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Mietwohnung: Hundehaltung nach Größen bzw. Schulterhöhe

Vieles hat Grenzen. Auch die Größe eines Hundes, wenn es um die Hundehaltung in einer Mietwohnung geht. Will der Vermieter die Hundehaltung pauschal erlauben, muss er im schlimmsten Fall damit rechnen, dass sein Mieter vielleicht eine großdeutsche Riesendogge in seiner 40 m² Wohnung aufnimmt und allein aufgrund der Größe des Tieres nicht nur Platzprobleme entstehen, sondern die Mietsache und die Nachbarn über Gebühr beeinträchtigt werden.

Insoweit fragt sich, ob die Hundehaltung nach Größen vereinbart werden kann und ob der Vermieter eine bestimmte Schulterhöhe ausschließen und demnach nur Hunde bis zu einer bestimmten Schulterhöhe erlauben sollte. Die Antwort auf die Frage setzt die Kenntnis der rechtlichen Gegebenheiten voraus.

1. Hundehaltung kann vertragsgemäßer Gebrauch sein

Selbst wenn ein Mietvertrag keine Regelung zur Haltung von Hunden oder Tieren überhaupt enthält, muss der Vermieter nicht jede Art von Hunden in der Mietwohnung dulden. Nur normale und sozial verträgliche Hunde sind dann ohne Weiteres erlaubt. Insoweit gehört die Haltung eines Hundes zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung.

2. Hundehaltung bedingt Interessenabwägung

Nach einem Urteil des BGH v. 20.3.2013 (VIII ZR 168/12) müssen im Einzelfall die konkret betroffenen Belange und Interessen von Vermieter und Mieter, sowie der anderen Hausbewohner und Nachbarn umfassend gegeneinander abgewogen werden. Nur wenn die Interessenabwägung zu Gunsten des Mieters ausschlägt, ist die Hundehaltung nicht zu beanstanden.

Ausgehend von diesem Grundsatz lässt sich allgemein feststellen, dass ungewöhnlich große Hunde nicht unbedingt in das soziale Gefüge eines Mietshauses passen. Sie beinhalten für die Nachbarn unkalkulierbare Risiken. Gerade große und vielleicht auch noch aggressive Hunde sind kaum beherrschbar, können ins Treppenhaus entweichen, bellen durchdringend und schaffen im Haus eine Atmosphäre von Misstrauen, Angst und vielleicht übertriebener Vorsicht. Dies trifft vornehmlich zu, wenn Kleinkinder und alte Leute im Haus leben.

Die Situation ist in einem Einfamilienhaus anders zu beurteilen als in einem großen Mietshaus mit vielen Parteien. Gleiches gilt für eine Einzimmerwohnung im Verhältnis zu einer Wohnung mit größerer Wohnfläche. Auch auf dem Land kann sich die Situation im Hinblick auf die Mentalität der Menschen anders darstellen als in der Großstadt.

Der Bundesgerichtshof (BGH WuM 2008, 23). nimmt die Interessenabwägung mithin nach folgenden Kriterien vor:

Rasse und Größe des Tieres, Verhalten und Anzahl der Hunde, weitere Tiere in der Wohnung, soziales Umfeld der Wohnung sowie der Immobilie, persönliche Verhältnisse des Mieters, insbesondere Alter und berechtigte Interessen des Mieters, Vermieters und der Mitbewohner, Anzahl weiterer Tiere und Hunde im Haus, bisherige Handhabung des Vermieters sowie besondere Bedürfnisse des Mieters (Blindenhund).

In einer neu gebauten oder frisch sanierten Wohnung ist es dem Vermieter weniger zuzumuten, einen großen Hund zu akzeptieren als in einer eher sanierungsbedürftigen Wohnung.

In Anbetracht solcher Kriterien ist zu prüfen, ob der Vermieter die Hundehaltung im Einzelfall gestatten muss oder verbieten darf. Ein Vermieter braucht demgemäß einen Bullterrier (LG Krefeld WuM 1996, 533) oder einen Rottweiler (AG Bergisch Gladbach WuM 1991, 341) nicht zu erlauben.

  • In einem Einfamilienhaus ist die Hundehaltung regelmäßig vertragsgemäß (LG Hildesheim WuM 1989, 9), in einem Mehrfamilienhaus eher nicht (LG Karlsruhe NZM 2002,. 246). In einem einsam gelegenen Haus darf der Mieter einen Wachhund halten (AG Neustrelitz WuM 1995, 535).
  • Hält ein anderer Mieter bereits einen Hund in seiner Wohnung, darf der Vermieter einem anderen Mieter die Hundehaltung nicht willkürlich und ohne sachlichen Grund verbieten (LG Berlin WuM 1987, 213).
  • Bei einem Blindenhund überwiegt regelmäßig das Interesse des sehbehinderten Mieters (AG Blankenese WuM 1985, 256), ebenso, wenn der Mieter aus therapeutischen Gründen auf einen Hund angewiesen ist (LG Hamburg WuM 1997, 674).

