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21 Fragen an den Vermieter vor Mietvertragsabschluss / vor Einzug

Eine Wohnung zu finden, die noch dazu den eigenen Vorstellungen entspricht, ist vor allem in Großstädten heutzutage fast wie ein Sechser im Lotto. Der heiß umkämpfte Wohnungsmarkt ist auch der Grund dafür, dass viele Mietinteressenten übereilt eine Wohnung anmieten und sich vor dem Vertragsschluss nicht ausreichend über die Eigenschaften der Wohnung und die Mietbedingungen erkundigen. Ist der Mietvertrag erst einmal unterzeichnet, kann sich der Mieter zwar in der Regel durch Kündigung nach drei Monaten wieder vom Vertrag lösen. Ein erneuter Umzug innerhalb kürzester Zeit ist jedoch für den Mieter grds. finanziell sehr belastend, weshalb dieser vermieden werden sollte. Da der Mieter eine Änderung der Mietbedingungen nach Vertragsschluss nicht mehr einseitig herbeiführen kann, ist es von enormer Bedeutung für jeden Mietinteressenten, sich vor der Unterzeichnung des Mietvertrages beim Vermieter über alle relevanten Eigenschaften der Wohnung und Bedingungen des Mietverhältnisses zu informieren, um ggf. noch Einfluss nehmen zu können oder vom Vertragsschluss Abstand zunehmen. Kein Mietinteressent sollte sich scheuen, seinem potentiellen Vermieter eine Vielzahl von Fragen zu stellen. Dies kann bei der Wohnungsbesichtigung, aber auch noch später geschehen. Dieser Beitrag gibt Mietinteressenten einen kommentierten Fragenkatalog an die Hand, der ihnen böse Überraschungen nach dem Vertragsschluss erspart. Dabei ist allerdings zu beachten, dass nicht jede Frage für jeden Mietinteressenten zwingend von Bedeutung ist. Um den Vermieter nicht unnötig zu beanspruchen und nicht zu verärgern, sollten nur die Fragen gestellt werden, die der Mietinteressent für sich persönlich als relevant erachtet.

1. Wird die Wohnung befristet oder unbefristet vermietet?

Die Laufzeit eines Mietverhältnisses ist für jeden Mieter von entscheidender Bedeutung. Mietverträge können unbefristet, unter den Voraussetzungen des § 575 BGB aber auch befristet abgeschlossen werden. Für den Mieter ist ein unbefristetes Mietverhältnis in der Regel günstiger. Dieses ermöglicht es ihm, sich- sofern kein Kündigungsverzicht vereinbart wurde (vgl. dazu Frage 3)- jederzeit unter Einhaltung der dreimonatigen Kündigungsfrist des § 573c Abs.1 S.1 BGB vom Vertrag zu lösen, während dem Vermieter die Kündigung erschwert ist, denn dieser benötigt für die ordentliche Kündigung stets ein berechtigtes Interesse für die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses (vgl. § 573 BGB). Auf der anderen Seite kann eine Befristung den Mieter jedoch gerade vor einer ordentlichen Kündigung des Vermieters, z. B. wegen Eigenbedarfs (vgl. § 573 Abs.2 Nr.2 BGB) schützen. Eine ordentliche Kündigung eines befristeten Mietverhältnisses ist nämlich nicht zulässig.

Der Mietinteressent sollte sich aus diesem Grund frühzeitig nach der Laufzeit des Mietverhältnisses erkundigen.

Beachte:

Hat allein der Mieter ein Interesse an einer Befristung, kann diese nicht wirksam vereinbart werden, weil es für eine Befristung gem. § 575 Abs.1 S.1 BGB eines bestimmten Grundes bedarf, der darin besteht, dass der Vermieter die Wohnung nach dem Ablauf der Befristung einer der in § 575 Abs.1 S.1 BGB genannten Verwendungen zuführen möchte (vgl. BGH, Urteil vom 18. 04. 2007 – VIII ZR 182/06).

2. Wann ist der frühest oder spätest mögliche Mietbeginn?

Viele Mietinteressenten gehen ganz selbstverständlich davon aus, dass eine Wohnung, die inseriert wird oder schon zu besichtigen ist, auch in kürzester Zeit bezugsfertig ist. Diese Annahme ist jedoch oft unzutreffend. Vor allem dann, wenn der Mietinteressent die Wohnung zu einem ganz bestimmten Zeitpunkt benötigt, weil er z. B. bereits zum nächsten 1. eine neue Arbeitstelle antritt und keine Zwischenunterkunft beziehen möchte, sollte er frühzeitig erfragen, ob der Mietbeginn zu seinem Wunschdatum möglich ist.

