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Mietminderung im Gewerbemietrecht: 20 Punkte Checkliste

Möchte der Mieter wegen eines Mangels der angemieteten Gewerberäume die Miete mindern, muss er prüfen, ob und inwieweit die Voraussetzungen für eine Mietminderung tatsächlich gegeben sind. Juristen sagen, sie „subsumieren“. Sie prüfen Punkt für Punkt durch und begründen daraus ein Ergebnis (Gutachten, Urteil).

Die Prüfung ist teils sehr formal. Oft geht man dabei zwei Schritte vor- und einen Schritt wieder zurück. Nur so kommt man zu einer halbwegs verlässlichen Einschätzung der Situation. Wird ein Aspekt vernachlässigt, riskiert man, der jeweils anderen Partei die Möglichkeit zu gewähren, die eigene Argumentation auszuhebeln.

§ 536 BGB regelt zwar die Voraussetzungen für eine Mietminderung, allerdings nur ansatzweise. Viele Kriterien ergeben sich aus den allgemeinen Grundsätzen des Vertragsrechts. Es kommt teils darauf an, zu welchem Zeitpunkt der Mangel bestanden hat oder entstanden ist: Mangel vor oder bei Abschluss des Gewerbemietvertrages (anfänglicher Mangel) oder nach Vertragsabschluss und während des laufendes Mietvertrages entstehender (nachträglicher) Mangel.

Checkliste zur Mietminderung im Gewerbmietrecht

I. Grundsätzliche Aspekte

1. Der beanstandete Mangel muss mit oder nach der Überlassung Gewerberäume an den Mieter in Erscheinung treten, vor der Übernahme der Räumlichkeiten besteht kein Mietminderungsrecht. Bis dahin zahlt der Mieter schließlich auch keine Miete, so dass er rein begrifflich auch keine Miete mindern kann.

2. Es muss ein Mangel der Mietsache vorliegen. Als Mangel kommt jeder Umstand in Betracht, der die vertraglich vorausgesetzte Gebrauchstauglichkeit der Räume beeinträchtigt. Beispiel: Der Betrieb einer Kfz-Werkstatt ist ordnungsrechtlich nicht mehr zulässig, weil die Gewerberäume in einem neu ausgewiesenen Wasserschutzgebiet liegen. Kein Mangel: Leerstand im Einkaufszentrum mit nachlassender Kundenfrequenz)

Alternativ liegt ein Mangel auch dann vor, wenn der Vermieter eine bestimmte Eigenschaft ausdrücklich zusichert (Vermieter ersetzt die zugigen Fenster nicht durch die zugesagten Isolierglasfenster, Vereinbarung einer Handelsumfeldklausel) oder wenn eine solche Eigenschaft später wegfällt (Vermieter vermietet trotz Konkurrenzschutzvereinbarung an einen Konkurrenten).

3. Maßgeblich für die Beurteilung eines Mangels ist, was die Parteien im Mietvertrag vereinbart haben? Es sind Istzustand (wie sollen die Räumlichkeiten vertragsgemäß aussehen?) und Sollzustand (wie stellen sich die Räume tatsächlich dar?) abzugleichen. Weicht der vertraglich geschuldete „Sollzustand“ vom tatsächlich bestehenden „Istzustand“ ab, liegt ein Mangel vor.

4. Der so festgestellte Mangel muss die Tauglichkeit der Gewerberäume zum vertragsgemäßen Gebrauch in erheblicher und nicht zumutbarer Weise beeinträchtigen. Bloße Unannehmlichkeiten, vor allem solche, vorübergehender Art, genügen nicht (Alltags- und Lebensrisiko). Beispiele: Heizungsausfall, hohe sommerliche Raumtemperaturen in Büroräumen).

5. Berechnung der Minderungsquote: Der Mieter muss nach eigenem Ermessen die angemessene Minderungsquote zunächst selbst einschätzen. Dazu kann er sich an Mietminderungstabellen mit einschlägigen Gerichtsentscheidungen orientieren. Im Gewerbemietrecht gibt es zudem sehr spezielle Gerichtsurteile.

