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Gewerbemietrecht: Räumungsklage – Eine Anleitung für Vermieter

Im Idealfall zieht der Mieter nach der Beendigung des Mietverhältnisses ohne viel Federlesen aus, räumt dabei selbstverständlich die Räumlichkeiten leer und übergibt sie besenrein dem Vermieter. Die Praxis sieht oft anders aus.

Wir zeigen in diesem Artikel, was Vermieter bei einer Räumungsklage beachten müssen, welche Fallstricke bei einer Räumungsklage lauern und was die Rechtsprechung zur Räumungsklage im Gewerbemietrecht sagt.

1. Faktischer Fortsetzung widersprechen

Zieht der Mieter nicht freiwillig aus und verbleibt in den Gewerberäumen, verlängert sich das Mietverhältnis gemäß § 545 BGB auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine der Parteien innerhalb von zwei Wochen der Verlängerung widerspricht.

Zwar findet sich in vielen Mietverträgen eine Klausel, die diese Fortsetzungsfiktion vertraglich abbedingt. Sie verhindert, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird, falls der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit dennoch fortsetzt. Dennoch sollte der Vermieter gegenüber dem Mieter formal Widerspruch einlegen und der Fortsetzung des Mietverhältnisses durch den faktischen Gebrauch widersprechen.

2. Keine Selbstjustiz üben

Wie das Mietverhältnis beendet wurde, ist letztlich belanglos. Maßgebend ist, dass der Mieter zum Auszug verpflichtet ist. Keinesfalls sollte der Vermieter Selbstjustiz üben, etwa die Schlösser zu den Räumlichkeiten austauschen oder den Mieter mittels körperlicher Gewalt vor die Tür setzen. Er setzt sich mindestens dem Risiko des Hausfriedensbruchs und der Nötigung aus. Vielmehr muss er den gerichtlichen Weg beschreiten und Räumungsklage erheben.

3. Aufhebungsvertrag vereinbaren

Im Idealfall erklärt sich der Mieter zu einer einvernehmlichen Regelung bereit. Wenn sich der Vermieter aber nicht nur auf die guten Worte des Mieters verlassen will, muss er aus zeitlichen Gründen dennoch handeln. Zieht der Mieter dann dennoch nicht freiwillig aus, hat der Vermieter unter Umständen viel Zeit verloren.

Zugeständnisse sollte er davon abhängig machen, dass der Mieter mindestens einem Aufhebungsvertrag zustimmt. Dann wird das bestehende Mietverhältnis im beiderseitigen Einvernehmen zu einem bestimmten Zeitpunkt beendet. Der Mieter sollte ausdrücklich erklären, dass er auf die Einräumung einer Räumungsfrist verzichtet und die Räumlichkeiten fristgerecht und vollständig räumen und an den Vermieter übergeben wird. Sinnvoll sind auch Vereinbarungen darüber, in welchem Zustand der Mieter die Räume zurückzugeben hat, dass er die eingebrachten Einrichtungen entfernt und den früheren Zustand wiederherstellt. Im Gegenzug verpflichtet sich der Vermieter eine vom Mieter geleistete Kaution nach Erfüllung aller Verpflichtungen durch den Mieter zurückzugeben.

Zieht der Mieter dann dennoch nicht fristgerecht aus, muss der Vermieter handeln. Der Aufhebungsvertrag ist alleine natürlich kein Vollstreckungstitel. Er ist insoweit von Vorteil, als der Mieter in einem Räumungsprozess faktisch keine Möglichkeit mehr hat, sich gegen den Räumungsanspruch des Vermieters zu verteidigen. Schließlich hat er den Räumungsanspruch vertraglich anerkannt.

4. Räumung notariell beurkunden

Eine weitere Möglichkeit vor Erhebung einer kostenträchtigen Räumungsklage besteht darin, dass der Mieter bei einem deutschen Notar erklärt, dass er das Objekt zu bestimmten Zeitpunkt räumen werde und sich sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft. Rechtsgrundlage dafür ist § 794 I Nr. 5 ZPO. Mit der Urkunde bekommt der Vermieter einen vollstreckbaren Titel in die Hand und kann dann, wenn der Mieter nicht fristgerecht räumt, die Zwangsvollstreckung aus diesem Titel betreiben. Einer Räumungsklage bedarf es dann nicht. Vor allem ist dieser Weg die kostengünstigste Lösung, da lediglich die Notargebühr anfällt.

