Die Wohnung ist gekündigt und der Auszug steht bevor. Stellt sich nur die Frage bis wann Mieter die Schlüssel behalten dürfen? Wann muss die Schlüsselübergabe bei einem Auszug stattfinden? Können Mieter damit bis zur Rückgabe der Kaution warten? Was ist, wenn ein Mieter vor Kündigungstermin auszieht? Darf der Schlüssel auch nach Wohnungsübergabe noch einbehalten werden?
Der nachfolgende Artikel beantwortet die wichtigsten Fragen zur Schlüsselübergabe bei Auszug.
Inhalt: Bis wann muss Schlüsselübergabe bei Auszug spätestens stattfinden?
I. Wann kann Vermieter die Schlüsselübergabe verlangen?
II. Kautionsrückzahlung gegen Schlüsselübergabe?
III. Wann ist Schlüsselübergabe bei Auszug vor Kündigungstermin?
I. Wann können Vermieter die Schlüsselübergabe verlangen?
Vermieter können die Schlüsselübergabe verlangen, sobald das Mietverhältnis beendet ist. Das ergibt sich aus § 546 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Dort steht, dass Mieter verpflichtet sind, die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses an den Vermieter zurückgeben.
Rückgabe im Sinne des § 546 BGB bedeutet vollständige Besitzaufgabe des Mieters mit gleichzeitiger Besitzverschaffung für den Vermieter.
Die Rückgabeverpflichtung kann der Mieter daher nur durch vollständige Besitzaufgabe an der Mietwohnung erfüllen und das bedeutet, dass insbesondere die Schlüsselübergabe erfolgen muss. Dabei sind alle Schlüssel an den Vermieter herauszugeben. Auch die Schlüssel die der Mieter auf eigene Kosten nachgemacht hat (vgl. Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf, Urteil vom 14.03.1995, Az.: 24 U 163/94; OLG Düsseldorf, Urteil vom 31.08.2006, Az.: 10 U 46/06). Kommt man als Mieter dieser Rückgabeverpflichtung nicht nach, hat der Vermieter einen entsprechenden Entschädigungsanspruch. Nach § 546 a BGB hat er eine Nutzungsentschädigung in Höhe der bisherigen Miete zu zahlen.
Zeitlich bezieht sich § 546 BGB auf die Beendigung des Mietverhältnisses. Der Rückgabeanspruch des Vermieters besteht erst nach Beendigung des Mietvertrags, d.h. erst zum Kündigungstermin. Ist der Kündigungstermin z.B. der 31.03.2022 dann endet der Mietvertrag theoretisch am 31.03 um 24:00 Uhr nachts und der Anspruch auf Schlüsselübergabe besteht ab 01.04 um 00:01 morgens. In der Praxis werden Wohnungsübergabe und Schlüsselübergabe daher meist am letzten Tag des Mietvertrags, am Tag des Kündigungstermins gemacht.
II. Kautionsrückzahlung gegen Schlüsselübergabe?
Die Schlüssel dürfen von Mietern nicht unter der Bedingung zurückbehalten werden, dass sie erst die Kaution vom Vermieter zurückerhalten.
Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution besteht zwar mit Beendigung des Mietvertrages, ist aber erst dann durchsetzbar, wenn der Vermieter die Kaution nicht mehr zum Zwecke der Anspruchssicherung einbehalten darf.
Nach dem Bundesgerichtshof (BGH) hat der Vermieter eine ca. 6-monatige Prüfungs- und Überlegungsfrist, innerhalb der er seine Ansprüche gegen den Mieter überprüfen und geltend machen kann. Schließlich soll die Kaution auch alle Ansprüche, die sich aus der Abwicklung des Mietverhältnis ergeben sichern (BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az.: VIII ZR 71/05, BGH, Urteil vom 08.03.1972, Az.: VIII ZR 183/70). Das bedeutet, der Vermieter kann die Kaution sogar einbehalten, bis er die Nebenkostenjahresabrechnung für das Auszugsjahr erstellt hat (vgl. BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az.: VIII ZR 71/05). Lesen Sie dazu auch den Artikel: Kaution zurück bei Schlüsselübergabe oder später?
