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Mieterpflichten bei Auszug – Was müssen Mieter machen?

Der Mietvertrag ist gekündigt und der Auszug steht bevor. Was muss nun in der Mietwohnung noch erledigt werden? Bestimmte Mieterpflichten für den Auszug, wie zum Beispiel eine Pflicht zum Streichen oder Renovieren, gibt es jedenfalls nicht. Man hat als Mieter regelmäßig nur den Schlüssel an den Vermieter herauszugeben und die Mietwohnung, sowie die dazugehörigen Gebäudeteile (wie Garage, Keller, Dachboden etc.) besenrein zu räumen. Die gesetzliche Rückgabepflicht beim Auszug aus der Mietwohnung ist damit erfüllt.

Weitere Mieterpflichten, wie Streichen, Tapezieren oder Bohrlöcher zu verschließen, sind keine gesetzlichen Verpflichtungen, können aber im Mietvertrag vereinbart sein und damit Mieterpflicht werden. Was Mieter bei Auszug machen müssen, erfahren Sie in nachfolgendem, Artikel.

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I. Das müssen Mieter bei Auszug tatsächlich machen

Die Mieterpflichten bei Auszug beschränken sich regelmäßig auf

  • die Durchführung der vertraglich auferlegten Schönheitsreparaturen
  • die Beseitigung von Beschädigungen
  • die Rückgabe der Mietwohnung (des Mietshauses).

1. Durchführung der Schönheitsreparaturen

Ohne eine Vereinbarung im Mietvertrag, nach der man als Mieter zu sogenannten Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, muss man als Mieter nichts machen außer auskehren. Schönheitsreparaturen sind hauptsächlich malermäßige Beseitigungsarbeiten von Gebrauchsspuren oder Abnutzungen in der Mietwohnung.: dazu zählt das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen (§ 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV – Zweite Berechnungsverordnung zu öffentlich geförderten Mietwohnungen).

Gibt es eine Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag (auch in Formularmietverträgen), ist diese zulässig, wenn sich die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach dem Grad der Abnutzung der Mietwohnung bemisst. Das heißt, es müssen tatsächlich Schönheitsreparaturen notwendig sein. Hat der Mieter die Wohnung kaum genutzt oder so sorgsam gepflegt, dass keinerlei Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren vorliegen, die zu beseitigen wären, dann sind von ihm auch keine Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Denn der Mieter soll lediglich das zu beseitigen haben, was er durch das „Abwohnen“ der Wohnung zu verantworten hat. Nicht mehr und nicht weniger.

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2. Welche Schönheitsreparaturen bei Auszug sind Mieterpflichten?

Ist eine vertragliche Übernahme der Schönheitsreparaturen im Mietvertrag wirksam vereinbart und besteht tatsächlich Renovierungsbedarf, können folgende Aufgaben auf den Mieter zukommen:

  • Streichen: Das Steichen ist eine typische malermäßige Beseitigung von Gebrauchsspuren (auch bei Heizkörpern, Fenstern und Türen) und kann vom Vermieter gefordert werden: zum Beispiel bei starker Abnutzung, durch Rauch vergilbten oder beschmutzten Wänden; auch bei besonders grellen Farbtönen. Der Vermieter kann die Farbwahl in einem neutralen Farbton verlangen. Farbwahlklauseln die sich allerdings nicht auf den Auszug beschränken sind unwirksam, vgl. BGH vom 20.1.2010 Az.: VIII ZR 50/09 und vom 18.2.2009, Az.: VIII ZR 166/08 (weitere Details dazu finden Sie in dem Beitrag: „Schönheitsreparaturen: Farben – Diese Farben sind beim Auszug zulässig„).
  • Tapezieren: Eine generelle „Tapezierverpflichtung“ gibt es nicht. Fallen die Tapeten allerdings beim Auszug bereits von der Wand, kann eine Pflicht zum Tapezieren bestehen. In dem Artikel: „Schönheitsreparaturen: Muss der Mieter tapezieren? – Wir erklären es hier“ erfahren Sie auf was im Einzelfall, insbesondere bei sogenannten „Tapetenklauseln“ zu achten ist.
  • Bohrlöcher sind zu verspachteln, da sie als Beschädigungen gelten (vgl. unten)
  • Teppichboden entfernen: Die Entfernung des Teppichbodens kann von dem Vermieter nur verlangt werden, wenn dieser nicht bei Mietbeginn vorhanden war und eine Eigenleistung des Mieters ist. Alles andere geht über die malermäßige Reparaturverpflichtung hinaus.

