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Versteckte Mängel – Wann liegt ein verdeckter Mangel vor? Was tun?

Endlich ist die lang gesuchte Traumwohnung gefunden, der Mietvertrag unterschrieben und der Einzug steht unmittelbar bevor. Doch, was ist wenn der Mieter beim Einzug oder kurz danach einen versteckten Mangel in der Mietwohnung entdeckt? Was ist zu tun, wenn der versteckte bzw. verdeckte Mangel im Übergabeprotokoll gar nicht vermerkt wurde? Welche Rechte haben Mieter und was können Vermieter tun, wenn sich Mieter wegen einem versteckten Mangel beschweren? Können Vermieter Mängelrechte wegen anfänglichen Mängeln in der Mietwohnung ausschließen?

Der nachfolgende erklärt, wann ein versteckter Mangel vorliegt und was Mieter oder Vermieter tun können.

I. Was heißt verdeckter Mangel?

Von einem Mangel einer Mietwohnung spricht man immer dann, wenn die Mietsache mit einem „Fehler“ behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert oder aufhebt gemäß § 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Handelt es sich nur um einen geringfügigen „Fehler“ bzw. eine geringe Minderung der Tauglichkeit liegt hingegen kein Mangel vor. Es muss also ein Fehler sein, der die Wohnqualität einschränkt, mindert oder ein Wohnen unmöglich macht.

Ein verdeckter bzw. versteckter Mangel in der Mietwohnung ist daher nichts anderes als ein Mangel, der bereits bei Übergabe der Wohnung vorlag, aber für den Mieter nicht erkennbar war.

Der Umstand, dass der Mieter den Mangel bei der Übergabe nicht kannte oder nicht erkennen konnte ist bei versteckten Mängeln entscheidend, denn dadurch grenzen Sie sich von den sog. anfänglichen Mängeln in der Mietwohnung ab, bei denen die Mieterrechte wegen Mängeln nach § 536b BGB unter Umständen ausgeschlossen sein können. Anfängliche Mängel sind Mängel, die bei Vertragsschluss bereits vorliegen. Die Mängelrechte des Mieters sind bei solchen anfänglichen Mängeln ausgeschlossen, wenn die Mängel dem Mieter bekannt sind (siehe unten Abschnitt II. 1.).  Bei versteckten Mängeln haben Mieter hingegen immer die gesetzlichen Mängelrechte.

Typische Beispiele für versteckte Mängel sind z.B. verstopfte Abflüsse / undichte Leitungen oder Rohre; Schimmel; Lärmbelästigungen; kaputte Elektrogeräte in der mitvermieteten Einbauküche etc.

II. Welche Rechte haben Mieter bei versteckten Mängeln in der Mietwohnung?

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Der Vermieter ist also dafür verantwortlich ist, dass das Mietobjekt im Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses mangelfrei ist. Grundsätzlich haben Mieter bei versteckten Mängeln in der Mietwohnung daher auch die gesetzlichen Mieterrechte bei Mängeln — in Form der Minderung und des Schadensersatzes nach den §§ 536 und 536a BGB.

Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn ein sog. anfänglicher Mangel vorliegt oder die Mieterrechte wegen bestimmten Mängeln vertraglich ausgeschlossen sind. Im Übrigen haben Mieter unter besonderen Umständen die Möglichkeit vom Mietvertrag zurückzutreten oder diesen anzufechten.

1. Kein Ausschluss der Mängelrechte

Einer der wichtigsten Ausschlussgründe ist § 536 b BGB. Danach stehen dem Mieter die Rechte aus den §§ 536 und 536a nicht zu, wenn der Mieter den Mangel der Mietsache bei Vertragsschluss kennt oder infolge grober Fahrlässigkeit nicht kennt. Fahrlässig handelt gemäß § 276 Abs. 2 BGB derjenige, der die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt. Grob fahrlässig handelt nach dem  Bundesgerichtshof (BGH) derjenige, der die im Verkehr erforderliche Sorgfalt nach den gesamten Umständen in ungewöhnlich hohem Maß verletzt und unbeachtet lässt, was im gegebenen Fall jedem einleuchten müsse (BGH, Urteil vom 11.7.2007, Az.: XII ZR 197/05).

Geht es also um einen Mangel, der z.B. offensichtlich ist oder jedem Laien ins Auge hätte fallen müssen, kann sich ein Mieter nicht auf Unkenntnis beziehen. So ging z.B. das Landgericht (LG) Düsseldorf davon aus, dass ein Mieter einen Mangel kennt, wenn für den Mieter Umstände ersichtlich sind, die zweifelsfrei auf einen Mangel schließen lassen, auch wenn die Ursache selbst unbekannt ist (LG Düsseldorf, Urteil v. 16.7.1991, Az.: 24 S 823/90: Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung).