III. Wann ist Schlüsselübergabe bei Auszug vor Kündigungstermin?
Zieht ein Mieter bereits vor dem Kündigungstermin aus, kann er die Schlüssel bis zum Kündigungstermin behalten. Das gilt selbst dann, wenn der Wohnungsübergabetermin eher vereinbart ist. Vor der tatsächlichen Beendigung des Mietvertrags besteht keine Pflicht zur Schlüsselübergabe.
Die Wohnungsabnahme wird aber in den meisten Fällen dann nicht vom Vermieter akzeptiert und er wird einen zweiten Termin am Kündigungstermin verlangen. Solange theoretisch die Möglichkeit besteht, dass der Mieter die Wohnung betritt, können schließlich auch noch Schäden o.ä. verursacht werden.
Mit einer Wohnungsübergabe vor Kündigungstermin kann der Mieter seine Rückgabeverpflichtung nach § 546 BGB so lange nicht erfüllen, bis er die Schlüssel vollständig zurückgibt. Plant ein Mieter die Schlüssel bis zum Kündigungstermin zu behalten, macht ein zeitlich vorgelagerter Termin zur Wohnungsübergabe bzw. Abnahme daher oft wenig Sinn.
IV. Was passiert, wenn Mieter Schlüsselübergabe verweigert?
Verweigert ein Mieter die Schlüsselübergabe nach Beendigung des Mietvertrages verstößt er gegen seine Rückgabeverpflichtung und der Vermieter hat einen Anspruch nach § 546 a BGB. Dazu kommt ein Schadensersatzanspruch nach § 281 Abs. 1 S. 1 Alt. 2, S. 3 BGB (BGH, Urteil vom 05.03.2014, Az.: VIII ZR 205/13). Das gilt selbst dann, wenn die Wohnung selbst in tadellosem Zustand geräumt und nur einige Schlüssel, aber nicht alle zurückgegeben wurden. Sind nicht alle Schlüssel übergeben, hat der Mieter allenfalls eine Teilrückgabe geleistet. Die Schlüsselübergabe einer Mietwohnung umfasst alle vorhandenen Wohnungsschlüssel. Ein Mieter, der selbst nachgemachte Schlüssel nicht zurückgeben will, muss diese nachweislich vernichten oder unbrauchbar machen.
Vermieter müssen dem Mieter für den Schadensersatzanspruch erfolglos eine Frist zur Schlüsselübergabe setzen. Erst dann können sie z.B. das Schloss auswechseln oder eine Schließanlage austauschen lassen, deren Kosten dann vom Mieter als Schadensersatz zu erstatten sind. Vermieter können bei einer mangelhaften Rückgabe auch Klage gegen den Mieter erheben.
Mehr dazu: Mieter gibt nicht alle Schlüssel zurück – Was tun als Vermieter?
V. Fazit und Zusammenfassung
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die Schlüsselübergabe bei Auszug spätestens nach Beendigung des Mietverhältnisses stattfinden muss. Das heißt, mit Ablauf des Tages des Kündigungstermins. Daher ist es für Mieter empfehlenswert die Schlüsselübergabe spätestens am Tag des Kündigungstermins durchzuführen, um eine Verspätung zu vermeiden. Jede Verspätung der Schlüsselübergabe – auch die unvollständige Schlüsselherausgabe – kann einen Anspruch des Vermieters auf Entschädigung und ggf. Schadensersatz auslösen.
08.09.2023 - 11:05
Mein Sohn wird meine Wohnung in Berlin bekommen, Mietvertrag hat er schon. Mein Vermieter verlangt jetzt von mir, die Wohnung komplett zu streichen, selbst die Wohnungseingangstür bzw. die Zarge, die eine spezielle Farbe hat für alle Wohnungstüren im Haus. Mein Sohn selbst sagt, das wäre für ihn nicht wichtig, denn eigentlich sieht meine Wohnung noch ordentlich aus und kann nach gründlicher Reinigung auch so übergeben werden. Bin ich jetzt verpflichtet, die Wohnung nochmal komplett zu streichen und auch die Wohnungseingangstür?
