Mieter brauchen eine Erlaubnis zur Untervermietung. Das gilt für die Untervermietung eines kleinen Teils der Wohnung ebenso, wie bei der Untervermietung der ganzen Wohnung. Vermieter können die Erlaubnis mündlich oder schriftlich erteilen. Dabei stellt sich nur die Frage, ob beide Arten der Erlaubniserteilung gleichsam rechtlich bindend sind.

Der nachfolgende Artikel, setzt sich mit der Frage auseinander, ob eine mündliche Erlaubnis zur Untervermietung für den Vermieter bindend ist oder nicht.

I. Erlaubnis zur Untervermietung – formgebunden?

Sobald ein Mieter plant einen Teil der Mietwohnung oder auch die ganze Mietwohnung unterzuvermieten, richtet sich dies nach §§ 553, 540  Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): Es ist eine Erlaubnis notwendig.

In beiden Paragrafen ist allerdings nur die Rede von einer Erlaubnis: In § 540 BGB heißt es „ Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen“ und in § 553 steht „…kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen“. Eine bestimmte Form der Erlaubnis, also ob schriftlich oder mündlich wird hier nicht verlangt. Die gesetzliche Rechtsfolge ist, dass die Erlaubnis zur Untervermietung schriftlich oder mündlich erteilt werden kann und in beiden Fällen im selbe Umfang rechtswirksam ist. Die Erlaubnis zur Untervermietung ist mithin nicht formgebunden.

Etwas anderes kann ausnahmsweise dann gelten, wenn der Mietvertrag ein Schriftformerfordernis vorsieht. Verlangt der Mietvertrag  z.B. in der Klausel zur Untervermietung, dass eine schriftliche Erlaubnis einzuholen ist, kann das dazu führen das eine mündliche Erlaubnis nicht bindend ist. Vorausgesetzt ist allerdings, dass die Mietvertragsklausel wirksam ist.

Wichtig ist hier anzumerken, dass eine erteilte Erlaubnis immer nur für den konkreten Fall der Untervermietung gilt, für den der Mieter angefragt hat. Beabsichtigt der Mieter z.B. nach erlaubter Teiluntervermietung nun die ganze Wohnung unterzuvermieten oder die Wohnung tageweise an Touristen zu vermieten, ist stets auch eine erneute Erlaubnis notwendig.

II. Mündliche Erlaubnis beweisbar?

Unabhängig von der rechtlichen Wirksamkeit steht die Frage der Beweiskraft und der Beweislast. Bei einem Streit um die Frage, ob eine Untervermietung rechtmäßig ist oder nicht, muss der Mieter beweisen, dass er eine Erlaubnis bekommen hat, wenn der Vermieter dies bestreitet. Im Falle einer mündlichen Erlaubnis zur Untervermietung wird der Beweis immer schwieriger sein als bei einer schriftlichen Erlaubnis.

Erbracht werden kann der Beweis allerdings z.B. durch Zeugen oder Indizien, die dafürsprechen, dass die Erlaubnis tatsächlich erteilt wurde. Allein der Umstand, dass ein Untermieter bereits seit geraumer Zeit in der Mietwohnung wohnt und dass dem Vermieter nachweisbar bekannt ist, erbringt allerdings keinen Beweis dafür, dass er irgendwann eine mündliche Erlaubnis gab. Bestimmte Duldungen durch den Vermieter führen grds. nicht zu einem gewohnheitsrechtlichen Anspruch des Mieters oder ähnlichem.

III. Widerruf der Untervermietung

Eine einmal erteilte Erlaubnis ist allerdings nicht in Stein gemeißelt, sondern kann unter gewissen Voraussetzungen auch widerrufen werden: Ein Vermieter kann eine allgemein erteilte Erlaubnis zur Untervermietung im Einzelfall widerrufen, wenn er einen wichtigen Grund für den Widerruf hat (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 11. Januar 1984, VIII ZR 237/82).

