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Eigenbedarfskündügung zur Pflege der Eltern möglich?

Die Pflege der eigenen Eltern ist für viele Kinder Ehrensache. Doch allein der gute Wille genügt nicht. Oft scheitert das Vorhaben an den fehlenden Räumlichkeiten. Dann ist das unliebsame Pflegeheim vielfach doch die Endstation.

Grundsätzlich kann der Vermieter zur Pflege der Eltern Eigenbedarf anmelden und einem Mieter kündigen. Allerdings ist Voraussetzung, dass er die Vorgaben von Gesetz und Rechtsprechung berücksichtigt und im Hinblick auf seine Situation im Detail überprüft. Hier ergibt sich eine ganze Reihe von Stolperfallen. Das Risiko lässt sich nur bei Kenntnis der Rechts- und Sachlage minimieren.

Wir möchten hier informieren, unter welchen Umständen Eigenbedarf für die Pflege der Eltern angemeldet werden kann und welchen allgemeinen Punkte der kündigende Eigentümer beachten muss.

1. Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung

1.1. Allgemeine Erwägungen

Die Voraussetzungen, unter denen der Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen kann, sind nur nachvollziehbar, wenn die Hintergründe und Motive des Gesetzgebers bekannt sind. Diese sind Grundlage der gesetzlichen Regelung und geben auch den Gerichten die Richtung vor.

So hat das Bundesverfassungsgericht (WuM 2004, 80) festgestellt, dass das „Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung dem Eigentum im Sinne des Art. 14 Grundgesetz“ gleichstehe. Damit stehen die Rechte des Mieters den Rechten des Vermieters gleichberechtigt gegenüber. Gerichte müssen den beiderseitigen Eigentumsschutz beachten (so auch VerfGH Berlin WuM 2003, 21). Allein der Wunsch des Vermieters, in den „eigenen vier Wänden“ wohnen oder diese für private Zwecke nutzen zu wollen, genügt nicht.

Im Interesse des Vermieters steht das Interesse des Mieters am Bestand seines Mietverhältnisses gegenüber. Der Mieter begründet in der Wohnung regelmäßig seinen Lebensmittelpunkt und soll vor einer willkürlich herbeigeführten und kostenverursachenden Veränderung seiner Lebensumstände geschützt werden. So hat der Mieter Anspruch darauf, dass das Gericht im Streitfall bei Anwendung der Sozialklausel infolge des Widerspruchs des Mieters gegen die Kündigung das Bestandsinteresse des Mieters berücksichtigen muss.

Die für den Eigenbedarf angeführten Gründe des Vermieters müssen vernünftig und nachvollziehbar sein, ohne dass ihm allerdings fremde Vorstellungen über angemessenes Wohnen oder seine weitere Lebensplanung oder diejenige seiner begünstigten Angehörigen aufgedrängt werden dürfen.

1.2. Prüfung des begünstigten Personenkreises

Da zum begünstigten Personenkreis mithin Familienangehörige und Haushaltsangehörige des Vermieters gehören, fallen die eigenen Eltern ohne weiteres unter den begünstigten Personenkreis. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Eltern noch in der eigenen Wohnung leben, dann sind sie Familienangehörige oder ob sie bereits im Haushalt des Vermieters untergebracht sind, dann sind Sie Haushaltsangehörige.

Will der Vermieter die Wohnung zur Pflege der Eltern kündigen, muss er dem Mieter erklären, um welches Familienmitglied es sich handelt. Die allgemeine Angabe, die Kündigung sei familiär bedingt, genügt nicht (LG Hamburg WuM 1988, 111).

Zu beachten ist, dass die Eltern der Lebensgefährtin oder des Lebensgefährten nicht begünstigt sind (LG Hamburg WuM 1997, 177). Hier kann auch nicht mit einer moralischen Verpflichtung zur Pflege argumentiert werden, da kein Verwandtschaftsverhältnis besteht.

1.3. Prüfung des Nutzungswillens

Der Vermieter muss tatsächlich die Absicht haben, die Wohnung für die Pflege der Eltern zu nutzen. Fehlt es an dieser Voraussetzung, täuscht er Eigenbedarf nur vor und macht sich, soweit sich die tatsächliche Situation nach der Kündigung offenbart, gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig. und muss ihm die umzugsbedingten Umzugskosten und Maklergebühren erstatten.

