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Einbauküche im Mietvertrag: vermieten, verschenken oder kostenlos überlassen (verleihen)?

Befindet sich in einer Mietwohnung zu Beginn des Mietverhältnisses eine dem Vermieter gehörende Einbauküche, steht in der Regel außer Frage, dass der Mieter auch berechtigt sein soll, diese zu nutzen. Mehr Gedanken als über das „Ob“ des Nutzungsrechts sollten sich Vermieter hingegen darüber machen, auf welcher rechtlichen Grundlage sie dem Mieter die Nutzung der Einbauküche ermöglichen wollen. So manchem Vermieter ist nicht bewusst, dass es neben der Mitvermietung der Einbauküche auch noch andere Vertragstypen gibt, die ebenfalls Grundlage eines Nutzungsrechts des Mieters sein können. Viele Vermieter kümmern sich um diese Frage nicht und bekommen dann während des laufenden Mietverhältnisses die nicht selten negativen Folgen zu spüren.

Dieser Beitrag erklärt, welche unterschiedlichen rechtlichen Möglichkeiten es gibt, dem Mieter eine Einbauküche zur Nutzung zu überlassen und soll Vermietern eine Hilfestellung dabei geben zu entscheiden, welche Variante in ihrem Fall die günstigste ist.

I. Mögliche Arten der Gebrauchsüberlassung – Miete, Verkauf, Leihe und Schenkung

Im auch heute noch vorherrschenden Regelfall wird eine dem Vermieter gehörende Einbauküche, die sich in einer Mietwohnung befindet, mitvermietet. Die Einbauküche findet dann allenfalls in der Beschreibung des Mietobjekts im Wohnraummietvertrag Erwähnung und ist nicht Gegenstand eines eigenständigen Vertrages, sondern Bestandteil des Wohnraumietvertrages. Dies gilt im Zweifel auch dann, wenn die Parteien über das Schicksal der Einbauküche gar keine Vereinbarung treffen.

Die Mitvermietung der Einbauküche ist jedoch nicht zwingend, und keinesfalls immer zu empfehlen. Folgende Alternativen zur Vermietung sollte der Vermieter stets in Betracht ziehen:

  • den Verkauf der Einbauküche,
  • den Verleih der Einbauküche sowie
  • die Schenkung der Einbauküche.

Zu beachten ist hierbei allerdings, dass nicht jede Einbauküche tatsächlich auch Gegenstand eines eigenständigen Vertrages sein kann. Dies ist dann nicht möglich, wenn die Einbauküche wesentlicher Bestandteil des Gebäudes bzw. der Wohnung, und damit auch des Grundstücks ist, auf dem sich das Gebäude mit der Mietwohnung befindet. Dann ist gem. § 94 Abs.2 BGB i. V. m. § 93 BGB weder ein Verkauf noch ein Verleih noch eine Schenkung möglich, sondern die Einbauküche ist automatisch kraft Gesetzes Bestandteil des Wohnraummietvertrages.

Einen wesentlichen Bestandteil der Wohnung bzw. des Gebäudes stellt die Einbauküche jedoch gem. § 94 Abs.2 BGB nur dann dar, wenn es sich bei dieser um eine zur Herstellung des Gebäudes eingefügte Sache handelt. Nach der Rechtsprechung des BGH lässt sich die Frage, ob eine Einbauküche wesentlicher Bestandteil des Gebäudes ist, in dem sie sich befindet, nicht allgemeingültig, sondern nur fallbezogen entscheiden. Es kommt darauf an, ob nach der Verkehrsanschauung erst ihre Einfügung dem Gebäude eine besondere Eigenart, ein bestimmtes Gepräge gibt, ohne das das Gebäude nicht als fertig gestellt gilt, oder ob sie dem Baukörper besonders angepasst ist und deswegen mit ihm eine Einheit bildet (vgl. BGH, Urteil vom 12.12.1989 – VI ZR 311/88 ).

Als wesentlicher Bestandteil eines Gebäudes wird z.B. eine Einbauküche angesehen, die

zweckbestimmt für ganz bestimmte Räumlichkeiten angefertigt worden ist und in diese Räumlichkeiten eingepasst wurde mit der Folge, dass deren Verwendung genau in diesem Aufbau in einem anderen Raum in einer anderen Wohnung mit hoher Wahrscheinlichkeit ausgeschlossen ist (vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 01.06.1990 – 5 UF 50/90).

Da für die Beantwortung der Frage, ob eine Einbauküche wesentlicher Bestandteil des Gebäudes ist, in dem sie sich befindet, die Verkehrsanschauung maßgeblich ist, kann das Ergebnis von Region zu Region variieren. In der Regel gilt jedoch, dass eine aus serienmäßig hergestellten Einzelteilen zusammengesetzte Einbauküche nicht als wesentlicher Bestandteil der Wohnung anzusehen ist (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.01.1994 – 11 U 45/93- unter Berücksichtigung der im OLG-Bezirk Düsseldorf maßgeblichen Verkehrsauffassung). Für andere Regionen finden sich vergleichbare Entscheidungen, wie z.B. die des OLG Karlsruhe vom 12.11.1987 – 9 U 216/86- für Südbaden oder die des OLG Hamm vom 24.11.1988 – 27 U 68/88- für den westfälischen Raum.