Mit freundlichen Grüßen
Jutta Scharf
08.09.2023 - 13:09
Hallo Jutta,
aus Sicht des Vermieters findet ein normaler Mieterwechsel statt. Für den Vermieter ist es mit Risiko verbunden, eine Wohnung unrenoviert zu übergeben. Wenn der nächste Mieter, also ihr Sohn, irgendwann auszieht, muss dieser die Wohnung nicht renovieren, da er die Wohnung auch unrenoviert übernommen hat. Das ist das Grundproblem. Ansonsten sind Sie natürlich an Ihre mietvertraglichen Verpflichtungen gebunden. Das kann, bei wirksamer Schönheitsreparaturklausel, auch die Lackierarbeiten an den Türen und natürlich die sonstigen Malerarbeiten umfassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.09.2023 - 17:59
Guten Tag,
ich habe mit 3 Monaten Kündigungsfrist zum 31.10. gekündigt, die Wohnungsübergabe fand bereits am 31.07. statt. Die mündliche Absprache für diesen Tausch waren eine, maximal zwei Kaltmieten statt drei volle Monatsmieten gegen Schlüssel.
Der Vermieter nutzt die Wohnung aktuell selbst und renoviert sie sogar nach eigenen Angaben.
Zwei von drei Kaltmieten habe ich bereits geleistet, er fordert jetzt unerwartet eine dritte Zahnung ein.
Das Learning ist ein Aufhebungsvertrag fürs nächste Mal , aber leider jetzt zu spät :(
Wer ist hier im Recht?
Vielen Dank für eine Einordnung!
Herzliche Grüße
10.09.2023 - 20:28
Hallo Anna,
dieser Beitrag hilft Ihnen: Wohnungsübergabe vor Mietvertragsende – Muss der Mieter weiter zahlen?
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.09.2023 - 20:38
Hallo zusammen,
Ich habe mal eine Frage. Wie sieht es aus, wenn es ein von allen Parteien unterschiebenes Dokument gibt das besagt, das bei Schlüsselübergabe die Kautionsbürgschaft ausgehändigt wird.
Heute hat mir die Vermieterin mitgeteilt sie würde sie nicht finden und morgen soll die Übergabe erfolgen.
Welche Möglichkeiten haben wir?
Gruß Jenny
25.11.2023 - 10:12
Guten Tag Herr Hundt,
wie ist die Rechtslage, wenn ich als Mieter keine rechtssichere Gelegenheit erhalten habe um die Wohnung und die Schlüssel an die Vermieterin zu übergeben? Ich hatte fristgerecht zum 31.03.23 gekündigt. Die Vermieterin hatte mir vorgeschlagen, dass ich die Schlüssel bei anderen Hausbewohnern hinterlegen könne, da sie mir keinen Termin für eine Übergabe anbieten konnte. Andere Mieter haben den Schlüssel nicht angenommen bzw. konnten von mir nicht angetroffen werden. Ich hatte im Verlauf des Jahres mehrfach versucht Kontakt zur Vermieterin herzustellen für eine persönliche Übergabe. Dies war nicht möglich. Bis jetzt November 2023 bin ich im Besitz der Schlüssel. Nun hat sich die Vermieterin gemeldet und verlangt eine Nutzungsentschädigung für die Monate ab Auszug.
Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort.
Mit freundlichen Grüßen
Marc
25.11.2023 - 15:17
Hallo Marc,
ich frage mich, wie sowas passieren kann. Ich eigene Abnahme mit Zeugen + Protokoll und die Schlüssel per Post versenden, wäre meine Notlösung gewesen. Jetzt bliebt Ihnen nur, Ihr Position bestmöglich darzulegen und aufzuzeigen, dass Sie die Wohnung / Schlüssel übergeben wollten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.12.2023 - 21:26
Hallo Herr Hundt,
vielen Dank für Ihre Antwort und Einschätzung der Situation. Meines Erachtens nach, hat sich die Situation so entwickelt, da die Vermieterin altersbedingt Schwierigkeiten hat, die Verwaltung Ihrer Wohnungen sachgerecht durchzuführen.
