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Gemeinsamer Mietvertrag: Mieter haften für Mietrückstände gesamtschuldnerisch

Bei einer Vielzahl von Mietverträgen sind auf der Mieterseite mehrere Personen am Vertrag beteiligt. Eine solche Mietermehrheit kann z. B. entstehen, wenn Ehegatten den Mietvertrag gemeinsam abschließen. Auch die Mitglieder einer Wohngemeinschaft können gemeinsam einen Mietvertrag abschließen.

Steht dem Vermieter nur ein Mieter gegenüber, versteht es sich von selbst, dass dieser sämtliche mietvertraglichen Pflichten erfüllen muss und der Vermieter diesem gegenüber seine Rechte ausüben kann, wenn der Mieter seine Pflichten, insbesondere auch die zur Zahlung der Miete verletzt.

Was aber geschieht, wenn einer von mehreren Mietern die Miete nicht oder nicht rechtzeitig zahlt oder wenn ein Mitmieter dem Vermieter gegenüber erklärt, nicht er, sondern ein anderer Mieter sei auf Grund einer internen Vereinbarung zur Zahlung der Miete verpflichtet? Kann der Vermieter in diesen Fällen nur von bestimmten Mietern die Miete verlangen und nur bestimmten Mietern gegenüber seine Rechte bei einer Pflichtverletzung ausüben? Diese und weitere Fragen beantwortet dieser Beitrag.

1. Das Außenverhältnis – Mehrere Mieter sind Gesamtschuldner – Jeder schuldet die gesamte Miete

Sind an einem Mietverhältnis mehrere Mieter beteiligt, sind sie sog. Gesamtschuldner i. S. d. § 421 BGB. Dies bedeutet, dass der Vermieter die gesamte Miete von jedem der Mieter in voller Höhe – selbstverständlich insgesamt nur einmal- verlangen kann.

2. Das Innenverhältnis- Verpflichtung im Zweifel zu gleichen Teilen- abweichende Vereinbarungen sind möglich

Von dem Außenverhältnis des einzelnen Mieters zum Vermieter ist das Innenverhältnis der Mitmieter untereinander zu unterscheiden. Für dieses bestimmt § 426 Abs.1 S.1 BGB, dass sie im Zweifel im Verhältnis zueinander zu gleichen Anteilen verpflichtet sind. Die Mieter können aber auch eine abweichende Vereinbarung treffen und einem Mieter im Innenverhältnis die Verpflichtung zur Entrichtung der gesamten Miete auferlegen oder die Anteile anders als von § 426 Abs.1 S.1 BGB vorgesehen festlegen.

Ist die Mietzahlung noch nicht erfolgt, ergibt sich aus § 426 Abs.1 BGB für jeden der Mitmieter ein Mitwirkungsanspruch, der – je nachdem, welche interne Regelung getroffen wurde- darauf gerichtet ist, dass die übrigen Mitmieter die Miete in Höhe ihres Anteils an den Vermieter zahlen. Etwas anderes gilt nur, wenn die Mitmieter für die Abwicklung der Mietzahlung an den Vermieter eine abweichende interne Vereinbarung treffen. Es kann z.B. festgelegt werden, dass nicht jeder Mieter seinen Anteil, den er auch im Innenverhältnis schuldet, direkt an den Vermieter zahlt, sondern nur einer der Mieter die Zahlung an den Vermieter übernimmt und sich den ggf. über seinen im Innenverhältnis geschuldeten Anteil hinausgehenden Betrag von den übrigen Mietern erstatten lässt (zum Ausgleichsanspruch siehe die Ausführungen unten).

3. Die Zahlung eines Mieters befreit auch die anderen Mieter von ihrer Schuld

Solange die Miete von jedem Mieter bzw. dem einen Mieter pünktlich gezahlt wird, muss der Vermieter die von den Mietern vereinbarte Zahlungsweise akzeptieren. Auch wenn § 421 BGB bestimmt, dass der Gläubiger die Leistung von jedem Mieter verlangen kann, folgt hieraus nicht, dass er die Zahlung eines bestimmten Mieters ablehnen kann und sie von einem anderen Mieter verlangen kann. Gem. § 422 BGB wirkt nämlich die Erfüllung durch einen Gesamtschuldner auch für die übrigen Schuldner.