Mithin kann der Vermieter also auch eine bindende mündliche Erlaubnis zur Untervermietung widerrufen, wenn ein wichtiger Grund zum Widerruf besteht (vgl. Landgericht (LG) Berlin, Urteil vom 22.03.2017, Az.: 65 S 285/16) oder z.B. ein mietvertraglichen Widerrufsvorbehalt vereinbart ist.

Ob ein wichtiger Grund zum Widerruf der Untervermietungserlaubnis ist dabei in jedem Einzelfall grds. durch eine Abwägung der betroffenen Mieter- und Vermieterrechte zu ermitteln (vgl. LG Berlin, Urteil vom 22.03.2017, Az.: 65 S 285/16). Insoweit stehen sich das Recht des Vermieters am Erhalt seiner Verfügungsgewalt über sein Eigentum und das Nutzungsrecht des Mieters gegenüber; außerdem ist zu bedenken, dass die Erlaubnis zur Untervermietung immer auch  auf ein für den Vermieter zumutbares Maß begrenzt ist (vgl. LG Berlin, Urteil vom 22.03.2017, Az.: 65 S 285/16).

Beispiel für einen wichtigen Grund: Mieter will selbst nicht mehr in der Wohnung wohnen:

In dem Fall vor dem Landgericht (LG) Berlin durfte der Vermieter eine unbeschränkt erteilte Erlaubnis zur Untervermietung widerrufen, nachdem der Mieter die Wohnung 15 Jahre lang  untervermietete und keinerlei Intention zeigte, die Wohnung selbst wieder bewohnen zu wollen.

Nach Ansicht des Gerichts kann ein Mieter selbst bei einer „unbeschränkten“ Untervermietungserlaubnis nicht annehmen, dass die Erlaubnis gänzlich zeitlich unbegrenzt ist. Die Begrenzung ergibt sich schon allein daraus, ob das Maß der Untervermietung für den Vermieter noch zumutbar ist.  Bei einer 15 Jahre bestehenden,  ununterbrochenen Untervermietung, ohne Rückkehrperspektive seitens des ursprünglichen Mieters ist das Maß des Zumutbaren jedenfalls überschritten und der Vermieter hat das Recht die Erlaubnis zu widerrufen.

Nach einem Widerruf der Untervermietungserlaubnis durch den Vermieter, muss der Mieter, das Untermietverhältnis zeitnah zu beenden (BGH, Urteil 04.12.2013, AZ.: VIII ZR 5/13).

Einen Widerrufsgrund bei der mündlichen Erlaubnis zur Untervermietung stellen auch andere  Umstände dar, die zu einer Unzumutbarkeit für den Vermieter führen, so z.B.:

• Gründe, die in der Person des Untervermieters liegen, wie z.B. Störungen des Hausfriedens oder sonstige Beeinträchtigungen bzw. Belästigungen.
• Überbelegung durch die Aufnahme zu vieler Untermieter.
• Ständig wechselnde Untervermietung; unerlaubte tageweise Untervermietung an Touristen, die nicht von ursprünglicher Erlaubnis gedeckt war.
• Untervermietung ändert den Verwendungszweck der Mietwohnung, z.B. da der Untermieter ein Gewerbe in der Wohnung unterhält.

IV. Fazit und Zusammenfassung

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass Vermieter an ein mündliche Erlaubnis zur Untervermietung regelmäßig ebenso gebunden sind, wie an eine schriftliche Erlaubnis. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn die Erlaubnis gemäß dem Mietvertrag  nur schriftlich erteilt werden darf. Im Unterschied zu der theoretisch rechtlichen Bindungswirkung steht die tatsächliche Beweisbarkeit der mündlichen Erlaubnis: Eine mündliche Erlaubnis ist oftmals schwer vor Gericht zu beweisen. In jedem Fall haben Vermieter stets die Möglichkeit die erteilte mündliche Erlaubnis zur Untervermietung  zu widerrufen , wenn die Untervermietung sich als unzumutbar herausstellt und dadurch ein Widerrufsgrund vorliegt.