5. Räumungsklage als Ultima Ratio

Örtliche und sachliche Zuständigkeit des Gerichts

Ist der Mieter nicht bereit, notariell einen Räumungstitel zu bewilligen, bleibt dem Vermieter nur die Räumungsklage. Örtlich zuständig ist grundsätzlich das Amtsgericht des Ortes, in dem sich die Räumlichkeiten befinden (§ 29a ZPO). Die sachliche Zuständigkeit richtet sich in Geschäftsraummietensachen anders als in Wohnraummietsachen nach dem Streitwert. Für Klagen bis zu einem Streitwert von 5000 € ist das Amtsgericht zuständig, für Klagen mit höherem Streitwert ist das Landgericht als Eingangsgericht sachlich zuständig.

Nur in Wohnraummietsachen ist das örtliche Amtsgericht unabhängig von der Höhe des Streitwertes auch sachlich zuständig. Der Unterschied besteht vor allem darin, dass sich der Kläger am Amtsgericht selbst vertreten kann, während beim Landgericht Anwaltszwang besteht und der Kläger dort nur durch einen Rechtsanwalt vertreten werden kann. Eigene Anträge sind unzulässig.

Gewerberäume im EU-Ausland

Befindet sich das Gewerbeobjekt in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union, ist ohne Rücksicht auf den Wohnsitz der Partei ausschließlich das Gericht des Staates zuständig, in dem sich das Objekt befindet. Diese Zuständigkeit wird mit der Sachnähe des Gerichts zur Immobilie und den vor Ort bestehenden und oft speziellen Rechtsvorschriften begründet (Art. 22 I 1 EuGVVO). Maßgebend ist dann die Verordnung über die gerichtliche Zuständigkeit und der Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen in Zivil und Handelssachen.

Bemessung des Streitwerts

Der Streitwert bemisst sich nach der Nettomiete zuzüglich der eventuell zu zahlenden Umsatzsteuer. Streitig ist allerdings, ob und wie Nebenkosten einzurechnen sind (BGH ZMR 2005, 524, OLG Düsseldorf ZMR 2006, 516).

Zur Bestimmung der Zuständigkeit ist der Streitwert maßgebend. Bei gewerblichen Mietverhältnissen bestimmt § 8 ZPO den Streitwert nach der gesamten Miete, die der Mieter während der streitigen Zeit zu zahlen hat. Die streitige Zeit endet an dem Tag, an dem der Mietvertrag nach der Einschätzung des Klägers enden würde, bei Verträgen mit einer fest vereinbarten Mietdauer nach deren Ablauf, bei Verträgen auf unbestimmte Zeit an dem Tag, für den gekündigt wurde oder frühestens gekündigt werden kann (BGH ZMR 1992, 433).

Zugleich bestimmt das Gesetz den 25-fachen Jahreszins als Höchstbetrag für die Streitwertberechnung Info: im Wohnraummietrecht bemisst sich der Streitwert nach dem Jahresbetrag der Miete).

Räumungstitel ist Grundlage der Zwangsvollstreckung

Die Räumungsklage führt zu einem Räumungstitel. Mit diesem Titel kann der Vermieter die Räumung betreiben und notfalls gegen den Mieter zwangsvollstrecken. Die Räumungsklage kann auch auf eine künftige Räumung ausgerichtet werden, sofern der Mieter die Wirksamkeit einer Kündigung bestreitet und kundtut, dass er nicht freiwillig und fristgerecht ausziehen werde. Die Räumungsklage ist unzulässig, wenn der Mieter dem Vermieter die Schlüssel zu den Räumlichkeiten übergeben hat. Der Vermieter kann seine Räumungsklage auch mit Zahlung auf rückständige Mieten und einer Schadensersatzforderung verbinden.

Gewerbemieter hat keinen Anspruch auf Räumungsfrist

Nach dem Gesetz steht dem gewerblichen Mieter keine Räumungsfrist zu. Räumungsfristen werden regelmäßig nur einem Wohnungsmieter zugebilligt, um dessen Obdachlosigkeit zu vermeiden. Maßgebend sind insoweit §§ 721, 794a ZPO, die allerdings ausschließlich auf den Wohnraummieter abstellen. Eine Räumungsfrist kommt beim gewerblichen Mietverhältnis dann in Betracht, wenn die Räume tatsächlich zum Wohnen benutzt werden (OLG Köln WuM 1997, 336).