1.4. Prüfung des Nutzungsinteresses

Der Vermieter muss vernünftige und nachvollziehbare Gründe angeben, dass er die Wohnung selbst nutzen möchte. Die Pflege der eigenen Eltern erfüllt diese Voraussetzung problemlos. Aber auch hier kommt es auf die Situation an.

a. Rechtsmissbräuchliche Eigenbedarfskündigung

So kann die Eigenbedarfskündigung durchaus rechtsmissbräuchlich sein. Will der Vermieter den im 3. Stock auf 62 m² (2 Zimmer, Küche, Bad) wohnenden Mieter kündigen, um seine 78–jährige gehbehinderte Mutterunterzubringen, obwohl im gleichen Haus im 2. Stock eine 66 m²große 3-Zimmerwohnung mit Küche und Dusche freisteht, handelt er willkürlich und rechtsmissbräuchlich (BVerfG WuM 1989, 114).

Der Vermieter kann aber nur auf die leerstehende Wohnung verwiesen werden, wenn sie mit der zu kündigenden Wohnung vergleichbar ist. Vergleichbar ist die Wohnung, wenn der Vermieter den von ihm benötigten Wohnbedarf gleichermaßen befriedigen kann und die Wohnung nach Größe, Lage und Zuschnitt gleichfalls geeignet ist wie die gekündigte Wohnung.

Problematisch erweisen sich Fälle, in denen der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht erscheint. Im Pflegefall der Eltern könnte sich eine solche Situation ergeben, wenn ein Elternteil oder die Eltern bettlägerig sind und in einer 5-Zimmerwohnung faktisch nur ein Zimmer bewohnen und die Größe der Wohnung überhaupt nicht ausnutzen können.

Auch eine „Vorratskündigung“ wäre rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter noch nicht absehen kann, wann er die Mietwohnung zur Pflege seiner Eltern tatsächlich benötigt (LG München WuM 1992, 612).

b. Treuwidrige Eigenbedarfskündigung

Der Vermieter verstößt mit der Eigenbedarfskündigung gegen Treu und Glauben, wenn sein Eigenbedarf bereits bei Abschluss des Mietvertrages vorlag oder voraussehbar war (BVerfG WuM 1989, 114; OLG München WuM 2009, 358). Kann der Mieter die Pflegebedürftigkeit der Eltern voraussehen, muss er den Mieter informieren und einen Zeitmietvertrag abschließen (BGH WuM 2010, 512).

Dabei ist die Kündigung nicht treuwidrig, wenn zwischen Vertragsabschluss und Kündigung 3 Jahre liegen. Nur für diesen Zeitraum braucht der Vermieter die voraussichtliche Entwicklung zu überblicken (BGH Urt.v. 20.3.2013, VIII ZR 233/12); BVerfG WuM 1989, 114).

Soweit die Pflege der Eltern altersbedingt zeitlich befristet einzuschätzen ist, kommt es darauf an. Je länger die beabsichtigte Nutzung zu erwarten ist, desto eher ist die Kündigung als vernünftig und nachvollziehbar zu bewerten. Bei einer auf mehrere Jahre angelegten Nutzung ist dies ohne weiteres zu bejahen. Feste Zeitgrenzen gibt es jedoch nicht. Soll die Wohnung für einen kürzeren Zeitraum genutzt werden, muss die Kündigung besonders begründet werden. Geht es um die Pflege der Eltern, erhöht sich das Kündigungsinteresse.

c. Vernunftwidrige Eigenbedarfskündigung

Liegen der Eigenbedarfskündigung offensichtlich unrealistische oder unvernünftige Vorstellungen zu Grunde, ist sie unzulässig. Will der Vermieter seine 75-jährige gehbehinderte Mutter im fünften Stock eines Wohnhauses ohne Aufzug und mit Einzelkohleöfen unterbringen, bestehen Zweifel, dass die Frau tatsächlich eine derartige Wohnung nutzen kann oder nutzen will (OLG Karlsruhe RE WuM 1983, 9).

2. Schriftform beachten!

Der Vermieter muss die Eigenbedarfskündigung schriftlich erklären. Dazu muss er ein vom ihm unterzeichnetes Schriftstück dem Mieter zustellen. Die Übermittlung per Telefax oder E-Mail genügt nicht.

