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Vermieter verbietet Hund ohne Grund: Was tun als Mieter?

Der Vermieter erlaubt keine Hundehaltung in der Mietwohnung. Fragt der Mieter nach, bekommt er nur eine pauschale Antwort: Hunde sind in der Mietwohnung verboten! Geht so etwas? Oder haben Mieter ein Recht darauf einen Hund in der Mietwohnung zu halten? — Wie so oft im Mietrecht, ist der Einzelfall entscheidend: Ein ausnahmsloses Hundehaltungsverbot in einer Mietwohnung sieht der Bundesgerichtshof (BGH) als unwirksam an (BGH, Urteil vom 20. März 2013, Az.: VIII ZR 168/12). Die Hundehaltung kann aber von einer Erlaubnis abhängig gemacht werden. Für eine Verweigerung der Erlaubnis zur Hundehaltung braucht der Vermieter triftige Gründe.

Verbietet der Vermieter einen Hund oder verweigert die Erlaubnis zur Hundehaltung grundlos, kann ein Mieter im Einzelfall seinen Anspruch gerichtlich durchsetzen. Was Mieter tun können, erklärt der nachfolgende Artikel.

I. Darf ein Mieter einen Hund halten?

Grds. ist anerkannt, dass Mieter im Rahmen des sog. vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietwohnung nach § 535 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) sehr wohl zur Tierhaltung und damit auch zur Hundehaltung berechtigt sein können (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 20. März 2013, Az.: VIII ZR 168/12; BGH, Urteil vom 14. November 2007, Az.: VIII ZR 340/06).

Hund ist allerdings nicht gleich Hund und Mietwohnung nicht gleich Mietwohnung — Daher kommt es ganz entscheidend auf die Wohnverhältnisse des Mieters und die Hunderasse an, wenn ein Gericht beurteilen soll, ob ein Hund als Haustier in die Mietwohnung einziehen darf oder nicht!

Mieter sollten bei der Frage der Hundehaltung daher zunächst den Mietvertrag überprüfen: Ist dort die Tierhaltung nicht ausdrücklich erlaubt, brauchen sie für die Hundehaltung eine Erlaubnis. Dasselbe gilt, wenn gar nichts zur Tierhaltung im Mietvertrag steht oder ein rechtlich unwirksames absolutes Hundeverbot im Mietvertrag zu finden ist (Landgericht (LG) LG Karlsruhe, Beschluss vom 04. Februar 2002, Az.: 5 S 121/01).

Bei der Frage der Erteilung der Erlaubnis muss der Vermieter eine umfassende Einzelfallabwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten vornehmen.

Danach gilt: Stellt die Haltung eines Hundes im Einzelfall einen vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne von § 535 Abs. 1 BGB dar und stehen der Hundehaltung keine überwiegenden Interessen Dritter oder des Vermieters entgegen, ist die Erlaubnis zu erteilen (BGH, Urteil vom 14. November 2007, Az.: VIII ZR 340/06). Eine freie Ermessensentscheidung hat der Vermieter hier nicht: Für den Mieter muss das berechtigte Interesse des Vermieters an dem Verbot der Hundehaltung erkennbar sein (BGH, Beschluss vom 25. September 2012, Az.: VIII ZR 329/11).

Abgesehen von Kampfhunden, kann sich bei dieser Interessenabwägung insbesondere bei kleinen, nicht störenden Hunderassen oder Therapiehunden für den Vermieter eine Pflicht ergeben die Erlaubnis zur Hundehaltung zu erteilen (Amtsgericht (AG) Köln, Urteil vom 12. Januar 2012, Az.: 210 C 350/11).

Wollen Mieter einen Hund halten, sollte also geklärt sein, welche Rasse artgerecht in der Mietwohnung gehalten werden kann und ob eine Haltung ohne Beeinträchtigung oder Störung der Nachbarn erfolgen kann. Wie die Rechtsprechung die Hundehaltung im Einzelfall beurteilt lesen Sie hier: Hund als Haustier in Mietwohnung – große Urteilssammlung und Hunde in der Mietwohnung: was ist erlaubt, was ist verboten?

Merke: Die Versagung der Erlaubnis bzw. das Verbot der Hundehaltung braucht immer Gründe, die im Rahmen in einer Abwägung zu beurteilen sind. Ein grundloses Verbot ist absolutes Verbot zu sehen und stellt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Im Streitfall ist das Verbot der Hundehaltung vom Vermieter vor Gericht zu begründen.

II. Hund ohne Grund verboten: So gehen Mieter vor

Besteht nach Ansicht des Mieters kein vernünftiger Grund die Hundehaltung zu verbieten, kann ein Anspruch auf Erlaubniserteilung bestehen, der gerichtlich im Wege der Verpflichtungsklage durchsetzbar ist.