II. Ausschlussfaktoren des Mietminderungsrechts

6. War dem Mieter der Mangel bei Vertragsabschluss bekannt? Falls ja, besteht kein Mietminderungsrecht.

7. Hat sich der Mieter in Kenntnis der Situation sein Minderungsrecht bei der Übernahme der Räumlichkeiten vorbehalten oder hat er die Situation über längere Zeit beanstandungslos hingenommen? Wenn ja, dann besteht das Mietminderungsrecht, wenn nein, besteht es in der Regel nicht.

8. War dem Mieter der Mangel bei Vertragsabschluss infolge grober Fahrlässigkeit unerkannt geblieben? Wenn ja, besteht kein Mietminderungsrecht. Verborgene, nicht erkennbare Mängel sind minderungsbegründend („… wie besichtigt …“ steht dem nicht entgegen).

9. Soweit der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hatte (= bei verständiger Würdigung der Interessen des Mieters hätte ein fairer Vermieter den Mieter über einen bestimmten Umstand informiert!), besteht das Minderungsrecht, wenn nein, besteht es nicht.

10. Hat der Mieter den Mangel selbst verschuldet? Wenn ja, muss er die Konsequenzen selbst tragen und kann nicht mindern.

11. Hat der Mieter während der Mietzeit einen Mangel festgestellt und trotzdem über längere Zeit vorbehaltslos die Miete vollständig bezahlt? Wenn ja, dann besteht das Minderungsrecht nur für künftige Minderung der Miete.

Hat er hingegen die Miete nur unter Vorbehalt gezahlt, bleibt in das Mietminderungsrecht auch für die Vergangenheit erhalten.

12. Pflicht zur Mängelanzeige: Der Mieter ist verpflichtet, einen im Laufe der Mietzeit auftretenden Mangel dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen, so dass der Vermieter aufgrund dieser Kenntnis Abhilfe schaffen kann? Das Mietminderungsrecht entfällt, wenn der Mieter die Mängelanzeige unterlässt.

Der Mieter hat neben dem Recht auf Minderung natürlich auch das Recht, die Beseitigung des Mangels und damit die Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes zu verlangen. Zweckmäßigerweise sollte die Mängelanzeige mit einer Frist zur Beseitigung des Mangels verbunden sein. Der Fristablauf stellt die Weichen für das weitere Vorgehen. Bemüht sich der Vermieter zunächst ernsthaft, aber erfolglos um die Mängelbeseitigung, sollte ihm eine weitere Frist gewährt werden.

13. Handelt es sich bei dem Mangel um einen verborgenen Mangel, den der Mieter bei Vertragsabschluss zunächst nicht erkennen konnte? Wenn ja, dann besteht das Mietminderungsrecht, wenn nein, dann besteht es nicht, da der Mieter dann fahrlässig gehandelt hat.

14. Enthält der Mietvertrag eine Kleinreparaturklausel? Wenn ja, dann muss der Mieter Bagatellschäden (im Wohnungsmietrecht bis zu einem Schadensbetrag von ca. 75 € im Einzelfall und bis ca. 250 € für mehrere Schäden im Jahr) selbst tragen. Die Größenordnung hängt mithin von der Höhe der Miete ab. Je höher die Miete, desto höher die Pflicht zur Kostenübernahme. Im Gewerbemietrecht werden meist höhere Beträge vereinbart.

Regelmäßig obliegen dem Mieter bestimmte Schönheitsreparaturen. Der verschleißbedingte Zustand der Räumlichkeiten und der damit verbundene Beseitigungsaufwand begründet dann kein Minderungsrecht.

15. Soweit der Mietvertrag eine Klausel beinhaltet, die das Minderungsrecht des Mieters sachlich einschränkt oder gar ausschließt, ist eine solche Klausel unwirksam, da das Gesetz den Verzicht auf die gesetzlichen Gewährleistungsrechte für unwirksam erklärt.

III. Neben und zusätzlich zum Mietminderungsrecht kann der Mieter je nach den Gegebenheiten noch weitere Gewährleistungsrechte geltend machen.