Auch den umgekehrten Fall kann es geben, in dem der Vermieter die Wohnung möglichst schnell vermieten möchte, der Mietinteressent aber erst zu einem späteren Zeitpunkt einziehen möchte.

Ob die Vorstellungen von Vermieter und Mietinteressent hinsichtlich des Datums des Mietbeginns zusammenpassen, sollte auch in diesem Fall frühzeitig geklärt werden.

3. Ist im Mietvertrag ein Kündigungsverzicht vorgesehen?

Auch wenn das Mietverhältnis unbefristet ist, versuchen viele Vermieter, den Bestand des Mietverhältnisses zumindest für eine gewisse Zeit dadurch zu garantieren, dass sie in den Mietvertrag einen Kündigungsverzicht aufnehmen, mit dem das Recht der Parteien, das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen, für eine bestimmte Zeit ausgeschlossen wird. Ganz besonders solche Mietinteressenten, die nicht ausschließen können, dass sie in absehbarer Zeit, z. B. aus beruflichen Gründen ihren Wohnort wechseln werden, sollten sich frühzeitig beim Vermieter erkundigen, ob dieser einen Kündigungsverzicht anstrebt bzw. zur Bedingung für den Abschluss des Mietvertrages macht und für welche Dauer dieser ggf. vorgesehen ist. Ist der Mietvertrag mit dem Verzicht erst einmal unterzeichnet, kann eine bis zu vierjährige Bindung des Mieters an den Vertrag die Folge sein.

Ein Kündigungsverzicht, an den auch der Vermieter gebunden ist, kann sich für den Mieter jedoch auch positiv auswirken. Da -zumindest bei einem beidseitigen Kündigungsverzicht- auch der Vermieter nicht ordentlich kündigen kann, ist der Mieter insb. vor der oft so gefürchteten Eigenbedarfskündigung des Vermieters geschützt.

Besteht der Vermieter auf einen Kündigungsverzicht, sollte außerdem erfragt werden, ob die Aufnahme einer sog. Nachmieterklausel in den Vertrag möglich ist. Eine Nachmieterklausel gibt dem Mieter das Recht, sein Ausscheiden aus dem Vertrag trotz des Kündigungsverzichts zu verlangen, wenn er im Gegenzug einen geeigneten Nachmieter stellt. Durch eine Nachmieterklausel können die für den Mieter nachteiligen Folgen eines Kündigungsverzichts erheblich abgemildert werden.

Tipp für Mietinteressenten:

Ein Kündigungsverzicht kann durch eine Formularvereinbarung höchstens für eine Dauer von vier Jahren ab Vertragsschluss wirksam vereinbart werden (vgl. BGH, Urteil vom 08. 12. 2010 – VIII ZR 86/10). Wird diese Höchstgrenze überschritten, ist der gesamte Kündigungsverzicht unwirksam mit der Folge, dass der Mieter das Mietverhältnis jederzeit unter Einhaltung der dreimonatigen Kündigungsfrist des § 573c Abs.1 S.1 BGB ordentlich kündigen kann. Merkt der Mietinteressent, dass der Vermieter zum Abschluss des Mietvertrages nur bereit ist, wenn sich der Mietinteressent mit dem Kündigungsverzicht einverstanden erklärt und beträgt dessen Laufzeit mehr als vier Jahre seit Vertragsschluss, ist es eine Überlegung wert, die mangelnde Wirksamkeit des Verzichts gar nicht zu thematisieren, sondern den Vertrag abzuschließen und sich erst im Falle eines Wunsches zu kündigen, auf die Unwirksamkeit zu berufen.

4. Welche Wohnfläche hat die Wohnung und welche Fläche wird im Mietvertrag stehen?

In der Regel beantworten Mietinteressenten die Frage, ob die Wohnung für sie die richtige Größe hat, nicht an Hand einer abstrakten Zahl, sondern nach dem optischen Eindruck. Die Frage nach der Wohnfläche sollte aber dennoch gestellt werden, und zwar sowohl nach der tatsächlichen als auch der im Mietvertrag ausgewiesenen, die zwar übereinstimmen sollten, es aber nicht immer auch tun. Die Frage ist auch dann angebracht, wenn die Wohnfläche in einer Wohnungsanzeige angegeben ist. Denn auch diese Angabe muss nicht zwangsläufig zutreffen. Den Vergleich zwischen tatsächlicher und im Mietvertrag angegebener Wohnfläche sollte der Mietinteressent deshalb anstellen, weil er hierdurch evtl. die Zahlung einer überhöhten Miete vermeiden kann. Weicht die tatsächliche Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen nach unten ab, kann die Abweichung zwar einen Mangel i. S. d. § 536 Abs.1 BGB darstellen, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Dieses Recht besteht aber nach der Rechtsprechung des BGH erst bei einer Abweichung von mehr als 10 % (BGH, Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14).

