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Individualvereinbarungen im Mietvertrag – Was ist möglich?

Eine Individualvereinbarung bei Mietvertrag? Das ist für Mieter und Vermieter eher fremd, denn eines der wichtigsten Themen im Mietrecht sind Formularverträge und Mustermietverträge – besonders die Einschränkungen durch die AGB Regelungen der §§ 305 ff. BGB. Fragen wie zum Beispiel, welche Klausel im Vertrag wirksam ist und welche gesetzlichen Vorschriften den Vermieter bei der Vertragsformulierung einschränken sind hier Standard. Ganz nebenbei erfährt man als Vermieter dabei immer, dass bestimmte Regelungen zwar nicht als formularmäßige Vereinbarung möglich sind, aber als sogenannte Individualvereinbarung getroffen werden können. Das ergibt sich daher, dass nur bei Formularverträgen (AGB) und einzelnen Formularklauseln eine Inhaltskontrolle nach den §§ 305, 307 ff BGB stattfindet. Bei einer Individualvereinbarungen hingegen gilt fast absolute Vertragsfreiheit.

Doch wann ist ein Mietvertrag denn eine Individualvereinbarung? Und was kann überhaupt bei einer Individualvereinbarung im Mietvertrag bestimmt werden? Der nachfolgende Ratgeber klärt auf.

I. Abgrenzung: Formularmietvertrag und individueller Mietvertrag

Um zu verstehen, wann im rechtlichen Sinne eine Individualvereinbarung vorliegt, muss man wissen was ein Formularmietvertrag ist, der rechtlich unter den Begriff der allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) fällt.

Nach dem Gesetz sind allgemeine Geschäftsbedingungen sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (der Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrages stellt (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB). Das heißt, in der Praxis ist ein Mietvertrag dann eine AGB, sobald Formularverträge oder einseitig entworfene Verträge verwendet werden – ganz unabhängig davon, ob der Vertrag erstmalig oder wiederholt verwendet wird.

1. Individualvereinbarung nur bei ausgehandelten Mietverträgen

Ein Mietvertrag ist dann eine Individualvereinbarung, wenn alles was darin geregelt ist, von den Mietvertragsparteien gemeinsam ausgehandelt wurde und jeder der beiden einen gewissen Verhandlungsspielraum hatte: Das bedeutet, es muss für beide Vertragsparteien eine reale Möglichkeit bestehen den Inhalt des Vertrages zu beeinflussen (Grüneberg in: Palandt, Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, § 305 Rn. 21). Gerade dann, wenn der Inhalt des Mietvertrages die gesetzlichen Regelungen ganz oder zumindest teilweise abändert oder ergänzt, kann das auf ein Aushandeln deuten. Wichtig ist, dass der Inhalt des Mietvertrages auch für den Mieter ernsthaft zur Disposition gestellt ist und er gewisse Gestaltungsfreiheit erhält, Vertragsregelungen in seinem Interesse zu ändern.

Konkret kann man sich darunter den Fall vorstellen, dass der Vermieter zum Beispiel einen Entwurf für einen Vertrag an den Mieter schickt und dieser dann seinen Gegenentwurf anfertigt. Man spricht über alle Mietvertragsklauseln und handelt die endgültige Regelung durch Entgegenkommen und Verzicht aus.

Am Ende liegt also ein Vertrag vor, auf den beide Einfluss nehmen konnten und auch getan haben. Allein die Überlassung von Unterlagen zu einem Wohnraummietvertrag zur Prüfung, begründet nämlich für sich genommen noch kein ernsthaftes Verhandeln über die Vertragsklauseln (AG Saarbrücken, Urteil vom 13. April 2016, Az.: 3 C 313/15).

So jedenfalls die Theorie. In der Praxis ist das selten der Fall. Meist wird ein komplett einseitig vom Vermieter vorformulierter Mietvertrag verwendet. Dabei ist es auch egal, ob der Vermieter den Vertrag als Mustervertrag im Schreibwarengeschäft gekauft hat oder speziell von einem Anwalt hat formulieren lassen – der Mieter erhält einen vorformulierten Vertrag. Wird der dann bei dem Mieter nur zur Unterschrift vorgelegt, besteht eindeutig ein Formularvertrag, selbst wenn man den Vertrag zum ersten Mal benutzt und extra individuell anfertigen ließ.

