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Gewerbemietvertrag: Bauliche Veränderungen und Einbauten

Der Mieter darf angemietete Räumlichkeiten so nutzen, dass der damit verfolgte Geschäftszweck erreicht werden kann. Ist Gegenstand des Gewerbemietvertrages der Betrieb einer Kfz-Werkstatt, muss es dem Mieter gestattet sein, die Räumlichkeiten mit allen notwendigen Einrichtungen zu versehen, die eine Kfz-Werkstatt naturgemäß erfordert.

In der Regel ist der Geschäftszweck mietvertraglich beschrieben und somit auch Vertragsgegenstand. Ist der Geschäftszweck nicht näher definiert, ist zu unterstellen, dass der Vermieter eine Nutzung im allgemeinen gewerblichen Rahmen akzeptiert und bestimmte gewerbliche Tätigkeiten nur in Ausnahmefällen (Umweltbeeinträchtigung, unzumutbarer Lärmverursachung, kriminelle Aktivitäten) verbieten kann.

Bauliche Veränderungen nur mit Zustimmung des Vermieters

Bauliche Veränderungen darf der Mieter nur in Absprache mit dem Vermieter vornehmen. Er darf die Mietsache nur nutzen, aber nicht baulich verändern. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Mieter in Kenntnis der Gegebenheiten die Mietsache angemietet hat. Sollten seine Bedürfnisse im Laufe des Mietverhältnisses bauliche Veränderungen erfordern, bleibt er auf die Zustimmung des Vermieters angewiesen. Als Eigentümer kann der Vermieter jegliche Substanzveränderung seines Eigentums verbieten. Gemäß § 541 BGB kann der Vermieter vom Mieter den vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache verlangen.

Soweit eine bauliche Veränderung der Instandsetzung oder der Instandhaltung dient, ist sie durch den vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt.

Selbst wenn eine bauliche Veränderung mit einer Wertverbesserung der Mietsache verbunden ist, muss der Vermieter zustimmen.

Soweit die bauliche Veränderung aber nur den Interessen des Mieters dient und insbesondere dahin führt, dass der Vermieter die Räume nur noch an ein gleichartiges Gewerbe nachvermieten kann, muss der Vermieter in jedem Fall zustimmen.

Die Situation kann vor allem bei Gemeinschaftseigentum problematisch werden. Die anderen Sondereigentümer können wegen einer unzulässigen baulichen Veränderungen den Mieter des vermietenden Sondereigentümers als Zustandsstörer zum Rückbau veranlassen (BGH ZMR 2007, 188). Notfalls kann die Eigentümergemeinschaft den Unterlassungsanspruch gerichtlich gegen den störenden Sondereigentümer oder/und seinen Mieter geltend machen (BGH NJW 1992, 168) und den Titel auch mit dem Ziel des Rückbaus zwangsvollstrecken (BGH ZMR 1996, 148).

Dem wirtschaftlichen Zweck dienende Einbauten sind Zubehör

Jetzt wird es juristisch: Unter Einbauten werden bewegliche Sachen eingeordnet, die vom Mieter in die Mieträume eingebracht und mit dem Mietobjekt im Nutzungsinteresse des Mieters verbunden werden (Ladentheke, Regale, Kühlaggregat, Hebebühne). In diesem Zusammenhang ist § 98 BGB relevant.

Normalerweise ist es so, dass Sachen, die der Mieter fest einbaut (Kachelofen), mit dem Mietobjekt eine Einheit bilden und somit in das Eigentum des Vermieters als Eigentümer der Mietsache übergehen (§ 94 BGB). Lediglich Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zweck eingebaut werden, gilt dies nicht (Einbauküche, Theke, Regale). Diese Sachen gelten als Zubehör.

Speziell für gewerbliche Räume regelt § 98 BGB, dass Inventar, Maschinen und sonstige Gerätschaften, die in ein gewerblichen Zwecken dienendes Gebäude eingebaut werden, dem wirtschaftlichen Zweck des Gewerbes dienen und damit nicht fester Bestandteil der Mietsache werden. Sie verbleiben vielmehr im Eigentum des Mieters. Sie sind ebenfalls Zubehör.

Gerätschaften sind aber auch solche, die dem Gewerbebetrieb nur insoweit dienen, als sie den Vertrieb der hergestellten Waren ermöglichen (BayObLGZ 12, 314). Darunter fallen zum Beispiel Dekorations- und Vergnügungsgegenstände eines Restaurants (RG 47, 199), Flaschen und Versandkisten (BayObLGZ 12, 315) oder Büroeinrichtungen (BayObLGZ 12, 315).