Lesen Sie dazu auch:

Mängelrechte trotz grober Fahrlässigkeit, stehen dem Mieter nur zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat (vgl. § 536 b S. 2 BGB). Alles Wichtige dazu finden Sie hier: Was ist ein arglistig verschwiegener Mangel im Mietrecht?

Bei bekannten Mängeln behält der Mieter die Mängelrechte nur, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält (vgl. § 536 b S. 3 BGB). Das ist besonders wichtig, wenn man als Mieter einen Mangel erkennt und diesen nach der Wohnungsübergabe repariert haben will. Behält der Mieter sich z.B. sein Recht auf Reparatur ausdrücklich vor, dann kann er das auch nach Einzug noch verlangen. Wie Mieter einen Vorbehalt der Mängelrechte regeln können zeigt der Artikel: Wohnungsübergabe mit Mängeln – Was tun als Mieter und Vermieter?

Übernimmt ein Mieter allerdings die Wohnung mit bestimmten erkennbaren Mängeln ohne Vorbehalt, kann in der Regel angenommen werden, dass die Wohnung mit dem Mangel als vertragsgemäß gelten soll. D.h. der Mangel ist dann Teil des vereinbarten vertragsgemäßen Zustands der Wohnung und es kann insoweit vom Vermieter nicht mehr verlangt werden einen mangelfreien Zustand der Mietwohnung herzustellen. Allerdings gilt das nicht bei besonders schwerwiegenden Mängeln.

2. Mängelrechte: Mietminderung und Co.

Bei verdeckten Mängeln haben Mieter einen Anspruch auf Minderung der Mietzahlung, wenn es sich nicht nur um einen unerheblichen Mangel handelt. Unerhebliche Mängel sind z.B. geringfügige Flächenabweichungen o.ä.: Flächenabweichung im Mietvertrag: bis zu 10% sind kein Mangel .

Der Minderungsanspruch selbst ist in § 536 BGB geregelt. Dabei gilt:

  • Bei schwerwiegenden Mängeln, durch die die Tauglichkeit der Mietwohnung komplett aufgehoben ist — die Wohnung also unbewohnbar ist — ist der Mieter von der Pflicht zur Zahlung der Miete befreit. Das gilt so lange, bis die Bewohnbarkeit wiederhergestellt ist.
  • Bei allen anderen erheblichen Mängeln die den Wohnzweck nur einschränken oder die Wohnqualität mindern, ist für die Zeit, während die Tauglichkeit der Mietwohnung gemindert ist, nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu zahlen.

Wie Mieter eine Minderung gelten machen, lesen Sie hier: 10 Schritte zur Mietminderung – So gehen Mieter vor.

Neben dem Minderungsrecht haben Mieter nach § 536a BGB außerdem einen Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch wegen eines Mangels.  Bei anfänglichen Mängeln hat der Mieter einen verschuldensunabhängigen Schadenersatzanspruch aus Garantiehaftung nach § 536a Abs. 1 Satz 1 BGB  (Bundesgerichtshofs (BGH), Urteil vom 21.07.2010, AZ: XII ZR 189/08). Bei später auftretenden Mängeln haftet der Vermieter nur, wenn er mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist oder den Mangel verschuldet hat und dem Mieter ein Schaden durch die Verzögerung der Reparatur oder durch den Mangel selbst entstanden ist — z.B. Feuchtigkeitsschäden an im Keller gelagerten Möbeln oder Gesundheitsschädigung durch herunterfallenden kaputte Bauteile der Mietwohnung. Auch Fälle, in denen der Mieter den Mangel selbst repariert oder reparieren lässt sind hier erfasst: Ist der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder ist die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig, kann der Mieter den Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen.

Wichtig: Wollen Mieter Ansprüche wegen einem versteckten Mangel beim Vermieter geltend machen ist der Mangel direkt nach Entdeckung anzuzeigen und unter Fristsetzung die Beseitigung zu fordern. Bestenfalls mit Fotos.

3. Fristlose Kündigung wegen verstecktem Mangel

Mieter können die Mietwohnung wegen einem versteckten anfänglichen Mangels zudem fristlos kündigen nach § 543 Abs. 2 Ziffer 1 BGB. Danach ist der Mieter berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht gewährt wird. Das Kündigungsrecht besteht auch dann, wenn die Mietsache in einem vertragswidrigen (d.h. mangelhaften) Zustand übergeben wird oder wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt (Amtsgericht (AG) Bonn, Urteil vom 25.03.2010, Az.: 6 C 598/08).