II. Mitvermietung der Einbauküche- Vor- und Nachteile für den Vermieter

Wird die Einbauküche mitvermietet, hat dies für den Vermieter zunächst den Vorteil, dass dadurch der Wohnstandard erhöht wird und er eine entsprechend höhere Miete verlangen kann. Auch ist es oft leichter, einen geeigneten Mieter zu finden, wenn die Wohnung mit einer Einbauküche ausgestattet ist. Denn die wenigsten Mieter möchten vor ihrem Einzug erst noch eine Küche erwerben und einbauen müssen.

Mit diesen beiden Vorteilen hat es in der Regel jedoch schon sein Bewenden. Ihnen steht der nicht zu unterschätzende Nachteil gegenüber, dass der Vermieter im Falle einer Mitvermietung der Einbauküche während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses dafür zu sorgen hat, dass sich die Einbauküche in einem vertragsgemäßen Zustand befindet. Hieraus folgt unmittelbar, dass der Mieter vom Vermieter verlangen kann, dass die Einbauküche auf Kosten des Vermieters repariert wird, wenn sie einen nicht durch den Mieter verschuldeten Mangel aufweist. Außerdem stehen dem Mieter Mängelgewährleistungsrechte zu, so dass er z. B. gem. § 536 BGB die Miete mindern kann, wenn die Tauglichkeit der Einbauküche zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht nur unerheblich herabgesetzt ist.

Ist die Einbauküche nicht mehr funktionsfähig, ist der Vermieter sogar verpflichtet, eine neue Einbauküche anzuschaffen.

Letztendlich muss jeder Vermieter im konkreten Fall abwägen, ob für ihn die Vorteile oder die Nachteile überwiegen, die eine Mitvermietung einer Einbauküche mit sich bringen.

Allgemein lässt sich sagen, dass das Risiko, großen finanziellen Belastungen ausgesetzt zu sein, umso geringer ist, je neuwertiger die Küche noch ist. Bei einer neuen oder nur unerheblich abgenutzten Einbauküche können zumindest in den ersten Jahren des Mietverhältnisses die Vorteile noch überwiegen. Je älter die Einbauküche ist, desto häufiger werden jedoch Reparaturen fällig, die schnell den Vorteil, eine höhere Miete verlangen zu können, zunichtemachen können.

Entschließt sich der Vermieter trotz der aufgezeigten Risiken für eine Vermietung der Einbauküche, sollte er bei der Gestaltung des Mietvertrages darauf achten, dass er die Risiken soweit wie möglich abmildert.

Eine Möglichkeit, dies zu tun, besteht darin, in den Mietvertrag eine Kleinreparaturklausel aufzunehmen. Durch diese wird eine Pflicht des Mieters begründet, die Kosten für Reparaturen und Erneuerungen solcher Gegenstände zu tragen, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Ist z. B. die Mischbatterie defekt, kann sich aus der Kleinreparaturklausel eine Verpflichtung des Mieters ergeben, für die Reparatur oder sogar die Erneuerung aufzukommen. Zu einer großen finanziellen Entlastung wird die Aufnahme einer Kleinreparaturklausel in den Mietvertrag jedoch für den Vermieter nicht führen. Zum einen sind längst nicht alle Bestandteile der Einbauküche dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt. Viele unterfallen damit schon gar nicht der Kleinreparaturklausel. Zum anderen ist diese nur dann wirksam, wenn sie die Kostentragungspflicht des Mieters in zweierlei Hinsicht beschränkt, und zwar in der der Weise, dass sie eine Obergrenze für jede Einzelreparatur enthält, die einen Betrag von etwa EUR 100,00 zzgl. Mehrwertsteuer nicht überschreitet und eine Obergrenze für die jährliche Gesamtbelastung des Mieters vorsieht, die einen bestimmten Prozentsatz der Miete (in der Regel ca. 8 % der Jahresnettokaltmiete) nicht überschreitet.

Hinzu kommt außerdem, dass durch eine Kleinreparaturklausel nur die Kostentragungspflicht auf den Mieter übertragen werden kann. Der Vermieter bleibt nach wie vor verpflichtet, dafür zu sorgen, dass die Reparatur durchgeführt wird. Der organisatorische Aufwand bleibt daher der gleiche.

Alle wichtigen Einzelheiten zu Kleinreparaturklauseln erfahren Sie in unserem Beitrag „Kleinreparaturen im Mietrecht – Was Mieter und Vermieter wissen müssen“.