Wegnahmerecht und Rückbauverpflichtung bei Auszug

Wird das Mietverhältnis beendet, ist der Mieter regelmäßig verpflichtet, die Mietsache wieder so herzurichten, wie er sie bei Einzug übernommen hat. Diese Verpflichtung beinhaltet, die vorgenommenen Einrichtungen, Einbauten und Umbauten zu beseitigen und Ausbauten wieder einzusetzen.

Gleichermaßen hat der Mieter ein Wegnahmerecht für alle Einrichtungen, die er in die Mietsache eingebracht hat (§ 539 II BGB). Auch wenn der Vermieter nach der Beendigung des Mietverhältnisses rechtlich Besitz an den Einrichtungen des Mieters erlangt, muss er die Wegnahme der Einrichtungen durch den Mieter erlauben. Lediglich für die mit der Wegnahme verbundenen Schäden kann er eine Sicherheitsleistung verlangen und bis zur Stellung der Sicherheit die Wegnahme verweigern.

Nach dem Gesetz können die Parteien das Wegnahmerecht des Mieters vertraglich ausschließen, allerdings nur insoweit, als damit ein angemessener (finanzieller) Ausgleich verbunden ist. Bei gewerblichen Mietverhältnissen kann dieser Verwendungsersatzanspruch vertraglich ausgeschlossen werden. Allerdings entfällt damit auch das Wegnahmerecht des Mieters, nicht jedoch dessen Wegnahmepflicht (OLG Düsseldorf ZMR 2007, 34).

Umgekehrt kann der Vermieter auch ein Interesse daran haben, dass die vom Mieter vorgenommenen Einbauten in der Mietsache verbleiben. Dann kann der Mieter, wenn er auf sein Wegnahmerecht verzichtet, vom Vermieter eine angemessene Entschädigung verlangen. Gleiches gilt, wenn der Mieter Veränderungen vorgenommen oder Einbauten getätigt hat, die auch im Interesse des Vermieters liegen. Auch dann kann der Mieter Aufwendungsersatz fordern (§ 539 I BGB).

In jedem Fall sind die Parteien gut beraten, bei der Beendigung des Mietverhältnisses eine einvernehmliche Regelung zu verhandeln. Diese dient weitaus mehr den Interessen beider Parteien als eine eventuelle streitige Auseinandersetzung.

Das Wegnahmerecht des Mieters verjährt in 6 Monaten ab Vertragsende (§ 548 II BGB). Es wird bei Ausübung des Vermieterpfandrechts nicht gehemmt.

60 Antworten auf "Gewerbemietvertrag: Bauliche Veränderungen und Einbauten"

  • Luna
    19.02.2015 - 12:37 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir als Mieter eines Gewerbeobjekts haben Post vom Vermieter bekommen, dass eine neue Schließanlage eingebaut werden muss. Im Mietvertrag steht jedoch, dass Bauliche Veränderungen der Vermieter zahlen muss. Zählt dies zu Baulichen Veränderungen??

    Lieben Gruß
    Luna

    • Mietrecht.org
      20.02.2015 - 15:48 Antworten

      Hallo Luna,

      in der Rechtsprechung gibt es durchaus die Ansicht, dass eine Schließanlage eine bauliche Veränderung darstellt. Recherchieren Sie am besten in diesem Richtung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Alexander
        09.03.2024 - 10:47 Antworten

        Sehr geehrter Herr Hundt,

        Ich habe einen Gewerbemietvertrag für eine Bürofläche zur Untermiete. Der Hauptmieter der Einheit hat ohne Abstimmung mit mir nun im gesamten Objekt Klimaanlagen nachgerüstet. An den Nebenkosten bin ich pauschal mit 25 Prozent beteiligt. Ich habe diesen Einbau nicht gewollt und sehe mich nun mit steigenden Nebenkosten konfrontiert. Kann ich diesen Sachverhalt nutzen, um vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu kommen? Der Vertrag läuft noch zwei Jahre.
        Ich bedanke mich im Voraus.

        Alexander

        • Mietrecht.org
          10.03.2024 - 06:44 Antworten

          Hallo Alexander,

          lesen Sie im Vertag nach, was Sie zur Einführung neuer Nebenkosten vereinbart haben. Ich sehe ggf. eher eine Mietminderung, als eine Kündigung als Option.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Sebastian
    06.04.2018 - 07:47 Antworten

    Hallo.

    Wir sind Vermieter eines Friseurladens, die Mieter wollen umbauen. Neue Toilette einbauen mit entsprechenden Trockenbauwänden sowie den fußboden im Laden.