4. Ein Mieter zahlt mehr als er im Innenverhältnis schuldet- Ausgleichsanspruch des zahlenden Mieters

Zahlt ein Mieter die gesamte Miete an den Vermieter, obwohl er im Innenverhältnis nur anteilig verpflichtet ist oder leistet er einen über seinen Anteil hinausgehenden Teilbetrag, kann er von den übrigen Mietern, die durch die Zahlung im Außenverhältnis dem Vermieter gegenüber gem. § 422 BGB von ihrer Schuld befreit werden, Ausgleich in Höhe desjenigen Betrages verlangen, um den seine Zahlung seinen Anteil an der gesamten Schuld übersteigt (vgl. BGH, Urteil vom 19.12.1985 – III ZR 90/84). Dieser Ausgleichsanspruch ergibt sich sowohl aus § 426 Abs.1 BGB als auch aus § 426 Abs.2 BGB. Bei dem Anspruch aus § 426 As.1 BGB handelt es sich um den ursprünglichen Mitwirkungsanspruch (siehe dazu die Ausführungen oben), der sich durch die seinen internen Anteil übersteigende Zahlung eines Mieters in einen Ausgleichsanspruch umwandelt. In Höhe desjenigen von ihm gezahlten Betrages, der den von ihm intern geschuldeten übersteigt, kann er jeden Mitmieter in der Regel als Teilschuldner anteilig, nicht jedoch als Gesamtschuldner auf die volle Ausgleichssumme in Anspruch nehmen. Auch hier gelten die intern vereinbarten Quoten.

Bei dem Anspruch aus § 426 Abs.2 BGB hingegen handelt es sich um den Mietzinsanspruch, der dem Vermieter gegen die Mieter aus § 535 Abs. 2 BGB zustand. Zahlt ein Mieter an den Vermieter einen höheren Betrag als er im Innenverhältnis schuldet, erlischt der Anspruch des Vermieters durch die Zahlung nicht, sondern geht in Höhe desjenigen Betrages, um den die Zahlung den von dem zahlenden Mieter im Innenverhältnis zu tragenden Anteil an der Gesamtschuld übersteigt, auf den zahlenden Mieter über. Diesen Anspruch kann der Mieter den Mitmietern gegenüber geltend machen.

Der kleine, aber wichtige Unterschied zwischen dem Ausgleichsanspruch aus § 426 Abs.1 BGB und demjenigen aus § 426 Abs.2 BGB besteht darin, dass die Mitmieter dem Anspruch aus übergegangenem Recht gem. § 412 BGB i. V. m. § 404 BGB Einwendungen entgegenhalten können, die ihnen dem Vermieter gegenüber zustanden.

5. Ein Mieter zahlt die Miete nicht – alle Mieter geraten in Verzug

Im regelmäßig bedeutsameren umgekehrten Fall der Nichtleistung durch einen oder mehrere Mitmieter gilt Folgendes:

Haben die Mieter z.B. untereinander vereinbart, dass jeder seinen Anteil direkt an den Vermieter zu zahlen hat, und kommt einer von ihnen dieser Verpflichtung schuldhaft nicht nach, geraten hierdurch alle Mitmieter in Verzug. Die übrigen Mieter, die ihren im Innenverhältnis festgelegten Anteil pünktlich gezahlt haben, können sich dem Vermieter gegenüber nicht darauf berufen, dass sie im Innenverhältnis nur anteilig verpflichtet sind und diesen Anteil gezahlt haben.

Das Gleiche gilt, wenn derjenige, der nach der Vereinbarung der Mieter die gesamte Miete an den Vermieter zu zahlen hat, dieser Verpflichtung nicht nachkommt. Auch in diesem Fall können die übrigen Mieter dem Vermieter gegenüber nicht einwenden, im Innenverhältnis entweder gar nicht oder nur zur internen Erstattung verpflichtet zu sein.