Der Mieter sollte daher sowohl nach der tatsächlichen Wohnfläche als auch danach fragen, welche Fläche im Mietvertrag angegeben wird, damit er insbesondere im Falle einer Abweichung zu seinem Ungunsten von 10 % oder weniger, in dem ihm kein Minderungsrecht zusteht, darauf hinwirken kann, dass die tatsächliche, geringere Wohnfläche bei der Ermittlung der Miete zu Grunde gelegt wird.

5. Wie hoch ist die Nettokaltmiete?

Die Höhe der Miete stellt eines der wichtigsten Kriterien für die Entscheidung des Mietinteressenten dar, ob er eine Wohnung anmieten möchte bzw. kann oder nicht. Diese sollte daher stets vorrangig erfragt werden, und zwar auch dann, wenn sie bereits einer Wohnungsanzeige zu entnehmen ist. Nicht selten kommt es nämlich vor, dass Vermieter die Angabe in der Anzeige nach oben korrigieren. Erkennt der Mietinteressent, dass die Miete sein Budget sprengt, sollte er den Vertrag gar nicht erst abschließen. Denn bereits dann, wenn er für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug gerät, der die Miete für einen Monat übersteigt, muss der Wohnraummieter mit einer fristlosen Kündigung des Vermieters gem. §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3a, 569 Abs.3 Nr.1 S.1 BGB rechnen.

Allerdings sollte der Mietinteressent wissen, dass nicht jede beliebige Miete wirksam vereinbart werden kann. Seit der Einführung der Mietpreisbremse sind dem Vermieter bei der Festlegung der Höhe der Miete Grenzen gesetzt. Unterfällt die Wohnung der Mietpreisbremse, was in jedem Einzelfall zu prüfen ist, darf die Nettokaltmiete gem. § 556d Abs.1 BGB die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen. Liegt die vereinbarte Miete über dieser Grenze, ist die Vereinbarung über die Höhe der Miete gem. § 556 g Abs.1 S.1 und S.2 BGB insoweit unwirksam, als die zulässige Höhe überschritten wird. Der Mieter ist daher nur zur Zahlung einer Miete in Höhe von 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete verpflichtet.

 

Tipp für Mietinteressenten:

Muss ein Mietinteressent damit rechnen, dass er den Zuschlag für die Wohnung nicht erhält, wenn er den Vermieter darauf aufmerksam macht, dass die geforderte Miete die Grenze des gem. § 556d Abs.1 BGB zulässigen überschreitet und ggf. die Herabsetzung im Mietvertrag fordert, kann es durchaus ratsam sein, zunächst zu schweigen und sich erst später nach dem Abschluss des Mietvertrages auf die teilweise Unwirksamkeit der Vereinbarung über die Höhe der Miete zu berufen.

Verfährt der Mietinteressent entsprechend, sollte er allerdings Folgendes beachten:

Zahlt der Mieter von vornherein nur den wirksam vereinbarten Teil der Miete, ist er auf der sicheren Seite. Zahlt er jedoch zunächst den vollen, teilweise nicht geschuldeten Betrag, kann er den nicht geschuldeten Teil gem. § 556g Abs.2 S.1 BGB nur dann zurückfordern, wenn er den Verstoß gegen § 556d BGB gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach dem Zugang der Rüge fällig geworden ist.

Alle wichtigen Einzelheiten zur Mietpreisbremse erfahren Sie in unserem Beitrag „Mietpreisbremse – Was Mieter und Vermieter wissen sollten„.