4. Rücktritt und Anfechtung wegen verstecktem Mangel?

Ein Rücktritt vom Mietvertrag wegen eines versteckten Mangels ist im Mietrecht zwar grds. nicht vorgesehen, aber möglich, wenn besonders gravierende Mängel entdeckt werden, die eine Nutzung der Wohnung unmöglich machen.

Häufiger sind allerdings Situationen gegeben, in denen eine Anfechtung des Mietvertrages nach §§ 119 ff. BGB möglich ist. Eine erfolgreiche Anfechtung führt dann rückwirkend zur Aufhebung des Mietvertrages und der Mietvertragsabschluss ist rückabzuwickeln. Nach der Rechtsprechung des BGH können Mieter den Mietvertrag nicht nur vor, sondern auch nach Einzug in die Mietwohnung anfechten (BGH, Urteil vom 06.08.2008, Az: XII ZR 67/06).

Im Falle eines versteckten Mangels ist z.B. eine Anfechtung nach § 123 BGB wegen einer arglistigen Täuschung denkbar. Verschweigt der Vermieter absichtlich einen versteckten Mangel, um die andere Partei zu einem Vertragsschluss zu bewegen und täuscht über die Mangelfreiheit der Mietwohnung, kann der Mieter den Mietvertrag wegen dem verdecktem Mangel anfechten. Das gilt aber nur für solche Mängel hinsichtlich derer der Vermieter dem Mieter gegenüber eine Aufklärungspflicht hat (AG Bonn, Urteil vom 25.03.2010, Az.: 6 C 598/08).

Lesen Sie dazu auch: Mietvertrag rückgängig machen bzw. widerrufen

III. Was können Vermieter bei versteckten Mängeln tun?

Vermieter sollten grds. alle Mängel, die ihnen bei Vertragsschluss bekannt sind, offenlegen und in einem Übergabeprotokoll dokumentieren.  All diese anfänglichen Mängel gelten dann als vom  Mieter als vertragsgemäßer Zustand anerkannt, sobald er das Übergabeprotokoll unterschreibt. Wirft ein Mieter seinem Vermieter vor, dass er einen Mangel „versteckt“ oder „verdeckt“ hat, muss er nachweisen, dass der Vermieter den Mangel gekannt hat oder kennen musste.  Die Mängelrechte des Mieters auf Beseitigung, Minderung und Schadensersatz bestehen grds. nur bei erheblichen Mängeln.

Vermietern ist es zudem anzuraten vertraglich vorzusorgen: So sind z.B. Klauseln über den vertragsgemäßen Zustand einer Mietwohnung im Übergabeprotokoll und Mietvertrag durchaus zulässig: z.B.  „Die Räume werden wie am … gesehen übergeben“ und „Die Wohnung wurde am … vom Mieter besichtigt, der Mieter erkennt den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung an”. Darüber hinaus können Vermieter die verschuldensunabhängige Garantiehaftung für anfängliche Mängel auch im Mietvertrag ausschließen.

Bei allen Klauseln ist es wichtig, dass Sie klar verständlich und transparent sind. Sie dürfen nicht gegen die AGB Vorschriften der §§ 307 ff BGB verstoßen und überraschend sein oder den Mieter unangemessen benachteiligen.

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IV. Fazit und Zusammenfassung

Zusammenfassend lässt sich Folgendes festhalten:

  1. Versteckte Mängel in der Mietwohnung haben Mieter gegenüber Ihrem Vermieter sofort nach Entdeckung anzuzeigen.
  2. In der Regel können Mieter bei einem versteckten Mangel die gleichen Mängelrechte geltend machen, wie bei anderen Mängeln.
  3. Vermieter haften für versteckte Mängel, selbst wenn Sie bei Einzug in die Mietwohnung bereits vorhanden waren. Etwas anderes gilt nur dann, wenn eine Mängelhaftung für bestimmte anfängliche erkennbare Mängel ausgeschlossen wurde oder das Vorhandensein gewisser Mängel als vertragsgemäß vereinbart wurde.
  4. Für Mieter und Vermieter empfiehlt sich in diesem Zusammenhang immer ein Übergabeprotokoll bei Einzug: Einerseits kann sich der Mieter für einzelne Mängel seine Mängelrechte und den Reparaturanspruch vorbehalten, andererseits können Vermieter für bestimmte Mängel die Ansprüche des Mieters auch ausschließen.

