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Schönheitsreparaturen: „Spätestens bei Auszug“ – Ist die Formulierung zulässig?

Schönheitsreparaturen werden von den Mietern gewöhnlich bei Beendigung des Mietverhältnisses, kurz vor der Wohnungsübergabe ausgeführt. Doch was ist, wenn die Formulierung im Mietvertrag zum Ausführungszeitpunkt der Schönheitsreparaturen „spätestens bei Auszug“ lautet.

Bei einer Wirksamkeit der entsprechenden Formulierung, wäre der Mieter dann spätestens bei seinem Auszug aus der Mietwohnung zur Durchführung der abgewälzten Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Ist diese Formulierung der Bestimmung eines maximalen Zeitpunkts aber überhaupt zulässig?

Hier erfahren Sie die Antwort.

1. Vereinbarung zur Schönheitsreparaturverpflichtung

Wie bei jeder Schönheitsreparaturklausel muss für die Wirksamkeit zwischen den Mietvertragsparteien mindestens vereinbart sein, dass die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen – entgegen der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB – auf den Mieter übertragen wird. Steht im Mietvertrag überhaupt nichts zu Schönheitsreparaturen, kann der Mieter die Wohnung in unrenoviertem Zustand an den Vermieter übergeben.

Bei der Übertragung der gesetzlichen Verpflichtung der Gebrauchserhaltungspflicht spricht man von der sogenannten Abwälzungsklausel:

Beispiel:

„Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung durchzuführen.“

Zudem darf sich die Schönheitsreparaturverpflichtung nur auf Schönheitsreparaturen beziehen, die unter malermäßige Renovierungsarbeiten fallen. Zur Auslegung formularmäßiger Klauseln bei preisfreiem Wohnraum kann dabei die Begriffsbestimmung des § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV, der direkt für preisgebundenen Wohnraum gilt herangezogen werden. Das heißt, unter Schönheitsreparaturen fallen:

„…das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“

Tipp:

Die Beachtung des § 28 Abs. 4 II. BV ist hier für Vermieter besonders wichtig, da die Rechtsprechung diese Regelung als Leitlinie zur Inhaltskontrolle nach § 307 BGB

regelmäßig für Formularklauseln in Mietverträgen heranzieht. Als Vermieter sollten Sie daher nicht über den dort beschriebenen Umfang beziehungsweise die Art der Schönheitsreparaturverpflichtung hinausgehen.

2. Keine starre Schönheitsreparaturverpflichtung

Die Frage, ob der Mieter Schönheitsreparaturen auszuführen hat, stellt sich zwar zumeist erst beim Auszug, aber Schönheitsreparaturklauseln, die den Mieter verpflichten, unabhängig von der Wohndauer oder/und immer beziehungsweise „spätestens bei Auszug“ zu renovieren, sind unzulässig und damit unwirksam.

Dies ergibt sich daraus, dass die Schönheitsreparaturverpflichtung nach der Rechtsprechung des BGH nicht „starr“ festgelegt werden darf, sondern vielmehr immer eine Formulierung verwendet werden soll, die den im Einzelfall tatsächlich bestehenden Renovierungsbedarf berücksichtigt.

Denn der Mieter muss in der Regel keine Schönheitsreparaturen durchführen, wenn die üblichen Fristen – 3, 5 und 7 Jahre – beim Auszug noch nicht abgelaufen sind. Das heißt der Mieter, muss nur für die ordnungsgemäße Rückgabe der Wohnung sorgen.

Hinweis:

Diese sogenannten üblichen Fristen werden von der Rechtsprechung bei der Auslegung der Schönheitsreparaturklausel auch dann zu Grunde gelegt, wenn sie nicht ausdrücklich mietvertraglich vereinbart wurden.

Ebenso unwirksam und damit unzulässig ist die Formulierung „… sind spätestens nach … Jahren auszuführen“, wenn das Wort „spätestens“ nicht relativiert wird und/oder ausdrücklich in der Klausel verdeutlicht wird, dass diese Frist vom tatsächlichen Renovierungsbedarf abhängt und eben nicht zwingend spätestens bei Auszug unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung anfällt.