6. Ist im Mietvertrag eine Vereinbarung über Mieterhöhungen vorgesehen?

Die Höhe der Miete muss nicht während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses gleich bleiben. Zwar kann der Vermieter die Miete einseitig nur erhöhen, wenn er bestimmte Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat (vgl. §§ 559 ff. BGB) und auch die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der Miete nur dann verlangen, wenn diese unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und seit 15 Monaten unverändert ist (vgl. §§ 558 ff. BGB). Durch vertragliche Vereinbarung kann die Miete jedoch auch ohne, dass die Voraussetzungen der §§ 558 ff. BGB oder der §§ 559 ff. BGB vorliegen, erhöht werden (vgl. § 557 BGB). Eine solche Vereinbarung kann auch schon von Anfang an im Mietvertrag für spätere Zeiten getroffen werden. Die Vereinbarung einer Staffelmiete oder einer Indexmiete stellen Möglichkeiten dar, dies zu tun.

Bei der Vereinbarung einer Staffelmiete (vgl. § 557a BGB) wird bereits im Mietvertrag festgelegt, dass, in welchem Umfang und zu welchen Zeitpunkten sich die Miete im Laufe des Mietverhältnisses erhöht.

Die Vereinbarung einer Indexmiete, die in § 557b BGB geregelt ist, bewirkt hingegen, dass die Miethöhe durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird. Im Gegensatz zur Staffelmiete kann es bei der Vereinbarung einer Indexmiete allerdings auch zu einer Herabsetzung der Miethöhe kommen.

Der Mietinteressent ist gut beraten, sich vor Vertragsschluss zu erkundigen, ob eine Staffel- oder Indexmiete im Mietvertrag vorgesehen ist.

7. Auf welche Art und Weise werden Nebenkosten auf den Mieter umgelegt und wie hoch ist voraussichtlich eine Nebenkostenvorauszahlung bzw. eine Nebenkostenpauschale?

Um die finanziellen Belastungen einschätzen zu können, die auf ihn zukommen, sollte der Mietinteressent sich außerdem vor dem Vertragsschluss erkundigen, auf welche Weise Nebenkosten auf ihn umgelegt werden und wie hoch voraussichtlich eine zu leistende Nebenkostenvorauszahlung bzw. eine Nebenkostenpauschale sein wird.

Erst die Kenntnis der Bruttowarmmiete ermöglicht es dem Mietinteressenten, sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob er in der Lage sein wird, die monatliche Miete zu zahlen.

Auch die Kenntnis von der Art und Weise der Umlegung der Nebenkosten ist für den Mietinteressenten in der Regel nicht ganz unwichtig. Werden monatliche Vorauszahlungen vereinbart, ist der Vermieter gem. § 556 Abs.3 S.1 BGB verpflichtet, jährlich über die Nebenkosten abzurechnen. Der Mieter kann sich in diesem Fall sicher sein, dass er etwas zurückerhält, wenn die gezahlten Vorauszahlungen die tatsächlich angefallenen Kosten übersteigen. Anders verhält es sich hingegen, wenn der Mieter zur Zahlung einer Nebenkostenpauschale verpflichtet ist. Dann nämlich erfolgt keine Abrechnung und der Mieter hat im Falle eines Übersteigens der Pauschale über die tatsächlichen Kosten zumindest dann keinen Rückforderungsanspruch, wenn die Ursache nicht auf eine Veränderung der Höhe der Nebenkosten, sondern darauf zurückzuführen ist, dass die Pauschale vom Vermieter von vornherein zu hoch angesetzt wurde.

8. Wird die Wohnung unmöbliert vermietet oder ist sie mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet?

Im Regelfall steht eine Wohnung leer, wenn sie vermietet wird. Dies entspricht auch dem Wunsch der meisten Mieter, die ihre Wohnung nach ihren eigenen Vorstellungen einrichten wollen. Es gibt aber auch Fälle, in denen der Vermieter die Wohnung mit eigenen Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat und diese in der Wohnung belassen möchte. Manchmal entspricht eine möblierte Vermietung auch dem Wunsch des Mieters, wenn er die Wohnung z. B. nur als Zweitwohnung oder nur für kurze Zeit anmietet. Bei der Besichtigung einer noch bewohnten Wohnung ist oft nicht erkennbar, ob die vorhandenen Möbel dem derzeitigen Mieter gehören und von diesem vor dessen Mietende entfernt werden oder ob es sich bei den Einrichtungsgegenständen um solche des Vermieters handelt, die in der Wohnung verbleiben. Durch eine Nachfrage beim Vermieter sollte der Mietinteressent Klarheit schaffen.

9. Auf welche Weise und in welcher Höhe muss eine Mietsicherheit geleistet werden?

Ob der Vermieter für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis eine Sicherheit verlangt, bedarf in der Regel nicht der Nachfrage. Dass dies nicht geschieht, ist die ganz große Ausnahme. Erkundigen sollte sich der Mietinteressent aber nach der Art der zu leistenden Sicherheit und nach deren Höhe.

