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Mieterpflichten bei Auszug – Was müssen Mieter machen?

Der Mietvertrag ist gekündigt und der Auszug steht bevor. Was muss nun in der Mietwohnung noch erledigt werden? Bestimmte Mieterpflichten für den Auszug, wie zum Beispiel eine Pflicht zum Streichen oder Renovieren, gibt es jedenfalls nicht. Man hat als Mieter regelmäßig nur den Schlüssel an den Vermieter herauszugeben und die Mietwohnung, sowie die dazugehörigen Gebäudeteile (wie Garage, Keller, Dachboden etc.) besenrein zu räumen. Die gesetzliche Rückgabepflicht beim Auszug aus der Mietwohnung ist damit erfüllt.

Weitere Mieterpflichten, wie Streichen, Tapezieren oder Bohrlöcher zu verschließen, sind keine gesetzlichen Verpflichtungen, können aber im Mietvertrag vereinbart sein und damit Mieterpflicht werden. Was Mieter bei Auszug machen müssen, erfahren Sie in nachfolgendem, Artikel.

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I. Das müssen Mieter bei Auszug tatsächlich machen

Die Mieterpflichten bei Auszug beschränken sich regelmäßig auf

  • die Durchführung der vertraglich auferlegten Schönheitsreparaturen
  • die Beseitigung von Beschädigungen
  • die Rückgabe der Mietwohnung (des Mietshauses).

1. Durchführung der Schönheitsreparaturen

Ohne eine Vereinbarung im Mietvertrag, nach der man als Mieter zu sogenannten Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, muss man als Mieter nichts machen außer auskehren. Schönheitsreparaturen sind hauptsächlich malermäßige Beseitigungsarbeiten von Gebrauchsspuren oder Abnutzungen in der Mietwohnung.: dazu zählt das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen (§ 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV – Zweite Berechnungsverordnung zu öffentlich geförderten Mietwohnungen).

Gibt es eine Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag (auch in Formularmietverträgen), ist diese zulässig, wenn sich die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach dem Grad der Abnutzung der Mietwohnung bemisst. Das heißt, es müssen tatsächlich Schönheitsreparaturen notwendig sein. Hat der Mieter die Wohnung kaum genutzt oder so sorgsam gepflegt, dass keinerlei Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren vorliegen, die zu beseitigen wären, dann sind von ihm auch keine Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Denn der Mieter soll lediglich das zu beseitigen haben, was er durch das „Abwohnen“ der Wohnung zu verantworten hat. Nicht mehr und nicht weniger.

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2. Welche Schönheitsreparaturen bei Auszug sind Mieterpflichten?

Ist eine vertragliche Übernahme der Schönheitsreparaturen im Mietvertrag wirksam vereinbart und besteht tatsächlich Renovierungsbedarf, können folgende Aufgaben auf den Mieter zukommen:

  • Streichen: Das Steichen ist eine typische malermäßige Beseitigung von Gebrauchsspuren (auch bei Heizkörpern, Fenstern und Türen) und kann vom Vermieter gefordert werden: zum Beispiel bei starker Abnutzung, durch Rauch vergilbten oder beschmutzten Wänden; auch bei besonders grellen Farbtönen. Der Vermieter kann die Farbwahl in einem neutralen Farbton verlangen. Farbwahlklauseln die sich allerdings nicht auf den Auszug beschränken sind unwirksam, vgl. BGH vom 20.1.2010 Az.: VIII ZR 50/09 und vom 18.2.2009, Az.: VIII ZR 166/08 (weitere Details dazu finden Sie in dem Beitrag: „Schönheitsreparaturen: Farben – Diese Farben sind beim Auszug zulässig„).
  • Tapezieren: Eine generelle „Tapezierverpflichtung“ gibt es nicht. Fallen die Tapeten allerdings beim Auszug bereits von der Wand, kann eine Pflicht zum Tapezieren bestehen. In dem Artikel: „Schönheitsreparaturen: Muss der Mieter tapezieren? – Wir erklären es hier“ erfahren Sie auf was im Einzelfall, insbesondere bei sogenannten „Tapetenklauseln“ zu achten ist.
  • Bohrlöcher sind zu verspachteln, da sie als Beschädigungen gelten (vgl. unten)
  • Teppichboden entfernen: Die Entfernung des Teppichbodens kann von dem Vermieter nur verlangt werden, wenn dieser nicht bei Mietbeginn vorhanden war und eine Eigenleistung des Mieters ist. Alles andere geht über die malermäßige Reparaturverpflichtung hinaus.