Keine Mieterpflichten sind

  • Schönheitsreparaturen, die nicht malermäßig sind, den Außenbereich der Mietwohnung betreffen oder die nach einem starren Fristenplan vorzunehmen sind.
  • alle Arten von Instandsetzungs- und Reparaturarbeiten, die sich nicht auf eigens verursachte Beschädigungen beziehen. So muss man als Mieter daher nicht, die Fußböden zu erneuern, wenn diese verschlissen sind (kein Parkett abschleifen oder versiegeln: LG Berlin, Az.: 62 S 394/95 und : 63 S 347/12).

Bei Auszug können den Mieter allein durch die Schönheitsreparaturverpflichtung daher einige aufwändige Renovierungspflichten treffen. Die Ausführung kann der Vermieter dann zwar im Detail nicht vorschreiben, es kann aber eine fachmännische Arbeit verlangt werden. Handwerker sind aber kein muss und können auch nicht vertraglich verlangt werden (BGH, Urteil vom 9. Juni 2010, Az.: VIII ZR 294/09).

3. Beseitigung von Beschädigungen

Eingeschlagene Fenster, Türen, herausgerissene Wände, Löcher im Putz oder Dellen im Parkett, Wasserschäden und alle sonstigen Schäden, die vom Mieter in der Mietzeit verursacht worden sind, hat er bei Auszug zu beseitigen. Zu seinen Mieterpflichten gehören hier daher alle Instandsetzungs- und Reparaturarbeiten, die sich auf verursachte Beschädigungen beziehen. Hier hilft Mietern auch oft die eigene Haftpflichtversicherung, denn Schäden in der Mietwohnung können teuer werden.

4. Wohnung leer Räumen und Schlüssel zurückgeben

Katzennetze und Gitter auf dem Balkon, Einbauschränke und alle beweglichen, der Mietwohnung hinzugefügten, Gegenstände sind aus dieser zu entfernen. Der Mieter hat die Wohnung und alle Nebenräume in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückzugeben, § 546 BGB.

II. Wenn der Mieter seine Pflichten bei Auszug nicht erfüllt

Werden Schäden durch den Mieter nicht beseitigt oder Schönheitsreparaturen nicht vorgenommen, kann der Vermieter vom Mieter die Zahlung vom Schadensersetz verlangen. Meist wird dieser – soweit möglich– mit der Kaution verrechnet. Im Übrigen gerichtlich eingeklagt. Die Kautionsverrechnung finden Sie auch ausführlich in dem Beitrag: „Mietkaution: Inanspruchnahme – So gehen Vermieter vor (mit Muster)“ erklärt.

Räumt der Mieter die Wohnung nicht, droht dem Mieter nicht nur Schadensersatz, sondern auch eine teure Räumungsklage.

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III. Tipps für Mieter bei Auszug

Wie beim Einzug, mit Mietvertragscheck und Übergabeprotokoll, sollte sich der Mieter bei Auszug im Klaren seine welche Mieterpflichten er besitzt: Schönheitsreparaturen, wenn vereinbart und notwendig – Beseitigung von Schäden – Räumung. Empfehlenswert ist, die vertraglichen Regelungen zur Schönheitsreparatur-Verpflichtung zu prüfen. Bei dem Treffen mit dem Vermieter zur Schlüsselübergabe sollten Sie sich als Mieter den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung im Rückgabezeitpunkt bestätigen lassen.

18 Antworten auf "Mieterpflichten bei Auszug – Was müssen Mieter machen?"

  • Jo
    16.10.2018 - 14:28 Antworten

    Danke für die Mietrechtsinfos! Wir ziehen im Frühjahr um und möchten Schönheitsreparaturen möglichst vermeiden. Es soll nämlich danach sowieso alles erneuert werden. Aber gut zu wissen, dass auch bei Vertrags-Klauseln zu den Mieterpflichten, der Grad der Abnutzung entscheidend ist. Wir werden wohl auch vorsorglich einen Rechtsanwalt für Mietrecht einschalten.

  • Hannes
    16.10.2019 - 07:11 Antworten

    Was bin ich so froh, dass meine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus dem Gestattungsvertrag einer WEA stammen und ich mich nicht ständig mit irgendwelchen, sehr oft uneinsichtigen Mietern rumschlagen muss.

  • Thomas
    10.01.2020 - 10:37 Antworten

    Hallo,

    heute war Wohnungsübergabe.

    1) Ein Beauftragter des Vermieters hat beanstandet, dass die über 30 Jahre alten Einbauschränke nicht weiß gestrichen wurden. Muss der Mieter das nach 5 Jahren zur Miete machen?

