Endlich ist die lang gesuchte Traumwohnung gefunden, der Mietvertrag unterschrieben und der Einzug steht unmittelbar bevor. Doch, was ist wenn der Mieter beim Einzug oder kurz danach einen versteckten Mangel in der Mietwohnung entdeckt? Was ist zu tun, wenn der versteckte bzw. verdeckte Mangel im Übergabeprotokoll gar nicht vermerkt wurde? Welche Rechte haben Mieter und was können Vermieter tun, wenn sich Mieter wegen einem versteckten Mangel beschweren? Können Vermieter Mängelrechte wegen anfänglichen Mängeln in der Mietwohnung ausschließen?

Der nachfolgende erklärt, wann ein versteckter Mangel vorliegt und was Mieter oder Vermieter tun können.

I. Was heißt verdeckter Mangel?

Von einem Mangel einer Mietwohnung spricht man immer dann, wenn die Mietsache mit einem „Fehler“ behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert oder aufhebt gemäß § 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Handelt es sich nur um einen geringfügigen „Fehler“ bzw. eine geringe Minderung der Tauglichkeit liegt hingegen kein Mangel vor. Es muss also ein Fehler sein, der die Wohnqualität einschränkt, mindert oder ein Wohnen unmöglich macht.

Ein verdeckter bzw. versteckter Mangel in der Mietwohnung ist daher nichts anderes als ein Mangel, der bereits bei Übergabe der Wohnung vorlag, aber für den Mieter nicht erkennbar war.

Der Umstand, dass der Mieter den Mangel bei der Übergabe nicht kannte oder nicht erkennen konnte ist bei versteckten Mängeln entscheidend, denn dadurch grenzen Sie sich von den sog. anfänglichen Mängeln in der Mietwohnung ab, bei denen die Mieterrechte wegen Mängeln nach § 536b BGB unter Umständen ausgeschlossen sein können. Anfängliche Mängel sind Mängel, die bei Vertragsschluss bereits vorliegen. Die Mängelrechte des Mieters sind bei solchen anfänglichen Mängeln ausgeschlossen, wenn die Mängel dem Mieter bekannt sind (siehe unten Abschnitt II. 1.).  Bei versteckten Mängeln haben Mieter hingegen immer die gesetzlichen Mängelrechte.

Typische Beispiele für versteckte Mängel sind z.B. verstopfte Abflüsse / undichte Leitungen oder Rohre; Schimmel; Lärmbelästigungen; kaputte Elektrogeräte in der mitvermieteten Einbauküche etc.

II. Welche Rechte haben Mieter bei versteckten Mängeln in der Mietwohnung?

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Der Vermieter ist also dafür verantwortlich ist, dass das Mietobjekt im Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses mangelfrei ist. Grundsätzlich haben Mieter bei versteckten Mängeln in der Mietwohnung daher auch die gesetzlichen Mieterrechte bei Mängeln — in Form der Minderung und des Schadensersatzes nach den §§ 536 und 536a BGB.

Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn ein sog. anfänglicher Mangel vorliegt oder die Mieterrechte wegen bestimmten Mängeln vertraglich ausgeschlossen sind. Im Übrigen haben Mieter unter besonderen Umständen die Möglichkeit vom Mietvertrag zurückzutreten oder diesen anzufechten.

1. Kein Ausschluss der Mängelrechte

Einer der wichtigsten Ausschlussgründe ist § 536 b BGB. Danach stehen dem Mieter die Rechte aus den §§ 536 und 536a nicht zu, wenn der Mieter den Mangel der Mietsache bei Vertragsschluss kennt oder infolge grober Fahrlässigkeit nicht kennt. Fahrlässig handelt gemäß § 276 Abs. 2 BGB derjenige, der die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt. Grob fahrlässig handelt nach dem  Bundesgerichtshof (BGH) derjenige, der die im Verkehr erforderliche Sorgfalt nach den gesamten Umständen in ungewöhnlich hohem Maß verletzt und unbeachtet lässt, was im gegebenen Fall jedem einleuchten müsse (BGH, Urteil vom 11.7.2007, Az.: XII ZR 197/05).