III. Alternative zur Vermietung: Verkauf der Einbauküche an den Mieter

Eine Alternative zur Mitvermietung einer vorhandenen Einbauküche ist deren Verkauf an den Mieter. Durch diesen entledigt sich der Vermieter zunächst der im Falle einer Vermietung bestehenden Verpflichtung, die Einbauküche während der gesamten Mietdauer in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Der Vermieter schuldet in seiner Eigenschaft als Verkäufer lediglich die Mangelfreiheit der Einbauküche im Zeitpunkt der Übergabe (vgl. § 446 BGB). Treten nach der Übergabe Schäden auf, hat der Mieter in seiner Eigenschaft als Käufer weder das Recht, aus diesem Grund die Miete zu mindern, noch den Kaufpreis zu mindern noch Schadensersatz zu verlangen. Auch trifft den Vermieter als Verkäufer nicht die Pflicht zur Mangelbeseitigung. Zu beachten ist allerdings die Beweislastregel des § 476 BGB, wonach bei einem Verkauf eines Unternehmers an einen Verbraucher vermutet wird, dass die Sache bereits bei Gefahrübergang mangelhaft war, wenn sich innerhalb von sechs Monaten seit Gefahrübergang ein Sachmangel zeigt.

Hinzu kommt, dass der Vermieter – sofern nichts anderes vereinbart ist- die gesamte Gegenleistung für die Übereignung der Einbauküche an den Mieter – den Kaufpreissofort erhält und nicht– wie im Falle einer Vermietung- warten muss, bis sich die Überlassung möglicherweise nach längerer Zeit dadurch rentiert, dass der Mieter für die Nutzung einer mit einer Einbauküche ausgestatteten Wohnung eine höhere Miete zahlt.

Diesen Vorteilen steht als Nachteil gegenüber, dass die Miete, die der Vermieter für die Vermietung einer Wohnung verlangen kann, die mit keiner bzw. nicht mit einer mitvermieteten Küche ausgestattet ist, niedriger ist als es der Fall wäre, wenn die Küche mitvermietet würde.

Auch sollte sich jeder Vermieter, der in Erwägung zieht, eine in der Mietwohnung vorhandene Einbauküche an den Mieter zu verkaufen, bewusst sein, dass der Mieter im Falle eines Verkaufs berechtigt ist, die Einbauküche am Ende des Mietverhältnisses auszubauen und mitzunehmen. Im Falle einer Neuvermietung kann daher eine Neuanschaffung notwendig werden, wenn sich kein Mieter findet, der die Wohnung ohne Küche anzumieten bereit ist.

Möchte der Vermieter die Einbauküche ohnehin loswerden und eine neue anschaffen, stellt das Recht und die damit korrespondierende Pflicht (vgl. dazu die Ausführungen unter V.) des Mieters, die Küche am Ende des Mietverhältnisses zu entfernen, jedoch einen Vorteil dar.

Werden sich Vermieter und Mieter einig, dass die Einbauküche an den Mieter verkauft werden soll, sollte der Vermieter sicherstellen, dass ein vom Mietvertrag deutlich getrennter schriftlicher Kaufvertrag aufgesetzt wird. Die Einhaltung der Schriftform ist zwar nicht Voraussetzung für die Wirksamkeit des Kaufvertrages. Der Vermieter kann auf diesen jedoch z. B. dann als Beweismittel angewiesen sein, wenn der Mieter eines Tages mit der Begründung, die Einbauküche sei mitvermietet, die Instandsetzung der Einbauküche verlangt und /oder mietrechtliche Gewährleistungsrechte geltend macht.

Außerdem sollte der Vermieter versuchen, den Mieter dazu zu bewegen, sich – soweit zulässig- mit dem Ausschluss der kaufrechtlichen Mängelgewährleistungsrechte einverstanden zu erklären.

IV. Einbauküche an den Mieter verleihen – Oft ein guter Kompromiss

Möchte der Vermieter der Verpflichtung entgehen, die Einbauküche während des gesamten Mietverhältnisses instand zu halten bzw. instand zu setzen und damit auch verhindern, dass dem Mieter mietrechtliche Gewährleistungsrechte zustehen, auf der anderen Seite aber sicherstellen, dass die Einbauküche auch nach dem Auszug des Mieters in der Wohnung verbleibt, so dass sie einem Nachmieter überlassen werden kann, sollte der Vermieter in Betracht ziehen, die Einbauküche dem Mieter unentgeltlich zu überlassen, d.h. zu verleihen.

Der Verleiher ist gem. § 598 BGB lediglich verpflichtet, dem Entleiher den Gebrauch der Sache unentgeltlich zu gestatten. Ihn trifft aber keine Pflicht, die verliehene Sache während der Dauer des Nutzungsrechts des Entleihers in einem Zustand zu erhalten, der den vertragsgemäßen Gebrauch ermöglicht (vgl. OLG Hamm, Urteil vom 31.03.2014 – 5 U 168/13). Gem. § 601 Abs.1 BGB hat der Entleiher die gewöhnlichen Kosten der Erhaltung der geliehenen Sache zu tragen. Außerdem stehen dem Entleiher – wie sich aus § 600 BGB ergibt- auch keine Mängelgewährleistungsrechte zu, es sei denn, der Verleiher hat einen Mangel arglistig verschwiegen.

