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Untervermietung bei Auslandsaufenthalt – Was ist erlaubt?

Ein mittel- bis langfristiger Auslandsaufenthalt steht bei vielen Menschen zumindest einmal im Leben auf der Wunschliste: Sei es aus beruflichen Gründen, zu Studienzwecken, als Au-pair oder für eine Weltreise. So verschieden die Ziele und Hintergründe für ein zeitlich befristetes Leben im Ausland auch sein mögen, so identisch ist doch meist das Ende der Reise: Die Rückkehr in die eigenen vier Wände. Damit das gut gelingt, überlegen viele Mieter sich während des Auslandsaufenthalts der Möglichkeit der Untervermietung zu bedienen, denn so bleibt Ihnen die Wohnung erhalten und die Mietzahlungen sind keine finanzielle Belastung in der Zeit der Abwesenheit.

Doch wie ist die Rechtslage? Darf ich einfach so für die Zeit meines Auslandsaufenthalts die Wohnung an einen Untermieter vermieten? Was ist, wenn der Vermieter dies nicht erlaubt und welche grundsätzlichen Regeln sind bei der Untervermietung zu beachten?

I. Untervermietung geht immer nur mit Erlaubnis

Die Untervermietung einer Mietwohnung bedarf immer der Erlaubnis des Vermieters nach § 540 BGB. Dabei ist auch völlig egal, ob grundsätzlich ein Anspruch auf eine teilweise Untervermietung der Mietwohnung nach § 553 BGB besteht ober nicht. Einfach einen Untermieter in die Mietwohnung zu lassen ohne den Vermieter zu fragen, ist immer ein vertragswidriger Gebrauch der Mietwohnung, der sowohl zu einer Abmahnung oder Unterlassungsklage als auch einer Kündigung führen kann.

Es ist daher unbedingt davon abzuraten, eine Mietwohnung ohne Kenntnis und Erlaubnis des Vermieters unterzuvermieten.

Wie Sie die Untervermietung beantragen können, wird Ihnen hier gezeigt: Antrag auf Untervermietung: Vorlage für Mieter.

II. Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung durch den Vermieter

Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung kommt es für die Rechtsfolgen darauf an, ob der Mieter einen Anspruch auf Erlaubniserteilung hat oder nicht. Hat er keinen Anspruch, dann muss er die Verweigerung akzeptieren, hat er dagegen einen Anspruch auf Untervermietung ist die Verweigerung rechtswidrig, denn die Verweigerung der eigentlich zu erteilenden Erlaubnis ist eine mietvertragliche Pflichtverletzung. Ob ein Mieter einen Anspruch auf eine Untervermietung hat entscheidet sich danach, warum die Untervermietung stattfinden soll und in welchem Umfang die Mietwohnung untervermietet werden soll (Mehr zu den allgemeinen Voraussetzungen in: Hat der Mieter einen Anspruch auf Untervermietung?).

Wichtig:

Im Falle eines bevorstehenden Auslandsaufenthalts geht der Bundesgerichtshof davon aus, dass der Mieter einen Anspruch auf die teilweise Untervermietung seiner Mietwohnung im Sinne des § 553 BGB hat (BGH, Urteil vom 11.6.2014, Az.: VIII ZR 349/13). Für die Vermietung der ganzen Wohnung muss hingegen keine Erlaubnis erteilt werden. Entscheidend für den Anspruch auf Erlaubnis ist, dass der Mieter mindestens ein Zimmer Mietwohnung von der Untervermietung ausnimmt und für sich zurückbehält, um hierin z.B. Einrichtung zu lagern.

Die Rechtsfolge einer rechtswidrigen Verweigerung der Erlaubnis ist, dass der Mieter das Recht der Untervermietung gerichtlich (auch kurzfristig im einstweiligen Rechtsschutz) einklagen kann.

Der Vermieter wird dann durch Urteilsspruch dazu verpflichtet, dem Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung zu geben. Dauert das Verfahren solange, dass die Untervermietung ganz oder teilweise nicht mehr möglich ist, kann der Mieter Schadenersatzzahlungen für die entgangenen Mieteinnahmen fordern. Hilfreiche Mietertipps zum rechtlichen Vorgehen erhalten Sie in dem Beitrag: Antrag auf Untervermietung abgelehnt – Was können Mieter tun?

III. Was ist sonst wichtig für die Untervermietung bei Auslandsaufenthalt?

Haben Sie als Mieter keine Schwierigkeiten eine Erlaubnis für die Untervermietung während des Auslandsaufenthalts zu bekommen, bleiben dennoch einige Punkte die Sie vor der Untervermietung im Auge behalten sollten:

Übersicht: Problemfälle bei der UntervermietungMietertipp
Als Hauptmieter haftet man für alle Schäden die durch den Untermieter entstehen und hat gegenüber dem Untermieter alle Rechte und Pflichten eines Vermieters.Informieren Sie sich daher auf was Vermieter bei der (Unter-)Vermietung achten sollten:

Wohnung vermieten – Was müssen Vermieter beachten

Vertragsverhältnis: Mieter und Untermieter Rechte im Überblick

Bei der Untervermietung der ganzen Mietwohnung darf man sich rechtmäßig erst dann wieder Zutritt zu der eigenen Wohnung verschaffen, wenn diese vom Untermieter geräumt ist.Zieht dieser nicht aus, ist notfalls einen Räumungsprozess zu führen.