2. Einzelne Individuelle Abreden zum Formularmietvertrag

Man könnte nun daran denken, dass ja zumindest einzelne spezielle Vereinbarungen zu dem Mietvertrag gemacht werden können, die dann eben individuell sind. So zum Beispiel handschriftliche Vermerke auf dem Mietvertrag unter dem Punkt sonstige Regelungen, angefügte Blätter mit speziellen Vereinbarungen als Anhang zum Mietvertrag oder Vereinbarungen auf dem Übergabeprotokoll.

Grundsätzlich kann man dazu sagen, dass nachträgliche handschriftliche Ergänzungen oder Änderungen des Formularmietvertrages natürlich ein Indiz für eine Individualvereinbarung sein können, aber eben erstmal nicht mehr als ein Indiz.

So entschied zum Beispiel das Landgericht Düsseldorf in einem Fall, bei dem Vermieter und Mieter bestimmte Teile aus einem Formularvertrag herausgestrichen haben, um den Klauselinhalt zu verändern: In dem Mietvertrag war nämlich die Möglichkeit gegeben, einen Kündigungsausschluss zu vereinbaren. Die Parteien haben die Klausel zum einen angekreuzt und zum anderen die Klammerzusätze „maximal 4 Jahre“ und „maximal 4 Jahre ab Vertragsschluss“ durchgestrichen, um einen unbefristeten Kündigungsausschluss zu vereinbaren. Das Landgericht lehnte hier eine individuelle Abrede ab, da allein die handschriftliche Veränderung nicht belegt, dass die Ausschlussklausel auf einer individualvertraglichen Vereinbarung beruht (LG Düsseldorf, Urteil vom 23. August 2017, Az.: 23 S 92/16).

Das bedeutet:

Wird eine vorgedruckte Klausel hand- oder maschinenschriftlich ergänzt, so bleibt sie erstmal eine Formularklausel, wenn der Inhalt der Vertragsregelung durch die Ergänzung nicht verändert wird. Damit sind alle unselbstständigen Ergänzungen, wie etwa die Einfügung einer Zahl, eines Betrags, eines Datums, die Beschreibung des Mietobjekts oder das Ankreuzen einer Klausel in dem Mietvertrag, keine individuellen Vereinbarungen (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535 BGB, Rn. 40; LG Düsseldorf, Urteil vom 23. August 2017, Az.: 23 S 92/16).

Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich eines behaupteten individuellen Aushandelns.

3. Unterschriebene Bestätigung des Aushandelns als Beweis für Individualvereinbarung

Als Vermieter ist der Nachweis des Aushandelns einzelner Klauseln angesichts dieser Anforderungen natürlich nicht leicht. Deshalb kam auch bereits die Idee auf, sich das Aushandeln einfach von dem Mieter schriftlich bestätigen zu lassen. Die Rechtsprechung akzeptiert das aber im Streitfall nicht. Den Beweis des Aushandelns kann der Vermieter nicht dadurch führen, dass der Vertragspartner bestätigt, dass die Klausel ausgehandelt worden sei oder dass der Verwender zu Verhandlungen über den Inhalt der Klausel bereit gewesen sei (Anschluss BGH, 28. Januar 1987, Az.: IVa ZR 173/85). Das bedeutet, Bestätigungsklauseln mit dem Inhalt, die Vertragsbedingung sei im Einzelnen ausgehandelt worden, kommt keine Beweiskraft zu (LG Berlin, Urteil vom 14. März 2017, Az.: 63 S 263/16). Selbiges gilt für unterschriebene Erklärungen gleichen Inhalts und maschinenschriftlich eingefügte Bestimmungen (Anschluss BGH, 14. Dezember 2010, Az.: VIII ZR 198/10).