01.12.2023 - 10:49
Guten Tag,
Mein Mieter hat mir mitgeteilt, dass er kurzfristig aus der Wohnung ausziehen wird und sich auf einen Vertragsbruch beruft. Ich habe ihm gesagt, dass ich den Schlüssel am Tag seines Auszugs abholen werde und dass ich mich bezüglich seiner Vertragsforderung bei ihm melden werde, da ich mehr Zeit brauche, um seine Behauptungen zu prüfen.
Am Abreisetag holte ich den Schlüssel ab, aber wir konnten die Wohnung nicht gemeinsam besichtigen und auch kein Dokument ausfüllen, da er sagte, er habe keine Zeit und werde nichts unterschreiben.
In der Wohnung gibt es nur wenige Schäden, wie kann ich sie geltend machen?
Wie ist die Situation hier?
Ich danke Ihnen vielmals.
17.12.2023 - 19:33
Guten Tag,
mein alter Vermieter hat jetzt nachhinein von meiner Kaution 185€ einbehalten für angeblich verspätete Schlüsselrückgabe.
Bei der Beantwortung meiner Anfrage richtig sollten diese Infos unten dazu beachtet werden:
1) die Miete betrug monatlich 370€
2) bei dem Versuch einen Termin mit dem Vermieter zur Wohnungsübergabe am 31.07.2023 zu vereinbaren, drei Wochen vorher, sagte er mir, dass er krankheitsbedingt verhindert sei und ich soll ihm die Schlüssel nach dem Auszug per Post zusenden.
3) dies habe pünktlich am 31.07.23 per Einschreiben mit Rückschein getan und die Zustellung fand am 02.08.23 statt bzw. deren Abholung von ihm bei der Postfiliale am 04.08.23.
Nun jetzt bei der Nebenkostennachzahlung und wie er dieses Mal nennt auch Kautionsabrechnung hat er von meiner Kaution 185€ als Nutzungsentschädigung einbehalten, wie ich es finde zu Unrecht.
Wie ist Ihre Meinung hierzu?
Vielen Dank im Voraus für eine korrekte Antwort.
Beste Grüße
R. Kuqi
19.12.2023 - 17:20
Hallo R. Kuqi,
wenn Sie auf Wunsch des Vermieters die Übergabe per Post veranlassen und hier eine Verzögerung entsteht, sehe ich keinen Grundlage für eine Nutzungsentschädigung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.01.2024 - 17:42
Guten Tag,
Ich habe meinen Mietvertrag fristgerecht zum 31.10.2022 gekündigt, am 02.11.2022 war ein Termin für die Schlüsselübergabe und Abnahme der Wohnung vereinbart. Dieser Termin hat auch stattgefunden, allerdings hat mich die Vermieterin in diesem Termin darauf hingewiesen, dass ich noch ein paar Schönheitsreparaturen zu leisten habe. Diese habe ich bis zum 06.11.2022 vollzogen. Dann hatten die Vermieter bis zum 22.11.2022 keine Zeit mehr für die Schlüsselübergabe, weshalb die finale Übergabe erst am 22.11.2022 erfolgt ist. Nun haben die Vermieter im Dezember 2023 (ein Jahr später) eine Nachzahlung für die Miete vom 01.11.-22.11.2022 verlangt. Ist das rechtens, wenn das Mietverhältnis bereits am 31.10. geendet ist und ich nur für Schönheitsreparaturen noch ein paar Tage in der Wohnung war?
Vielen Dank!
04.07.2024 - 14:23
Hallo
Ich hatte den 4.12.23 ein Termin für eine Schlüsselübergabe, der nicht statt gefunden hatte, wegen dem Ausfall eines Hausmeisters und das zeihte sich lange hin. Durch meine gesundheitlichen Einschränkungen, habe ich es versäumt dem nachzugehen und wurde heute vom Städtischen Stromanbieter, wieder in Erinnerung gerufen. Ich habe sonst nix vom Vermieter erhalten und nix überwiesen und dachte ich hätte es längst abgeschlossen. Miete Betrug rund 320€ und müsste jetzt bei ca 2500€ schulden sein, was kann ich nun tun?
Vielen Dank im voraus
08.07.2024 - 07:18
Hallo JZ,
klären Sie den rechtlichen Status des Mietverhältnisses. Es ist schwer vorstellbar, die Rückgabe des Wohnung zu versäumen.
Viele Grüße
Dennis Hundt