In der Regel verlangt der Vermieter eine sog. Barkaution, d.h. die Übergabe oder Überweisung eines Geldbetrages. Hierauf ist der Vermieter jedoch nicht festgelegt. Manche Vermieter machen es zur Bedingung für den Abschluss des Mietvertrages, dass der Mieter einen Bürgen stellt oder ein Sparbuch verpfändet.

Auch über die Höhe der Mietsicherheit sollte sich der Mietinteressent rechtzeitig Klarheit verschaffen. Zwar kann sich der Mietinteressent sicher sein, dass die Höhe der von ihm zu leistenden Sicherheit selbst dann, wenn im Mietvertrag etwas anderes steht, drei monatliche Nettokaltmieten nicht überschreitet, sofern nicht ein Bürge dem Vermieter unaufgefordert eine Bürgschaft zusagt, um dessen Bereitschaft zum Abschluss des Mietvertrages mit dem Mieter zu fördern und mit der Bürgschaft erkennbar keine besonderen Belastungen für den Mieter verbunden sind (zu dieser Ausnahme vgl. BGH, Urteil vom 07.06.1990 – IX ZR 16/90). § 551 Abs1 BGB begrenzt die zulässige Höhe der Sicherheit nämlich auf drei monatliche Nettokaltmieten. Manche Vermieter verlangen jedoch auch eine geringere Sicherheit, was z. B. dann gelegentlich der Fall ist, wenn die Wohnung schwer zu vermieten ist und der Vermieter durch die geringere Sicherheitsleistung einen Anreiz schaffen möchte, die Wohnung anzumieten.

10. Ist eine (Einbau-) Küche vorhanden?

Auch über die Ausstattung der Wohnung sollte der Mietinteressent frühzeitig Informationen einholen. Besonders wichtig ist es in diesem Zusammenhang zu erfragen, ob die Wohnung mit einer Einbauküche ausgestattet ist.

Ist die Wohnung bei der Besichtigung noch bewohnt, kann der Mietinteressent in der Regel nicht erkennen, ob die vorhandene Einbauküche dem derzeitigen Mieter gehört und von diesem bei dessen Auszug entfernt wird oder ob sie mitvermietet oder dem Mieter leihweise überlassen wird. Da die Anschaffung einer Einbauküche das Budget vieler Mieter sprengt, kann von dieser Frage die Entscheidung abhängen, ob die Wohnung angemietet werden kann oder nicht. Es empfiehlt sich daher eine frühzeitige Nachfrage beim Vermieter.

11. Steht ein Autostellplatz zur Verfügung?

Das Auto ist bekanntlich des Deutschen liebstes Kind. Zumindest solche Mietinteressenten, für die es von entscheidender Bedeutung ist, ob sie eine Abstellmöglichkeit für ihr Auto haben oder nicht, sollten rechtzeitig erfragen, ob ein (Garagen-) Stellplatz zur Verfügung steht. Auch die Bedingungen der Nutzungsmöglichkeit sollten vor dem Vertragsschluss geklärt werden. Zu klären ist in diesem Zusammenhang insbesondere, ob der Stellplatz als Bestandteil des Wohnraummietvertrages mitvermietet wird oder ob über diesen ein gesonderter Mietvertrag abgeschlossen wird und wie hoch die Stellplatzmiete ist.

12. Wird ein Kellerraum oder ein Dachboden mitvermietet?

Eine Abstellfläche wird von Mietern oft nicht nur für ihr Auto benötigt. Für viele Mieter ist es wichtig, auch außerhalb der Wohnung Stauraum zu haben, in dem sie Gegenstände unterbringen können, die sie nicht täglich benötigen. Zumindest solche Mietinteressenten, die auf solchen Stauraum nicht verzichten können, sollten sich vor dem Vertragsschluss Gewissheit darüber verschaffen, ob ein Kellerabteil oder ein Teil des Dachbodens mitvermietet wird und wie groß dieser ist. Aus dem Vorhandensein eines Kellers bzw. Dachbodens allein ergibt sich nämlich kein Recht des Mieters, diesen zu nutzen. Es bedarf stets einer vertraglichen Vereinbarung. Wird ein solcher mitvermietet, sollte auch der Keller- bzw. Dachbodenraum bei der Wohnungsbesichtigung mit besichtigt werden.

