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Mieter oder Vermieter unterschreibt Übergabeprotokoll nicht – Was tun?

Das Übergabeprotokoll ist im Mietrecht keine gesetzliche Pflicht, gehört aber bereits zum Standard bei den meisten Neuvermietungen. Wird die Mietwohnung an einen neuen Mieter übergeben, ist die Verwendung von einem Übergabeprotokoll als Bestandsaufnahme über den Zustand der Wohnung sehr wichtig: Es wird ein bestehender Mangel oder ein Schaden in der Wohnung festgehalten, der dann nicht als „neu entstanden“ geltend gemacht werden kann. Mieter können sich so vor unberechtigten Schadensersatzansprüchen schützen und Vermieter können bestehende Mängel „akzeptieren“ lassen und bewahren sich so vor Minderungen der Miete.

Wenn das Übergabeprotokoll von einer Seite jedoch verweigert wird, stellt sich die Frage, was man als Mieter oder Vermieter in diesem Falle tun kann? Welche Folgen entstehen, wenn der Vermieter oder Mieter das Übergabeprotokoll nicht unterschreibt und – kann man seine Ansprüche irgendwie anders sichern?

I. Zweck des Übergabeprotokolls

Das Übergabeprotokoll oder auch Abnahmeprotokoll gilt als „das“ Beweismittel für Schäden und Mängel die bereits bei Einzug bestanden haben. Will der Vermieter nämlich bei Auszug des Mieters einen Schadensersatzanspruch geltend machen, kann er das nur, wenn der Schaden durch den Mieter verursacht wurde und nicht bereits bei Einzug bestand. Ist daher bei Mietvertragsbeginn nichts vermerkt worden, ist es für den Mieter oft schwierig darzulegen, dass der Schaden bereits bei Einzug bestand.

Bei dem Auszug eines Mieters kann die Anfertigung eines Übergabeprotokolls ebenfalls Sinn machen, um alle Schäden und Mängel festzuhalten, die bei Auszug bestanden. Genauso kann auch eine kurze Niederschrift der Ordnungsgemäßheit des Wohnungszustands schriftlich niedergelegt werden. Für den Mieter hat das den Vorteil, dass der Vermieter sich nicht auf einen Schaden berufen kann, der dort gar nicht festgehalten wurde. Bestehen Streitigkeiten über einen Mangel/Schaden kann auch dies in das Übergabeprotokoll aufgenommen werden.

Ob bei Einzug oder Auszug, das Protokoll über den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Übergabe, hilft dem Mieter und Vermieter als Beweismittel im Schadensfall. Wichtig ist bei der Anfertigung allerdings, dass alle Parteien des Mietvertrages unterschreiben.

II. Übergabeprotokoll unterschreiben: Kein Anspruch

Auf die Unterschrift des Gegenübers hat man allerdings weder als Mieter noch als Vermieter einen rechtlich durchsetzbaren Anspruch. Zwar kann man alle Streitpunkte und jeden Mangel oder Schaden auch allein dokumentieren, ohne eine weitere Bestätigung des Zustands zum Übergabezeitpunkt durch einen Dritten oder Fotos, ist die Dokumentation allein allerdings kaum als Beweis geeignet.

Tipp:

Um einen Mangel oder Schaden bereits bei Übergabezeitpunkt (oder auch beim Auszug) ausreichend zu dokumentieren empfiehlt sich immer…

  • Fertigen Sie Fotos oder ein Video von jedem Mangel oder Schaden: dokumentieren Sie Zimmer für Zimmer und lassen Sie sich ruhig Zeit
  • Prüfen Sie alle Wasserhähne, Griffe, Abflüsse, Fenster, Türen und Nebenräume, wie z.B. Keller und Balkon
  • Nehmen Sie einen Zeugen mit der ihre schriftliche und bildliche Dokumentation später bezeugen kann: fertigt dieser Zeuge ebenfalls ein Protokoll an ist das gerade in späteren Gerichtsprozessen sehr hilfreich, da sich manch ein Zeuge Jahre später auch nicht mehr so genau erinnern kann.
  • Geben Sie Ihre „Beweismittel“ zur Sicherung des Zeitpunkts der Anfertigung bestenfalls zur Hinterlegung zusätzlich zu Ihrem Anwalt: das Argument einer zeitlich späteren Anfertigung kann gerade nach dem Ablauf einiger Jahre damit regelmäßig entkräftet werden.