    Muss ich mich als Vermieter an Kosten beteiligen?
    Die wollen weniger Miete zahlen…

    • Mietrecht.org
      09.04.2018 - 06:25 Antworten

      Hallo Sebastian,

      wenn der Mieter umbauen will, dann müssen Sie den Umbau genehmigen, müssen sich in der Regel aber nicht an den Kosten beteiligen. Warum auch? Der Mieter möchte ja umbauen und Sie haben die Fläche so vermietet wie sie ist. Bitte lesen Sie zuerst Ihren Mietvertrag.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Christian
    15.06.2018 - 11:16 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich habe als gewerblicher Vermieter folgendes Problem:

    Ich habe mündlich Absprachen zum Umbau einer Gewerbeeinheit mit dem momentanen Mieter besprochen. Ich habe dem Mieter eine gleichwertige Ersatzfläche angeboten. Diese hat er erst abgelehnt, dann aber nach einigen Tagen doch bezogen und genutzt. Nach ca. 1 Monat hat der Mieter den Ersatzraum einfach verlassen, offen stehen lassen und mich nicht informiert. Ich habe ihn daraufhin aufgefordert die Räume wieder in den entsprechenden Zustand zu bringen und die Schlüssel zu hinterlegen (bei einem anderen Mieter im selben Gebäude). Der Mieter hat mich dann mit einer Frist von 10 Tagen aufgefordert, die angemietete Fläche im vertragsgerechten Zustand zu versetzen und zu übergeben. Aufgund der Sanierung war dies natürlich nicht möglich. Ich habe ihm daraufhin erneut auf die vereinbarte Ersatzfläche hingewiesen. Nun hat der Mieter gekündigt, da seine angemietete Fläche nicht zur Verfügung steht.

    Können Sie für mich bitte kurz Ihre rechtliche Sicht der Sachlage verraten?

    Vielen Dank

    Liebe Grüße

    Christian

    • Mietrecht.org
      16.06.2018 - 16:39 Antworten

      Hallo Christian,

      ich kenne die individuelle Situation nicht – z.B. warum der Mieter in eine andere Fläche umgezogen ist. Lassen Sie sich bitte rechtlich beraten. Das Gewerbemietrecht ist zu komplex, um hier in Form eines Kommentars auf spezielle Situationen einzugehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Doris Pflüger
    20.08.2018 - 09:53 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ein Mieter hat in einer Halle GK-Wände eingezogen. Die wurde gemacht, um die Halle in Räume, die seinem Mietzweck dienen, einzuteilen. Darf der Mieter die Fläche der GK-Wände von dem Mietzins abziehen?

    • Mietrecht.org
      20.08.2018 - 11:07 Antworten

      Hallo Doris,

      was haben Sie hierzu im Mietvertrag vereinbart? Im Gewerbemietrecht werden die Flächen anders als im Wohnraummietrecht berechnet.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lukas L.
    21.01.2019 - 09:19 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt
    wenn sich der Vermieter bei einem Umbau in seiner Mietwohnung beteiligt am Anfang des Mietverhältnisses- hier durch Mietausgleich -,
    Kann er dann nach 10 Jahren außerordentlich fristlos kündigen und Schadenersatz fordern, wenn Mängel festgestellt werden? Es handelt sich konkret um Wandentfernung und Treppeneinbau. Ist das nicht auch kaufrechtlich verjährt und verwirkt , da er ja Kenntnis hatte und durch die finanzielle Beteiligung ein doppelter Eigentumsübertrag stattfand?

    Mit freundlichen Grüßen

    Lukas L.

  • Rebecca J.
    19.02.2019 - 10:28 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wir habe die ehemalige Bäckerei meiner Schwiegereltern übernommen. Die Backstube wird in zwei Wohneinheiten umgebaut. Der ehemalige Laden ist als Bäckereifiliale vermietet (Laden, Küche und Lager). Mit meinem Schwiegervater wurde letztes Jahr besprochen, dass der Mieter im Laden einen Ofenbackofen aufstellen darf. Nun möchte der Mieter von uns die Verlegung der Wasserleitung, einen Starkstromanschluss und die Versorgung der Abluft bezahlt haben. Des Weiteren sagt er, dass im Laden ein kleines Handwaschbecken mit Sensor installiert werden muss und auch das sollen wir finanzieren. Die hinteren Räumlichkeiten verschieben sich etwas, da wir für den Laden eine neue Toilette in einem Teilbereich der bisherigen Küche bauen lassen. Dafür erhalten sie einen zusätzlichen Raum. Hier sagte der Mieter, dass will er nicht. Kann sich der Mieter gegen den Einbau des neuen WC-Bereiches wehren und müssen wir die Kosten der Einbauten tragen?

    Vielen Dank

    Rebecca J.

