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Schönheitsreparaturen: Zeiträume – Diese Zeitabstände gelten als angemessen

Die Ausführung der Schönheitsreparaturen wird in der Praxis regelmäßig im Mietvertrag auf den Mieter abgewälzt. Dabei werden dem Mieter zur Orientierung meist sogenannte Fristenpläne an die Hand gegeben, die die Zeiträume nach denen die Schönheitsreparaturen ausgeführt werden sollten bestimmen. Doch welche Zeitabstände gelten als angemessen und können wirksam zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart werden? Viele Mietvertragsklauseln enthalten zu kurze Zeiträume oder benachteiligen den Mieter unangemessen. Da nicht wenige Klauseln wegen der Unwirksamkeit der Fristenpläne auch die Unwirksamkeit der vollständigen Schönheitsreparaturklausel einschließlich der Abwälzung bewirken, ist die Wahl der richtigen Zeitabstände für die Schönheitsreparaturen sehr wichtig. Der nachfolgende Artikel soll Ihnen aufzeigen, welche Zeitabstände für die Ausführung der Schönheitsreparaturen in der Rechtsprechung als angemessen angesehen werden und unter welchen Voraussetzungen von dem Mieter überhaupt eine Schönheitsreparaturverpflichtung nach Zeiträumen verlangt werden kann. In nachfolgendem Artikel erfahren Sie alles zu den Zeiträumen der Schönheitsreparaturen.

I. Grundsätzlich: Schönheitsreparaturen abwälzen

Vermieter und Mieter sollten immer bedenken, dass bei der Beurteilung der Angemessenheit einer Schönheitsreparaturklausel in jedem Einzelfall, die vollständige Klausel in all Ihren einzelnen Passagen geprüft werden muss. Das heißt kurz gesagt, bevor die Rechtmäßigkeit der zeitlichen Vorgaben einer Klausel geprüft werden sollte, müssen gewisse grundsätzliche Voraussetzungen vorliegen:

  • Es muss zunächst grundsätzlich eine wirksame Abwälzung der  Schönheitsreparaturen erfolgen. Das bedeutet, es muss eine Regelung im Mietvertrag bestehen nach der die gesetzliche Gebrauchserhaltungspflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auf den Mieter übertragen werden: Die Schönheitsreparaturen sind vom Mieter zu tragen.
  • Die Schönheitsreparaturverpflichtung muss „flexibel“ gefasst sein. Wobei man unter „flexibel“ versteht, dass die Reparaturverpflichtung des Mieters eben nicht „starr“ sondern „nach tatsächlichem Renovierungsbedarf“ ausgestaltet sein muss. Denn jegliche  Formulierungen zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen sind grundsätzlich nur dann zulässig, wenn sich die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach dem tatsächlichen Grad der Abnutzung der Wohnung bemisst.
  • Die Abwälzung darf sich nur auf Schönheitsreparaturen beziehen.Unter Schönheitsreparaturen versteht man die Beseitigung von Spuren des vertragsmäßigen Wohngebrauchs, wobei für Formularklauseln in Mietverträgenüber preisfreien Wohnraum die Regelung in § 28 Abs. 4 II. BV als Leitlinie zur Inhaltskontrolle nach § 307 BGB gilt, die direkt eigentlich nur bei preisgebundenem Wohnraum Anwendung findet: § 28 Abs. 4 Satz 3  II. BV:  „Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“
Merke: Grundsätzlich bedarf jede Schönheitsreparaturklausel zur Wirksamkeit Folgendes:

  • eine wirksame Übertragung der Verpflichtung auf den Mieter
  • eine Einschränkung der Durchführungsverpflichtung bezüglich des tatsächlichen Bedarfs
  • die Abwälzung darf sich nur auf Schönheitsreparaturen nach § 28 Abs. 4 Satz 3  II. BV beziehen

II. Angemessene Zeiträume für Schönheitsreparaturen – Klauselbeispiel

Im Mietvertrag kann eine Formulierung zu den Zeitabständen, nach denen die Schönheitsreparaturen durchgeführt werden sollen, nur dann gemäß § 307  BGB rechtswirksam sein und einer Inhaltskontrolle standhalten, wenn diese Regelung die Durchführung auch von einer tatsächlichen Notwendigkeit abhängig macht. Schließlich kann und soll der Mieter nur für die eigene Abnutzung herangezogen werden.