Vollstreckungsschutzantrag des Mieters

Wünscht der Mieter einer Räumungsfrist, kann er gemäß § 765a ZPO beim Vollstreckungsgericht Vollstreckungsschutz beantragen, vorausgesetzt, dass die Räumung unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der Parteien für den Mieter eine besondere persönliche Härte bedeuten würde. Diesen Antrag muss er spätestens 2 Wochen vor dem festgesetzten Räumungstermin bei Gericht stellen. Eine spätere Antragstellung ist nur in engen Ausnahmefällen Erfolg versprechend.

Ob und inwieweit das Gericht eine Räumungsfrist gewährt, ist reine Ermessensentscheidung. Es muss dabei Mieter- und Vermieterinteressen angemessen berücksichtigen. Das Gericht kann die Bewilligung einer Räumungsfrist von der künftig pünktlichen Mietzahlung abhängig machen. Hat der Mieter selbst gekündigt, wird ihm regelmäßig keine Räumungsfrist gewährt (LG Freiburg WuM 1996, 716).

Eine Räumungsfrist ist dem Vermieter nicht zumutbar, wenn er für die Dauer der Frist keine Mietzahlung des Mieters zu erwarten hat (OLG Stuttgart ZMR 2006, 863).

Eine Räumungsfrist kann auch im Gerichtsverfahren im Rahmen eines Räumungsvergleichs vereinbart werden. Ein Räumungsvergleich ist dann wiederum Vollstreckungstitel.

Berliner Räumung

Ist die Räumungsfrist abgelaufen, kann der Vermieter den zuständigen Gerichtsvollzieher mit der zwangsweisen Räumung der Räumlichkeiten beauftragen. Dazu kann er aufgrund des Mietrechtsreformgesetzes 2013 einen beschränkten Räumungsauftrag erteilen (Berliner Räumung). Dazu tauscht der Gerichtsvollzieher lediglich die Türschlösser aus. Die dem Mieter gehörenden Einrichtungsgegenstände verbleiben in den Räumlichkeiten. Dieser Weg hat den Vorteil, dass der Vermieter wegen der Räumungskosten nicht in Vorlage treten muss.

Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass der Vermieter auf diesem Weg für bestehende Forderungen aus dem Mietverhältnis sein gesetzliches Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB geltend machen kann. Dieses erlischt schließlich mindestens faktisch, wenn die Sachen aus den Räumlichkeiten durch den Mieter entfernt werden. Zieht der Mieter aus, darf der Vermieter diese Sachen in seinen Besitz nehmen (§ 562b 2 BGB).

Räumung nur gegen Kostenvorschuss

Will der Vermieter die Räumlichkeiten auch leer räumen, fordert der Gerichtsvollzieher vom Vermieter als Auftraggeber regelmäßig einen Kostenvorschuss an, da er zur Räumung eine Spedition beauftragen und sicherstellen muss, dass dafür die notwendigen Kosten bezahlt sind. Für den Vermieter besteht insoweit eine Einlagerungspflicht, sofern er nicht sein Vermieterpfandrecht an den Sachen ausübt.

BGH erlaubt „kalte Räumung“

Der Vermieter kann statt der formalen Räumung durch den Gerichtsvollzieher auch eine „kalte Räumung“ ins Auge fassen, indem er die Energiebelieferung einstellt. Aufgrund des beendeten Mietvertrages ist der Vermieter nicht mehr zur Gebrauchsüberlassung verpflichtet und der Mieter begeht eigentlich selbst verbotene Eigenmacht, wenn er die Räumlichkeiten weiter benutzt.

Da diese Art der Räumung an der Grenze zur Selbstjustiz liegt, wird sie in der Rechtsprechung mindestens kritisch betrachtet. Der Bundesgerichtshof jedoch urteilte in einem Fall über Gewerberäume zum Betrieb einer Gaststätte, dass der Vermieter zur Einstellung der Belieferung von Warmwasserheizung berechtigt war (BGH Urt.v. 6.5.2009, Az. XII ZR 137/07).

