Im Gewerbemietrecht bestimmt der Gegenstandswert (Streitwert) die sachliche Zuständigkeit des Gerichts. Nach § 29a ZPO ist ausschließlich das Gericht am Ort der belegenen Mietsache örtlich zuständig. Bis zu einem Streitwert von 5000 € entscheidet immer das Amtsgericht. Ab einem Gegenstandswert von 5000,01 € entscheidet dann das örtlich zuständige Landgericht.

Der Gegenstandswert wird maßgeblich durch die Angaben und Bezifferung des Klägers in der Klageschrift bestimmt. Im außergerichtlichen Bereich bestimmt der Anwalt zunächst den Betrag. Da die Fallgestaltungen vielseitig sind, lassen sich pauschale Feststellungen in zuverlässiger Weise nur bedingt treffen. Es kommt immer darauf an, um was gestritten wird.

Auf der Grundlage des Gegenstandswertes berechnen sich dann die im Verfahren anfallenden Gerichtsgebühren sowie die außergerichtlichen und gerichtlichen Anwaltskosten.

Bemessung des Streitwerts (Gegenstandswerts)

Der Gegenstandswert bemisst sich nach der Nettomiete zuzüglich der eventuell zu zahlenden Umsatzsteuer. Beispiel: Nettomiete 500 €/Monat zuzüglich 19 % Umsatzsteuer. Vermieter klagt Mietrückstände von 8 Monaten ein: Gegenstandswert: 500 € zggl. 19 % MWSteuer = 595 € x 8 Monate = 4.760 € Gegenstandswert.

Streitig ist allerdings, ob und wie Nebenkosten einzurechnen sind (BGH ZMR 2005, 524, OLG Düsseldorf ZMR 2006, 516). Soweit Nebenkosten wegen Zahlungsverzug des Mieters vom Vermieter mit eingeklagt oder seitens des Mieters beanstandet werden, sind sie jedoch regelmäßig in die Berechnung des Gegenstandswertes einzubeziehen.

Klagt der Vermieter nach einem beendeten Mietverhältnis infolge der Fortbenutzung der Räumlichkeiten durch den Mieter eine Nutzungsentschädigung ein, bestimmt deren Höhe den Gegenstandswert, die sich wiederum nach dem Zeitraum der Nutzung ausrichtet.

Die 25-fache Jahresmiete bildet die Obergrenze

Streiten die Parteien über die Wirksamkeit einer Kündigung, bestimmt bei gewerblichen Mietverhältnissen § 8 ZPO den Streitwert nach der gesamten Miete, die der Mieter während der streitigen Zeit zu zahlen hat. Die streitige Zeit endet an dem Tag, an dem der Mietvertrag nach der Einschätzung des Klägers enden würde, bei Verträgen mit einer fest vereinbarten Mietdauer nach deren Ablauf, bei Verträgen auf unbestimmte Zeit an dem Tag, für den gekündigt wurde oder frühestens gekündigt werden kann (BGH ZMR 1992, 433).

Ist also eine Kündigung streitig und begehrt eine Partei die Feststellung, dass das Mietverhältnis durch die Kündigung nicht beendet sei, bemisst sich der Streitwert nach der gesamten Miete, die für die restliche Mietzeit anfallen würde.

Zugleich bestimmt das Gesetz den 25-fachen Jahreszins als Höchstbetrag für die Streitwertberechnung Info: im Wohnraummietrecht bemisst sich der Streitwert nach dem Jahresbetrag der Miete).

Ist der Gegenstandswert geringer, ist der sich ergebende Betrag maßgebend. Beispiel: Vermieter klagt rückständige Mieten von jeweils 500 € für 6 Monate ein, Gegenstandswert: 3.000 €.

Einzelfälle:

Klagt der Mieter auf Mängelbeseitigung, bemisst sich diese nach dem Jahresbeitrag einer angemessenen, zu schätzenden Minderungsquote.

Bei einer Klage auf Erteilung einer Untermieterlaubnis soll der dreifache Jahresbetrag eines fiktiven Untermietzuschlages maßgebend sein. Teils wird auf den Jahresbetrag der vom Mieter durch Untervermietung in Aussicht genommenen wirtschaftlichen Mietentlastung abgestellt (LG Kiel WuM 1995, 320).

Wird die Beseitigung einer Parabolantenne verlangt, soll der Wert der Beeinträchtigung der Substanz des Gebäudes oder des optischen Gesamteindruck entscheiden (BGH NZM 2006, 637). In diesen Fällen wird meist ein Wert von ca. 500 € unterstellt. Gleiches soll für die Klage auf Anbringung einer Parabolantenne gelten.

Die Klage auf Hinterlegung einer Kaution bemisst sich nach der Höhe der vereinbarten Kaution (LG Essen MDR 2004, 207).

Einigen sich die Parteien im Laufe des Verfahrens auf einen Vergleich, richtet sich der Gegenstandswert nach dem Wert der streitigen Ansprüche, die durch den Vergleich erledigt werden. Abstandszahlungen, die der Vermieter bei fristgerechter Räumung als Umzugskostenbeihilfe an den Mieter zahlt, erhöhen den Vergleichsstreitwert nicht (OLG Köln Wum 1971, 136).