Anders als bei der Vermietung und auch beim Verkauf erhält der Verleiher für die Überlassung der Einbauküche zwar keine unmittelbare Gegenleistung. Die Freiheit von der Instandhaltung- und Instandsetzungspflicht und der grds. Ausschluss von Mängelgewährleistungsrechten des Entleihers wiegt diesen Nachteil jedoch gerade in solchen Fällen auf, in denen die Küche schon älter und reparaturanfällig ist.

Der Vorteil der Leihe gegenüber dem Verkauf besteht außerdem darin, dass die Einbauküche im Eigentum des Vermieters verbleibt und der Vermieter keine neue Küche anschaffen muss, wenn das Mietverhältnis beendet ist.

Für den Leihvertrag gilt das Gleiche wie für den Kaufvertrag (vgl. dazu die Ausführungen oben unter III.). Dieser sollte zu Beweiszwecken schriftlich geschlossen werden, damit der Vermieter der Wohnung und Verleiher der Einbauküche im Streitfall das Vorliegen der Umstände beweisen kann, aus denen sich ergibt, dass er weder zur Instandhaltung bzw. Instandsetzung der Einbauküche verpflichtet ist, noch dem Mieter Gewährleistungsrechte zustehen.

Auch wenn sich dies in der Regel aus dem Zweck der Überlassung (Nutzung der Einbauküche während der Dauer des Mietverhältnisses) ergibt (vgl. § 604 Abs.1 BGB), sollte die Dauer der Leihe ausdrücklich an die Dauer des Mietverhältnisses gekoppelt werden.

V. Schenkung- Nur im Ausnahmefall sinnvoll

Eine vierte Möglichkeit, dem Mieter den Gebrauch der Einbauküche zu ermöglichen, besteht darin, dem Mieter die Einbauküche zu schenken, d.h., ihm das Eigentum zu verschaffen, ohne dafür eine Gegenleistung zu erhalten. Von dieser Möglichkeit sollte der Vermieter nur im Ausnahmefall Gebrauch machen, und zwar dann, wenn er die Einbauküche dauerhaft loswerden möchte und sie sich in einem so schlechten Zustand befindet, dass kein Mieter bereit wäre, ihm diese abzukaufen.

Auch durch die Schenkung entledigt sich der Vermieter der Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungspflicht, die ihn träfe, wenn er die Einbauküche mitvermieten würde. Auch haftet der Schenker für Sach- und Rechtsmängel nur, wenn er diese arglistig verschwiegen hat (vgl. §§ 523 Abs.1 und 524 Abs.1 BGB).

Anders als bei der Leihe, bei der die Überlassung ebenfalls unentgeltlich erfolgt, erhält der Vermieter bzw. Schenker die Einbauküche jedoch am Ende des Mietverhältnisses nicht zurück, es sei denn, der Mieter schenkt sie seinerseits nun dem Vermieter. Ist gerade dies gewollt, möchte sich der Vermieter der Einbauküche also entledigen und sie nicht länger als bis zum Ende des gerade bestehenden Mietverhältnisses in der Wohnung behalten, weil diese keinen Wert mehr hat, bietet sich die Schenkung an und stellt eine praktische Möglichkeit dar, Aufwand und Kosten für die Entfernung der Einbauküche aus der Wohnung am Ende des Mietverhältnisses dem Mieter zuzuschustern. Der Mieter ist nämlich am Ende des Mietverhältnisses nicht nur verpflichtet, solche Einrichtungen zu entfernen, die er selbst mit der Mietsache verbunden hat, sondern grds. auch solche, die er vom ehemals Berechtigten übernommen hat (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 14.10.2008 – 24 U 7/08- bzgl. der vom Vormieter übernommenen Einrichtungen).

Auch der Schenkungsvertrag sollte zu Beweiszwecken schriftlich abgeschlossen werden. Einer notariellen Beurkundung des Schenkungsversprechens, wie sie § 518 Abs.1 S.1 BGB vorschreibt, bedarf es nicht. Ein Schenkungsversprechen, dass nicht notariell beurkundet worden ist, ist zwar zunächst gem. § 125 BGB unwirksam. Der Formmangel wird aber gem. § 518 Abs.2 BGB durch die Bewirkung der versprochenen Leistung, also durch die Übereignung der Einbauküche, geheilt.

Beachte: Oft wird verkannt, dass es sich auch bei einer Schenkung um einen Vertrag handelt. Der Vermieter kann weder den Schenkungsvertrag noch die Übereignung gegen den Willen des Mieters schließen bzw. vollziehen.