    • Mietrecht.org
      19.02.2019 - 14:14 Antworten

      Hallo Rebecca,

      danke für Ihren Beitrag. Leider kann ich Ihnen hier nicht helfen. Ich empfehle Ihnen, den Mietvertrag und die Rechtslage von einem Anwalt bewerten zu lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Nadine Dionisio
    13.03.2019 - 11:04 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wir haben ein Restaurant (im EG eines Mehrfamilienhauses) seit 1 Jahr gepachtet. Nun kam raus, dass der Verpächterin schon länger bekannt ist, dass der Boden in der Küche undicht ist und die Putzflüssigkeit in das Gemäuer des Hauses läuft. Nun hat sie uns offenbart, dass die Erneuerung “eigentlich schon gemacht gehöre”, und dies 2 Wochen Schließung zur Folge hat.

    Für was muss nun die Verpächterin aufkommen? Wir sind der Meinung, sie muss a) die Pacht für den Zeitraum aussetzen b) eine Entschädigung für den Ausfall des Einkommens und c) die Löhne des Personals übernehmen.

    Liegen wir da richtig?

    Danke für Ihre Antwort!!

    Nadine D.

    • Mietrecht.org
      13.03.2019 - 15:15 Antworten

      Hallo Nadine,

      danke für Ihren Beitrag. Wir sprechen hier über tausende, vielleicht zehntausende Euro. Ich würde mich in so einem Fall immer individuell rechtlich beraten lassen. Leider habe ich hier keinen besseren Tipp für Sie.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Gabi
    26.03.2019 - 17:29 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wir haben Räumlichkeiten in einem Geschäft gemietet. Wir können die Toiletten des Geschäftes mitbenutzen. Nun möchte die Vermieterin, dass wir uns von der Mitbenutzung distanzieren und unsere eigenen Toiletten einbauen. Müssen wir die Kosten des Umbaues zahlen oder die Vermieterin?

    Vielen Dank für die Antwort!

    Mit freundlichen Grüßen
    Gabi

    • Mietrecht.org
      30.03.2019 - 18:38 Antworten

      Hallo Gabi,

      was haben Sie im Mietvertrag vereinbart?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Susan Hohenschuh
    17.05.2019 - 08:43 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wir haben als Erbengemeinschaft eine Tischler-Werkstatt vermietet. Der Mieter will sein Gewerbe aufgeben und sozusagen ausziehen. Wir haben kürzlich festgestellt, dass offensichtlich die Absauganlage mit Brikettierpresse, die schon von Einzug des Mieters in der Werkstatt eingebaut war, abgebaut wurde, sowie die Einbauschränke im Büro entfernt wurden. Darf der Mieter dies tun? Wir sind davon ausgegangen, dass verbautes Inventar auch so wieder zurückgegeben werden muss.

    Eine zweite Frage ist, wir haben jetzt Interessenten, die das Objekt kaufen bzw. mieten möchten. Muss der Mieter uns diese Besichtigungen erlauben, uns die Mietsache dafür zugänglich machen oder ist das erst möglich, nach Beendigung des Mietverhältnisses?

    Viele Grüße Susan

  • Alexander
    04.02.2020 - 08:01 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    mein Mieter (Gewerbemietvertrag für Bürofläche) möchte auf eigene Kosten eine größere Summe (mindestens 50.000 € plus jährlich Folgekosten von ca. 5.000 €) in Umbau und Modernisierung in die Immobilie und eine angrenzende Lagerhalle investieren.
    Er möchte aber natürlich eine Absicherung seiner Investitionen, weil der Mietvertrag vorerst “nur” 10 Jahre läuft. (plus Option um 5-jährige Verlängerung)

    Wie kann man dies bei einem möglichen Verkauf an Dritte vertraglich regeln?

    Muss er seine Investitionen durch Rechnungen und Personalkosten komplett nachweisen?

    P.S. Er hat die Sorge, dass er auf seinen Investitionen sitzenbleibt. Wir wollen da zusammen eine Lösung finden und sind nicht im Streit!

    • Mietrecht.org
      05.02.2020 - 09:57 Antworten

      Hallo Alexander,

      wenn Sie als Eigentümer die Immobilie verkaufen, gehen alle Rechte, Pflichten und Vereinbarungen aus dem Mietvertrag auf den neuen Eigentümer über.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Rüdiger Schmidt
    03.06.2020 - 22:38 Antworten

    Guten Tag,

    wir als Vermieter haben ein Gebäude Kernsaniert. Alles wurde von einem Verein angemietet. Der Ausbau wurde dann vor Fertigstellung und Einzug an die wünsche des zukünftigen Mieters angepasst, entgegen der eigenen Ausbauplanung. Vertraglich wurde eine „klassische“ Rückbauverpflichtung vereinbart. Soll heißen der Mieter muss beim Auszug Wände so versetzen, wie wir sie eigentlich hätten bauen wollen. Nun sagt der Anwalt der Mieter dies seine nicht nötig da wir als Vermieter die Wände eingebaut haben und es somit ja keine Mietereinbauten im rechtlichen Sinne seien. Stimmen Sie dem zu? Haben Sie vergleichbare Fälle / Urteile parat? Für eln Feeback wäre ich dankbar