13. Kann der Garten (mit) genutzt werden?

Für Familien mit Kindern oder Sonnenanbeter hängt die Lebensqualität oft davon ab, ob sie einen Garten (mit) benutzen dürfen. Bei Mehrfamiliehäusern gilt grds., dass der Garten oder ein Teil davon nur dann mitvermietet ist, wenn dies ausdrücklich vertraglich vereinbart wurde (vgl. LG Aachen, Urteil vom 29.06.1990 – 5 S 123/90). Kein Mietinteressent sollte daher darauf vertrauen, dass er den Garten oder einen Teil davon alleine nutzen darf, nur weil dieser vorhanden ist, sondern beim Vermieter nachfragen, ob die Gartennutzung im Mietvertrag vereinbart wird.

Ist dies nicht der Fall, steht dem Mieter zwar in der Regel ein Recht zu, den Garten gemeinsam mit den anderen Mietern mitzubenutzen. Da es auch hierfür keine Garantie gibt, sollte – sofern der Garten bzw. ein Teil davon nicht zur alleinigen Nutzung mitvermietet wird – erfragt werden, ob diese Möglichkeit der Mitbenutzung tatsächlich besteht und was dabei erlaubt bzw. nicht erlaubt ist. Oft sind die entsprechenden Befugnisse zur Mitbenutzung des Gartens in der Hausordnung geregelt, was einen Grund dafür darstellt, sich diese vom Vermieter vor dem Vertragsschluss zeigen zu lassen (vgl. dazu Frage 19).

14. In welchem Umfang ist Tierhaltung erlaubt?

Für viele Mietinteressenten ist es Voraussetzug für die Anmietung einer Wohnung, dass sie ihr Haustier dort mit hinnehmen dürfen. Um sich Ärger und böse Überraschungen zu ersparen, sollte daher vor dem Vertragsschluss abgeklärt werden, ob die Tierhaltung erlaubt ist. Nicht notwendig ist dies zwar für Halter von Kleintieren, wie z. B. Hamstern, Zierfischen oder Ziervögeln. Das Halten dieser Tiere ist dem Mieter auch ohne vorherige Erlaubnis des Vermieters gestattet, sofern dies in – je nach Wohnungsgröße- üblicher Zahl geschieht (vgl. BGH, Urteil vom 14.11.2007 – VIII ZR 340/06). Größere Tiere, wie z.B. Katzen oder Hunde darf der Mieter jedoch nur dann halten, wenn der Vermieter seine Erlaubnis dazu erteilt hat. Auch wenn der Vermieter die Erteilung der Erlaubnis nicht grundlos, sondern nur dann verweigern darf, wenn eine Interesseabwägung ergibt, dass seine Interessen, die dagegen sprechen, überwiegen, sollte der Mietinteressent vor dem Abschluss des Mietvertrages ausloten, ob der Vermieter zur Erteilung der Erlaubnis bereit ist und welche Gesichtpunkte aus dessen Sicht dagegen sprechen könnten.

15. Wird die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben?

Kein Mieter fängt zu Beginn des Mietverhältnisses gerne erst einmal an zu renovieren. Dies kann aber notwendig werden, wenn die Wohnung dem Mieter unrenoviert übergeben wird. Solche Mietinteressenten, die die Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung von deren Anmietung abhalten würde, sollten daher vor dem Vertragsschluss abklären, ob Renovierungsbedarf überhaupt besteht, und wenn ja, ob in der Wohnung vor dem Beginn des Mietverhältnisses vom Vormieter oder vom Vermieter noch Schönheitsreparaturen durchgeführt werden.

Nicht außer acht gelassen werden sollte dabei jedoch, dass die Übergabe einer unrenovierten Wohnung für den Mieter auch Vorteile haben kann. Nach der Rechtsprechung des BGH sind nämlich formularmäßige Klauseln, mit denen die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen wird, unwirksam, wenn dem Mieter die Wohnung unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig überlassen wurde, sofern ihm dafür kein angemessener Ausgleich gewährt wird (vgl. 18.03.2015- VIII ZR 185/14).

Kann der Mieter sich damit arrangieren, dass die Wohnung Gebrauchsspuren aufweist, die vom Vormieter verursacht wurden, erspart ihm dies später Zeit und Kosten, da auch er nicht renovieren muss, sofern die Renovierungspflicht nicht individualvertraglich wirksam begründet worden ist.