VI. Fazit und Zusammenfassung

1. Befindet sich in einer Mietwohnung bereits am Beginn des Mietverhältnisses eine dem Vermieter gehörende Einbauküche, kann der Vermieter diese

  • zusammen mit der Wohnung vermieten,
  • dem Mieter verkaufen,
  • dem Mieter leihweise überlassen oder
  • an den Mieter verschenken.

2. Die Vermietung der Einbauküche hat für den Vermieter den Nachteil, dass ihn weiterhin die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht trifft, was gerade bei älteren Küchen mit nicht unerheblichen Kosten verbunden sein kann, die durch eine höhere Miete, die der Vermieter deshalb verlangen kann, weil die Wohnung mit einer Einbauküche ausgestattet ist, oft nicht kompensiert werden.

3. Stets in Betracht zu ziehende Alternativen zur Vermietung der Einbauküche stellen sowohl deren Verkauf als auch deren Verleih an den Mieter dar. In beiden Fällen trifft den Vermieter keine Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht. Welche der Alternativen für den Vermieter die günstigere ist, hängt insbesondere davon ab, ob er das Eigentum an der Einbauküche aufgeben möchte oder nicht und ob er sicherstellen möchte, dass die Einbauküche auch nach dem Ende des Mietverhältnisses in der Wohnung verbleibt und einem Nachmieter zur Verfügung gestellt werden kann.

4. Eine Schenkung bietet sich nur im Ausnahmefall, und zwar dann an, wenn der Vermieter die Küche dauerhaft loswerden möchte und sie sich in einem so schlechten Zustand befindet, dass kein Mieter bereit wäre, ihm diese abzukaufen.

29 Antworten auf "Einbauküche im Mietvertrag: vermieten, verschenken oder kostenlos überlassen (verleihen)?"

  • Sepp Jager
    23.06.2017 - 12:15 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    der Artikel ist sehr aufschlussreich und enthält sehr gut beschrieben alle Varianten.

    Eine Frage? Muss z.B. bei der empfehlenswerten Variante „Leihe“ ein „gesonderter Vertrag“ geschlossen werden oder reicht es aus, wenn z.B. im Übergabeprotokoll (das ja beide Vertragspartner unterschreiben) sinngemäß formuliert wird: „Die Küche ist nicht Mietgegenstand sondern wird unentgeltlich zur Nutzung überlassen“.

    Vielen Dank für eine Antwort oder einen Formulierungsvorschlag

    • Mietrecht.org
      24.06.2017 - 08:32 Antworten

      Hallo Sepp,

      danke für Ihr Lob. Wie Sie gelesen haben, ist ein schriftlicher Vertrag empfehlenswert. Ich würde diesen als separates Dokument darstellen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Ernest
        07.07.2017 - 10:03 Antworten

        Hallo.
        warum ein gesonderter Vertrag oder separates Dokument? Kann das direkt im Mietvertrag formuliert werden?
        Danke und Gruß
        Ernest

  • Alois Kurz
    22.08.2017 - 17:50 Antworten

    Mein verstorbener Schwiegervater hatte vor 11 Jahren eine Wohnung mit Einbauküche angemietet. Diese Küche wurde auf seinem Wunsch vom Vermieter ausgebaut und eingelagert. Daraufhin wurde eine neuwertige Küche des Schwiegervaters eingebaut. Vor ca. 5 Jahren wurden die Elektrogeräte auf Kosten meines Schwiegervater ausgetauscht. Nun wird das Mietverhältnis aufgelöst. Kann der Vermieter die hochwertigere Küche meines Schwiegervaters als kostenlosen Ersatz für seiner Küche ablehnen? Wie soll ich weiter verfahren. Wir möchten nicht das bei einem Verbleib der Küche sich das Mietverhältnis verlängert.
    Vielen Dank und Gruß
    Alois

    • Mietrecht.org
      23.08.2017 - 12:57 Antworten

      Hallo Alois,

      wenn der Vermieter seine Küche zurück haben möchte, muss diese m.E. auch wieder eingebaut werden. Wenn Sie die aktuelle Küche als Ersatz in der Wohnung lassen möchten, sollten Sie das rechtzeitig mit dem Vermieter abstimmen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Alois Kurz
    24.08.2017 - 08:49 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    zuerst mal herzlichen Dank für Ihre Auskunft! Nun habe ich aber noch ein Problem mit der Abstimmung.Muß der Vermieter einer vorzeitigen Rückgabe der Wohnung (ca.2 Wochen) zustimmen?
    Die Miete und NK werden selbstverständlich bis zum Mietende weiter bezahlt.Muß der Vermieter bei der Übergabe verbindlich auf den Verbleib der Küchen reagieren? Ich habe nämlich die Befürchtung das der Vermieter wenigstens noch einen Monat die stark überhöhte Mietzahlung haben will!
    Mein verstorbener Schwiegervater hat leider vieles nicht beachtet. Es gibt einen Mietvertrag in dem über Alles die Schriftform sowie ein ÜBERGABEPRPTOKOLL zurecht gefordert wird. Leider gibt es trotz GEWERBLICHEM Vermieter kein Übergabeprotokoll noch schriftl. Abmachungen über die Küche.
    Haben diese Umstände Auswirkung auf die Beweislage?
    Vielen herzlichen Dank im Voraus!!

