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Einbruchschutz in Mietwohnung: Was dürfen Mieter? (Panzerriegel und Fensterschlösser)

Einbrecher und Gauner können sich zu jeder Tag- und Nachtzeit Zutritt in ein Mietwohnung verschaffen. Daher gilt: Sicherheit geht vor und zwar besonders bei der eigenen Mietwohnung. Als Mieter möchte man sich schließlich in den eigenen vier Wänden sicher fühlen können. So verwundert es auch nicht, das heutzutage immer mehr Mieter die Mietwohnung mit einem besonderen Einbruchsschutz ausstatten und in Sicherheitstechnik investieren: Die Bandbreite reicht von Panzerriegeln, Fenster- und Türschlössern bis hin zu einem einfachen Türspion.

Doch muss der Mieter den Einbruchschutz bei einer Mietwohnung eigentlich wirklich selbst zahlen? Wann ist Einbruchsschutz Vermieterpflicht? Was darf ein Mieter an Sicherheitstechnik überhaupt bei einer Mietwohnung installieren? Der folgenden Artikel erklärt ihnen die häufigsten Fragen zum Einbruchsschutz bei einer Mietwohnung auf einen Blick.

I. Verbesserung des Einbruchsschutzes bei Mietwohnung keine Vermieterpflicht

Im Mietrecht gibt es keine gesetzliche Pflicht des Vermieters einen besonderen Einbruchsschutz in der Mietwohnung zu installieren. Durch den Mietvertrag ist der Vermieter nur zur Instandsetzung und Instandhaltung von vorhandenen sicherheitstechnischen Einrichtungen verpflichtet. Ist der Türspion oder das Türschloss also defekt, kann der Mieter von dem Vermieter den Austausch verlangen. Ansonsten ist der Vermieter nicht in der Pflicht: Will man als Mieter den Sicherheitsstandard in der Mietwohnung erhöhen muss man dies in Eigenregie und vor allem auf eigene Kosten machen.

Zu den Austauschkosten bei einem Türschlosskosten finden sie hier nützliche Tipps: Türschloss bei Mietwohnung austauschen – Wer trägt die Kosten?

II. Einbruchsschutz bei Mietwohnung einbauen: Rückbaupflicht beachten

Je nach Art der gewünschten Sicherungsmaßnahme sind natürlich mehr oder weniger große Einbau oder Umbaumaßnahme in der Mietwohnung vorzunehmen. Wichtig ist das man sich als Mieter bewusst ist, dass man die Wohnung bei Auszug wieder in dem Zustand zurückgeben muss, in dem sie sich bei Vertragsbeginn befand. Ausgebaute Einrichtungsgegenstände sollten also unbedingt immer aufgehoben werden.

Unbeachtlich bleiben nur bauliche Veränderungen die dem Bereich der normalen Abnutzungen zugeordnet werde. Diese Abnutzungsspuren gehen zu Lasten des Vermieters (§ 538 BGB) und müssen regelmäßig nicht beim Auszug beseitigt werden: Typisches Beispiel sind hier kleinere Bohrlöcher oder Einschlagslöcher von Nägeln in der Wand. Schäden an Putz, Lack und Wandanstrich sind zu beseitigen.

Sollen durch den Einbau von einem besonderen Einbruchsschutz allerdings Veränderungen oder Umbauten an der Wohnung selbst oder den Einrichtungsgegenständen vorgenommen werden, müssen Mieter die zulässigen Grenzen und die spätere Rückbaupflicht zu beachten:

Alle Arten von Einrichtungen zum Einbruchsschutz, die nicht in die bauliche Substanz eingreifen und der Mieter nach Auszug wieder ohne großen Aufwand ausbauen und mitnehmen kann, darf man als Mieter unproblematisch installieren. Dazu gehören zum Beispiel besondere Türverstärkungen, Fensterschlösser für Kunststofffenster und Rolläden oder ähnliches.

Alle Arten von Einrichtungen zum Einbruchsschutz die einen An- oder Umbau der Wohnung oder der Einrichtungsgegenstände erfordern, stellen bauliche Veränderungen dar. Für bauliche Veränderungen braucht man als Mieter immer die Zustimmung des Vermieters. Eigenmächtige bauliche Veränderungen können eine Kündigung durch den Vermieter rechtfertigen (LG Berlin, Urteil vom 24. September 2004, Az.: 63 S 199/04.) Kennzeichnend ist, dass solche Ein- und Umbauten entweder gar nicht oder nur mit besonders schwerem Aufwand wieder beseitigt werden können. Hierzu zählen zum Beispiel bereits kleinere Einrichtungen wie der Einbau eines Türspions in die vorhandene Tür, denn ist erstmal ein Loch in der Tür bekommt man das bei Auszug auch nicht wieder weg. Genauso steht es um Bohrlöcher für Fensterschlösser bei Holzrahmenfenstern, Alarmanlagen an der Außenwand oder das Anbringen von Fenstergittern.