Geht es also um einen Mangel, der z.B. offensichtlich ist oder jedem Laien ins Auge hätte fallen müssen, kann sich ein Mieter nicht auf Unkenntnis beziehen. So ging z.B. das Landgericht (LG) Düsseldorf davon aus, dass ein Mieter einen Mangel kennt, wenn für den Mieter Umstände ersichtlich sind, die zweifelsfrei auf einen Mangel schließen lassen, auch wenn die Ursache selbst unbekannt ist (LG Düsseldorf, Urteil v. 16.7.1991, Az.: 24 S 823/90: Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung).

Lesen Sie dazu auch:

• Keine Mietminderung möglich: Ausschlussgründe für Mietminderung
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Mängelrechte trotz grober Fahrlässigkeit, stehen dem Mieter nur zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat (vgl. § 536 b S. 2 BGB). Alles Wichtige dazu finden Sie hier: Was ist ein arglistig verschwiegener Mangel im Mietrecht?

Bei bekannten Mängeln behält der Mieter die Mängelrechte nur, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält (vgl. § 536 b S. 3 BGB). Das ist besonders wichtig, wenn man als Mieter einen Mangel erkennt und diesen nach der Wohnungsübergabe repariert haben will. Behält der Mieter sich z.B. sein Recht auf Reparatur ausdrücklich vor, dann kann er das auch nach Einzug noch verlangen. Wie Mieter einen Vorbehalt der Mängelrechte regeln können zeigt der Artikel: Wohnungsübergabe mit Mängeln – Was tun als Mieter und Vermieter?

Übernimmt ein Mieter allerdings die Wohnung mit bestimmten erkennbaren Mängeln ohne Vorbehalt, kann in der Regel angenommen werden, dass die Wohnung mit dem Mangel als vertragsgemäß gelten soll. D.h. der Mangel ist dann Teil des vereinbarten vertragsgemäßen Zustands der Wohnung und es kann insoweit vom Vermieter nicht mehr verlangt werden einen mangelfreien Zustand der Mietwohnung herzustellen. Allerdings gilt das nicht bei besonders schwerwiegenden Mängeln.

2. Mängelrechte: Mietminderung und Co.

Bei verdeckten Mängeln haben Mieter einen Anspruch auf Minderung der Mietzahlung, wenn es sich nicht nur um einen unerheblichen Mangel handelt. Unerhebliche Mängel sind z.B. geringfügige Flächenabweichungen o.ä.: Flächenabweichung im Mietvertrag: bis zu 10% sind kein Mangel .

Der Minderungsanspruch selbst ist in § 536 BGB geregelt. Dabei gilt:

• Bei schwerwiegenden Mängeln, durch die die Tauglichkeit der Mietwohnung komplett aufgehoben ist — die Wohnung also unbewohnbar ist — ist der Mieter von der Pflicht zur Zahlung der Miete befreit. Das gilt so lange, bis die Bewohnbarkeit wiederhergestellt ist.
• Bei allen anderen erheblichen Mängeln die den Wohnzweck nur einschränken oder die Wohnqualität mindern, ist für die Zeit, während die Tauglichkeit der Mietwohnung gemindert ist, nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu zahlen.

Wie Mieter eine Minderung gelten machen, lesen Sie hier: 10 Schritte zur Mietminderung – So gehen Mieter vor.

Neben dem Minderungsrecht haben Mieter nach § 536a BGB außerdem einen Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch wegen eines Mangels.  Bei anfänglichen Mängeln hat der Mieter einen verschuldensunabhängigen Schadenersatzanspruch aus Garantiehaftung nach § 536a Abs. 1 Satz 1 BGB  (Bundesgerichtshofs (BGH), Urteil vom 21.07.2010, AZ: XII ZR 189/08). Bei später auftretenden Mängeln haftet der Vermieter nur, wenn er mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist oder den Mangel verschuldet hat und dem Mieter ein Schaden durch die Verzögerung der Reparatur oder durch den Mangel selbst entstanden ist — z.B. Feuchtigkeitsschäden an im Keller gelagerten Möbeln oder Gesundheitsschädigung durch herunterfallenden kaputte Bauteile der Mietwohnung. Auch Fälle, in denen der Mieter den Mangel selbst repariert oder reparieren lässt sind hier erfasst: Ist der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder ist die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig, kann der Mieter den Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen.