16. Beseitigungsanspruch: Der Mieter hat während der laufenden Mietzeit Anspruch darauf, dass der Vermieter den angezeigten Mangel beseitigt und somit den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache herstellt. Weigert sich der Vermieter, kann ihn der Mieter auf Beseitigung bei Gericht verklagen

17. Recht zur Selbstabhilfe und Aufwendungsersatzanspruch: Beseitigt der Vermieter den angezeigten Mangel trotz Fristsetzung nicht, darf der Mieter den Mangel selbst beseitigen oder einen Handwerker beauftragen.

Die ihm entstehenden Kosten kann er als Aufwendungsersatz vom Vermieter erstattet verlangen.

18. Zurückbehaltungsrecht: Solange der Vermieter den angezeigten Mangel trotz Fristsetzung nicht beseitigt, darf der Mieter von einem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen und dazu das Drei- bis Fünffache des Minderungsbetrages zusätzlich einbehalten. Nach Mängelbeseitigung muss er diesen Betrag dem Vermieter allerdings wieder erstatten. Auf diesem Weg kann er auf den Vermieter Druck ausüben, den Mangel zu beseitigen. Da die Mängelbeseitigung oft aufwendig und teuer sein kann, wäre ein Vermieter geneigt, lieber die Mietminderung zu akzeptieren.

19. Schadensersatzanspruch: Verursacht der angezeigte Mangel auf Seiten des Mieters einen Schaden, steht dem Mieter ein Schadensersatzanspruch gegenüber dem Vermieter zu. Für anfänglich vorhandene Mängel obliegt dem Vermieter sogar eine verschuldensunabhängige Garantiehaftung.

20. Außerordentliche/fristlose Kündigung aus wichtigem Grund: In schwerwiegenden Fällen (Gesundheitsbeeinträchtigung, Unbenutzbarkeit der Räume) kann der Mieter das Mietverhältnis auch außerordentlich = fristlos aus wichtigem Grund kündigen und sofort ausziehen. Seine durch den notwendigerweise anfallenden Umzug entstehenden Mehrkosten kann er als Schadensersatzanspruch gegenüber dem Vermieter geltend machen.

Recht haben ist das Eine, Recht bekommen, das Andere! Auch das Mietminderungsrecht ist komplex. Oft geht es um viel Geld. Jede Partei sollte ernsthaft und nachhaltig versuchen, eine einvernehmliche Regelung anzustreben? Oft entspannt ein Kompromiss die Situation. Streitigkeiten gehen meist zu Lasten beider Parteien. Der Gewinn kann nur darin liegen, die Situation möglichst schnell und reibungslos zu bereinigen, auch wenn dabei vielleicht Zugeständnisse zu machen sind! Gerichtsverfahren sind langwierig, kostenintensiv und blockieren unnötig Arbeitskapazität.

6 Antworten auf "Mietminderung im Gewerbemietrecht: 20 Punkte Checkliste"

  • Dr. Franziska Uhlig
    04.09.2016 - 12:49 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt
    in einer Wohnung, die ich vier Jahre eigengenutzt und 1 Jahr an andere Mietparteien vermietet hatte und in der es nie Mängel wegen Feuchtigkeit oder Schimmel gab, sind bei den jetztigen Mietern im Winter ein Feuchteschaden mit Schimmel und einem etwa 1 qm aus der Verklebung gelöstem Vollholz-Stab-Parkett aus Merbau, einem sehr robusten Hartholz aufgetreten.
    Die Ursache der Schäden ist etwas unklar. Die Mieter haben eine Schadensmeldung geschickt, die auf einen plötzlichern Wassereintritt durch ein undichtes Dach schliessen lässt. Die von den Mietern beigelegten Bilder (verschimmelter Schrank, das aus der Verklebung gelöste Parkett) lassen an dieser Darstellung allerdings Zweifel aufkommen. Die zur Reparatur herbeigerufenen Firmen haben in ihren Protokollen ebenfalls stets vermerkt, dass aus ihrer Sicht der Schaden bereits länger bestanden haben muss nd nicht auf Regen und ein undichtes Dach als alleinige Ursache schliessen lassen.

