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Gewerbemietvertrag: Bauliche Veränderungen und Einbauten

Der Mieter darf angemietete Räumlichkeiten so nutzen, dass der damit verfolgte Geschäftszweck erreicht werden kann. Ist Gegenstand des Gewerbemietvertrages der Betrieb einer Kfz-Werkstatt, muss es dem Mieter gestattet sein, die Räumlichkeiten mit allen notwendigen Einrichtungen zu versehen, die eine Kfz-Werkstatt naturgemäß erfordert.

In der Regel ist der Geschäftszweck mietvertraglich beschrieben und somit auch Vertragsgegenstand. Ist der Geschäftszweck nicht näher definiert, ist zu unterstellen, dass der Vermieter eine Nutzung im allgemeinen gewerblichen Rahmen akzeptiert und bestimmte gewerbliche Tätigkeiten nur in Ausnahmefällen (Umweltbeeinträchtigung, unzumutbarer Lärmverursachung, kriminelle Aktivitäten) verbieten kann.

Bauliche Veränderungen nur mit Zustimmung des Vermieters

Bauliche Veränderungen darf der Mieter nur in Absprache mit dem Vermieter vornehmen. Er darf die Mietsache nur nutzen, aber nicht baulich verändern. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Mieter in Kenntnis der Gegebenheiten die Mietsache angemietet hat. Sollten seine Bedürfnisse im Laufe des Mietverhältnisses bauliche Veränderungen erfordern, bleibt er auf die Zustimmung des Vermieters angewiesen. Als Eigentümer kann der Vermieter jegliche Substanzveränderung seines Eigentums verbieten. Gemäß § 541 BGB kann der Vermieter vom Mieter den vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache verlangen.

Soweit eine bauliche Veränderung der Instandsetzung oder der Instandhaltung dient, ist sie durch den vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt.

Selbst wenn eine bauliche Veränderung mit einer Wertverbesserung der Mietsache verbunden ist, muss der Vermieter zustimmen.

Soweit die bauliche Veränderung aber nur den Interessen des Mieters dient und insbesondere dahin führt, dass der Vermieter die Räume nur noch an ein gleichartiges Gewerbe nachvermieten kann, muss der Vermieter in jedem Fall zustimmen.

Die Situation kann vor allem bei Gemeinschaftseigentum problematisch werden. Die anderen Sondereigentümer können wegen einer unzulässigen baulichen Veränderungen den Mieter des vermietenden Sondereigentümers als Zustandsstörer zum Rückbau veranlassen (BGH ZMR 2007, 188). Notfalls kann die Eigentümergemeinschaft den Unterlassungsanspruch gerichtlich gegen den störenden Sondereigentümer oder/und seinen Mieter geltend machen (BGH NJW 1992, 168) und den Titel auch mit dem Ziel des Rückbaus zwangsvollstrecken (BGH ZMR 1996, 148).

Dem wirtschaftlichen Zweck dienende Einbauten sind Zubehör

Jetzt wird es juristisch: Unter Einbauten werden bewegliche Sachen eingeordnet, die vom Mieter in die Mieträume eingebracht und mit dem Mietobjekt im Nutzungsinteresse des Mieters verbunden werden (Ladentheke, Regale, Kühlaggregat, Hebebühne). In diesem Zusammenhang ist § 98 BGB relevant.

Normalerweise ist es so, dass Sachen, die der Mieter fest einbaut (Kachelofen), mit dem Mietobjekt eine Einheit bilden und somit in das Eigentum des Vermieters als Eigentümer der Mietsache übergehen (§ 94 BGB). Lediglich Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zweck eingebaut werden, gilt dies nicht (Einbauküche, Theke, Regale). Diese Sachen gelten als Zubehör.

Speziell für gewerbliche Räume regelt § 98 BGB, dass Inventar, Maschinen und sonstige Gerätschaften, die in ein gewerblichen Zwecken dienendes Gebäude eingebaut werden, dem wirtschaftlichen Zweck des Gewerbes dienen und damit nicht fester Bestandteil der Mietsache werden. Sie verbleiben vielmehr im Eigentum des Mieters. Sie sind ebenfalls Zubehör.

Gerätschaften sind aber auch solche, die dem Gewerbebetrieb nur insoweit dienen, als sie den Vertrieb der hergestellten Waren ermöglichen (BayObLGZ 12, 314). Darunter fallen zum Beispiel Dekorations- und Vergnügungsgegenstände eines Restaurants (RG 47, 199), Flaschen und Versandkisten (BayObLGZ 12, 315) oder Büroeinrichtungen (BayObLGZ 12, 315).

Wegnahmerecht und Rückbauverpflichtung bei Auszug

Wird das Mietverhältnis beendet, ist der Mieter regelmäßig verpflichtet, die Mietsache wieder so herzurichten, wie er sie bei Einzug übernommen hat. Diese Verpflichtung beinhaltet, die vorgenommenen Einrichtungen, Einbauten und Umbauten zu beseitigen und Ausbauten wieder einzusetzen (Rückbauverpflichtung gemäß § 546 BGB).

Gleichermaßen hat der Mieter ein Wegnahmerecht für alle Einrichtungen, die er in die Mietsache eingebracht hat (§ 539 II BGB). Auch wenn der Vermieter nach der Beendigung des Mietverhältnisses rechtlich Besitz an den Einrichtungen des Mieters erlangt, muss er die Wegnahme der Einrichtungen durch den Mieter erlauben. Lediglich für die mit der Wegnahme verbundenen Schäden kann er eine Sicherheitsleistung verlangen und bis zur Stellung der Sicherheit die Wegnahme verweigern.

