum Kündigungstermin zu behalten, macht ein zeitlich vorgelagerter Termin zur Wohnungsübergabe bzw. Abnahme daher oft wenig Sinn.

IV. Was passiert, wenn Mieter Schlüsselübergabe verweigert?

Verweigert ein Mieter die Schlüsselübergabe nach Beendigung des Mietvertrages verstößt er gegen seine Rückgabeverpflichtung und der Vermieter hat einen Anspruch nach § 546 a BGB. Dazu kommt ein Schadensersatzanspruch nach § 281 Abs. 1 S. 1 Alt. 2, S. 3 BGB (BGH, Urteil vom 05.03.2014, Az.: VIII ZR 205/13). Das gilt selbst dann, wenn die Wohnung selbst in tadellosem Zustand  geräumt und nur einige Schlüssel, aber nicht alle zurückgegeben wurden. Sind nicht alle Schlüssel übergeben, hat der Mieter allenfalls eine Teilrückgabe geleistet. Die Schlüsselübergabe einer Mietwohnung umfasst alle vorhandenen Wohnungsschlüssel. Ein Mieter, der selbst nachgemachte Schlüssel nicht zurückgeben  will, muss diese nachweislich vernichten oder unbrauchbar machen.

Vermieter müssen dem Mieter für den Schadensersatzanspruch erfolglos eine Frist zur Schlüsselübergabe setzen. Erst dann können sie z.B. das Schloss auswechseln oder eine Schließanlage austauschen lassen, deren Kosten dann vom Mieter als Schadensersatz zu erstatten sind. Vermieter können bei einer mangelhaften Rückgabe auch Klage gegen den Mieter erheben.

Mehr dazu: Mieter gibt nicht alle Schlüssel zurück – Was tun als Vermieter?

V. Fazit und Zusammenfassung

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die Schlüsselübergabe bei Auszug spätestens nach Beendigung des Mietverhältnisses stattfinden muss. Das heißt, mit Ablauf des Tages des Kündigungstermins. Daher ist es für Mieter empfehlenswert die Schlüsselübergabe spätestens am Tag des Kündigungstermins durchzuführen, um eine Verspätung zu vermeiden. Jede Verspätung der Schlüsselübergabe – auch die unvollständige Schlüsselherausgabe – kann einen Anspruch des Vermieters auf Entschädigung und ggf. Schadensersatz auslösen.