    Eine Gutachterfirma für Feuchteschäden hat 3 Wochen nach der Schadensmeldung das Lüftungsverhalten und das Nutzungsverhalten der Mieter beanstandet, aber auch klar gemacht, dass die Bausubstanz technisch ein spezielles Nutzerverhalten erfordert. Da die Mieter auf eigeen Wunsch einen Dreijahresvertrag abgeschlossen haben, habe ich als Vermieterin diese Auflagen der Gutachterfirma per Abmahnung in die Mietvereinbarungen zu integrieren versucht, obgleich im Mietvertrag schon drin steht, dass die Wohnung fachgerecht gelüftet werden muss und dass Feuchteschäden zu vermeiden sind.

    Was die Mängelbeseitigung anbelangt, da haben die Mieter einerseits auf Mietminderung bestanden, andererseits aber als Frist einen nicht zeitlich deklarierten Urlaubstermin angegeben, den sie selbst auf Nachfragen nicht spezifiziert haben.
    Als ich den Mietern vorschlug, dass ich aufgrund der wahrscheinlichen bauphysikalischen Ursache finanziell für die Schäden an der Wand aufkommen möchte, sie aber bitte, für die Schäden am Parkett aufzukommen, da sich ein Vollholzparkett nicht über Nacht (gemäss dem Schadensbericht der Mieter) aus seiner Verklebung gelöst haben kann, sind die Mieter dem Mieterbund beigetreten und organisieren sich nun dort rechtlichen Beistand.
    Der Mieterverband antwortet auf die Frage, ob bei einem aus der Verklebung gelösten Parkett eine unverzügliche Schadensmeldung vorliegen kann, nur indirekt, indem er darauf verweist, dass leichte Fahrlässigkeiten durch die Gebäudeversicherung d´gedeckt seien bzw. indem sie festhalten, dass Unverzüglichkeit vorgelegen habe.
    Beim Versuch, die Mängel zu beseitigen, lassen die Mieter selbst die Termine platzen und weisen die Handwerker selbst an den Terminen ab, die sie selbst vorgegeben haben. Ferner verweigern sie Terminabsprachen, antworten auf Emails nicht etc.. Auch hiergegen geht der Mieterverband nicht vor, wirft mir als Vermieter aber stattdessen vor, die Mängel nicht fristgemäss zu beseitigen.

    Der mir von einer Trocknungsfirma unterbreitete Kostenvoranschlag für die Reparatur beläuft sich auf rund 5000 €, davon entfallen gut die Hälfte der Kosten auf das Parkett.

    Die Mieter sagen, die Wohnung sei ungenügend isoliert. Ich argumentiere, dass sie den Umstand, dass die Wohnung in einem Zimmer 3 Aussenwände hat, bei der Besichtigung hätten sehen können. Zudem war das Gegenstand der Vorgespräche zum Mietvertrag, weil ich die Mieter auf beantragte Bauarbeiten zur Verbesserung der Dämmung hingewiesen habe.

    Ich argumentiere ferner, dass die Mängel bei Vormietern nicht aufgetreten sind und deshalb im Rahmen einer zumutbaren Obhutspflicht liegen.

    Zudem bestehe ich auf einem Aufhebungsvertrag. Auch das schlägt der Mieterverband aus.

    Was würden Sie an meiner Stelle tun?