9 Antworten auf "Versteckte Mängel – Wann liegt ein verdeckter Mangel vor? Was tun?"

  • Yunus
    28.04.2023 - 13:41 Antworten

    Guten Tag,

    ich hatte soeben einen Übergabetermin, an dem ein Übergabeprotokoll von der Vermieterin digital angefertigt worden ist. Dieser sollte an mich per E-Mail zugeschickt worden sein, was bisher noch nicht geschehen ist.

    Die Vermieterin wollte, dass ich meine Schlüssel zurückgebe, damit sie diese dem neuen Nachmieter geben kann. Als ich gefragt habe, ob ich dann bis Ende des Monats für die Schäden der Wohnung hafte, sagte sie Ja. Ich habe die Übergabe der Schlüssel verweigert, da sie auch keine Aufhebungsvereinbarung machen wollte. Wir haben uns geeinigt, dass ich den Schlüssel am 30.04.2023 bei ihr in den Briefkasten einwerfe.

    Nun frage ich mich, ob ich auf der sicheren Seite stehe, wenn ich noch kein Übergabeprotokoll erhalten habe. Bis wann müsste ich spätestens das Protokoll erhalten?

    Bei der Übergabe hatte ich einen Zeugen, der im Übergabeprotokoll aufgenommen worden ist, jedoch durfte er des Protokoll nicht mit unterzeichnen.

    Vielen lieben Dank und viele Grüße

    • Mietrecht.org
      28.04.2023 - 20:01 Antworten

      Hallo Yunus,

      ohne Protokoll haben Sie immer eine schwache Position. Das Protokoll könnte nachträglich geändert werden und Sie haben bereits unterschrieben. Keine gute Situation.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Doris Kabisch
    28.08.2023 - 00:29 Antworten

    Hallo,
    Im März 2010 habe ich einen Gewerbemietvertrag für ein kleines Ladengeschäft im Erdgeschoss eines mehrgeschossigen Altbaus mit einem Vermieter geschlossen, der das Grundstück im Januar 2010 bereits verkauft hatte. Die wirtschaftliche Übergabe erfolgte im Juni 2010, mein Mietvertrag wurde vom Erwerber übernommen.
    Im September 2018 stand ich auf einer Leiter um die oberen Dekokorationen, die leitfähig mit der Raumdecke verbunden waren, vom Staub abzuputzen. Als ich zeitgleich mit der anderen Hand an die Wand fasste, erlitt ich eine Durchströmung meines Körpers von Hand zu Hand mit 230 Volt, die nicht von einem Schutzschalter unterbrochen wurde. Das habe ich überlebt, weil ich das Bewusstsein verloren hatte und zu Boden fiel. Durch den Sturz habe ich u. a. einen instabilen Beckenbruch erlitten und bin seitdem arbeitsunfähig.

    Einen Nachweis (Errichterbescheinigung, Prüfprotokolle) für eine ordnungsgemäße elektrische Anlage wurde weder zur Übergabe des Mietobjekts, noch nach dem Unfall erbracht. Die Versicherung hat eine außergerichtliche Zahlung abgelehnt.
    2021 hatte mein Anwalt einen PKH-Antrag mit Klageentwurf wegen Schadenersatz und Schmerzensgeld gegen den Erwerber eingereicht. Dieser, sowie die sofortige Beschwerde wurde von den zuständigen Gerichten abgelehnt, weil in meinem Mietvertrag Schadensersatz für fahrlässiges Verschulden des Vermieters wirksam ausgeschlossen ist, der Erwerber der bestehende Mietvertrag übernommen hat seitdem keine baulichen Maßnahmen während der Mietzeit durchführen ließ, als Vermieter keine Prüfpflicht hat und aufgrund des Fälligkeits-Prinzip aus 566 BGB nicht die ordnungsgemäße Übergabe schuldet, weil die Übergabe vom Veräußer durchgeführt wurde.

    Aus den Stellungnahmen des Erwerbers gegen meinem PKH-Antrages habe ich erfahren, dass das Mietobjekt von 1999-2001 mit einer komplett neuen elektrischen Anlage vom Alteigentümer saniert wurde.
    Der Veräußerer das Grundstück im November 2007 mit Zuschlagsbeschuss erworben hatte, dann eine
    Leichtbau-Trockenbauwand zur Raumteilung, an dieser eine Einbauküche errichtete.

