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Rückbau: Verpflichtung des Gewerbemieters zur Wegnahme von Einbauten

Ist das Gewerbemietverhältnis beendet, muss der Mieter das Objekt räumen. Es genügt nicht, einfach nur auszuziehen. Vielmehr muss er die Räumlichkeiten in den ursprünglichen Zustand versetzen, in dem er diese angemietet hat. Dazu muss er sämtliche beweglichen Gegenstände entfernen, aber auch alle von ihm vorgenommenen Einrichtungen, Einbauten und Umbauten beseitigen und Ausbauten wieder einbauen (BGH NJW 1986, 309).

Die Rückgabepflicht des Mieters bedingt, dass er die Mietsache in ihren ursprünglichen Zustand zurückversetzen muss (BGH NJW 1986, 309). Diese Rückbauverpflichtung ergibt sich bereits aus dem Gesetz (§ 546 BGB). Zugleich ist der Mieter aber auch berechtigt, alle von ihm eingebrachten Einrichtungen wegzunehmen (§ 539 II BGB).

Beispiel: Der Mieter hat eine Ladentheke installiert. Bei Auszug muss er diese ausbauen und eine ursprünglich vorhandene Theke wieder einsetzen (LG Landau WuM 1997, 428). Gleiches gilt für einen selbst verlegten Teppichboden.

Vielfach findet sich in Gewerbemietverträgen aber auch eine ausdrückliche Rückbauklausel (siehe unten), die die Umstände beim Auszug regeln. Insbesondere dann, wenn bei Abschluss des Gewerbemietvertrages absehbar ist, dass der Mieter den Zustand der Mietsache durch den vertragsgemäßen Gebrauch verändern wird, muss der Mietvertrag diesen Umstand Rechnung tragen. Ansonsten kommt der Mieter auch ohne abweichende Vereinbarung seiner Rückgabeverpflichtung nach, wenn das Mietobjekt infolge vertragsgemäßen Gebrauchs nachteilig verändert wurde (OLG Düsseldorf ZMR 2004, 584 Teelagerhalle).

Im Gewerbemietrecht macht nicht jeder Rückbau Sinn

  • Ein Rückbau macht aber nicht immer Sinn und ist auch nicht immer erforderlich. Hat der Mieter beim Einzug oder während der Mietzeit die Räumlichkeiten in einen vertragsgemäßen Zustand versetzt, ist er nicht zum Rückbau verpflichtet. Schließlich hat er dann eine dem Vermieter obliegende Verpflichtung übernommen (OLG Düsseldorf ZMR 1990, 218).
  • Ist dem Mieter die Wegnahme eines Einbaus (Parkettboden in einer Arztpraxis) vertraglich freigestellt, braucht er diesen nicht wieder zurückzuversetzen (OLG Düsseldorf GE 2007, 515).
  • Hat der Vermieter ausdrücklich in den Einbau bestimmter Einrichtungsgegenstände eingewilligt, kann der Mieter daraus nicht den Rückschluss ziehen, der Vermieter verzichte auf den Rückbau bei Auszug (OLG Köln NZM 1998, 767). Der Vermieter bringt nur zum Ausdruck, auf welche Art und Weise der Mieter die Räumlichkeiten nutzen kann (LG Düsseldorf NJW-RR 1987, 1043 für Einrichtungen in einer Zahnarztpraxis).

Eine Rückbauverpflichtung entfällt dann, wenn sich aus den Umständen ergibt, dass der Vermieter auf die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verzichtet hat.

Dies kann der Fall sein,

  • wenn der Mieter dauerhafte und über das Mietverhältnis hinausreichende Wertverbesserungsmaßnahmen (Parkettboden statt PVC-Belag) vornimmt, die mit einem erheblichen Kostenaufwand wieder zu entfernen wären oder
  • deren Beseitigung die Mietsache in einer schlechteren Zustand versetzen würde (OLG Frankfurt WuM 1992, 56)
  • oder wenn es sich um einen selbstverständlichen Standard handelt (LG Hamburg WuM 2010, 448), (z.B. neuer Heizkörper).
  • wenn das Objekt typisiert genutzt wird (Gaststätte, Metzgerei) und der nachfolgende Mieter die Einrichtungen ebenfalls nutzen kann. Im Regelfall sollte es hierzu im Gewerbemietvertrag klare Absprachen geben.