    • Mietrecht.org
      04.06.2020 - 20:41 Antworten

      Hallo Rüdiger,

      entscheidend sind hier sicher die Details, die Sie im Mietvertrag vereinbart haben. Lassen Sie sich bitte bei Bedarf rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Theodor Schmidt
    09.09.2020 - 19:40 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir sind Mieter eines Ladenlokals in Köln und haben zusätzlich auf dem Innenhof Stellplätze gemietet, nun haben wir uns einen Plugin-Hybrid gekauft und möchten diesen draußen auf dem Stellplatz laden. Dürfen wir eine Außensteckdose mit Wasserschutz etc. anbringen? Das Kabel kann direkt in unseren Keller verlegt werden und auf die Außenfassade von uns gemieteten Ladenlokas angebracht werden. Kann der Vermieter uns das vermieten, da wir es ja eigentlich für ein Firmenfahrzeug benötigen?

    Vielen Dank im Voraus!

    Mit freundlichen Grüßen
    Theodor Schmidt

    • Mietrecht.org
      10.09.2020 - 11:42 Antworten

      Hallo Theodor,

      derartige bauliche Veränderungen sollten / müssen Sie immer mit dem Vermieter abstimmen, sofern Ihr Mietvertrag Ihnen hier nicht freie Hand lässt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Peter Meier
    20.09.2020 - 22:09 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    nähmen wir an, der gewerbliche Mieter wäre eine Bank und hätte als Mieter einen Tresor, einen 24h Bereich mit Geldautomaten und erweitere Lüftungsgeräte in das Gebäude eingebaut. Weitere Umbauarbeiten am Haus wurden vor Jahrezehnten durchgeführt, jeweils mit einer gedeckelten anteiligen Investition seitens des Eigentümers.
    Welcher Rückbau wird unter diesem Umständen fällig.
    (Der ursprüngliche Mietvertrag wurde vor 50 Jahren geschlossen, der letze Umbau liegt 30 Jahre zurück. Zuvor war die Gewerbefläche eine Einzelhandelsfläche.)

    Viele Grüße

    Ihr Peter Meier

    • Mietrecht.org
      21.09.2020 - 13:57 Antworten

      Hallo Peter,

      nehmen Sie Einblick in den Mietvertrag / in die Nachträge und finden Sie heraus, wer die Rückbauverpflichtung hat.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sabine Wagner
    12.01.2021 - 07:32 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    mein Vermieter (gewerblich) hat eine neue Haupteingangstür in unseren Eingangsbereich eingebaut. Nun geht diese versehentlich anstatt wie vorher nach außen, nach innen auf. Jetzt kollidiert das fast mit der nächsten Tür, so dass man nur noch hinderlich in unsere Verkaufsräume eintreten kann. Ist das rechtens?
    Vielen Dank und einen schönen Tag
    Sabine Wagner

    • Mietrecht.org
      12.01.2021 - 14:02 Antworten

      Hallo Sabine,

      Hauseingangstüren gehen für gewöhnlich nach innen auf. Ich kenne aber die Gegebenheiten vor Ort nicht. Die Kernfrage ist, ob an Ihrer Mietsache jetzt ein Mangel besteht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sarah
    20.01.2021 - 22:31 Antworten

    Guten Abend,

    in unserem Mehrfamilienhaus von 3 Etagen und 7 Wohnungen ist im Erdgeschoss ein Lagerraum von einem Gewerbe – einem Sanitärbetrieb.
    Letzte Woche wurde eine Heizmaschine dort in Betrieb gesetzt. Durch ein geöffnetes Fenster des Lagers geht ein Rohr dieser Heizungsmaschine nun nach aussen. Die Abgase der Maschine (scheint ein Brennmotor zu sein) gehen in den Hinterhof wo sich der Garten und eine Sitzecke befinden. Die Abgase gehen aber nicht nur in den Hinterhof (in dem sich der Eingang des Hinterhauses befindet), sondern ziehen auch in die Treppenhäuser durch undichte Türen und Flure.

    Auf die Bitten das Gerät wegen der giftig riechenden Geruchsbelästigung sofort auszustellen (Altbau, Türen sind undicht und der starke, der Geruch geht durch die Flure, bis hoch auf die letzte Etage) reagiert das Unternehmen nicht.
    Die Wohnung im Erdgeschoss hat den Eindruck, dass die Augen tränen wo es heute sehr stark war. Ob das psychosomatisch ist, weiß man gerade nicht.