Keine Mieterpflichten sind

  • Schönheitsreparaturen, die nicht malermäßig sind, den Außenbereich der Mietwohnung betreffen oder die nach einem starren Fristenplan vorzunehmen sind.
  • alle Arten von Instandsetzungs- und Reparaturarbeiten, die sich nicht auf eigens verursachte Beschädigungen beziehen. So muss man als Mieter daher nicht, die Fußböden zu erneuern, wenn diese verschlissen sind (kein Parkett abschleifen oder versiegeln: LG Berlin, Az.: 62 S 394/95 und : 63 S 347/12).

Bei Auszug können den Mieter allein durch die Schönheitsreparaturverpflichtung daher einige aufwändige Renovierungspflichten treffen. Die Ausführung kann der Vermieter dann zwar im Detail nicht vorschreiben, es kann aber eine fachmännische Arbeit verlangt werden. Handwerker sind aber kein muss und können auch nicht vertraglich verlangt werden (BGH, Urteil vom 9. Juni 2010, Az.: VIII ZR 294/09).

3. Beseitigung von Beschädigungen

Eingeschlagene Fenster, Türen, herausgerissene Wände, Löcher im Putz oder Dellen im Parkett, Wasserschäden und alle sonstigen Schäden, die vom Mieter in der Mietzeit verursacht worden sind, hat er bei Auszug zu beseitigen. Zu seinen Mieterpflichten gehören hier daher alle Instandsetzungs- und Reparaturarbeiten, die sich auf verursachte Beschädigungen beziehen. Hier hilft Mietern auch oft die eigene Haftpflichtversicherung, denn Schäden in der Mietwohnung können teuer werden.

4. Wohnung leer Räumen und Schlüssel zurückgeben

Katzennetze und Gitter auf dem Balkon, Einbauschränke und alle beweglichen, der Mietwohnung hinzugefügten, Gegenstände sind aus dieser zu entfernen. Der Mieter hat die Wohnung und alle Nebenräume in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückzugeben, § 546 BGB.

II. Wenn der Mieter seine Pflichten bei Auszug nicht erfüllt

Werden Schäden durch den Mieter nicht beseitigt oder Schönheitsreparaturen nicht vorgenommen, kann der Vermieter vom Mieter die Zahlung vom Schadensersetz verlangen. Meist wird dieser – soweit möglich– mit der Kaution verrechnet. Im Übrigen gerichtlich eingeklagt. Die Kautionsverrechnung finden Sie auch ausführlich in dem Beitrag: „Mietkaution: Inanspruchnahme – So gehen Vermieter vor (mit Muster)“ erklärt.

Räumt der Mieter die Wohnung nicht, droht dem Mieter nicht nur Schadensersatz, sondern auch eine teure Räumungsklage.

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III. Tipps für Mieter bei Auszug

Wie beim Einzug, mit Mietvertragscheck und Übergabeprotokoll, sollte sich der Mieter bei Auszug im Klaren seine welche Mieterpflichten er besitzt: Schönheitsreparaturen, wenn vereinbart und notwendig – Beseitigung von Schäden – Räumung. Empfehlenswert ist, die vertraglichen Regelungen zur Schönheitsreparatur-Verpflichtung zu prüfen. Bei dem Treffen mit dem Vermieter zur Schlüsselübergabe sollten Sie sich als Mieter den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung im Rückgabezeitpunkt bestätigen lassen.

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