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Schönheitsreparaturen bei Tod des Mieters – Was beachten als Erbe / Vermieter?

Schönheitsreparaturen sind immer wieder ein Streitthema zwischen Mieter und Ve

Der nachfolgende Artikel erklärt, welche Schönheitsreparaturen bei Tod des Mieters von den Erben zu erfüllen sind.

I. Mieter tragen Schönheitsreparaturen

Nach dem Tod des Mieters gilt grundsätzlich dasselbe wie davor: Die fälligen Schönheitsreparaturen sind von den Mietern zu erfüllen.

Treten die Erben nicht in den Mietvertrag ein, weil jemand anderes nach §§ 563, 563 a BGB in den Mietvertrag eintritt oder diesen allein übernimmt, werden sie auch nicht zum Mieter und haften nicht für die Schönheitsreparaturverpflichtungen nach dem Tod des Mieters. Wer nach dem Tod des Mieters eintrittsberechtigt ist und neuer Mieter wird lesen Sie hier: Mieter ist gestorben – Schritt für Schritt Anleitung für Vermieter

Beispiel:

Der Mieter M lebt mit seiner Lebensgefährtin L in einer Mietwohnung, die er allein angemietet hat. Nach dem Tod des Mieters M erklärt L den Eintritt in dem Mietvertrag und setzt dadurch das Mietverhältnis nach  § 563 Abs. 1 BGB mit dem Vermieter V fort. Der Sohn S ist Alleinerbe des M.

  • Für den Fall, dass L den Mietvertrag ein Jahr später kündigt und Schönheitsreparaturen fällig werden, haftet S nicht gegenüber V. Der Mietvertrag wurde allein mit L fortgeführt.

Nach § 563 b haften die Erben neben Personen, die nach § 563 in das Mietverhältnis eingetreten sind oder mit denen es nach § 563a fortgesetzt wird nur für die bis zum Tod des Mieters entstandenen Verbindlichkeiten als Gesamtschuldner.

Beispiel:

Der Mieter M lebt mit seiner Lebensgefährtin L in einer Mietwohnung, die er allein angemietet hat. Nach dem Tod des Mieters M im Juli 2020 erklärt L den Eintritt in dem Mietvertrag und setzt dadurch das Mietverhältnis nach  § 563 Abs. 1 BGB mit dem Vermieter V fort. Es bestehen Mietschulden für die Monate Mai und Juni 2020. Der Sohn S ist Alleinerbe des M.

  • Für die Mietschulden aus den Mai und Juni 2020 haftet S neben L als Gesamtschuldner, da es sich um Verbindlichkeiten handelt, die vor dem Tod des Mieters entstanden sind.

II. Erbenhaftung für Schönheitsreparaturen

Treten die Erben in den Mietvertrag ein, „erben“ sie alle Verpflichtungen aus dem Mietvertrag. Daran ändert auch eine Kündigung aufgrund des einmonatigen Sonderkündigungsrechts des Erben nichts. Der Eintritt des Erben nach dem Tod des Mieters aufgrund § 564 BGB erfolgt kraft Gesetz.

Die Erben haften dem Vermieter nach § 563 b Abs. 1 BGB für alle Verbindlichkeiten des verstorbenen Mieters und als neue Mieter aus dem Mietvertrag.  Neben dem Ehegatten und den Angehörigen des Mieters haften dessen Erben. Die Erben sind daher verpflichtet, rückständige Mieten zu zahlen, Schäden zu reparieren und , fällige Schönheitsreparaturen sowie für den Fall des Auszugs vereinbarten Renovierungspflichten (z.B. Endrenovierungen) zu erfüllen.

III. Diese Schönheitsreparaturen sind zu erledigen

Der Umfang der Schönheitsreparaturverpflichtung ergibt sich aus dem Mietvertrag und etwaigen Nebenabreden. Dabei gilt: Ist die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam, z.B. weil darin starre Fristen vereinbart sind, besteht für die Erben keine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen und es reicht eine besenreine Übergabe der Mietwohnung.

Hier bekommen Sie eine Übersicht zu den einzelnen Schönheitsreparaturklauseln:

Sind die Schönheitsreparaturen wirksam im Mietvertrag vereinbart, fallen darunter folgende Arbeiten:

  • das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken,
  • das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Was Vermieter dabei verlangen dürfen und was nicht zeigen Ihnen diese Spezialbeiträge: Schönheitsreparaturen: Weiß streichen ist keine Pflicht! und Schönheitsreparaturen: Muss der Mieter tapezieren? und Schönheitsreparaturen: Heizung und Heizungsrohre streichen

Gab es vor dem Tod des Mieters keine wirksame Vereinbarung zu Schönheitsreparaturen ist der Erbe nur dann ausnahmsweise zu solchen Arbeiten verpflichtet, wenn er dem Vermieter die Durchführung einzelner Renovierungsarbeiten in einer gesonderten vertraglichen Reglung, wie z.B. in einem Übergabeprotokoll zusichert (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 14. 01. 2009, Az.: VIII ZR 71/08).