    2) Heizkörper nicht weiß gestrichen. Diese waren bei Ein- und Auszug in einem Beige-Gelbton gestrichen. Muss man nach 5 Jahren Heizkörper streichen?

    Vielleicht hat schon jemand Erfahrungen damit, die er hier weitergeben könnte.

    Danke im voraus

      • Dinah Ullrich
        29.09.2021 - 05:42 Antworten

        Hallo.
        In meinem Mietvertrag steht, daß ich bei Auszug das Laminat entfernen muss, das Laminat lag schon bei Einzug vom Vormieter. Ist das dann überhaupt meine Aufgabe. Ich habe dir Wohnung im unrenovierten Zustand übernommen.
        Gruß
        Dinah

        • Mietrecht.org
          29.09.2021 - 08:07 Antworten

          Hallo Dinah,

          wenn Sie das Eigentum vom Vormieter übernommen haben, haben Sie mit großer Wahrscheinlichkeit auch die Pflicht zum Rückbau übernommen.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Melanie
    17.01.2020 - 11:27 Antworten

    Hallo,

    wir sind seit ca. einem Monat aus der alten Wohnung ausgezogen und wären bereit für eine Übergabe. Allerdings möchte unsere Vermieterin uns nicht eher aus der Wohnung lassen. Seit einigen Jahren gab es immer wieder Probleme wegen erhöhter Legionellenbelastung. Daher muss alle paar Monate das Wasser geprüft werden und dafür im Vorfeld alle zwei Tage alle Wasserhähne zwei Minuten lang heiß laufen gelassen werden. Nun fordert die Vermieterin trotz Wissens, dass wir dort nicht mehr wohnen, ein, dass wir uns alle zwei Tage bis Ende Januar um das laufen Lassen der Wasserhähne sowie um den Termin zur Überprüfung des Wassers kümmern müssen.

    Ist diese Zumutung (+ Zahlen des Heißwasserverbrauchs) rechtens?

    Vielen Dank und Grüße
    Melanie L.

    • Mietrecht.org
      19.01.2020 - 19:15 Antworten

      Hallo Melanie,

      die Vermieter wird kaum verlangen können, dass alle zwei Tage Warmwasser abgelassen werden muss. Denken Sie an Urlaub oder Dienstreisen. Da sind Sie auch nicht alle zwei Tage vor Ort.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Susi L.
    01.02.2021 - 02:54 Antworten

    Wir hatten eine Wohnungsübergabe mit Übergabeprotokoll (direkte Übergabe Vormieter – Nachmieter – Hausverwaltung). Im Protokoll wurde festgehalten dass Taubendreck auf dem Balkon ist. Der Vormieter hatte dort noch Balkonmöbel stehen, die der Nachbar am Wochenende abholen wollte. Dort entdeckten wir das die Taubenverschmutzung größer ist als vorher ersichtlich und dort auch eine Taube ihre Eier ausbrütet.
    Da es noch offene Punkte bei der Übergabe gibt treffen wir uns nocheinmal mit der Vormieterin und der Hausverwaltung..
    Da der Taubendreck nun erheblich größer ist als bei der Übergabe ersichtlich war, ist der Aufwand diesen zu entfernen (inkl. was ist zu tun mit der brütenden Taube?), unangemessen hoch und möchten wir als jetzige Mieter nicht durchführen. Können wir bzw. die Hausverwaltung die Beseitigung noch vom Vormieter fordern?
    Eine schnelle Antwort wäre sehr hilfreich.
    Vielen Dank im Voraus.

    • Mietrecht.org
      01.02.2021 - 07:45 Antworten

      Hallo Susi,

      bitten Sie die Hausverwaltung, die Reinigung zu übernehmen und einen Taubenschutz zu installieren.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Iris Neeland
    16.03.2021 - 12:31 Antworten

    Hallo. Ich hoffe, das ich es einigermassen verständlich rüber bringen kann. Von einer Bekannten ist die Mutter verstorben. Das Haus in dem sie gewohnt hat, hatten vorher die Schwiegereltern bewohnt. Die Schwiegereltern unten und der Sohn mit der verstorbenen Frau oben. Die Schwigereltern sind schon vor 30 Jahren verstorben und der Sohn mit der Schwiegertochter hatten das Haus zur Miete übernommen, allerdings ohne neuen Mietvertrag, warum weiss keiner. Nun ist ja auch die Frau verstorben und die Tochter muss das Haus räumen. Wie sieht es denn in dem Fall mit den Renovierungsarbeiten aus? Die Vermieterin verlangt eine komlpette Revovierung des Hauses, samt Tapeten und der komplette Teppisch soll raus.
    Ich danke im vorraus