Die Rückbaupflicht für eingebaute Sicherheitstechnik kann aber selbstverständlich auch zwischen den Mietvertragsparteien ausgeschlossen werden. Gibt der Vermieter nämlich nicht nur seine Zustimmung zu Einbau von Fenstergittern, sondern will auch das diese in der Mietwohnung verbleiben empfiehlt sich unbedingt eine schriftliche Vereinbarung. Bei besonders teurer Sicherheitstechnik kann man als Mieter darin auch einen finanziellen Investitionsausgleich verlangen. Das ist aber nur möglich, wenn zwischen Mieter und Vermieter eine entsprechende Vereinbarung über den Verbleib des Einbruchsschutzes in der Mietwohnung besteht. Anderenfalls muss der Mieter immer alle eingebrachten und eingebauten Schutz- und Sicherheitsinstallationen wieder ausbauen. Die Kosten trägt immer der Mieter.

1. Diese Sicherheitsmaßnahmen sind erlaubt

Wenn die Rückbau- und die Zustimmungspflicht des Vermieters beachtet werden, darf der Mieter regelmäßig

  • ein technisch aufwändigeres Türschloss, Schließblech oder Türspion in die Wohnungstür einbauen. Auch ein Querriegel mit Extraschloss ist möglich.
  • die Wohnungstür verstärken.
  • vorhandene Türgriffe bei Fenster-, Terrassen- und Balkontüren gegen abschließbare Griffe austauschen.
  • eine Alarmanlage in der Mietwohnung installieren

Wichtig ist, dass der Vermieter immer gefragt wird, bevor Einrichtungsgegenstände wie Türen, Fenster oder Wände durch den Einbau eines besonderen Einbruchsschutzes beschädigt werden.

2. Sonderfälle: Panzerriegel und Fensterschloss

Bei Fensterschlössern zum Beispiel kommt es für das Zustimmungserfordernis beim Einbruchsschutz, darauf an welche Fensterrahmen in der Mietwohnung vorliegen: bei Kunststoffrahmen, lässt sich der Fenstergriff oft leicht ausbauen und durch einen Griff mit Fensterschloss ersetzen. Bei Holzrahmen hingegen ist oft ein zusätzliches Bohren in den Rahmen erforderlich und das beschädigt die Einrichtung der Mietwohnung. Hier ist der Vermieter um Erlaubnis zu Fragen.

Plant man als Mieter den Einbau eines Panzerriegels in der Mietwohnung, ist der Vermieter auf jeden Fall um Erlaubnis zu fragen, da die Tür für den Schließmechanismus ausgeschnitten werden muss. Einen Anspruch auf Zustimmung hat man als Mieter grundsätzlich nicht, wenn es um den Einbau eines Panzerriegels geht. Anders kann das nur bei kleineren Einbauten, wie einem Türspion sein. Wichtig ist hier vor allem, dass man als Mieter nicht nur eine – am besten schriftliche– Erlaubnis einholt, sondern dass man auch unbedingt den Verbleib bei Auszug regelt. Anderenfalls drohen dem Mieter hohe Schadensersatzforderungen, wenn er seiner Rückbauverpflichtung nicht nachkommen kann.

III. Verbessert der Vermieter den Einbruchschutz kann eine Mieterhöhung verlangt werden

Entscheidet sich ein Vermieter die Sicherheitsstandards in einem Mietshaus und der Mietwohnung zu erhöhen, kann er nach Abschluss der Installationsarbeiten die Miete erhöhen.

Bauliche Veränderungen zum Zweck des Einbruchsschutzes sind nämlich Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache. Damit wird die Mietwohnung modernisiert. Der Mieter muss solche baulichen Veränderungen in der Regel dulden. Die Mieterhöhung darf in einem Jahr insgesamt 11 % der Modernisierungskosten betragen. Alle Einzelheiten zu dieser Art der Mieterhöhung erklärt der Artikel: Mieterhöhung nach § 559 BGB: Modernisierung.