In diesen Fällen wird vom Vermieter erwartet, dass er sich die Verpflichtung des Mieters zur Beseitigung der Einbauten ausdrücklich vorbehält, wenn er seine Zustimmung dazu erteilt (LG Münster WuM 1999, 515). Beispiele: Verlegung hochwertiger Teppichböden, Austausch eines Kohleofens gegen Nachtspeicherheizung, Verlegung eines Parkettbodens.

Dann ist der Mieter nicht zum Rückbau verpflichtet, wenn der Vermieter kein erkennbares Interesse am Rückbau hat und eben kein ausdrücklicher Vorbehalt erklärt wurde (LG Hamburg WuM 1988, 305 beim Einbau eines Bades).

Weitere Fälle, in denen der Rückbau entfällt

  • Der Vermieter handelt auch rechtsmissbräuchlich, wenn er auf der Rückbauverpflichtung des Mieters besteht, obwohl der Nachmieter bereit ist, die Einbauten zu übernehmen (OLG Frankfurt WuM 1992, 56). Außerdem ist der Mieter nicht verpflichtet, Einbauten des Vormieters selbst zu beseitigen (LG Berlin GE 1989, 999).
  • Will der Vermieter nach Auszug des Mieters das Objekt umbauen und würde er dadurch die vom Mieter durchzuführenden Schönheitsreparaturen oder Rückbauten zunichte machen, kann er einen angemessenen Geldausgleich fordern (BGH GuT 2002, 138). Insbesondere hat der Vermieter keinen Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes, wenn er infolge der geplanten Umbauarbeiten den wiederhergestellten Zustand sowieso wieder beseitigen würde (OLG Brandenburg 3 U 200/05).
  • Problematisch kann die Situation dadurch werden, dass der Mieter Einbauten vornimmt und diese gemäß § 946 BGB infolge ihrer Verbindung mit der Immobilie deren wesentlicher Bestandteil werden und somit in das Eigentum des Vermieters als Eigentümer der Immobilie übergehen. Auch in diesem Fall kann der Vermieter den Rückbau verlangen (BGH NJW-RR 1994, 848).

In diesem Zusammenhang ist § 98 BGB zu beachten, der darauf abstellt, dass die vom gewerblichen Mieter in die Gewerberäume eingebrachten Gegenstände, Maschinen und sonstiges Inventar dem wirtschaftlichen Zweck des Betriebes dienen, somit Zubehör sind und aufgrund ihrer Verbindung zum Objekt nicht in das Eigentum des Vermieters als Eigentümer übergehen.

Weigert sich der Mieter, kann er keine Entschädigungsansprüche geltend machen (BGH NJW-RR 1994, 848). Die in § 951 BGB vorgesehene Entschädigung für den einbaubedingten Rechtsverlust kommt in diesem Fall nicht zum Tragen. Idealerweise sollte sich im Mietvertrag eine entsprechende Regelung finden.

Gleiches gilt, wenn der Mieter die Einrichtungen vom Vormieter oder vom Vermieter selbst gekauft hat. Auch dann ist er selbstverständlich zum Rückbau verpflichtet (OLG Köln NZM 1998, 767).

Missachtung der Rückbauverpflichtung begründet Schadensersatzanspruch

Erfüllt der Mieter seine Rückbauverpflichtung nicht, verwandelt sich der Anspruch des Vermieters auf ordnungsgemäße Rückgabe in einen Schadensersatzanspruch. Dazu muss er dem Mieter eine Frist setzen (BGH WuM 1997, 217) und die eingeforderten Arbeiten im Detail beschreiben (OLG Hamburg WuM 1992, 70) und kann nach erfolglosem Fristverlauf die Einrichtungen auf Kosten des Mieters beseitigen lassen.

Einer Fristsetzung bedarf es nicht, wenn der Mieter seine Verpflichtung ernsthaft und endgültig verweigert (KG Berlin GE 2007, 512).

AGB darf nicht pauschalieren

Soweit mietvertraglich eine Rückbauverpflichtung formularmäßig festgeschrieben wird, ist auf die korrekte Formulierung zu achten.

Die Klausel: …„der Mieter ist auf Verlangen des Vermieters verpflichtet, die Um- oder Einbauten im Fall seines Auszugs zu entfernen und den früheren Zustand wiederherzustellen, ohne dass es eines Vorbehalts des Vermieters bei der Einwilligung bedarf.“ …, ist unwirksam, da sie die in Betracht kommenden Ausnahmen von der Rückbauverpflichtung nicht ausreichend berücksichtigt (OLG Frankfurt WuM 1992, 56).