Nach dem Gesetz können die Parteien das Wegnahmerecht des Mieters vertraglich ausschließen, allerdings nur insoweit, als damit ein angemessener (finanzieller) Ausgleich verbunden ist. Bei gewerblichen Mietverhältnissen kann dieser Verwendungsersatzanspruch vertraglich ausgeschlossen werden. Allerdings entfällt damit auch das Wegnahmerecht des Mieters, nicht jedoch dessen Wegnahmepflicht (OLG Düsseldorf ZMR 2007, 34).

Umgekehrt kann der Vermieter auch ein Interesse daran haben, dass die vom Mieter vorgenommenen Einbauten in der Mietsache verbleiben. Dann kann der Mieter, wenn er auf sein Wegnahmerecht verzichtet, vom Vermieter eine angemessene Entschädigung verlangen. Gleiches gilt, wenn der Mieter Veränderungen vorgenommen oder Einbauten getätigt hat, die auch im Interesse des Vermieters liegen. Auch dann kann der Mieter Aufwendungsersatz fordern (§ 539 I BGB).

In jedem Fall sind die Parteien gut beraten, bei der Beendigung des Mietverhältnisses eine einvernehmliche Regelung zu verhandeln. Diese dient weitaus mehr den Interessen beider Parteien als eine eventuelle streitige Auseinandersetzung.

Das Wegnahmerecht des Mieters verjährt in 6 Monaten ab Vertragsende (§ 548 II BGB). Es wird bei Ausübung des Vermieterpfandrechts nicht gehemmt.

8 Antworten auf "Gewerbemietvertrag: Bauliche Veränderungen und Einbauten"

  • Luna
    19.02.2015 - 12:37 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir als Mieter eines Gewerbeobjekts haben Post vom Vermieter bekommen, dass eine neue Schließanlage eingebaut werden muss. Im Mietvertrag steht jedoch, dass Bauliche Veränderungen der Vermieter zahlen muss. Zählt dies zu Baulichen Veränderungen??

    Lieben Gruß
    Luna

    • Mietrecht.org
      20.02.2015 - 15:48 Antworten

      Hallo Luna,

      in der Rechtsprechung gibt es durchaus die Ansicht, dass eine Schließanlage eine bauliche Veränderung darstellt. Recherchieren Sie am besten in diesem Richtung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sebastian
    06.04.2018 - 07:47 Antworten

    Hallo.

    Wir sind Vermieter eines Friseurladens, die Mieter wollen umbauen. Neue Toilette einbauen mit entsprechenden Trockenbauwänden sowie den fußboden im Laden.

    Muss ich mich als Vermieter an Kosten beteiligen?
    Die wollen weniger Miete zahlen…

    • Mietrecht.org
      09.04.2018 - 06:25 Antworten

      Hallo Sebastian,

      wenn der Mieter umbauen will, dann müssen Sie den Umbau genehmigen, müssen sich in der Regel aber nicht an den Kosten beteiligen. Warum auch? Der Mieter möchte ja umbauen und Sie haben die Fläche so vermietet wie sie ist. Bitte lesen Sie zuerst Ihren Mietvertrag.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Christian
    15.06.2018 - 11:16 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich habe als gewerblicher Vermieter folgendes Problem:

    Ich habe mündlich Absprachen zum Umbau einer Gewerbeeinheit mit dem momentanen Mieter besprochen. Ich habe dem Mieter eine gleichwertige Ersatzfläche angeboten. Diese hat er erst abgelehnt, dann aber nach einigen Tagen doch bezogen und genutzt. Nach ca. 1 Monat hat der Mieter den Ersatzraum einfach verlassen, offen stehen lassen und mich nicht informiert. Ich habe ihn daraufhin aufgefordert die Räume wieder in den entsprechenden Zustand zu bringen und die Schlüssel zu hinterlegen (bei einem anderen Mieter im selben Gebäude). Der Mieter hat mich dann mit einer Frist von 10 Tagen aufgefordert, die angemietete Fläche im vertragsgerechten Zustand zu versetzen und zu übergeben. Aufgund der Sanierung war dies natürlich nicht möglich. Ich habe ihm daraufhin erneut auf die vereinbarte Ersatzfläche hingewiesen. Nun hat der Mieter gekündigt, da seine angemietete Fläche nicht zur Verfügung steht.

    Können Sie für mich bitte kurz Ihre rechtliche Sicht der Sachlage verraten?

    Vielen Dank

    Liebe Grüße

    Christian

    • Mietrecht.org
      16.06.2018 - 16:39 Antworten

      Hallo Christian,

      ich kenne die individuelle Situation nicht – z.B. warum der Mieter in eine andere Fläche umgezogen ist. Lassen Sie sich bitte rechtlich beraten. Das Gewerbemietrecht ist zu komplex, um hier in Form eines Kommentars auf spezielle Situationen einzugehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Doris Pflüger
    20.08.2018 - 09:53 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ein Mieter hat in einer Halle GK-Wände eingezogen. Die wurde gemacht, um die Halle in Räume, die seinem Mietzweck dienen, einzuteilen. Darf der Mieter die Fläche der GK-Wände von dem Mietzins abziehen?

    • Mietrecht.org
      20.08.2018 - 11:07 Antworten

      Hallo Doris,

      was haben Sie hierzu im Mietvertrag vereinbart? Im Gewerbemietrecht werden die Flächen anders als im Wohnraummietrecht berechnet.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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