3. Kündigung bei mehreren Mietern

Haben mehrere Mieter den Mietvertrag unterzeichnet (z.B. Ehepaar), muss der Vermieter die Kündigung an alle Mieter richten. Stehen umgekehrt auf Vermieterseite mehrere Personen, müssen alle das Kündigungsschreiben unterzeichnen.

4. Inhalt der Eigenbedarfskündigung

Der Vermieter muss den Mieter konkret informieren, welches Interesse (hier Pflege der Eltern mit Angabe der Gründe der Pflegebedürftigkeit) er an der Nutzung der Wohnung hat. Das Interesse muss auch noch bis zum Ablauf der Kündigungsfrist bestehen. Entfällt dieses Interesse, wenn beispielsweise der pflegebedürftige Elternteil verstirbt, muss der Vermieter dem Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses anbieten (BGH WuM 2003, 464; LG Lübeck WuM 1999, 336).

Der Vermieter muss glaubhaft versichern, dass er die Eltern in die Wohnung einquartieren möchte. Allerdings braucht er die genauen Tatsachen und Hintergründe nicht im Detail zu erörtern.

Insbesondere muss er die Person bezeichnen, für die Eigenbedarf angemeldet wird. Keinesfalls genügt es, den Gesetzestext zu zitieren oder einfach nur die Kündigung wegen Eigenbedarfs auszusprechen. Auch die Erklärung „Ich benötige die Wohnung für meine Eltern“, genügt nicht.

Der Mieter soll aufgrund der Angaben im Kündigungsschreiben prüfen können, inwieweit er sich gegen die Kündigung zur Wehr setzen kann oder diese wohl akzeptieren muss. Deshalb kann der Vermieter auch im Rechtsstreit nur die Kündigungsgründe vortragen, die im Kündigungsschreiben bezeichnet sind. Er kann den Kündigungsgrund nicht auswechseln, beispielsweise die Eigenbedarfskündigung zunächst mit dem Eigenbedarf der Tochter begründen und im Prozess erklären, er wolle jetzt die Eltern pflegen (LG Düsseldorf WuM 1992, 130).

5. Kündigungsfrist beachten

Sofern mietvertraglich keine längeren Kündigungsfristen maßgebend sind, beträgt die Kündigungsfrist 3 Monate, sofern das Mietverhältnis nicht länger als 5 Jahre bestanden hat. Nach 5 Jahren verlängert sich die Kündigungsfrist auf 6 Monate und nach 8 Jahren auf 9 Monate (§ 573c I BGB).

6. Widerspruch des Mieters

Der Mieter kann der Eigenbedarfskündigung bis spätestens 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist widersprechen und sich auf eine für ihn unzumutbare Härte berufen (Sozialklausel § 574 BGB). Soweit der Hinweis auf die Widerspruchsmöglichkeit im Kündigungsschreiben fehlt, kann der Mieter der Kündigung noch bis zu einem eventuell folgenden Räumungsprozess widersprechen (§ 574b II BGB).

7. Sonderkündigungsrecht beim Zweifamilienhaus erübrigt Eigenbedarfskündigung

Am einfachsten ist es, wenn der Vermieter zusammen mit dem Mieter ein Zweifamilienwohnhaus bewohnt. Dann gewährt ihm das Gesetz ein Sonderkündigungsrecht für die dem Mieter vermietete Wohnung (§ 573a BGB). Der Vermieter kann das Mietverhältnis auch ohne berechtigtes Interesse (Eigenbedarf) kündigen, so dass es auf die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung gar nicht erst ankommt. Die Eltern können problemlos einziehen. Lediglich die normale Kündigungsfrist (zum Ablauf des übernächsten auf die Kündigung folgenden Monats) verlängert sich um drei Monate.

Beispiel: Vermieter kündigt bis zum 3. Januar 2014, Kündigung wird zum 30. Juni 2014 wirksam.

Anders ist die Situation, wenn der Mieter in einem vom Eigentümer angemieteten Einfamilienwohnhaus oder in einem Mehrfamilienwohnhausaus wohnt, in dem dem Vermieter eine oder mehrere Wohnungen gehören.

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