    Die Hausverwaltung sagte zu unsere Kontaktaufnahme und Beschwerde, dass es sich um von dem Unternehmen angekündigte Arbeiten handelt (der Hausgemeinschaft wurde es nicht angekündigt). Nach 4 Tagen sollte es vorbei sein, also Ende sollte letzte Woche sein.
    Heute waren die Abgase wieder in den Fluren, obwohl es vorbei sein sollte.
    Wir dachten er wäre der Brennmotor, es wurde uns aber mitgeteilt dass in dem Lager Lack abgebeizt wird.
    Ich kann mir vorstellen, dass wenn es nicht Abgase der Heizung sind, dass die Heizung die Gase der Arbeiten vielleicht einfach nach draussen bläst.

    Wir wenden uns nun wieder mit Beschwerden an die Hausverwaltung.

    Sind Brennmotoren und solche Gase in einem Mehrfamilienhaus überhaupt legal?
    Wir machen uns wirklich Sorgen dass die Stoffe gesundheitsschädlich sind.

    Wie können wir vorgehen wenn die HV nicht reagiert?

    Es ist nicht das erste Mal dass das Gewerbe respektlos mit der Nachbarschaft umgeht.

    Besten Dank!

    Sarah

    • Mietrecht.org
      21.01.2021 - 07:38 Antworten

      Hallo Sarah,

      danke. Ich kann die genaue Sachlage aus der Entfernung leider nicht einschätzen, aber natürlich muss auf die (Gesundheit der) Nachbarn Rücksicht genommen werden. Denken Sie an das Thema Mietminderung und recherchieren Sie in diese Richtung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • sarah
        21.01.2021 - 21:12 Antworten

        Dankeschön Herr Hundt!

  • Antonia Marx
    09.02.2021 - 12:33 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich versuche meinen Fall darzustellen.
    Ein Bruder und seine Schwester bauen ein Gewerbeimmobilie, der Bruder zahlt den kompletten Hausbau. Eigentümerin ist aber die Schwester.
    Auf allen Rechnungen und Belegen steht der Bruder mit Bankverbindung etc. heißt es gibt Belege die Beweisen das der Bruder alles gezahlt hat.
    Bruder hat eine Firma in der erbauten Gewerbeimmobilie. Heißt die Schwester ist Vermieterin, Bruder ist Mieter.
    Bruder und Schwester sind zerstritten.
    Wenn der Bruder nun aus der Gewerbeimmobilie auszieht darf er alle Sachen rausreißen und mitnehmen? Da er diese bezahlt hat? Zum Beispiel: Heizung, Bodenbeläge, Einrichtung wie Küche, Schreibtische etc.?
    Viele Grüße
    Antonia

    • Mietrecht.org
      09.02.2021 - 13:22 Antworten

      Hallo Antonia,

      bitte lassen Sie sich rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Bruno Oldeboom
    16.02.2021 - 12:45 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich bin Pächter einer Vereins-Gaststätte,die Verpächter möchten die toiletten umbauen,das heisst komplett kernsanieren.
    Meine frage,muss ich das genehmigen oder kann ich mich da gegen sprechen.

    Viele Grüße
    Bruno

  • Theresa K.
    07.06.2021 - 13:16 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    ich habe eine Verständnisfrage zu dem Beitrag und besonders hinsichtlich der Rückgabe einer gewerblichen Mietfläche.
    Ich such nach dem Paragraphen, welcher aussagt, dass eine angemietete Fläche nach Umbau wieder in seinen ursprünglichen Zustand zurückgebaut und übergeben werden muss (ausgehend davon, dass der Vermieter die Erlaubnis für einen Umbau gegeben hat).

    In dem Artikel auf dieser Seite wird immer von §546 BGB gesprochen, doch hier steht doch nur,
    (1) Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.

    Daher verstehe ich einfach nicht, weshalb im Artikel von “Rückbauverpflichtung gemäß § 546 BGB” die Rede ist. Ich finde im BGB unter §546 nichts zu einer Rückbauverpflichtung.

    Könnten Sie mir hier weiterhelfen?