Der Vermieter sei vertraglich nicht mehr zur Energiebelieferung verpflichtet gewesen. Eine Verpflichtung käme nur in Betracht, wenn sie den berechtigten Interessen des Vermieters nicht in unzumutbarer Weise zuwiderlaufe. Angesichts der erheblichen Mietrückstände und eines drohenden weiteren Schadens, stelle die Einstellung der Versorgung keine verbotene Besitzstörung dar.

Die zuvor maßgebliche Rechtsprechung hatte in solchen Maßnahmen noch eine Selbstvollstreckung und damit verbundene Eigenmacht gesehen (OLG Köln Urt. v. 26.4.2004 in NZM 2005, 67). Allein der Besitz an den Räumlichkeiten vermittle dem Mieter nicht die Möglichkeit, Wasser und Heizung zu nutzen, so dass die Einstellung der Belieferung auch keine Besitzstörung sein könne. Deutlich wird dies auch dadurch, dass ein Versorgungsunternehmen die Energielieferung einstellen darf, falls der Mieter den Versorgungsvertrag direkt mit dem Versorgungsunternehmen abgeschlossen hat und nicht zahlt. Auch dann kommt niemand auf die Idee, diese Maßnahme als eine Besitzstörung zu sehen.

Prozessuales zum Ablauf einer Räumungsklage

In Gewerbemietstreitigkeiten dürfte angesichts der hohen Streitwerte regelmäßig das Landgericht zuständig sein. Dort besteht Anwaltszwang. Klageschriften und Schriftsätze können nur durch einen zugelassenen Rechtsanwalt vorgelegt werden.

Der vom Vermieter beauftragte Rechtsanwalt reicht dazu in dreifacher Ausfertigung beim zuständigen Gericht die Klageschrift ein. Darin sind die Parteien des Rechtsstreits mit Namen und zustellungsfähiger Anschrift zu bezeichnen. Ist die Anschrift des Mieters unbekannt, kommt die öffentliche Zustellung in Betracht.

Zentraler Punkt der Klageschrift ist die korrekte Formulierung des Klageantrags. Beispiel: „Der Beklagte wird verurteilt, die Geschäftsräume im Erdgeschoss des Hauses Willi-Witz-Straße 3 in 55555 Ostweilerstadt, bestehend aus 3 Räumen, einem Kellerraum und einen Garagenstellplatz, geräumt an den Kläger herauszugeben.“

Es folgt die Begründung des Antrags. Dazu sind die Tatsachen und die Beweismittel (Mietvertrag, Schriftverkehr, Zeugen) vorzutragen, die den Räumungsanspruch begründen.

Der Vermieter muss dann den nach dem Streitwert berechneten Gerichtskostenvorschuss an die Gerichtskasse bezahlen. Erst danach stellt das Gericht die Räumungsklage dem Mieter zu. Zugleich fordert es den Mieter unter Fristsetzung von in der Regel 2 Wochen auf, dem Gericht mitzuteilen, ob er sich gegen die Klage verteidigen möchte und unter einer weiteren Fristsetzung von in der Regel 2 Wochen, seine Einwände gegen die Klage vorzutragen.

Sofern das Gericht die Einschätzung hat, die Parteien haben ihre Argumente ausgetauscht, bestimmt es Termin zur mündlichen Verhandlung, in der regelmäßig beide Parteien bzw. ihre Rechtsanwälte geladen werden. Die Verhandlung beginnt mit einem Güteversuch. Scheitert dieser, bestimmt das Gericht einen eventuellen Beweistermin, in dem Zeugen gehört werden. Nach dem abschließenden Beweistermin verkündet das Gericht sein Urteil.

Das Urteil wird rechtskräftig, sofern der beklagte Mieter keine Rechtsmittel einlegt. Erst dann ist es vollstreckbar. Auch wenn Mietstreitigkeiten bei den Gerichten vorrangig bearbeitet werden, ist mit einem teils erheblichen Zeitverlauf zu rechnen. Um diesem Dilemma vorzubeugen, kann die Räumungsklage gegebenenfalls auch mit einer einstweiligen Anordnung verbunden und beantragt werden, dass der Mieter zur sofortigen Räumung verpflichtet wird.

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