    Freundliche Grüsse

    • Mietrecht.org
      05.09.2016 - 17:28 Antworten

      Hallo Frau Dr. Uhlig,

      danke für Ihren Beitrag. Es ist schwierig die Situation zu lösen. Als Vermieter würde ich versuchen mich von solchen Mietern zu trennen. Das ist aber leichter gesagt als getan. Ich würde mir an Ihrer Stelle wohl auch rechtlichen Beistand holen – alleine der Nerven wegen. Tut mir leid, dass ich hier keinen besseren Tipp für Sie habe.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andra Dirks
    04.04.2017 - 12:24 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich bin seid 2011 mit meinem Gewerbe in ein und derselben Mieteinheit.
    Im April 2016 haben an dem Gebäude, indem sich mein Geschäft befindet, Sanierungsarbeiten
    begonnen. Das Haus wurde komplett rekonstruiert wie es vor 100 Jahren war. Die alten Mieter haben ihre Wohnungen verlassen, die Wohnungen wurden teuer verkauft und seid der Zeit saniert.
    Mein Vermieter hat mich für das Jahr 2016 entschädigt. Doch seid dem 01.01.2017 habe ich eine neue Vermieterin(Sie hat meinen Laden gekauft) und diese stellt sich quer, was die Mietminderung angeht. Ich habe seid Anfang Februar eine Folie an meinen beiden Schaufenstern, da die Fassade komplett erneuert wurde. Die Folie wurde einfach angebracht ohne mich in Kenntnis zu setzen. Durch jeweils eingeschnittene Guckfenster können die Kunden in den Laden schauen. Vor dem Laden werden regelmäßig Bauarbeiten durchgeführt. Ich kann den Bereich vor dem Laden nicht nutzen, das einzige, was mich sichtbar macht, ist mein Fahrradständer, wo gross mein Logo draufsteht.
    Die Leuchtreklame, die am Haus hängen sollte, fehlt seid 7 Monaten. Jeder Kunde spricht mich auf die Bausituation an und macht mich darauf aufmerksam, dass man mich nicht findet oder denkt ich bin nicht mehr da wegen der beklebten Fenster, da meine Gewerbenachbarn rechts und links auch davon betroffen sind und es aussieht, als wäre zu. Eine Kundin hat mich neulich angeschrieben, ob ich wieder geöffnet hätte, u.s.w. Zudem wird über meinem Laden eine Wohnung saniert und ich habe jeden Tag lautes Bohren und Klopfen, dass meine Kunde sich beschweren. Leider ist meine neue Vermieterin nicht sehr begeistert von meinen Ansprüchen und schreibt regelmäßige
    Mails, deren Inhalt manchmal ziemlich daneben ist.

    Meine Frage, wie verhalte ich mich? Halte ich still, um keinen Ärger zu haben oder stehe ich für mein Recht ein und riskiere ein schlechtes Verhältnis mit meiner Vermieterin. Und warum gibt es keinen Paragraphen für Gewerbetreibende, dass beim Einfallen von Investoren der Umsatzausfall der Betroffenen Mieter erstattet wird? Was bringt die Mietminderung uns denn? Das ist nur ein Tropfen auf dem heissen Stein,
    wenn man so möchte.

    Beste Grüsse

    A. Dirks

    • Mietrecht.org
      04.04.2017 - 14:18 Antworten

      Hallo Frau Dirks,

      danke für Ihre Schilderung aus der Praxis. Ich kann Ihnen hier leider nicht wirklich weiterhelfen. Sie kennen die Optionen ja bereits (Mietminderung vs. Verhältnis zum Vermieter).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • M.Lefevre
        22.03.2018 - 10:26 Antworten

        Hallo Frau Dirks,
        ich habe gerade ihren Bericht gelesen. Er könnte von mir sein.
        Seit 8 Monaten geht es mir genauso und das schlimmste ist…es interessiert meinen Vermieter nicht im geringsten das ich enorme Einbußen habe.
        Ich kämpfe wirklich mittlerweile ums überleben.Mein Herz blutet…über 5 Jahre baue ich mir mit viel Herzblut und Zeitaufwand meine Existenz auf…die dann innerhalb Monaten zerstört wird.
        Und…wie sie schon schreiben , ist eine Mietminderung einen Tropfen auf den heissen Stein :-(
        Ich wünsche ihnen viel Kraft und das sie es noch schaffen.

        Ich grüsse Sie

        M.Lefevre

  • Winkler
    28.03.2018 - 08:45 Antworten

    Guten Morgen,

    als es vor 4 Wochen so kalt war, sin in der angemieteten Gewerbehalle die Rohre geplatz. Wir haben also kein Wasser. Der Vermieter hat uns zwar ein Miettoilette organisiert, aber wir haben ja auch kein Wasser um Hände zu waschen oder Kaffee zu kochen.
    Wir helfen uns schon selbst aber es sollte nicht von langer Dauer sein. Nach einer kurzen Rücksprache mit dem Vermieter, werden die Rohre erst repariert wenn es wärmer draußen ist.

    Darf ich die Miete kürzen? Falls ja, um wie viel Prozent.

    Mit freundlichem Gruß

    Frau Winkler

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