    Alois
    Mit freundlichen Grüßen
    Alois Kurz

  • Svenja Zengerle
    27.08.2017 - 16:16 Antworten

    Hallo!
    Ich habe meine Wohnung vermietet und habe auch im Vertrag stehen, das die Einbauküche nicht Bestandteil des Mietobjektes ist. Meine Frage Ist, gehört rechtlich ein an der Wand fest montierter Küchentisch zum Bestand der Einbau Küche? Denn diesen hat meine Mieterin entsorgt und möchte ihn nicht ersetzen.

    • Mietrecht.org
      28.08.2017 - 14:07 Antworten

      Hallo Svenja,

      sollten es hierzu noch keine Rechtsprechung geben, kann die Frage nicht eindeutig beantwortet werden. Es kommt m.E. auch darauf an, ob der Küchentisch optisch zu Küche gehört hat (z.B. gleiches Holz, Tischplatte entsprecht Arbeitsplatte).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Svenja Zengerle
        29.08.2017 - 18:26 Antworten

        Hallo Herr Hundt!

        Ja, der Tisch wurde aus dem gleichen Material wie die Arbeitsplatte gefertigt.

  • u. strittmatter
    17.09.2017 - 06:46 Antworten

    Hallo,
    ich habe eine Wohnung vermietet. In der Wohnung ist eine Einbauküche, ca. 20 Jahre alt.
    Jetzt ist die Spülmaschine defekt und der Mieter möchte, dass ich sie ersetze.
    Die EBK ist aber kein Bestandteil der Vermietung, wurde dem Mieter nur zur Verfügung gestellt damit erst ich keine Küche kaufen muss.
    Muss ich die Spülmaschine ersetzen?

    Vielen Dank
    Uwe S.

    • Mietrecht.org
      18.09.2017 - 12:08 Antworten

      Hallo Uwe,

      verweisen Sie auf den Mietvertrag und die dort getroffene Vereinbarung zur Küche.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Daniela
    13.10.2017 - 08:44 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wenn ich meine Eigentumswohnung vermiete und die bereits vorhandene Einbauküche verleihe und auch einen entsprechenden Vertrag aufsetze, kann ich dann auch, natürlich nach Absprache mit dem Mieter, vertraglich festhalten, dass dieser nicht nur die Küche instand halten muss, sondern auch defekte Geräte auszutauschen hat, um die Küche wieder in den ursprünglichen Zustand zu bringen? Oder inkludiert die Instandhaltung bereits den Austausch defekter Geräte oder Schränke?
    Weiterhin würde ich mich sehr über eine Übersicht und Formulierungsvorschläge für eine solche vertragliche Regelung freuen.

    Mit freundlichen Grüßen
    Daniela

    • Mietrecht.org
      14.10.2017 - 11:54 Antworten

      Hallo Daniela,

      siehe oben: „Gem. § 601 Abs.1 BGB hat der Entleiher die gewöhnlichen Kosten der Erhaltung der geliehenen Sache zu tragen.“

      Eine Vorlage wird ggf. in Kürze ergänzt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Kerstin dos Santos
    05.12.2017 - 14:00 Antworten

    Guten Tag und erste einmal Kompliment für den aufschlussreichen Beitrag.

    Ich selbst habe nun noch folgendes Problem. Wir haben vor 5 Jahren eine Wohnung angemietet, in der sich eine ca 15 Jahre alte Einbauküche befindet, welche wir übernommen haben. So nach und nach geben leider die Einbaugeräte (Kühlkombination, Herd/Backofen) den Geist auf, was wir dem Vermieter mehrfach telefonisch und schriftlich aufgezeigt haben.

    Der Vermieter ist jedoch nicht bereit für Reparaturen oder gar einen Austausch aufzukommen. Er ist der Ansicht, dies wäre unsere Pflicht. Ist dem wirklich so? Die Küche wurde uns weder geschenkt, verkauft oder verliehen. Sie wurde nirgendwo im Vertrag mit einem Wort erwähnt, sondern war einfach Teil der Wohnung. Liege ich mit der Annahme falsch, dass die Instandhaltung durchaus in der Verantwortung des Vermieters liegt?

    Für Ihre Auskunft wäre ich sehr dankbar!!

    Herzliche Grüße!

