Rechtsprechung war früher reine Willkür. Um diese zumindest zu minimieren, ist vieles gesetzlich geregelt. Jeder Bürger hat Anspruch auf einen gesetzlichen Richter.

Um den Gerichtsstand zu bestimmen, regelt das Gesetz auch die örtliche und sachliche Zuständigkeit der Gerichte. Die Zuständigkeit bestimmt den Gerichtsstand. Im Gewerbemietrecht weicht der Gerichtsstand von dem des Wohnraummietrechts ab.

Wir erklären hier, was Mieter und Vermieter über den Gerichtsstand im Gewerbemietrecht wissen und beachten müssen.

Örtliche Zuständigkeit

Sehen sich Vermieter oder Mieter veranlasst, ihre mietrechtlichen Streitigkeiten gerichtlich auszutragen, bestimmt zunächst § 29a ZPO einen ausschließlichen Gerichtsstand in Mietrechtsstreitigkeiten. Danach ist, allerdings nur in Wohnraummietangelegenheiten, für Streitigkeiten über Ansprüche aus dem Mietverhältnis ausschließlich das Gericht zuständig, in dessen Bezirk sich die Räume befinden.

Wegen dieser Sondervorschrift ist ohne Rücksicht darauf, wo die Immobilie gelegen ist, ausschließlich das Amtsgericht am Ort der belegenen Sache zuständig. Es kommt nicht darauf an, wo Vermieter oder Mieter wohnen oder ihre Niederlassung haben. Beispiel: Vermieter wohnt in München, Mieter in Hamburg, Mieträume befinden sich in Stuttgart. Im Streitfall ist das Amtsgericht in Stuttgart ausschließlich zuständig.

Aufgrund der Bestimmung der ausschließlichen Zuständigkeit im Gesetz, ist es den Parteien auch verwehrt, im Mietvertrag einen bestimmten Gerichtsstand zu vereinbaren.

Sachliche Zuständigkeit

Ist die ordentliche Zuständigkeit bestimmt, kommt es darüber hinaus auf die sachliche Zuständigkeit an. Die sachliche Zuständigkeit richtet sich bei Geschäftsraummietensachen anders als in Wohnraummietsachen nach dem Streitwert.

Für Klagen bis zu einem Streitwert von 5000 € ist das Amtsgericht zuständig, für Klagen mit höherem Streitwert (ab 5.000,01 €) ist das Landgericht als Eingangsgericht sachlich zuständig. Nur in Wohnraummietsachen bleibt das örtliche Amtsgericht unabhängig von der Höhe des Streitwertes auch sachlich zuständig.

Der Unterschied besteht vor allem darin, dass sich der Kläger am Amtsgericht selbst Schriftsätze einreichen und vertreten kann, während beim Landgericht Anwaltszwang besteht und der Kläger dort nur durch einen Rechtsanwalt vertreten werden kann. Eigene Anträge sind unzulässig.

Der Gegenstandswert bestimmt die sachliche Zuständigkeit

Da ab einem Streitwert (Gegenstandswert) von 5000,01 € das Landgericht entscheidet, kommt es demgemäß entscheidend auf die Berechnung des Streitwertes an.

Der Streitwert bemisst sich nach § 8 ZPO nach der gesamten Miete, die der Mieter während der streitigen Zeit zu zahlen hat. Richtungsweisend sind dazu die Angaben des Klägers in der Klageschrift. Zugleich ist der Höchstbetrag des Streitwerts auf das 25-fache der Jahreskaltmiete zuzüglich der eventuell zu zahlende Umsatzsteuer beschränkt.

Gewerberäume im EU-Ausland

Der ausschließliche Gerichtsstand der belegenen Sache gilt auch dann, wenn sich das Gewerbeobjekt in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union befindet. Dann ist ohne Rücksicht auf den Wohnsitz der Parteien ausschließlich das Gericht des Staates zuständig, in dem das Objekt liegt.

Diese Zuständigkeit begründet sich aus der Sachnähe des Gerichts zur Immobilie und den vor Ort bestehenden und oft speziellen Rechtsvorschriften, die das Gericht vor Ort am zuverlässigsten beurteilen kann (Art. 22 I 1 EuGVVO). Maßgebend ist dann die Verordnung über die gerichtliche Zuständigkeit und der Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen in Zivil und Handelssachen.

Problematisch daran ist, dass das Verfahren in der jeweiligen Landessprache geführt wird, in aller Regel ein vor Ort ansässiger Rechtsanwalt beauftragt werden muss und die Schriftsätze der Übersetzung bedürfen, soweit die Parteien die Landessprache nicht beherrschen.