Damit nachweisbar ist, dass der Vermieter den Hund ohne Grund verbietet, sollte diese Aussage schriftlich vorliegen. Auch der Antrag auf die Hundehaltung sollte vom Mieter ordentlich in Schriftform gestellt und dem Vermieter zugegangen sein. Hier bekommen Sie ein Beispiel, wie ein Antrag auf Tierhaltung gestellt werden kann: Antrag auf Tierhaltung in der Mietwohnung: Tipps + Vorlage für Mieter.

Mieter sollten den Antrag auch stellen, wenn ihnen bekannt ist das der Vermieter Hunde nicht gestattet. Nur so ist später nachweisbar, dass die Erlaubnis ordentlich eingeholt wurde. Das Antwortschreiben des Vermieters ist unbedingt aufzubewahren.

Schweigt der Vermieter ist das weder eine Zustimmung noch eine Verweigerung. Mieter können für diesen Fall bereits beim Antrag einen Satz aufnehmen, in dem darauf hingewiesen wird, dass Sie bei einem Schweigen nach Ablauf der Antwortfrist von einer Verweigerung ausgehen und Ihren Anspruch gerichtlich durchsetzen werden.

Liegt die grundlose Weigerung des Vermieters vor, sollten Sie außerdem einen Anwalt mit der außergerichtlichen Durchsetzung ihres Anspruchs beauftragen. In einigen Bundesländern ist ein Streitschlichtungsverfahren notwendig, manchmal ist dies auch vertraglich vereinbart. Der Anwalt wird den Vermieter dann regelmäßig außergerichtlich abmahnen und zur Erlaubniserteilung auffordern. Bleibt dies erfolglos ist der Anspruch auf Erlaubnis der Hundehaltung im Klageweg durchzusetzen.

Merke: Antrag auf Hundehaltung und Verbot ohne Grund sind vom Mieter zu dokumentieren, damit eine außergerichtliche und gerichtliche Anspruchsdurchsetzung Erfolg haben kann.

III. Einzug ohne Erlaubnis bei grundlosem Verbot

Will der Mieter den Klageweg nicht selbst bestreiten, denken vielen Mietern auch an den passiven Weg: Entgegen dem Hundehaltungsverbot einen Hund halten und sich selbst wegen verbotener Hundehaltung verklagen lassen.

Dabei hoffen Mieter zwar meist zu Recht, dass ihr Anspruch auf Hundehaltung bzw. Erlaubniserteilung inzident in einem etwaigen Unterlassungsklageprozess oder Kündigungsprozess mitgeprüft wird und Sie dann Recht bekommen, vergessen aber, dass Sie einen solchen Prozess auch verlieren könnten.

Verbietet der Vermieter einen Hund ohne Grund, mag er zwar Unrecht haben, aber das berechtigt den Mieter nicht eigenmächtig einen Hund in die Mietwohnung aufzunehmen. Ohne Erlaubnis ist die Hundehaltung verboten.

Etwas anderes kann nur in besonderen Situationen gelten, in denen ein Abwarten auf die Erlaubniserteilung bzw. das Urteil des Gerichts unzumutbar ist, wie z.B. bei einem Blindenhund, der sofort benötigt wird. Aber selbst dann scheint ein Handeln gegen ein Verbot nicht immer angemessen da in Eilfällen auch immer der Eilrechtsweg offensteht.

Gegen das ausdrückliche Verbot des Vermieters zu handeln, führt regelmäßig zu Abmahnungen, Schadensersatzforderungen und Kündigungsdrohungen. Die hier entstehenden vermeidbaren Risiken sollten Mieter nicht unterschätzen! Hier bekommen Sie eine Übersicht über die Rechtsfolgen: Hund in Mietwohnung ohne Erlaubnis: Folgen für Mieter und Vermieter.

Merke: Es empfiehlt sich nicht einen Hund in die Mietwohnung aufzunehmen, wenn der Vermieter die Erlaubnis versagt — selbst wenn das grundlose Verbot unrechtmäßig ist!

IV. Fazit und Zusammenfassung

Verbietet der Vermieter die Hundehaltung ganz ohne Grund ist das nicht rechtmäßig. Der Vermieter muss bei der Frage der Hundehaltung alle sich widerstreitenden Interessen des Mieters und anderer Beteiligter abwägen. Für den Mieter muss das erkennbar sein. Sind Störungen auszuschließen und ist eine artgerechte Hundehaltung in der Mietwohnung möglich, besteht oftmals sogar ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis. Mieter können diesen Anspruch gerichtlich durchsetzen lassen. Dafür empfiehlt es sich einen Anwalt zu beauftragen, der sich mit der diesbezüglichen Rechtsprechung des örtlichen Gerichts auskennt und ihren Antrag dadurch bestmöglich begründen kann.

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