    • Mietrecht.org
      05.12.2017 - 14:58 Antworten

      Hallo Kerstin,

      ja, der Vermieter ist für die Instandhaltung der Mietsache verantwortlich.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Richard B.
    18.12.2017 - 15:33 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    herzlichen Dank und großes Lob für Ihre wirklich sehr hilfreiche Website.

    Ich vermiete seit 10 Jahren eine Wohnung mit EBK inkl. Elektrogeträten. Im Laufe der Jahre mussten nun alle Elektrogeträte ausgetauscht werden. Jetzt, nachdem das letzte Elektrogerät ausgetauscht wurde, möchte ich die Instandhaltung/-setzung an den Mieter übertragen. Ist das rechtswirksam, wenn ich nun ergänzend zum bestehenden Mietvertrag einen Leihvertrag (gültig ab xx.xx.2018) aufsetze?
    Und kann der Mieter dann eine Mietminderung verlangen, wenn die Küche aus dem Mietvertrag exkludiert wird?

    Im Mietvertrag ist die EBK außer im § 1 Mietsache nirgendwo separat erwähnt.

    Auszug aus dem Mietvertrag:
    „Vermietet wird folgendes Objekt: 4-Zimmerwohnung bestehend aus 4 Zimmern, 1 Küche mit EBK komplett mit Geräten,…“

    Über eine kurze Rückmeldung wäre ich Ihnen sehr dankbar.

    Beste Grüße
    Richard B.

    • Mietrecht.org
      18.12.2017 - 20:13 Antworten

      Hallo Richard,

      ohne Küche verschmachtet sich die Wohnung (nach Mietspiegel). Der Punkt ist, dass Mieter muss jetzt dem Leihvertrag nicht mehr zustimmen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • C. S.
    13.02.2018 - 11:41 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich möchte eine Wohnung mit EBK und Elektrogeräten vermieten.

    Muss ich im Mietvertrag sämtliche Elektrogeräte einzeln (inkl. Marke und Typ) angeben oder sollte ich es beim Aufführen der Geräteart belassen?

    Freundliche Grüße
    C.S.

    • Mietrecht.org
      13.02.2018 - 19:01 Antworten

      Hallo C. S.,

      Genauigkeit kann hier nicht zu Ihrem Nachteil sein – Sie sind schließlich Eigentümerin der Geräte.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • A.S
    17.02.2018 - 23:56 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir sind Mieter einer Wohnung und haben im Mietervtrag stehen „die küche wird dem mieter zur Nutzung überlassen“ jetzt ist die 15 jahre alte Spühlmschine kaputt gegangen. Bin ich jetzt für die Reperatur zuständig? Es gibt keinen seperaten Mietvertrag oder Überlassungsvertrag der Küche.

    Viele Grüße

    Andrea

    • Mietrecht.org
      18.02.2018 - 09:06 Antworten

      Hallo Andrea,

      ich würde bei so einer nicht eindeutigen Formulierung versuchen, den Vermieter in die Pflicht zu nehmen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • A. Hip
    02.03.2018 - 09:00 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    wir wohnen seit fünf Jahren in einer Mietwohnung. Die EBK wird nicht mitvermietet sondern unentgeltlich zur Nutzung überlassen. Die EBK und Geräte sind inzwischen über 20 Jahre alt.
    Vor einem Jahr ist die Spülmaschine kaputt gegangen. Aufgrund der o.g. Regelung haben wir eine neue Spülmaschine auf eigene Kosten angeschafft und eingebaut.
    Nachdem wir nun wegen Eigenbedarf gekündigt wurden, erwartet unsere Vermieterin, dass wir die neue Spülmaschine ohne Entschädigung in der Küche belassen.
    Ist dies rechtmäßig?
    Kann es sein, dass wir die 20 Jahre alten Geräte, die altersbedingt kaputt gehen auf unsere Kosten erneuern müssen und somit der Vermieterin theoretisch neue Geräte hinterlassen? Den Großteil der Lebensdauer der Geräte haben wir nicht einmal genutzt.
    Vielen Dank!

    • Mietrecht.org
      02.03.2018 - 16:00 Antworten

      Hallo A. Hip,

      m.E. hat die Vermieterin ein Recht die defekte Spülmaschine zurück zu erhalten. Sie dazu z.B. diesen Mustervertrag.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • P. Ena
    28.03.2018 - 23:20 Antworten