1. Zulässige Zeitabstände im Fristenplan

In der Praxis wird bei der vertraglichen Gestaltung die Schönheitsreparaturverpflichtung an sogenannte Renovierungsfristen im Rahmen eines Fristenplanes geknüpft, der die Zeiträume nach denen die Schönheitsreparaturen ausgeführt werden sollen bestimmt. . Ein solcher muss allerdings folgende Voraussetzungen erfüllen:

  • die üblichen Renovierungsfristen dürfen nicht überschritten sein; diese betragen nach der Rechtsprechung des BGH:

3 Jahre  für Küchen, Bäder und Duschen; 5 Jahre  für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten; 7 Jahre  für sonstige Nebenräume.

  • es muss ein flexibler Fristenplan zur Durchführung von Schönheitsreparaturen vorliegen:
  • Ein solcher liegt vor, wenn die Zeiträume unter der Bedingung eines tatsächlichen Renovierungsbedarfes stehen. Es muss also eine Relativierung der Klausel erfolgen, die durch Zusätze wie „ im Allgemeinen“, „üblicherweise“, „generell“ oder „in der Regel“ ausgedrückt werden kann.

Merke: Eine wirksame Übertragung der Schönheitsreparaturverpflichtung nach gewissen Zeitabständen beziehungsweise Zeiträumen ist nur bei einem flexiblen Fristenplan zur Durchführung von Schönheitsreparaturen gegeben. Ein solcher liegt vor, wenn die zeitlichen Intervalle unter der Bedingung eines tatsächlichen Renovierungsbedarfes stehen. Dies kann durch Zusätze wie „im Allgemeinen“ oder „in der Regel“ ausgedrückt werden.
So können beispielsweise wirksame Klauseln zu den Fristenplänen aussehen:

2. Wirksame Klauselbeispiele

Klausel – Beispiele: (Grundsatz:) „Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung durchzuführen. Der Mieter hat alle Arbeiten fachgerecht in mittlerer Art und Güte auszuführen.“ (dann Fristenplan:) Variante 1 „Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich:

  • in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre,
  • in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre,
  • in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.“

(oder)

  • „In Wohnküchen alle 2 Jahre, in Koch-/Eßküchen oder Kochnischen alle 3 Jahre, in Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen alle 5 Jahre,in Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in sonstigen Nebenräumen alle 7 Jahre.“

Variante 2 „Der Mieter hat alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen. Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich: In Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.“ (Wirksame Formulierung nach BGH, Urteil vom 9. 3. 2005 – VIII ZR 17/04)

3. Heranziehung der „üblichen“ Zeiträume auch ohne Vereinbarung

Falls eine vertragliche Bezugnahme auf bestimmte Zeitabstände beziehungsweise Renovierungsfristen fehlt und lediglich eine sogenannte Abwälzungsklausel vorliegt (- wie die im Eingangsbeispiel -“ Die Schönheitsreparaturen sind vom Mieter zu tragen.“- ) wird dennoch von der Rechtsprechung auf die bisher üblicherweise geltenden Renovierungsfristen bei der Auslegung der Klausel Bezug genommen und nach diesen die Renovierungspflicht im Streitfalle beurteilt.