    • Mietrecht.org
      08.06.2021 - 20:24 Antworten

      Hallo Theresa,

      danke für den Beitrag. Die Rückbauverpflichtung ergibt sich in der Regel schon aus dem Mietvertrag. § 546 BGB regelt in der Tat nur die Rückgabe. Recherchieren Sie bitte nach entsprechender Rechtsprechung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andreas Reinartz
    01.09.2021 - 08:18 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    vielen Dank für den tollen Artikel.
    Wir sind Eigentümer eines kleinen Ladens, der aufgrund der Flut teilweise zerstört wurde. Insbesonmdere die Klimaanlage im Keller hat es erwischt. Sie muss erneuert werden. Die Klimaanlage ist unbedingt nötig, da wir hochwertige Schokoladen etc. verkaufen.
    Bislang stand der “Gegenpart” der Klimmanlage im Keller. Dort verbietet die Vermieterin den Wiedereinbau. Was nicht so tragisch ist, da der Einbau auch vor dem Geschäft an der Decke quasi unsichtbar möglich ist. Das verbietet sie jedoch auch.
    Wir haben das Geschäft vom Voreigentümer übernommen und keine eigene Einbaugenehmigung der alten Anlage. Darf die Vermieterin den Wiedereinbau verbieten?
    Ohne die Anlage wäre ein Weiterbetrieb nicht möglich.

    Viele Grüße Andreas Reinartz

    • Mietrecht.org
      01.09.2021 - 09:27 Antworten

      Hallo Andreas,

      ich kann das aus der Fern schlecht beurteilen. Prüfen Sie den Mietvertrag und die Vereinbarung mit dem Vormieter/Vermieter.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Stephan
    09.11.2021 - 17:42 Antworten

    Hallo Dennis,

    mein Gewerbemieter hat auf meinem Hof eine Anlage errichtet, die er für den Betrieb seiner Firma nutzt. Laut Mietvertrag darf er Hoffläche als Stellplatz nutzen (Vertragstext: “Einstellplatz: Hof vor der Werkstatt”). Als Mietgegenstand sind im Vertrag Werkstatt und Büro aufgeführt. Darf er auf dem Hof ohne Vermieterzustimmung eine von der Werkstatt getrennte Anlage aufbauen und betreiben?

    Grüße Stephan

    • Mietrecht.org
      10.11.2021 - 08:14 Antworten

      Hallo Stephan,

      ein Einstellplatz ist laut Definition ein Parkplatz für ein KFZ. Der erübrigt sich eine andere Nutzung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Alexander H.
    25.02.2022 - 09:19 Antworten

    Hallo Dennis,
    tolles Forum, danke.
    Wir haben folgende Thematik. Es gibt einen Raum (Trockenbau), in jenen Raum soll eine Maschine platziert werden. Die Türöffnung ist aber zu klein (80cm, es werden 220cm benötigt).
    Öffnung der Wand und offen lassen. Stimmt Vermieter nicht zu, selbst bei vertraglicher Einigung zum Rückbau.
    Öffnung der Wand und sofortiges Schließen.
    Wie ist denn Deine Einschätzung. Ganz herzlichen Dank!
    Alexander

    • Mietrecht.org
      25.02.2022 - 19:21 Antworten

      Hallo Alexander,

      was soll ich Ihnen schreiben. Bauliche Eingriffe müssen Sie mit dem Vermieter abstimmen. Ob es schlau ist, dass einfach so und ohne Genehmigung zu machen, müssen Sie entscheiden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anne
    04.01.2023 - 11:04 Antworten

    Hallo,

    in meinem Gewerbemietvertrag existiert folgende Klausel:

    “Der Mieter führt auf seine Kosten die für seinen Betrieb erforderliche Um- und Ausbauten durch. Der Vermieter kann vom Mieter verlangen, nach Beendigung des Mietverhältnisses bauliche Veränderungen entschädigungslos in der Mietsache zubelassen.”

    Es geht um eine bewusst mobil konstruierte Hochebene. Diese ist an keiner Stelle mit den Räumlichkeiten verbunden. Der Vermieter zwingt mich nun diese entschädigungslos in der Halle zu belassen. Ist dies rechtens?

    Vielen Dank und viele Grüße,
    Anne

  • Tanja Türk
    24.01.2023 - 18:37 Antworten

    Hallo,

    ich vermiete das EG meines Hauses an eine Bank (die Räumlichkeiten werden bereits nicht mehr genutzt, der Mietvertrag läuft aber noch bis 2025). Nun möchte ich das OG ausbauen, hierfür muss aber u.a. ein Abflussrohr verlegt werden, welches auch durch das EG führt. Muss die Bank hierfür ihre Einwilligung geben oder kann sie als Mieter das (Bau-)Vorhaben blockieren?

    Vorab vielen Dank für Ihre Antwort!

    Mit freundlichen Grüßen
    Tanja

    • Mietrecht.org
      25.01.2023 - 10:28 Antworten

      Hallo Tanja,

      in der Regel wird ein Mieter mitwirken müssen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Gabriele
    04.02.2023 - 14:02 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    wir sind seid Jahren Mieter von Gewerberäumen, in denen eine Küche mit vermietet wird, separat im Mietvertrag aufgeführt. Die bisher gezahlte Miete für die Küche übersteigt bei weitem die Anschaffungskosten, der Vermieter ist aber nicht bereit, diesen Punkt im Mietvertrag zu ändern. Hätten wir hier irgend eine Handhabe?
    Zudem ist die Beleuchtung in den gesamten Büroräumen ganz schlecht, die vorhandenen Deckenlampen reichen zum Arbeiten nicht aus. Ist das Vermieter- oder Mieterangelegenheit (auch bei defekter Beleuchtung)?
    Vielen Dank.
    Mit freundlichen Grüßen
    Gabriele H.