IV. Fazit und Zusammenfassung

Insgesamt lässt sich festhalten, das Erben nur dann zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind, wenn sie in den Mietvertrag eintreten oder die Schönheitsreparaturen bereits vor dem Tod des Mieters fällig waren. Daneben muss die mietvertraglich vereinbarte Schönheitsreparaturklausel wirksam sein. Anderenfalls besteht für den Erben keine Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen.

8 Antworten auf "Schönheitsreparaturen bei Tod des Mieters – Was beachten als Erbe / Vermieter?"

  • Braun
    11.02.2024 - 00:27 Antworten

    Vor über 10 Jahren bin ich in die jetzige Wohnung gezogen die 2 Jahr vor dem Ableben der Dame mit eiñer einfachen Papiertapete mit Muster tapeziert wurde. Jetzt liege ich im Sterben und Frage ob ich die Wohnung streichen muss? in der vorhergehenden Wohnung musste ich nichts machen. wegen dem langen Mietverhältnis,?

    • Mietrecht.org
      11.02.2024 - 16:02 Antworten

      Hallo Frau Braun,

      es kommt darauf an, ob die Schönheitsreparaturklausel in Ihrem Mietvertrag wirksam vereinbart wurde. Das sollten Sie prüfen lassen.

      Alles Gute für Sie.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andreas Zieger
    05.03.2024 - 10:16 Antworten

    Meine Mieterin wird betreut. Sie musste krankheitsbedingt ins Heim umziehen und lebt dort. Die Betreuung hat den Mietvertrag gekündigt und eine Räumung der Wohnung organisiert. Es wird derzeit auf eine Kostenübernahme der Räumung durch das Sozialamt gewartet.

    Meine Frage als Besitzer der Wohnung:
    Im alten Mietvertrag (1981 !!) wird die Schönheitsreparatur genannt und dem Mieter zugeschrieben. Muss ich die Schönheitsreparaturen jetzt beim Betreuer oder Sozialamt anmelden?
    Oder habe ich ggf. keine Chance und bleibe auf den Kosten der Schönheitsreparatur sitzen?

    • Mietrecht.org
      05.03.2024 - 19:34 Antworten

      Hallo Andreas,

      das Thema wird erst mit der Kündigung relevant. Bei dem alten Vertrag ist die Klausel vermutlich ohnehin unwirksam – und damit stehen Sie als Vermieter in der Pflicht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andreas Zieger
    21.03.2024 - 09:32 Antworten

    Heißt dies, alte Mietverträge sind ungültig hinsichtlich der Schönheitsreperatur-Klausel?

    • Mietrecht.org
      21.03.2024 - 12:08 Antworten

      Hallo Andreas,

      ich kann hier leider keine externen Quellen kommentieren. Insbesondere alte Mietverträge enthalten oftmals unwirksam Schönheitsreparaturklauseln. Eine unwirksame Klausel führt dazu, dass nicht der Mieter, sondern der Vermieter für die Schönheitsreparaturen verantwortlich ist.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andereas Zieger
    22.03.2024 - 00:23 Antworten

    Hallo Dennis,
    woran erkenne ich eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel….
    Im Mietvertrag steht ein Paragraph ‘Erhaltung der Mietsache’: u.a.m. Schönheitsreparaturen, der beinhaltet, was genau im Umfang gemeint ist und wann…und in welchen Intervallen (Jahre).
    Der Vertrag ist von 1981.
    Lohnt sich hier eine anwaltliche Unterstützung zu holen, oder bin ich ohnehin chancenlos?

    MfG
    Andreas

    • Mietrecht.org
      22.03.2024 - 06:47 Antworten

      Hallo Andreas,

      insbesondere alten Verträgen sind die Klausel oft unwirksam. Hier muss tatsächlich Wort für Wort geprüft werden, da die Rechtsprechung in den letzten Jahrzehnten zahlreiche Hürden für Vermieter aufgebaut hat, die Schönheitsreparaturklausel wirksam zu erfassen.

      Ich würde eine individuelle Prüfung der Klausel empfehlen: Schönheitsreparaturklausel prüfen

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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