3. Vereinbarung zur Hundehaltung nach Größen erfolgt zweckmäßig individuell

In Anbetracht dieser Kriterien müssen Vermieter und Mieter wissen, wie sie eine mietvertragliche Regelung gestalten können, die auf die Schulterhöhe des Hundes abstellt. Jedenfalls ist ein pauschales Verbot jeglicher Hundehaltung dann möglich, soweit das Verbot individuell zwischen Vermieter und Mieter verhandelt und vereinbart wird. Der Mieter muss sich daran halten, da er das Verbot in Kenntnis seiner Tragweite akzeptiert hat.

Enthält der Mietvertrag hingegen formularmäßig (AGB) ein uneingeschränktes Verbot jeglicher Tierhaltung, ist eine solche Klausel unwirksam.

So darf eine Wohnungsgenossenschaft im Rahmen allgemeiner Geschäftsbedingungen ihren Mietern nicht generell verbieten, Hunde in ihren Mietwohnungen zu halten. Weil so die Hundehaltung ausnahmslos und ohne Rücksicht auf die jeweilige Interessenlage verboten wird, ist der einzelne Mieter unangemessen benachteiligt (BGH Urt.v. 20.3.2013, VIII ZR 168/12).

Aber auch dann sind im Einzelfall die konkreten Belange und Interessen von Vermieter und Mieter, sowie der anderen Hausbewohner und Nachbarn umfassend gegeneinander abzuwägen. Nur wenn die Interessenabwägung zu Gunsten des Mieters überwiegt, ist ihm die Hundehaltung zu gestatten.

4. Definition „Schulterhöhe“ = Widerrist

Um Unstimmigkeiten über die Art und Weise zu vermeiden, wie die Schulterhöhe gemessen wird, sollte der Begriff näher beschrieben werden.

Die Schulterhöhe ist beim Hund mit dem Widerrist gleichzusetzen. Bei gesenktem Kopf ist der Widerrist die höchste Körperstelle hinter dem Hals. Bei allen Hunden gilt der Widerrist als die eigentliche Körpergröße.

5. So lässt sich die Hundehaltung ab einer bestimmte
Schulterhöhe ausschließen

In diesem Sinne können Vermieter und Mieter mietvertraglich ohne Weiteres, idealerweise individualvertraglich, vereinbaren, dass die Hundehaltung nach Größen, bei denen auf die Schulterhöhe abgestellt wird, erlaubt sein soll. So dürfte es möglich sein, beispielsweise Doggen, Schäferhunde oder Afghanen zu verbieten.

Dabei wäre es konstruktiv, im Mietvertrag auch den Grund für die Hundehaltung nach Größen zu bezeichnen, beispielsweise auf die geringe Wohnfläche zu verweisen oder darauf, dass die Wohnung aufwändig neu saniert wurde oder viele Kinder oder ältere Menschen im Haus leben, die durch einen allzu großen Hund verängstigt reagieren könnten.

6. Entwurf für eine Vereinbarung zur Schulterhöhe (unverbindlich)

… Der Vermieter erlaubt die Haltung von Hunden bis zu einer Schulterhöhe von 30 cm. Maßgebend ist der Widerrist.

Die Haltung größerer Hunde beeinträchtigt aufgrund der Wohnungsgröße (40 m²) den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache / beeinträchtigt das Sicherheitsempfinden der vorwiegend älteren benachbarten Mieter / ist unerwünscht, da die Wohnung mit teuren Materialien (Parkettboden, Wohnungstüren aus Holz pp) aufwändig ausgestattet ist und Biss- und Kratzschäden vermieden werden sollen.

Der Vermieter behält sich vor, die Vereinbarung zur Schulterhöhe zu überprüfen, wenn sich die für die Vereinbarung maßgeblichen Umstände geändert haben sollten. …

7. Hundehaltung ist aus wichtigem Grund widerrufbar

Hat der Vermieter seine Zustimmung erteilt, kann er diese aus wichtigem Grund dennoch widerrufen. Ängste vor einem Dobermann (LG Hamburg 1999, 453) wurden als wichtiger Grund anerkannt. Der Widerruf darf nicht willkürlich sein, da der Mieter aufgrund der ursprünglichen Zustimmung des Vermieters darauf vertrauen kann, dass er das Tier behalten darf.

Eine Antwort auf "Mietwohnung: Hundehaltung nach Größen bzw. Schulterhöhe"

  • Kristina
    03.05.2017 - 12:30 Antworten

    Hallo,

    leider werde ich aus dem Artikel nicht 100% schlau….ist es nun so dass der Vermieter/Wohnungsgenossenschaft generell Hunde über 40 cm verbieten darf ohne einen Grund zu nennen oder ist auch hier eine sachliche Begründung notwendig?

    Vielen Dank für die Antwort!

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