IV. Fazit

Der Einbruchsschutz in der eigenen Mietwohnung ist im Mietrecht überwiegend Sache des Mieters. Man sollte nur aufpassen, dass man durch die eigenen Sicherheitsvorkehrungen die Mietwohnung und die Bausubstanz nicht beschädigt, da ansonsten teure Schadensersatzansprüche bei Auszug drohen. Gerade dann wenn der Einbruchsschutz eine bauliche Veränderung fordert muss der Mieter den Vermieter um Erlaubnis fragen.

8 Antworten auf "Einbruchschutz in Mietwohnung: Was dürfen Mieter? (Panzerriegel und Fensterschlösser)"

  • Taddiken Robert
    07.04.2020 - 13:17 Antworten

    Kann der Vermieter wirklich den von einer Fachfirma vorgenommenen Einbau eines von aussen zu schliessenden Panzeriegels untersagen, wenn der Standardschutz der Haustür der sehr teuren Wohnung auf unterstem Niveau liegt und nicht mehr zeitgemäß ist?

    Der Mieter muss doch in der Lage sein, sein Eigentum zeitgemäß zu sichern.

    Gibt es hier schon Urteile? Bitte um Information.

    Danke im Voraus für Ihe Mühe

    • Mietrecht.org
      09.04.2020 - 14:04 Antworten

      Hallo Robert,

      ich würde den Kompromiss suchen: Sie kümmern sich um den Einbau, der Vermieter zahlt den Panzerriegel und dieser verbleibt nach Auszug in der Wohnung. Im Gegenzug wird die Miete leicht erhöht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • S.Müller
    06.05.2020 - 10:38 Antworten

    Vor 4 Jahren wurde auf unseren Wunsch ein Stangenschloss an die Wohnungstür gebaut. Der Vermieter stimmte dem vorher natürlich zu und hat sich sogar an der Hälfte der Kosten beteiligt. Die andere Hälfte haben wir selbst gezahlt. Nun will unser Vermieter in der Mieterhöhung die einbruchshemmende Tür mit den kompletten 12Cent pro m² anrechnen. Ist dies zulässig? Die Hälfte der Kosten haben wir ja getragen also wäre es für mich nur logisch wenn überhaupt nur die Hälfte anzurechnen. Der Vermieter begründete, dass die einbruchshemmende Tür schließlich vorhanden wäre und somit auch die Mieterhöhung mit kompletten 12Cent gefordert wird.

    • Mietrecht.org
      06.05.2020 - 16:00 Antworten

      Hallo S.Müller,

      wenn Sie auf eigenen Kosten als Mieter eine Gasheizung in Ihre Wohnung einbauen (zuvor Ofenheizung) kann der Vermieter nicht den Standard mit Gasheizung bei einer Mieterhöhung ansetzen. Das als Vergleich zu Ihrem Fall. Weisen Sie den Vermieter darauf hin und finden Sie am besten einen Kompromiss.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Norbert Bader
    22.07.2020 - 22:27 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    wir haben als Vermieter unseren Mietern 2016 erlaubt, eine Alarmanlage mit Sensoren und Kameras im Haus zu installieren. Die Kosten von rd. 315,00 Euro hatten wir als Vermieter damals übernommen. Meines Erachtens sind wir dadurch Eigentümer der Alarmanlage und der besagten Sensoren sowie Kameras geworden. Der Mieter hatte die Anlage mit einem Rabatt in Höhe von 50 % vom Verkäufer erhalten.

    Nun ist unser Mieter im April 2020 ausgezogen. Er hat die komplette Anlage in sein neues eigens Objekt „mitgenommen“. Jetzt hätten wir im Rahmen der Eigentumsrückerwerb des Mieters gerne die seinerzeit gezahlten Kosten von 315,00 Euro zurückerstattet bekommen, da der Objektschutz nicht mehr gegeben ist.

    Wie verhält sich die Rechtslage? Spielt der Zeit- oder Neuwert eine Rolle?

    Vorab herzlichen Dank für Ihre Mühewaltung und Unterstützung.

    Mit freundlichen Grüßen, Norbert Bader

    • Mietrecht.org
      24.07.2020 - 13:09 Antworten

      Hallo Norbert,

      die Frage ist, was Sie damals vereinbart haben. Zum Beispiel per E-Mail oder noch besser schriftlich. Allerdings sehe ich auch keinen wirklichen Grund, warum Sie die Anlage bezahlen und diese dann in das Eigentum des Mieters übergehen sollte.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Norbert Bader
    27.07.2020 - 23:45 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    muss es im 2. Satz eher …… keinen wirklichen Grund …… heißen?

    Herzliche Grüße

    Norbert Bader

    • Mietrecht.org
      28.07.2020 - 16:58 Antworten

      Hallo Norbert,

      ja, ist korrigiert.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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