16. Dürfen weitere Personen, die nicht Mieter sind, in die Wohnung aufgenommen werden?

Viele Mietinteressenten möchten die Wohnung, auch wenn nur sie Mieter werden, nicht alleine, sondern mit weiteren Personen beziehen. Es sollte daher frühzeitig abgeklärt werden, ob ein Recht besteht, weitere Personen mit in die Wohnung aufzunehmen.

Handelt es sich bei diesen Personen um nahe Familienangehörige des Mieters, und zwar um

  • dessen Ehegatten,
  • dessen eingetragenen Lebenspartner S. d. LPartG und / oder um
  • dessen Kinder oder Stiefkinder,

ist der Mieter auch ohne Erlaubnis des Vermieters berechtigt, diese in die Wohnung aufzunehmen (vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 11.04.1997 – 30 REMiet 1/97).

Nach einem Urteil des AG Wiesbaden vom 04.07.2011 – 93 C 4774/10 (23)- gilt dies auch für die Aufnahme der Enkelkinder des Mieters.

Ebenfalls erlaubnisfrei darf der Mieter

  • Austauschschülern und Au- pair- Mädchen oder Au-pair- Jungen,
  • Hausangestellten und
  • Pflegepersonal

den Mitgebrauch an der Wohnung einräumen (vgl. BGH, Urteil vom 15.05.1991 – VIII ZR 38/90).

Bei der Aufnahme von Eltern des Mieters soll es von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls abhängen, ob diese erlaubnisfrei zulässig ist oder nicht, wobei insbesondere die Art und der Zuschnitt der Wohnung sowie der Umstand von Bedeutung ist, ob durch die Aufnahme der Eltern die Zahl der Personen überschritten wird, mit deren Aufnahme in die Wohnung der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags rechnen musste (vgl. BayObLG, Beschluss vom 06.10. 1997 – RE-Miet 2/96).

Alle anderen Personen dürfen gem. § 540 Abs.1 S.1 BGB nur mit der Erlaubnis des Vermieters aufgenommen werden. Auch § 553 Abs.1 BGB, der bestimmt, dass dem Mieter grds. ein Anspruch zusteht, von dem Vermieter die Erteilung der Erlaubnis zu verlangen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, hilft dem Mieter nicht weiter, wenn sein Wunsch, weitere Personen mit in die Wohnung aufzunehmen, bereits beim Abschluss des Mietvertrages bestand. § 553 BGB berücksichtigt nämlich nur nachträglich, d.h. nach dem Vertragsschluss entstandene Interessen des Mieters.

Jeder Mietinteressent, der die Wohnung mit weiteren Personen beziehen möchte, die nicht Mieter werden, sollte daher vor dem Vertragsschluss abklären, ob er eine Erlaubnis hierzu benötigt, und wenn ja, beim Vermieter nachfragen, ob dieser bereit ist die Erlaubnis zu erteilen.

17. Besteht das Recht, die Wohnung unterzuvermieten?

Möchte der Mietinteressent Teile der Wohnung nach deren Anmietung untervermieten, während er selbst die Wohnung ebenfalls bewohnt, gilt das zu Frage 16 Gesagte gleichermaßen.

Möchte der Mieter jedoch die gesamte Wohnung untervermieten und selbst (vorübergehend) ausziehen, steht ihm unter keinen Umständen weder ein Recht zu, dies ohne Erlaubnis des Vermieters zu tun, noch hat er einen Anspruch auf Erteilung einer hierfür erforderlichen Erlaubnis, und zwar unabhängig davon, um welche Personen es sich bei den Untermietern handelt und zu welchem Zeitpunkt der Wunsch, die Wohnung unterzuvermieten, entstanden ist. Beabsichtigt der Mietinteressent, die Wohnung (später) unterzuvermieten oder hält er es nicht für ausgeschlossen, dass eine Notwendigkeit dafür, z.B. wegen vorübergehender berufsbedingter Abwesenheit entsteht, sollte er sich vor dem Abschluss des Mietvertrages beim Vermieter erkundigen, ob er diese Erlaubnis erhält.

18. In welchem Umfang ist Musizieren in der Wohnung erlaubt?

Für viele Mieter ist es wichtig, dass sie in ihrer Wohnung musizieren können. Zwar kann dem Mieter das Musizieren weder durch eine Hausordnung noch durch eine Formularklausel im Mietvertrag vollständig verboten werden. Einschränkungen sind jedoch zulässig und üblich. Verbreitet wird das Musizieren zeitlich auf zwei, gelegentlich auch drei Stunden täglich außerhalb der Ruhezeiten beschränkt. Hat der Mietinteressent spezielle Bedürfnisse, was das Musizieren anbelangt, sollte er sich frühzeitig erkundigen, ob er diese ausleben kann.