Untervermietung: Ganze Wohnung – Was Sie beachten sollten

Bei der Auswahl des Untermieters sollten man gewissenhaft vorgehen: Es gibt auch bei Untermietern Mietnomaden.Was zu beachten ist, erfahren Sie hier:

Mietersuche: Checkliste für Vermieter

Es sollte immer eine angemessene Mietkaution und eine Monatsmiete im Voraus verlangt werden.Wichtig ist für die Mietkaution: 3 Kaltmieten (mehr geht nicht)
Bei der Festsetzung der Miete, sind in jedem Einzelfall die Vorteile und Nachteile einer Pauschalmiete oder einer Miete zzgl. Nebenkosten abzuwägen. Im letzteren Fall trifft den Mieter dann eine Abrechnungspflicht gegenüber dem Untermieter.Falls Sie die Unterschiede dieser Mietarten nicht kennen ist der Beitrag: Nebenkostenabrechnung: Muss der Vermieter über Nebenkosten abrechnen? zu empfehlen.
Bei längeren Auslandaufenthalten sollte zudem beachtet werden, dass der Mieter für alle Nebenkostenbeträge am Ende in der Vorleistungspflicht gegenüber dem Vermieter ist.Bei eigenen Versorgerverträgen ist es zu empfehlen, den Vertrag für den Zeitpunkt der Abwesenheit auszusetzen und den Untermieter zu eigenen Verträgen zu veranlassen. So verringert man die Gefahr für Nebenkostenrechnungen einstehen zu müssen, die von dem Untermieter verursacht wurden.

IV. Fazit: Untervermietung bei Auslandaufenthalt empfehlenswert

Insgesamt lässt sich festhalten, dass das Vorhaben einer Untervermietung der eigenen Wohnung während eines Auslandsaufenthalts durchaus empfehlenswert ist. Wichtig ist, dass man sich als Mieter gut informiert und sich nicht überstürzt in ein Untermietverhältnis begibt. Das kann sich nämlich auch zu einem sehr unangenehmen „Abenteuer als Vermieter“ entwickeln. Wie immer gilt: Vorsicht ist hier besser als Nachsicht.

Weitere Details zur Untervermietung erhalten Sie zudem in dem umfangreichen Ratgeberartikel Mieter will untervermieten – Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter.

6 Antworten auf "Untervermietung bei Auslandsaufenthalt – Was ist erlaubt?"

  • Johannes
    20.02.2019 - 13:09 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe vor für ein Jahr ins Ausland zu gehen. Im Moment versuche ich herauszufinden, welche Art von Vertrag ich machen sollte, befristet oder unbefristet. Ich sehe die unbefristet Variante als vorteilhafter da ich bei Problemen im Haus den Vertrag innerhalb von drei Monaten kündigen kann.
    Weiter frage ich mich ob meine Rückkehr nach einem Jahr, als Grund für eine Eigenbedarfskündigung ausreicht.
    Ebenso frage ich mich, ob ich es möglich ist das Recht auf Untervermietung meiner Wohnung an meinen Vermieter abzutreten, so das er die Rechtliche handhabe hat.

    Ich würde mich über Ihre Rückmeldung freuen.

    Mit freundlichen Grüßen
    Johannes

    • Mietrecht.org
      21.02.2019 - 12:08 Antworten

      Hallo Johannes,

      danke für Ihren Beitrag. Ich kann Sie hier leider nicht zu Ihrem (komplexen) Fragen beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Paul
    16.03.2019 - 14:06 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    im Artikel steht, dass „Entscheidend für den Anspruch auf Erlaubnis ist, dass der Mieter mindestens ein Zimmer [der] Mietwohnung von der Untervermietung ausnimmt“. Wie streng ist in diesem Fall „Zimmer“ definiert?

    Beispiel: Eine Wohnung bestehend aus Küche, Bad, Flur und einem großen Wohnzimmer soll untervermietet werden. Ein Teil des Wohnzimmers soll durch Raumteiler abgetrennt werden und nicht Teil der Untervermietung sein.
    Wäre dies zulässig und würde man hierdurch einen Anspruch auf Untervermietung erreichen?

    Danke vorab.

    Viele Grüße,
    Paul

    • Mietrecht.org
      17.03.2019 - 13:45 Antworten

      Hallo Paul,

      ein Zimmer ist ein Wohnraum und kein optisch abgetrennter Bereich. Bitte lassen Sie sich bei Bedarf rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Cristiane Farias
    27.03.2019 - 18:34 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    Ich habe wegen auslandaufenthalt in Brasilien ein Zimmer in meiner Eigentumswohnung untervermietet. Mein eigenes Zimmer blieb verschlossen. Es beinhaltet meine Sachen. Nun muss ich meine Familie in Deutschaln besuchen, aber meine untermieterin ist dagegen, dass ich die wohnung betrete. Die Wohnung ist mein Firmensitz in Deutschland und meine „Zentrale“. Welche Rechte habe ich? Kann ich anch angemessener Vornameldung drei bis vier Tage bleiben?

    • Mietrecht.org
      30.03.2019 - 18:35 Antworten

      Hallo Cristiane,

      was haben Sie im Mietvertrag vereinbart? Wenn Sie ein Zimmer vermieten und Bereiche wie Küche und Bad gemeinsam nutzen, können Sie m.E. jederzeit in die Wohnung. Anders kann es sein, wenn Sie die ganze Wohnung vermieten (ohne ein Zimmer).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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