    Hallo,

    ich habe ein ähnliches Problem. Ich wohne seit einem Jahr in einer Wohnung mit einer sehr alten Einbauküche ca. 1975, damals bestimmt hochwertig. „die vorhandene Einbauküche darfnur nach Absprache gern eine neue Küche ersetzt werden. Die Küche wird in funktionsfähigem und unbeschädigtem Zustand kostenfrei zur Verfügung gestellt, künftige defekte müssen durch die Mieterin beseitigt werden“
    Schon am Anfang ging die Spülmaschine kaputt, der Vermieter klebte das teil, sie funktioniert halbwegs. Der eingebaute Herd war sehr verdreckt (zum Schluß hatte eine ältere Dame und er Wohnung gewohnt, dann stand as Haus eine Zeitlang leer) auf jeden Fall war der Backofen nicht mehr vollständig zu säubern und die Glasklappe fiel einem entgegen. Ich habe auf meine Kosten einen komplett neuen hochwertigen her einbauen lassen durch einen Fachmann und meinen Vermieter gefragt, ob er den alten Herd behalten möchte, da ich im falle eines Auszuges meinen Herd mitnehmen möchte. Er sagte nein daraufhin hat der Fachmann den alten Herd zur Entsorgung mitgenommen. Jetzt besteht mein Vermieter darauf, dass ich verpflichtet bin, einen funktionstüchtigen Herd einzubauen (am besten natürlich den teuren Herd ohne Entschädigung dazu lassen). Ist das rechtmäßig? Ich habe Zeugen für seine Aussage, die er auch nicht bestreitet, er meinte nur, ich hätte den alten Herd „kaputt gemacht“ und müßte jetzt für Ersatz sorgen…
    Wozu bin ich in diesem Fall verpflichtet? Hätte ich das gewußt, hätte ich auf einer schriftlichen Bestätigung bestanden :-(

  • Knecht, E.
    11.04.2018 - 16:44 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wohne seit 6 Jahren in einer Mietwohnung mit EBK. Im Mietvertrag steht bei Wohnräume u.a. bei „Wohnungszubehör“: eine komplette Einbauküche mit Spülmaschine.

    zu dieser EBK steht nichts weiter im Mietvertrag, und dann eben bei §3 Miete:
    der Mietpreis kalt für die Wohnung, die Garage und die Heiz-und Betriebskosten.

    Jetzt bekomme ich eine Mieterhöhung für Wohnung und Garage und zusätzlich wird eine 4% Erhöhung für die EBK verlangt, ist das rechtens, dies zu verlangen.

    Mit freundlichem Gruss
    E.K.

    • Mietrecht.org
      12.04.2018 - 06:43 Antworten

      Hallo Knecht,

      eine Einbauküche ist ein wohnwerterhöhendes Merkmal und fließt in die Berechnung der Mieterhöhung ein. Hierauf aber einen separaten einen Prozentsatz abzustellen wäre mir neu.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ingrid Fink
    08.08.2018 - 08:22 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    auch ich habe eine Mieterin, die schon 20 Jahr in einer Eigentumswohnung wohnt. Damals wurde im Mietvertrag folgende Regelung getroffen:
    Die vorhandene Einbauküche, bestehend aus Herd, Spül-, Waschmaschine, Mikrowelle, Spüle und Kühl- Gefrierschrank, wird dem Mieter unentgeltlich zur Nutzung überlassen. Sie ist nicht mitvermietet Die Nutzungsmöglichkeit wirkt nicht auf den Mietzins ein. Bei Defekten ist der Vermieter nicht zum Ersatz oder zur Reparatur verpflichtet Die Spülmaschine ist zwischenzeitlich kaputt gegangen und die Mieterin hat sich einfach eine neue Spülmaschine gekauft ohne mich zu informieren und einbauen lassen. Nun zieht die Mieterin aus und verkauft die Spülmaschine an den Nachmieter.
    Ist das rechtens? Muss Sie das Ersatzgerät nicht gemäß § 601 Abs.1 BGB “ der Entleiher hat die gewöhnlichen Kosten der Erhaltung der geliehenen Sache zu tragen“ in der Wohnung kostenlos belassen?

    Besten Dank im Voraus

    Ingrid Fink

  • Ewa
    09.08.2018 - 07:34 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe ein ähnliches Problem mit EBK. Seit 5 Monaten wohne ich in einer Wohnung mit EBK, die ca. 15 Jahre alt ist. Der Kühlschrank war von Anfang an nicht wirklich funktionsfähig (alt, verschmutzt, verschimmelt, stinkig), ihn nutze ich aber nicht. Mein Problem ist die Spülmaschine, die nicht mehr funktioniert. In meinem Vertrag steht: „Mitvermietet sind folgende Ausstattungsgegenstände (z.B. Einbauküche, Möblierung): Einbauküche
    Der Mieter verpflichtet sich, die aufgeführten Gegenstände pfleglich zu behandeln und sie bei Beendigung des Mietverhältnisses vollzählig zurückzugeben.
    Die in der Wohnung befindliche Einbauküche wird dem Mieter zur Nutzung überlassen. Alle notwendigen Instandsetzungen sind vom Mieter selbst zu tragen.“
    Der Vermieter hat mich jetzt informiert, dass wenn die Spülmaschine nicht funktioniert, ist das mein Problem. Ist das wirklich so? Was soll ich dann machen, wenn ich aus der Wohnung ausziehe, darf ich dann die Spülmaschine mitnehmen?

    Besten Dank im Voraus.
    Ewa Ficek

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