19. Darf ich die Hausordnung einsehen?

Für ein Mehrfamilienhaus gibt es in der Regel eine Hausordnung, die Verhaltensvorschriften enthält, die ein geordnetes und störungsfreies Zusammenleben der Bewohner gewährleisten sollen. In vielen Hausordnungen ist z. B. geregelt, welche Ruhezeiten einzuhalten sind, wann musiziert werden darf und was im Treppenhaus abgestellt werden darf oder auch nicht. Nicht selten enthalten Hausordnungen auch Regelungen, die bestimmen, dass die Hausbewohner bei Schneefall und Eisglätte den Winterdienst zu leisten haben, oder solche, die festlegen, dass die Hausbewohner dafür Sorge zu tragen haben, dass sich das Haus und das Grundstück in einem sauberen und gereinigten Zustand befinden. Um keine bösen Überraschungen zu erleben, sollte der Mietinteressent sich daher vor dem Vertragsschluss vom Vermieter die Hausordnung zeigen lassen.

20. Welche energetische Qualität weist das Gebäude auf?

Werden die Nebenkosten, und damit auch die Kosten für Heizenergie auf den Mieter umgelegt, ist es für diesen wichtig, über die energetische Qualität des Gebäudes informiert zu sein, um die Höhe der auf ihn zukommenden Heizkosten abschätzen zu können. § 16a Abs.2 i. V. m. § 16a Abs.1 der Energieeinsparverordnung (EnEV) verpflichtet den Vermieter zwar, in einer Wohnungsanzeige bestimmte Angaben zu machen, die über die energetische Qualität des Gebäudes Auskunft geben. Außerdem muss der Vermieter dem Mietinteressenten gem. § 16 Abs.2 S.4 i. V. m. § 16 Abs.2 S.1 EnEV spätestens bei der Besichtigung der Wohnung einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon vorlegen oder den Ausweis bzw. die Kopie während der Besichtigung deutlich sichtbar aushängen oder auslegen.

Nicht jeder Vermieter kommt dieser Pflicht jedoch unaufgefordert nach. Sofern dies noch nicht geschehen ist, sollte der Mietinteressent den Vermieter bitten, ihm den Energieausweis vorzulegen oder zumindest folgende Angaben zu machen:

  • die Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis,
  • den im Energieausweis genannten Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude,
  • die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes,bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr und
  • bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse.

21. Kann ich Auskünfte über das Wohnungsumfeld erhalten?

Auch wenn nur die Wohnung Gegenstand des Mietvertrages ist, ist auch deren Umfeld für die meisten Mietinteressenten bei der Entscheidung, ob die Wohnung angemietet werden soll, von großer Bedeutung. Es empfiehlt sich daher, Auskünfte über die Infrastruktur einzuholen und nach Verkehrsanbindungen und der Nähe zu (öffentlichen) Einrichtungen, wie z. B. Kindergärten, Spielplätzen, Schulen, Universitäten, Einkaufszentren, Krankenhäusern etc. zu fragen. Auch eine Frage nach möglichen Lärmimmissionen, wie z.B. Verkehrslärm, Lärm von Sportplätzen oder Gewerbebetrieben schützt den Mietinteressenten vor bösen Überraschungen.

Fazit und Zusammenfassung

Jeder Mietinteressent, der eine Wohnung anmieten möchte, sollte vor dem Vertragsschluss alle Informationen einholen, die für seine Entscheidung, ob er die Wohnung anmieten möchte, von Bedeutung sind. Zu große Zurückhaltung mit dem Ziel, den Vermieter nicht zu verärgern, zahlt sich meistens nicht aus.

Informieren sollte sich der Mietinteressent über alle Umstände, die Aufschluss über

  • den Beginn und die Laufzeit des Mietverhältnisses,
  • die Höhe der Miete sowie der Nebenkosten,
  • die Art und die Höhe einer Sicherheitsleistung,
  • den Zustand sowie die Eigenschaften und Ausstattung der Wohnung bzw. des Gebäudes,
  • die Möglichkeit der Nutzung außerhalb der Wohnung liegender Flächen bzw. Räume,
  • die Gebrauchsrechte des Mieters sowie dessen Pflichten und
  • das Umfeld der Wohnung

geben.

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