III. Fazit: Beweissicherung bei Übergabe auch ohne Unterschrift

Festzuhalten ist, dass in den Fällen, in denen der Vermieter oder Mieter das Übergabeprotokoll nicht unterschreibt, kein rechtliches Zwangsmittel existiert, um eine Unterschrift zu erzwingen. Die Konsequenz ist allerdings nicht, dass ein Übergabeprotokoll über den Zustand der Wohnung dann sinnlos ist: vielmehr erfordert es lediglich weitere Beweise, wie Fotos oder andere Personen die den Inhalt des Protokolls als richtig bezeugen.

12 Antworten auf "Mieter oder Vermieter unterschreibt Übergabeprotokoll nicht – Was tun?"

  • Nora
    30.05.2017 - 13:37 Antworten

    Hallo,

    auf unserem (Mieter) Übernahmeprotokoll fehlt die Unterschrift der vom Vermieter beauftragten Hausverwaltung. Lediglich der Stempel der Hausverwaltung ist vorhanden.

    Ist ein solches Protokoll rechtskräftig?

    Ich frage weil nun noch nachträglich Mängel geltend gemacht werden, welche bei der Übernahme nicht festgestellt worden sind.

    Vielen Dank im Voraus

  • Denise
    11.12.2017 - 11:52 Antworten

    Der Garten wurde nicht im gleichen Zustand übergeben bei der Wohnungsabgabe. Die Tuhjas sind vertrocknet. Nun verweigert sich die ehemaligen Mieter, diese zu ersetzten/ diese zu zahlen. Ein Gärtner hat bereits bestätigt, dass diese vertrocknet sind. Wie müssen wir nun vorgehen? Im Mietvertrag stand, dass die Mieter für den Gartenunterhalt zuständig sind.

  • Veronika
    30.04.2018 - 18:29 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    danke für die tollen Infos im Text.
    Ich verstehe mich mit meinem Vermieter nicht so gut. Ich habe auch ordnungsgemäß mit Frist gekündigt und ziehe in zwei Monaten aus. Sie schreiben, das der Vermieter Fotos bzw. Videoaufnahmen von evt. Schäden machen soll sowie einen Zeugen mitbringen. Muss ich bei der Übergabe einen Zeugen mit reinlassen?

    Und was ich viel wichtiger finde: Darf der Vermieter überhaupt Fotos und Videos machen?

    Auf dem Wohnungsübergabeprotokoll habe ich unterschrieben, das alles in Ordnung war. Hinterher aber ein paar Sachen festgestellt, die ich nicht gemeldet habe weil ich dachte der Vermieter drückt mir die Kosten dann auf.

    Herzlichen Dank im voraus für die Antwort.

    Veronika

  • Karin S.
    03.07.2018 - 10:46 Antworten

    Hallo.

    ich wollte die Abnahme der Wohnung am 30.05. durchführen, mein Vermieter konnte aber erst am 01.06.
    Da ich es zeitl. aus berufl. Gründen nicht zum Termin geschafft, hat er mit meiner Nachmieterin die Wohnungsbegehung (inkl. Protokoll) alleine durchgeführt, im Anschluss kam ich dazu (allerdings nicht in meine Wohnung) und die Schlüsselübergabe erfolgte.

    Die Mängel wollte er mir noch nicht mitteilen, ich könnte sie im Protokoll nachlesen.

    Ich habe es aber bis heute nicht erhalten, und die Mietkaution auch nicht.
    Da ich ihm meine neue Adresse nicht mitteilen möchte, bat ich um Zusendung per Mail (das Protokoll war bei meinem Einzug auch nur per Mail gekommen). Da ich seine Adresse nicht habe und er mir sie auch nicht mitteilen möchte, habe ich ihm angeboten, das Protokoll doch an meine alte Adresse zusenden, die Post leitet es dann weiter. Er reagiert aber nicht auf meine Anfragen.

    Was kann ich denn tun???