    Gruss Iris

    • Mietrecht.org
      17.03.2021 - 09:00 Antworten

      Hallo Iris,

      grundsätzlich und ohne weitere Vereinbarung im Mietvertrag ist der Vermieter für die Instandhaltung inkl. Schönheitsreparaturen verantwortlich.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Susanne
    29.04.2021 - 18:07 Antworten

    Hallo,
    vielleicht kann mir hier auch jemand einen hilfreichen Tipp geben.
    Ich ziehe nach neun Jahren aus meiner bei Einzug unrenovierten Wohnung aus, die Klauseln zu Schönheitsreparaturen in meinem Mietvertrag sind mit festen Fristen verbunden ohne Bezug auf den Abnutzungsgrad und daher meines Wissens unwirksam.
    Jetzt möchte ich die Mietsache natürlich in einem möglichst gepflegten Zustand hinterlassen wie z. B. Bohrlöcher verspachteln, sauber machen u. ä.
    Nun kommt von meinem Vermieter die Ankündigung, dass Bohrlöcher mit einem bestimmten Produkt zu verspachteln wären und sichtbare Spachtelflecken auf der Rauhfasertapete seines Erachtens Schäden an der Mietsache darstellen.
    Die vorhandene Rauhfaser ist mindestens 11 Jahre an der Wand (schätzungsweise eher 20) zigmal überstrichen dadurch Millimeterdick und in einem schlechten Allgemeinzustand, stellenweise löst sie sich an den Nähten von Wand/Decke. (bereits bei Einzug)
    Die im Laufe der Jahre entstandenen Bohrlöcher habe ich bereits vor Erhalt dieser Information mit Rauhfaser-Reparaturspachtel behandelt, d. h. nach dem erneuten Streichen werden sie nicht mehr sichtbar ein, aber mein Vermieter ist der Ansicht, dass ein Entfernen der Tapete durch den Maler zu schwierig wird. Die Wohnung wird nach der Übergabe definitiv nicht neu tapeziert, sondern nur durch den Nachmieter nochmal gestrichen.
    Kann mein Vermieter hier tatsächlich Schäden an der Mietsache geltend machen? Hat er da in irgendeiner Form eine rechtliche Handhabe?

    Vielen Dank!
    Susanne

    • Mietrecht.org
      30.04.2021 - 08:41 Antworten

      Hallo Susanne,

      Bohrlöcher zählen zum vertragsgemäßen Gebrauch – ich sehe keinen Handlungsspielraum für den Vermieter.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lillifee
    19.05.2021 - 04:30 Antworten

    Hallo, da mein Mann vor kurzem verstoben ist werde ich aus dieser Wohnung ausziehen. Wie sieht es hier mit dem Vertrag aus, wir waren ja beide Mieter. Und meine nächste Frage lautet was sind Gebrauchsspuren bei einem Parkettboden (mind.12 Jahre alt wenn nicht noch länger). Der Parkettboden hatte schon Gebrauchsspuren als wir vor 7 Jahren hier eingezogen sind und ich habe eigentlich Filzstopper unter meinen Stühlen etc. Muss ich trotzdem für diese Gebrauchsspuren aufkommen?
    Mit freundlichen Grüßen
    Sarah

  • Viktoria
    09.07.2021 - 12:45 Antworten

    Hallo,

    ich ziehe nach neuen Jahren aus meiner Wohnung aus. Ich habe notwendigen Schönheitsreparaturen durchgeführt, die Wohnung (inkl. Balkon) komplett durchgesaugt, alle vorhandenen Schränke durchgewischt und die Küche komplett geputzt.

    Nun verlangt die Vermieterin von mir, dass ich den Balkonboden (Fliesen) zusätzlich reinige. Dieser wurde zuletzt vor über einem Jahr gereinigt, weist aber mittlerweile Schmutz auf, der durch Regen, Witterung etc. verursacht wurde, auf.

    Bin ich dazu verpflichtet oder genügt ein „besenreiner“ Zustand?
    Im Vertrag steht, dass ich die Mietsache in einem sauberen Zustand zurückzugeben habe.

    Vielen Dank im Voraus und beste Grüße,

    Viktoria

    • Mietrecht.org
      13.07.2021 - 14:28 Antworten

      Hallo Viktoria,

      zur Mietsache gehört auch der Balkon, sollte m.E. also entsprechend sauber sein.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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