II. Beispiele für wirksame individuelle Vereinbarungen

Angesichts der strengen Anforderungen für die Annahme einer Individualvereinbarung gibt es in der Rechtsprechung nicht viele Praxisfälle in denen tatsächlich eine wirksamen Individualvereinbarung vorliegt. In einigen Einzelfällen wurden allerdings individuelle Vereinbarungen zum Mietvertrag anerkannt.

1. Übergabeprotokoll mit individuell vereinbarter Endrenovierungsklausel

Renovierungspflicht vor dem Auszug des Mieters rechtsgültig festzulegen und gleichzeitig die laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter abzuwälzen. Sind Renovierungsvereinbarungen bei der Übergabe der Wohnung in das Übergabeprotokoll aufgenommen, wird darin nämlich unter bestimmten Voraussetzungen eine Individualvereinbarung gesehen (BGH, Urteil vom 14. Januar 2009, Az.: VIII ZR 71/08). Nach dem BGH ist gerade die Situation der Übergabe der Wohnung geeignet, besondere Pflichten individuell auszuhandeln. Wird daher bei der Übergabe eine Endrenovierungspflicht ausgehandelt und in dem Übergabeprotokoll fixiert, ist diese Vereinbarung als individuelle Abrede zum Mietvertrag wirksam. Das gilt selbst dann, wenn in dem Mietvertrag selbst eine unwirksame Renovierungsklausel steht.

Der BGH sagt dazu nämlich: Treffen starre und deshalb unwirksame Formularklauseln zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung durch den Mieter mit einer später bei Einzug individuell vereinbarten Übernahme der Endrenovierungspflicht durch den Mieter zusammen, unterliegt die Individualvereinbarung weder der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB noch wird sie gemäß § 139 BGB von der Unwirksamkeit der Formularklausel erfasst (Fortführung Senatsurteil vom 5. April 2006, Az.: VIII ZR 163/05; BGH, Urteil vom 14. Januar 2009, Az.: VIII ZR 71/08)

Wichtig: Es muss aber auch hier in der Praxis tatsächlich zum Aushandeln kommen und das ist natürlich nicht der Fall, wenn man als Vermieter eine Schönheitsreparaturklausel mit Endrenovierungspflicht auf einem Übergabeprotokoll vorformuliert und dann bei der Übergabe nur zur Unterschrift vorlegt.

Dazu mehr in dem Beitrag: Schönheitsreparaturen als Individualvereinbarung – Vermietertipps.

2. Individualvereinbarung bezüglich dem Nutzungsumfang einer Wohnung

In einem Fall des Amtsgerichts Bielefeld zum Beispiel, wurde eine besondere Klausel im Mietvertrag als Individualvereinbarung anerkannt, die einen begrenzten Mietumfang bestimmt (AG Bielefeld, Urteil vom 28. März 2017, Az.: 407 C 111/16). Dabei fand sich in dem als „Wohnungsmietvertrag“ bezeichneten Formularvertrag unter „Sonstige Bestimmungen (individualvertragliche Regelungen)“ folgende Formulierung: „Die Wohnung wird ausschließlich zu Lager- und Abstellzwecken des Herrn X. überlassen. Die Wohnung dient nicht zum dauerhaften Aufenthalt“. Das Gericht qualifizierte die Vereinbarung als Individualvereinbarung, nachdem in der Verhandlung nachgewiesen wurde, dass eine entsprechende mündliche Vereinbarung vorlag, die der individualvertraglich ausgehandelten Klausel im Mietvertrag entspricht (AG Bielefeld, Urteil vom 28. März 2017, Az.: 407 C 111/16).

III. Fazit

Die Individualvereinbarung ist und bleibt neben den Formularmietverträgen die Ausnahme, wenn es um mietvertragliche Regelungen geht. Nichts desto trotz ist eine Individualvereinbarung immer möglich. Entscheidend ist, dass sowohl der Vermieter als auch der Mieter einen gewissen Verhandlungsspielraum bei der Entscheidung haben, was in welcher Form geregelt wird. Es muss also unbedingt tatsächlich verhandelt werden.

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