Verstirbt der Mieter ohne Erben, muss der Vermieter sich in der Praxis regelmäßig selbst um die Wohnungsauflösung nach dem Todesfall kümmern. Das beginnt schon damit, dass er zum Nachlassgericht gehen sollte, um einen Nachlasspfleger zu bestellen, demgegenüber er kündigen kann, um die Wohnung im Anschluss räumen zu lassen bzw. selbst zu räumen. Wie Vermieter Schritt für Schritt vorgehen sollten, ist hier für Sie zusammengefasst: Mieter ist gestorben – Schritt für Schritt Anleitung für Vermieter

Sobald es dann um die Wohnungsauflösung bzw. Räumung der Wohnung nach dem Tod des Mieters geht, tauchen oft weitere Fragen auf, die in diesem Artikel beantwortet werden.

I. Wer erledigt die notwendige Räumung bei der Wohnungsauflösung nach dem Todesfall?

Normalerweise erledigen die Erben des verstorbenen Mieters die Räumung der Wohnung, wenn es keine Haushaltsangehörigen gibt, die den Mietvertrag weiterführen. Die Erben werden nach § 564 BGB zum neuen Mieter. Gibt es keine Erben ist die Wohnungsauflösung von einem Dritten zu übernehmen.

Als Vermieter kann man nur dann die Wohnung selbst räumen oder räumen lassen, wenn man vom Nachlassgericht dazu ermächtigt wurde. Gehen Vermieter hier eigenständig vor und betreten die Wohnung ohne Erlaubnis des Nachlassgerichts machen Sie sich strafbar und haften auf Schadensersatz wegen verbotener Eigenmacht.

Die richtige Vorgehensweise ist daher bei dem Nachlassgericht den Antrag auf Räumung zu stellen. Der Nachlasspfleger bestätigt diesen im Regelfall und gibt die Wohnung zur Räumung frei. Voraussetzung ist nur, dass die Wohnung gekündigt ist und der Nachlasspfleger sowohl für die Entgegennahme der Kündigung als auch die Abwicklung des Mietverhältnisses bestellt ist.

II. Steht dem Vermieter beim Tod des Mieters ein Vermieterpfandrecht zu?

Nach § 562 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) haben Vermieter für ihre Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters. Schuldet der verstorbene Mieter daher z.B. noch Mietzahlung oder sind Nebenkostennachzahlungen offen haben Vermieter das Pfandrecht nach § 562 BGB. Allerdings erstreckt sich das Vermieterpfandrecht nicht auf pfändungsfreie Sachen.

Zur Durchsetzung des Vermieterpfandrechts hat der Vermieter nach § 562 b Abs. 1 BGB ein Selbsthilferecht: Danach darf ein Vermieter die Entfernung der Sachen, die seinem Pfandrecht unterliegen, auch ohne Anrufen des Gerichts verhindern, soweit er berechtigt ist, der Entfernung zu widersprechen und wenn der Mieter auszieht, darf der Vermieter diese Sachen in seinen Besitz nehmen. Beim Tod des Mieters ohne Erben bedeutet das regelmäßig, dass der Vermieter bei der Wohnungsauflösung vor der Räumung durch die Wohnung des verstorbenen Mieters gehen darf und einzelne pfändbare Gegenstände in Ausübung seiner Vermieterpfandrechts mitnehmen darf, wenn die Gefahr besteht, dass sein Anspruch vereitelt werden könnte.

Wichtig ist dabei, dass der Vermieter nur pfändbare Gegenstände mitnehmen darf und nur in dem Umfang, in dem das Vermieterpfandrecht besteht. Dabei ist besonders zu beachten, dass das Pfandrecht nicht für künftige Entschädigungsforderungen ausgeübt werden kann. Das bedeutet, Vermieter können das Pfandrecht nicht geltend machen, wenn sich für anfallende Räumungskosten o.ä. absichern wollen.

Wie das Vermieterpfandrecht im Einzelnen auszuüben ist, erklärt dieser Beitrag: Vermieterpfandrecht – Voraussetzungen, Ausübung und Verwertung.

III. Was passiert mit den Möbeln und den privaten Vermögensgegenständen bei einer Wohnungsauflösung nach dem Tod des Mieters?

Die Möbel und privaten Vermögensgegenstände des verstorbenen Mieters werden nach dem Todesfall vom Nachlassverwalter verwertet — mit Ausnahme der Dinge, für die ein Vermieterpfandrecht besteht. Das bedeutet regelmäßig, dass alle geldwerten Gegenstände versteigert werden und der Versteigerungserlös in den Nachlass fällt. Nachlassverwalter haben hier ähnliche Pflichten, wie ein Vermögensverwalter.

IV. Wer bezahlt die Wohnungsauflösung, wenn es keine Erben gibt?

Alle Kosten für die Räumung der Wohnung, die Wohnungsauflösung und sonstige offene Forderungen aus dem Mietverhältnis werden bestenfalls aus dem Nachlass bezahlt. War der verstorbene Mieter vermögenslos, kann es sein, dass Vermieter auf einigen Kosten sitzen bleiben. Die Nachlasspflegschaft selbst wird aus der Staatskasse bezahlt, wenn der Nachlass die Kosten nicht deckt.

V. Wer haftet für Renovierungen und Schönheitsreparaturen nach dem Tod des Mieters?

Renovierungsverpflichtungen und Verpflichtungen zu Schönheitsreparaturen wandeln sich mit dem Tod des Mieters in Schadensersatzforderungen, wenn es keine Erben oder Haushaltsangehörige gibt, die an die Stelle des Mieters treten.  Der Mieter selbst kann die Verpflichtungen nicht mehr erfüllen.

Vermieter haben deshalb nur einen Anspruch auf Ersatz der Kosten, die für die entsprechenden Arbeiten anfallen. Der Anspruch ist an den Nachlassverwalter zu richten der für die Abwicklung des Mietverhältnisses zuständig ist. Reicht der Nachlass aus, um die Kosten zu decken, bekommt der Vermieter bei Vorliegen der Voraussetzungen eines Renovierungsanspruchs oder des Anspruchs auf Durchführung von Schönheitsreparaturen vollen Ersatz der anfallenden Kosten. Lesen Sie dazu auch den Artikel: Schönheitsreparaturen bei Tod des Mieters – Was beachten als Erbe / Vermieter?

VI. Fazit und Zusammenfassung

Eine Wohnungsauflösung nach Todesfall des Mieters geht ohne Erben regelmäßig nur mit Hilfe des Nachlassgerichts und einem bestellten Nachlasspfleger. Vermieter sollten daher immer zunächst einen Nachlasspfleger beauftragen, wenn es keine Erben oder hinterbliebenen Haushaltsangehörigen gibt, die sich um die Wohnungsauflösung kümmern.