    Danach müssten für das Bad (Seit 1984 Pflicht) und für die elektrische Anlage in Trockenbauwand (seit Feb. 2007 Pflicht) FI-Schuzschalter im Unterverteiler sein.
    Laut Beschriftung (Innentür) des Unterverteilers sind 4 Schutzschalter in der unteren Reihe vorhanden. Tatsächlich ist 1 2poliger in der oberen Reihe vorhanden.

    Hierzu möchte ich Sie fragen, ob ich Schadensersatz gegen den Veräußerer (Vertragsunterzeichner) stellen kann, welche Fristen hierbei zu beachten sind?

    Für einen rechtlichen Rat würde ich mich sehr freuen.

    Herzliche Grüße
    Doris

    • Mietrecht.org
      28.08.2023 - 13:15 Antworten

      Hallo Doris,

      danke für Ihren Beitrag und für die Schilderung Ihrer unschönen Erfahrung. Sie werden verstehen, dass ich Ihnen bei dieser komplexen Sachlage hier per Kommentar nicht helfen kann. Lassen Sie sich bitte individuell rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Tanja
    12.09.2023 - 10:48 Antworten

    Guten Tag,
    Einzug April 2022. Im Juni 2022 teilte ich den Vermietern mit, dass die Rolläden in 3 Zimmern nicht vollständig einfahren. Dazu muss Folgendes gesagt werden. 2 Fenster wurden hier in der Vergangenheit durch die Vorbesitzer der Vermieter mit sogenannten rollomaten nachgerüst, ein Fenster war elekrtisch ausgestattet.
    Zunächst wollte sich der Bruder der Vermieterin den Umstand anschauen, wogegen für mich nichts sprach, damit der Vermieterin evtl. Kosten erspart bleiben. Leider kam dies nicht zu stande, da der Bruder recht kurzfristig aus Süddeutschland zu Besuch kam und ich leider verhindert.
    Im Januar 2023 sollte ich den Hausmeister der Eigentümergemeinschaft dazu kontaktieren. Er lass sich in die Rollmaten ein und verstelle die Endposition der 2 nachgerüsteten Fenster. Die Motorik lief hier immer schon sehr schleppend. Das von Anfang an ausgerüste Fenster konnte der Hausmeister nicht bearbeiten, da her von außen der Rolladenkasten geöffnet werden muss. Ich teilte der Vermieterin mit, dass wir darauf verzichten könnten, um ihr keine Kosten zu generieren und weil die Jalousie hier auch nicht dramatisch überstand – nicht einfuhr.
    Im Juni 2023 lies sich die Rollade eines nachgerüstenten Fensters gar nicht mehr bedienen. Sie fuhr weder nach oben – noch nach unten. Hier sollte ich mich wieder an den Hausmeister wenden. Dieser kam und baute eine erweiterte Steuereinheit des Rollomaten ab. Ich teilte dem Vermieter mit, dass die Funktionsfähig nun wieder vorhanden sei, aber mir der Hausmeister auch mitgeteilt hat, dass er nicht garantieren kann, dass das langfristig so bleibt.
    Seit dem 10.9.2023 lässt sich diese Rollade jetzt wieder nicht mehr über den nachgerüsteten Rollomaten bedienen. Nichts geht mehr. Ich habe dem Vermieter dies mitgeteilt. In der letzten Eigentümerversammlung wurde beschlossen, dass der Hausmeister solche Arbeiten nicht mehr direkt ausführen darf, da die Kosten immer durch die Eigentümer gehen würden. Ich sollte daraufhin die Hausverwaltung kontaktieren, was ich daraufhin auch gemacht habe. Gestern Nachmittag erhielt ich dann die Rückmeldung vom Vermieter, das er gerne eine Firma beauftragen könne, ich aber die Kosten von Kleinreparturen von 120,– Euro mit zu tragen hätte.
    Nun zu meiner Frage. Der Mangel bestand bereits bei Einzug. Es ist zu erwarten, dass hier eine große Reparatur erfolgen muss. Muss ich mich an den Kosten beteiligen?
    Besten Dank und Gruß
    Tanja

  • Ulla Villbrandt
    12.09.2023 - 21:22 Antworten

    Guten Tag, ich bin Vermieter. Nach der Übergabe stellte ich fest, dass Farbe, wahrscheinlich Wandfarbe in der Toilette entsorgt wurde. Es ist eine dicke Schicht Farbe zu erkennen. Auch die Abflüsse in Küche und Waschbecken im Bad sind stark verstopft. Was mach ich jetzt?
    Gruß Ulla V.

  • Ulla Villbrandt
    12.09.2023 - 22:12 Antworten

    Hallo Dennis, vielen Dank für Ihre Nachricht.
    Gruß
    ullaV.

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