Da der Vermieter die Miete vollumfänglich von jedem Mieter verlangen kann, kommt es in beiden Fällen zu einem Zahlungsrückstand, der im Außenverhältnis zum Vermieter alle Mieter betrifft.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus § 425 Abs.2 BGB, wonach insbesondere der Verzug nur für und gegen den Gesamtschuldner wirkt, in dessen Person er eingetreten ist. Diese Vorschrift besagt nämlich zum einen nur, dass die übrigen über das Bestehen einer fälligen und nicht erfüllten Zahlungsverpflichtung hinausgehenden verzugsbegründenden Voraussetzungen des § 286 BGB, wie z.B. die Mahnung oder das Verschulden grds. in der Person jedes einzelnen Mieters vorliegen müssen. Das Erfordernis der Mahnung i. S. d. § 286 Abs.1 BGB bereitet regelmäßig keine Probleme, da diese im Falle eines Mietrückstandes stets gem. § 286 Abs.2 Nr.1 BGB wegen des durch § 556 Abs.1 BGB oder durch eine abweichende vertragliche Vereinbarung nach dem Kalender bestimmten Zahlungstermins entbehrlich ist. Doch auch das für den Verzugseintritt erforderliche Verschulden erschwert das Kündigungsrecht des Vermieters bei einer Mietermehrheit nicht gegenüber der Kündigung gegenüber einem einzelnen Mieter. Gem. § 425 Abs.1 BGB gilt das Erfordernis, dass die in § 425 Abs.2 BGB genannten Umstände in der Person jedes Schuldners vorliegen müssen, nämlich nur, soweit sich nicht aus dem Schuldverhältnis ein anderes ergibt. Ist dies der Fall, entfaltet ein nur in der Person eines oder mehrerer, aber nicht aller Schuldner vorliegender Umstand Gesamtwirkung. Eine solche Abweichung von § 425 BGB wird grds. dann angenommen, wenn ein Umstand, dem an sich gem. § 425 BGB Einzelwirkung zukommt, Vorraussetzung für die Entstehung eines Rechtes ist, das der Gläubiger (Vermieter) nicht getrennt gegenüber den einzelnen Schuldnern (Mietern), sondern nur einheitlich ausüben kann (vgl. BGH, Urteil vom 29.10.1975 – VIII ZR 136/74). Hierzu zählt auch die Kündigung, da das Mietverhältnis nur durch eine allen Mietern gegenüber ausgesprochene Kündigung insgesamt beendet werden kann. Eine Teilkündigung nur einzelnen Mietern gegenüber ist nicht möglich. Soweit für die Kündigung -wie im Falle des § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB und § 573 Abs.2 Nr.1 BGB- ein Verschulden erforderlich ist, soll es daher nach überwiegender Ansicht ausreichen, dass nur einem Mieter ein Verschulden zur Last fällt. Damit wird verhindert, dass der eine Gesamtschuldner die Verantwortung für Vertragsverletzungen auf den anderen Gesamtschuldner abwälzen kann (vgl. BGH, Urteil vom 29.10.1975 – VIII ZR 136/74).

6. Fazit und Zusammenfassung

  1. Sind an einem Mietverhältnis mehrere Mieter beteiligt, muss zwischen dem Außenverhältnis zwischen den Mitmietern und dem Vermieter auf der einen und dem Innenverhältnis zwischen den Mitmietern untereinander auf der anderen Seite unterschieden werden.
  2. Im Außenverhältnis dem Vermieter gegenüber sind die Mieter Gesamtschuldner. Der Vermieter kann von jedem Mieter die gesamte Miete verlangen. Zahlt ein Mieter die Miete nicht, geraten alle Mieter unter den Voraussetzungen des § 286 BGB in Verzug, auch wenn nur einem Mitmieter ein Verschulden zur Last fällt.
  3. Im Innenverhältnis sind die Mieter im Zweifel zu gleichen Teilen verpflichtet, die Miete zu zahlen. Abweichende Vereinbarungen sind jedoch möglich. Jeder Mitmieter hat gegen die übrigen Mieter einen Anspruch, an der Mietzahlung an den Vermieter in Höhe seines intern geschuldeten Anteils mitzuwirken. Zahlt ein Mieter die Miete an den Vermieter in Höhe eines Betrages, der seinen intern geschuldeten Anteil übersteigt, kann er von den übrigen Mitmietern Ausgleich verlangen.

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