    • Mietrecht.org
      03.07.2018 - 15:51 Antworten

      Hallo Karin,

      grundsätzlich ist es Ihre Pflicht als Mieterin, dem Vermieter Ihre neue Anschrift für Schriftverkehr (z.B. Nebenkostenabrechnung) mitzuteilen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • braseljaner
    17.08.2018 - 14:54 Antworten

    Hallo,

    ich habe mein Vertrag gekündigt zum 30.09.2018 und die Wohnung heute schon dem Vermieter mit übergabeprotokoll für den Auszug gegeben und er hat es mir unterschrieben das die Wohnung ordnungsgemäß ist und auch die Schlüssel mit übergeben.

    Gilt mit der Unterschrieft des Vermieters auf dem Übergabe Protokoll für den Auszug als Beendigung des Mietverhältnisses mit dem heutigen Datum als beendet ?

    Über eine Antwort würde ich mich freuen.

    • Mietrecht.org
      17.08.2018 - 16:07 Antworten

      Hallo braseljaner,

      um das Mietverhältnis früher enden zu lassen, müssten Sie einen Mietaufhebungsvertrag abschließen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • braseljaner
        17.08.2018 - 17:12 Antworten

        Hallo,

        Danke für die Antwort.

        Der Vermieter hat alle Schlüssel und er sagte das es für ihn nun erledigt ist.
        Er hat alles unterschrieben das Protokoll.

        Muss ich da noch was befürchten vom Vermieter aus ( privat Vermieter ) ?

        Mit freundlichen Grüßen

  • Klaus
    23.08.2018 - 13:09 Antworten

    Hallo,

    ich ziehe in eine WG in der immer nur Nachträge zum Mietvertrag gemsacht werden. Der Vermieter hat mich informiert, dass ich damit für alle Schäden haftbar bin, die seit Beginn des Mietverhältnisses bestehtn. Leider hat er mir das Protokoll nicht vorgelegt in dem dokumentiert ist, in welchem Zustand die Wohnung zu Mietvertragsbeginn gewesen ist. Ich möchte nun wenn ich den Nachtrag unterschreibe vermerken, dass mir das Protokoll nicht vorlag und dass ich erst ab Einzugsdatum haftbar gemacht werden kann. Schafft das dem Problem Abhilfe? Und muss ich da auf irgendeine besondere Formulierung achten?

    Danke und liebe Grüße, Klaus

    • Mietrecht.org
      24.08.2018 - 07:42 Antworten

      Hallo Klaus,

      wenn Sie in einen Vertrag eintreten, dann mit allen Rechten und Pflichten, das ist üblich.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jan
    12.09.2018 - 12:14 Antworten

    Guten Tag,

    eine Frage und zwar,

    wie lange kann der Vermieter sich Zeit lassen mit der Rückzahlung der Kaution ?

    Über eine Rückantwort würde ich mich freuen.

    Gruß Jan

    • Marc
      25.09.2018 - 08:08 Antworten

      Hallo Jan,

      gleiches Thema gibt es in meiner Familie auch aktuell.
      Der Vermieter steht nach der Mietzeit eine „angemessene“ Nachfrist zu, um zu prüfen, ob noch Mietschulden, Reparaturen oder Nebenkostenabrechnungen seitens des Mieters zu begleichen sind.
      Gesetzlich wird aber NICHT genau festgehalten, was „angemessen“ bedeutet. Es gab bereits mehrere Urteile zu diesem Thema:

      – OLG Karlsruhe WuM 1987, 156 (6 Monate)
      – OLG Celle WuM 1986, 61 (auch 6 Monate)
      – LG Köln WuM 1984, 109 (3 Monate)
      – AG Dortmund WuM 1981, 235 (nur 2 Monate)

      D.h., dass wir die Kaution frühestens in spätestens 6 Monaten erhalten, ansonsten werden wir, aufgrund schlechtem Verhältnis zu den Vermietern, den Rechtsweg wählen.
      Du kannst natürlich bereits vorher den Rechtsweg über Anwalt und Gericht gehen; wie du siehst, besteht nach entsprechender Auslegung schon nach 2 Monaten ein Anspruch.
      Aber dafür müsste natürlich der Richter „entsprechend auslegen“ , und wenn er 6 Monate für angemessen erachtet, dann hast unnötig Geld in einen Anwalt investiert.

      Viel Erfolg und Gruß
      Marc

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