Wichtig: Wollen Mieter Ansprüche wegen einem versteckten Mangel beim Vermieter geltend machen ist der Mangel direkt nach Entdeckung anzuzeigen und unter Fristsetzung die Beseitigung zu fordern. Bestenfalls mit Fotos.

3. Fristlose Kündigung wegen verstecktem Mangel

Mieter können die Mietwohnung wegen einem versteckten anfänglichen Mangels zudem fristlos kündigen nach § 543 Abs. 2 Ziffer 1 BGB. Danach ist der Mieter berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht gewährt wird. Das Kündigungsrecht besteht auch dann, wenn die Mietsache in einem vertragswidrigen (d.h. mangelhaften) Zustand übergeben wird oder wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt (Amtsgericht (AG) Bonn, Urteil vom 25.03.2010, Az.: 6 C 598/08).

4. Rücktritt und Anfechtung wegen verstecktem Mangel?

Ein Rücktritt vom Mietvertrag wegen eines versteckten Mangels ist im Mietrecht zwar grds. nicht vorgesehen, aber möglich, wenn besonders gravierende Mängel entdeckt werden, die eine Nutzung der Wohnung unmöglich machen.

Häufiger sind allerdings Situationen gegeben, in denen eine Anfechtung des Mietvertrages nach §§ 119 ff. BGB möglich ist. Eine erfolgreiche Anfechtung führt dann rückwirkend zur Aufhebung des Mietvertrages und der Mietvertragsabschluss ist rückabzuwickeln. Nach der Rechtsprechung des BGH können Mieter den Mietvertrag nicht nur vor, sondern auch nach Einzug in die Mietwohnung anfechten (BGH, Urteil vom 06.08.2008, Az: XII ZR 67/06).

Im Falle eines versteckten Mangels ist z.B. eine Anfechtung nach § 123 BGB wegen einer arglistigen Täuschung denkbar. Verschweigt der Vermieter absichtlich einen versteckten Mangel, um die andere Partei zu einem Vertragsschluss zu bewegen und täuscht über die Mangelfreiheit der Mietwohnung, kann der Mieter den Mietvertrag wegen dem verdecktem Mangel anfechten. Das gilt aber nur für solche Mängel hinsichtlich derer der Vermieter dem Mieter gegenüber eine Aufklärungspflicht hat (AG Bonn, Urteil vom 25.03.2010, Az.: 6 C 598/08).

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III. Was können Vermieter bei versteckten Mängeln tun?

Vermieter sollten grds. alle Mängel, die ihnen bei Vertragsschluss bekannt sind, offenlegen und in einem Übergabeprotokoll dokumentieren.  All diese anfänglichen Mängel gelten dann als vom  Mieter als vertragsgemäßer Zustand anerkannt, sobald er das Übergabeprotokoll unterschreibt. Wirft ein Mieter seinem Vermieter vor, dass er einen Mangel „versteckt“ oder „verdeckt“ hat, muss er nachweisen, dass der Vermieter den Mangel gekannt hat oder kennen musste.  Die Mängelrechte des Mieters auf Beseitigung, Minderung und Schadensersatz bestehen grds. nur bei erheblichen Mängeln.

Vermietern ist es zudem anzuraten vertraglich vorzusorgen: So sind z.B. Klauseln über den vertragsgemäßen Zustand einer Mietwohnung im Übergabeprotokoll und Mietvertrag durchaus zulässig: z.B.  „Die Räume werden wie am … gesehen übergeben“ und „Die Wohnung wurde am … vom Mieter besichtigt, der Mieter erkennt den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung an”. Darüber hinaus können Vermieter die verschuldensunabhängige Garantiehaftung für anfängliche Mängel auch im Mietvertrag ausschließen.

Bei allen Klauseln ist es wichtig, dass Sie klar verständlich und transparent sind. Sie dürfen nicht gegen die AGB Vorschriften der §§ 307 ff BGB verstoßen und überraschend sein oder den Mieter unangemessen benachteiligen.

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