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Schönheitsreparaturen bei Tod des Mieters – Was beachten als Erbe / Vermieter?

Schönheitsreparaturen sind immer wieder ein Streitthema zwischen Mieter und Ve

Der nachfolgende Artikel erklärt, welche Schönheitsreparaturen bei Tod des Mieters von den Erben zu erfüllen sind.

I. Mieter tragen Schönheitsreparaturen

Nach dem Tod des Mieters gilt grundsätzlich dasselbe wie davor: Die fälligen Schönheitsreparaturen sind von den Mietern zu erfüllen.

Treten die Erben nicht in den Mietvertrag ein, weil jemand anderes nach §§ 563, 563 a BGB in den Mietvertrag eintritt oder diesen allein übernimmt, werden sie auch nicht zum Mieter und haften nicht für die Schönheitsreparaturverpflichtungen nach dem Tod des Mieters. Wer nach dem Tod des Mieters eintrittsberechtigt ist und neuer Mieter wird lesen Sie hier: Mieter ist gestorben – Schritt für Schritt Anleitung für Vermieter

Beispiel:

Der Mieter M lebt mit seiner Lebensgefährtin L in einer Mietwohnung, die er allein angemietet hat. Nach dem Tod des Mieters M erklärt L den Eintritt in dem Mietvertrag und setzt dadurch das Mietverhältnis nach  § 563 Abs. 1 BGB mit dem Vermieter V fort. Der Sohn S ist Alleinerbe des M.

  • Für den Fall, dass L den Mietvertrag ein Jahr später kündigt und Schönheitsreparaturen fällig werden, haftet S nicht gegenüber V. Der Mietvertrag wurde allein mit L fortgeführt.

Nach § 563 b haften die Erben neben Personen, die nach § 563 in das Mietverhältnis eingetreten sind oder mit denen es nach § 563a fortgesetzt wird nur für die bis zum Tod des Mieters entstandenen Verbindlichkeiten als Gesamtschuldner.

Beispiel:

Der Mieter M lebt mit seiner Lebensgefährtin L in einer Mietwohnung, die er allein angemietet hat. Nach dem Tod des Mieters M im Juli 2020 erklärt L den Eintritt in dem Mietvertrag und setzt dadurch das Mietverhältnis nach  § 563 Abs. 1 BGB mit dem Vermieter V fort. Es bestehen Mietschulden für die Monate Mai und Juni 2020. Der Sohn S ist Alleinerbe des M.

  • Für die Mietschulden aus den Mai und Juni 2020 haftet S neben L als Gesamtschuldner, da es sich um Verbindlichkeiten handelt, die vor dem Tod des Mieters entstanden sind.

II. Erbenhaftung für Schönheitsreparaturen

Treten die Erben in den Mietvertrag ein, „erben“ sie alle Verpflichtungen aus dem Mietvertrag. Daran ändert auch eine Kündigung aufgrund des einmonatigen Sonderkündigungsrechts des Erben nichts. Der Eintritt des Erben nach dem Tod des Mieters aufgrund § 564 BGB erfolgt kraft Gesetz.

Die Erben haften dem Vermieter nach § 563 b Abs. 1 BGB für alle Verbindlichkeiten des verstorbenen Mieters und als neue Mieter aus dem Mietvertrag.  Neben dem Ehegatten und den Angehörigen des Mieters haften dessen Erben. Die Erben sind daher verpflichtet, rückständige Mieten zu zahlen, Schäden zu reparieren und , fällige Schönheitsreparaturen sowie für den Fall des Auszugs vereinbarten Renovierungspflichten (z.B. Endrenovierungen) zu erfüllen.

III. Diese Schönheitsreparaturen sind zu erledigen

Der Umfang der Schönheitsreparaturverpflichtung ergibt sich aus dem Mietvertrag und etwaigen Nebenabreden. Dabei gilt: Ist die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam, z.B. weil darin starre Fristen vereinbart sind, besteht für die Erben keine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen und es reicht eine besenreine Übergabe der Mietwohnung.

Hier bekommen Sie eine Übersicht zu den einzelnen Schönheitsreparaturklauseln:

Sind die Schönheitsreparaturen wirksam im Mietvertrag vereinbart, fallen darunter folgende Arbeiten:

  • das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken,
  • das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Was Vermieter dabei verlangen dürfen und was nicht zeigen Ihnen diese Spezialbeiträge: Schönheitsreparaturen: Weiß streichen ist keine Pflicht! und Schönheitsreparaturen: Muss der Mieter tapezieren? und Schönheitsreparaturen: Heizung und Heizungsrohre streichen

Gab es vor dem Tod des Mieters keine wirksame Vereinbarung zu Schönheitsreparaturen ist der Erbe nur dann ausnahmsweise zu solchen Arbeiten verpflichtet, wenn er dem Vermieter die Durchführung einzelner Renovierungsarbeiten in einer gesonderten vertraglichen Reglung, wie z.B. in einem Übergabeprotokoll zusichert (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 14. 01. 2009, Az.: VIII ZR 71/08).

IV. Fazit und Zusammenfassung

Insgesamt lässt sich festhalten, das Erben nur dann zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind, wenn sie in den Mietvertrag eintreten oder die Schönheitsreparaturen bereits vor dem Tod des Mieters fällig waren. Daneben muss die mietvertraglich vereinbarte Schönheitsreparaturklausel wirksam sein. Anderenfalls besteht für den Erben keine Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen.

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