Entwurf einer Rückbauklausel in einem Gewerbemietvertrag (unverbindlich):

„Bauliche Veränderungen der Mietsache (Einbauten, Umbau, Ausbauten) durch den Mieter hat der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zu beseitigen. Der Vermieter kann schriftlich auf eine Rückbauverpflichtung verzichten. In diesem Fall steht dem Mieter kein Entschädigungsanspruch zu. Der Vermieter kann auch ausdrücklich verlangen, die baulichen Veränderungen zu belassen. In diesem Fall erhält der Mieter eine Entschädigung in Höhe des Zeitwertes der verbleibenden baulichen Anlagen. Kosten für den eventuellen Ausbau werden angerechnet. Bei Streitigkeiten ist der Entschädigungsbetrag von einem von der IHK zu benennenden Sachverständigen festzusetzen. Die Gutachterkosten tragen die Parteien anteilmäßig im Verhältnis zwischen bezeichnetem und vom Sachverständigen festgesetzten Betrag. Gegenstände, die bei Einzug des Mieters bereits vorhanden waren, sind nicht zurückzubauen.“

Fazit:

Um späteren Streitigkeiten vorzubeugen, sind Vermieter und Mieter gut beraten, bei Vertragsabschluss im Hinblick auf die Nutzung der Räumlichkeiten durch den Mieter klare Absprachen über alle Veränderungen der Mietsache zu treffen, insbesondere also zu regeln, in welchem Zustand der Mieter nach Auszug die Räume übergeben muss. Vor allem gilt dies, wenn der Mieter tatsächlich erhebliche Veränderungen vornimmt, die den Betrieb seines Gewerbes mithin ermöglichen.

Einerseits hat der Vermieter daraus den Vorteil, dass er das Objekt gerade an diesen Mieter vermieten kann, andererseits ist der Vermieter oft daran interessiert, die Räumlichkeiten im ursprünglichen Zustand wieder zu übernehmen, um sie dann an einen anderen Mieter eines anderen Gewerbes wieder vermieten zu können.

4 Antworten auf "Rückbau: Verpflichtung des Gewerbemieters zur Wegnahme von Einbauten"

  • Kristina Bußmann
    07.03.2017 - 16:19 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    mein Ex- Vermieter verlangt von mir Trennwände und Empfangstresen aus seinen von mir bis Ende letzten Jahres angemieteten Räumlichkeiten zu entfernen. Allerdings habe ich diese Einbauten nicht vorgenommen sondern die Räumlichkeiten so angemietet. Meine Frage nun. Bin ich dazu verpflichtet die Trennwände und den Tresen zu entfernen.

    Mit freundlichem Gruß,
    K. Bußmann

    • Mietrecht.org
      07.03.2017 - 19:54 Antworten

      Hallo Kristina,

      wenn Sie Einbauten vom Vormieter übernommen haben, dann verpflichten Sie sich in der Regel im Mietvertrag, diese Einbauten wieder zu entfernen. Haben Sie eine Vereinbarung dazu im Vertrag?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Benjamin F.
    26.04.2017 - 13:54 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    folgende Situation.

    Wir haben Büro und Hallenflächen gemietet. Vertragsende war der 30.11.2016. Die Mieteinheit wurde am 30.11.2016 an den Vermieter zurückgegeben.
    Gemäß Mietvertrag war der Mieter dazu verpflichtet, eingebaute Wände und eine Klimaanlage auf Wunsch des Vermieters zurückzubauen.

    Im Abnahmeprotokoll wurde einvernehmlich vereinbart, dass der Rückbau vom Vermieter vorgenommen wird. Die Kosten hat der Mieter zu tragen.

    Auf Basis eines Kostenvoranschlages hat der Vermieter uns dann den Betrag genannt, welcher von der hinterlegten Mietsicherheit für den o.g. Rückbau einbehalten wird.

    Einen Rechnungsbeleg haben wir bis heute nicht erhalten.

    Unser Verdacht: Der Vermieter hat den Betrag einbehalten, jedoch den entsprechenden Rückbau noch nicht oder nur teilweise ausführen lassen.

    Darf er das Geld auf Basis dieses Kostenvoranschlages trotzdem einbehalten mit der Option, dass einbehaltene Geld zweckentfremdet zu nutzen zu können? Oder muss er uns den gesamten Rückbau und die damit verbundenen Kosten in Form einer Rechnung belegen können?

    Vielen Dank im Voraus für Ihr Feedback.

    Mit freundlichen Grüßen,

    Benjamin F.

    • Mietrecht.org
      29.04.2017 - 15:45 Antworten

      Hallo Benjamin,

      lassen Sie ihre Vereinbarung mit genauem Wortlaut rechtlich beurteilen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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