III. Unwirksame Klauseln zu den zeitlichen Bestimmungen der Fristenpläne

Fehlen bei der Fristenaufstellung relativierende Bezugswörter wie, “ in der Regel, bei Bedarf…“ ist die Klausel unwirksam. Dies schließt auch die Formulierung „…sind spätestens nach… Jahren auszuführen“ ein, wenn das Wort spätestens nicht relativiert oder ausdrücklich verdeutlicht wird, dass diese Frist vom tatsächlichen Renovierungsbedarf abhängt und eben nicht zwingend spätestens am „so und so vielten“ eine Renovierung anfällt unabhängig vom tatsächlichen Zustand  der Wohnung. Schönheitsreparaturklauseln, die den Mieter  daher verpflichten, unabhängig von der Wohndauer oder immer nach seinem Auszug zu renovieren sind unwirksam. In der Rechtsprechung gibt es eine Vielzahl an Entscheidungen, in denen die Unwirksamkeit von einzelnen Fristenplänen festgestellt werden. Damit Sie als Vermieter oder Mieter Ihren „eigenen“ Fristenplan besser beurteilen können, sollen die wichtigsten unwirksamen Klauseln hier dargestellt werden. Unwirksame Schönheitsreparaturklauseln zum Renovierungsbedarf:

  • „ Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in den nachstehenden Zeitabschnitten fachgerecht auszuführen.“
  • “ Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen.“ (–> Bezugnahmen führen zu einem starren Fristenplan -)
  • Die Renovierungsfristen betragen bei Küche, Bad und Toilette zwei Jahre, bei allen übrigen Räumen fünf Jahre.“ (–> Sobald die üblichen Fristen zeitlich unterschritten werden ist die Klausel unwirksam. Auch wenn ein Teil der Klausel die „richtigen“ Fristen beinhaltet.)
  • „ Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuführen, und zwar: in Küche, Bad, WC alle 3 Jahre, in den übrigen Räumen alle 5 Jahre.“
  • „ Die Schönheitsreparaturen werden regelmäßig in folgenden Zeitabständen erforderlich …“ oder „ Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen „regelmäßig“ durchzuführen.“ (–> Die Formulierungen sind starre Fristenpläne. Das gilt auch dann, wenn zur vor ausgeführt ist, dass die Arbeiten nach dem Grad der Abnutzung durchzuführen sind.)
  • „ Der Mieter verpflichtet sich, während der Dauer der Mietzeit bei Bedarf Schönheitsreparaturen (Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken. … ) auf eigene Kosten … ausführen zu lassen. Ein Bedarf gilt mindestens dann als gegeben, wenn die Fristen nach dem Fristenplan in Ziffer 3 verstrichen sind…“
  • “ Beim Auszug hat der Mieter die nach Fristenplan fälligen Innenanstriche vorzunehmen. Ansonsten hat er die Wohnung in einem tapezierfähigen Zustand zu übergeben, wie er sie erhalten hat“
Merke: Unzulässige Klauseln sind solche, die

  • Starre Fristen enthalten; dazu zählen auch formularvertragliche Bezugnahmen auf „die üblichen Fristen“.
  •  verkürzte Fristen bezüglich des Renovierungsbedarfes enthalten; auch wenn dies (formularvertraglich) vereinbart ist

Rechtsfolge einer Unwirksamen Schönheitsreparaturklausel, auch wenn Sie lediglich den zeitlichen Rahmen zum Renovierungsbedarf festlegen soll, ist in der Regel auch die Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparatur- Abwälzungsklausel.

IV. Zusammenfassung

Aufgrund der Vielzahl der Entscheidungen in der Rechtsprechung gehen viele Mieter mittlerweile schon von einer fast generellen Unwirksamkeit der vertraglichen Abwälzungsklauseln aus und wollen die Mietwohnung bei Auszug möglichst schnell und ohne Kosten, das heißt ohne Schönheitsreparaturen oder Renovierung, verlassen. Dies ist aber häufig zu kurz gedacht. Wie aufgezeigt, ist die Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel Einzelfallentscheidung und die „üblichen“ Renovierungsfristen 3, 5 und 7 Jahre  sind grundsätzlich zulässig. Jede Klausel ist gesondert zu prüfen. Dies gilt natürlich auch für die Vermieter, die selbstverständlich auch nicht auf den entsprechenden Schönheitsreparatur- und Renovierungskosten sitzen bleiben wollen.   Daher ist immer anzuraten, die fachkundige Meinung eines Rechtsanwaltes einzuholen, sollten Sie Zweifel an der Rechtmäßigkeit Ihrer Schönheitsreparaturklausel haben.

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