Wird die Gültigkeit der zeitlichen Vorgaben im Mietvertragsformular eingeschränkt, spricht man von sogenannten „weiche“ oder auch „flexiblen“ Fristen, die durchaus zulässig sind.

Tipp:

Folgende Klauselformulierungen können mit dem Wort „spätestens“ verwendet werden:

  • Eine wirksame Einschränkung kann zum Beispiel vorliegen, wenn zunächst ein „starrer“ Fristenplan verwendet wird, dieser aber im nächsten Satz / Absatz relativiert wird, indem der Vermieter das Recht erhält, die Fristen je nach Zustand der Wohnung nach billigem Ermessen zu verlängern oder zu verkürzen. Dies gilt entsprechend wenn im Mietvertrag steht, dass der Vermieter die Fristen „auf Antrag in besonderen Ausnahmefällen nach billigem Ermessen“ verlängern kann.
  • Wirksam ist eine Klausel, die angemessene Fristen für die Schönheitsreparaturen festlegt und den Mieter verpflichtet, „spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach Grad Abnutzung erforderlichen Arbeiten durchzuführen“. Danach besteht eine Pflicht zur Renovierung nur, wenn die Fristen für die turnusmäßigen Schönheitsreparaturen beim Auszug unerledigt abgelaufen sind. Unwirksam ist eine solche Regelung aber, wenn sie auf einen starren Fristenplan Bezug nimmt.
  • Als „nicht starr“ und damit zulässig hat der Bundesgerichtshof aber auch eine Klausel eingeordnet, nach der die Schönheitsreparaturen „in der Regel… spätestens“ zu den angegebenen Fristen durchzuführen sind.

Insgesamt sollen Formulierungen wie „grundsätzlich“, „üblicherweise“, „In der Regel“ und „Im Allgemeinen“ wirksame Klauselformulierungen in Kombination mit der Formulierung „spätestens“ sein, da hier das Schwergewicht auf der Relativierung liegen soll.

Bei der Formulierung „spätestens bei Auszug“ wird darüber hinaus meist auch darauf abgezielt, dass der Mieter bereits während der Mietvertragslaufzeit vorzeitig die Wohnung renoviert und Schönheitsreparaturen vornimmt. Der Vermieter hat aber, insbesondere bei einer vom Mieter im unrenovierten Zustand übernommenen Wohnung, keinen Anspruch auf vorzeitige Schönheitsreparaturen.

Hinweis:

Eine Vertragsklausel, nach welcher der Mieter „nach Bedarf“ renovieren soll, kann unter Umständen ebenfalls unwirksam sein, wenn der Mieter durch die Formulierung gezwungen ist unter Umständen auch für eine Abnutzung aufzukommen, die der Vormieter verursacht hat. Der Mieter soll aber nach Ansicht der Rechtsprechung nur für die eigene Abnutzung des vertragsgemäßen Verbrauchs aufkommen!

Das Gleiche gilt, wenn im Vertrag steht: „Ein Bedarf gilt mindestens dann als gegeben, wenn die Fristen nach dem Fristenplan verstrichen sind.“ Damit soll der Mieter verpflichtet werden, nicht nur nach Ablauf der Fristen, sondern im Zweifel auch früher, nämlich „bei Bedarf“, zu renovieren. Das ist mehr, als der BGH erlaubt.

3. Fazit

Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass die eingangs gestellte Frage ausdrücklich mit „Nein“ zu beantworten ist. Die Formulierung, die Schönheitsreparaturen „spätestens bei Auszug“ vorzunehmen ist unzulässig. Der Vermieter kann insoweit keinen starren Termin zur Durchführung der Schönheitsreparaturen vorgeben. Die Verwendung des Wortes „spätestens“ ist insoweit nur zulässig mit relativierenden Zusätzen.

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