    • Mietrecht.org
      05.02.2023 - 18:28 Antworten

      Hallo Gabriele,

      bei der Küche sehe ich leider keine Optionen. Sie können sich z.B. für vier Wochen ein altes Auto mieten und die Miete übersteigt den Wert des Autos (Vergleich).

      Wenn das Licht bei der Anmietung bereits so war, haben Sie auch hier kein Recht auf Vermessung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jason Diekman
    09.06.2023 - 12:27 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    ich habe ein Haus mit dazugehörigem Restaurant (steht seit längerem leer) gekauft.
    Nun möchte ich die Küche des Restaurants inkl. Inventar an einen Imbissbetreiber als Produktionsküche vermieten.

    Was muss ich im Mietvertrag besonders beachten (Brandschutz, behördliche Genehmigungen, Instandsetzung der geräte)? Soll für das Inventar ein extra Mietvertrag geschlossen werden?

    • Mietrecht.org
      09.06.2023 - 16:14 Antworten

      Hallo Jason,

      danke für Ihren Beitrag. Ihre Fragen machen deutlich, dass Sie sich bzgl. des Vertrages unbedingt beraten lassen sollten. Gerade bei einem gewerblichen Vertrag kann man als Mieter und als Vermieter folgenschwere Fehler machen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Karola
    27.02.2024 - 08:21 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,
    Wir haben ein Ladenlokal vermietet, bei dem kurz nach Einzug der Mieter festgestellt wurde, das Wände in den Lagerräumen feucht sind. Einbau eines zusätzlichen Lüfters löst das Problem nicht komplett, so daß wir eine Feuchtigkeitssanierung durchführen wollen. Dafür müssten das Lager für die Dauer der Arbeiten freigeräumt werden.
    Müssen wir für die Zeit der Arbeiten eine Ersatz-Lagerfläche zur Verfügung stellen? Wie nahe am Ladenlokal müsste diese sein? Kann der Mieter verlangen, daß wir für die Umräumung der gelagerten Ware sorgen und diese zugänglich halten? Wäre eine Mietminderung gerechtfertigt?
    Vielen Dank und herzliche Grüße,
    Karola

    • Mietrecht.org
      27.02.2024 - 10:05 Antworten

      Hallo Karola,

      bitte lesen Sie im Mietvertrag, ob es besondere Vereinbarungen gibt. Grundsätzlich sind Sie als Vermieterin für die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache verantwortlich. In die weit Schadenersatzansprüche des Mieters entstehen, sollten Sie rechtlich abklären lassen. In so einem Fall fährt man meistens am besten, indem man die Dinge einvernehmlich mit dem Mieter regelt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sari Haavisto
    08.05.2024 - 13:05 Antworten

    Hello,

    We have been renting a unit for almost nine years and have made quite substantial renovations, such as renewing the ceiling, flooring, etc. Our first landlord didn’t participate in these renovations financially at all. Now we have new landlords, and our contract is coming to an end. Do all the renovations automatically belong to them now, and are we entitled to any compensation at all? The rental unit was in poor condition when we received it, and we feel the changes have improved the condition significantly.

    • Mietrecht.org
      08.05.2024 - 13:57 Antworten

      Hallo Sari,

      derartige Renovierungen sollten immer eng mit dem Vermieter abgestimmt werden. Ich gehe davon aus, dass Sie laut Mietvertrag zum Rückbau verpflichtet sind. Finden Sie am besten eine einvernehmliche Lösung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Luigi Bossio
    08.08.2024 - 13:05 Antworten

    Hallo,
    Wir haben im Rahmen unseres Gewerblichen Mietvertrags eine neue Toilette eingebaut. Seit Auszug fordern wir eine Abfindung dieser Baumaßnahme, allerdings kam nie eine Antwort auf unsere Forderung. Seit Oktober letzten Jahres ist die Fläche nun anderweitig vermietet und wir fordern nach wie vor eine Abfindung, zumal mit dieser Maßnahme nun die Fläche gastronomisch bewirtschaftet werden kann. Ich habe nun gelesen, dass die Verjährung nach 6 Monaten Eintritt. bedeutet das nun, dass wir trotz wiederholter schriftlicher Förderung keinerlei Anspruch mehr auf eine Entschädigung haben?

    • Mietrecht.org
      08.08.2024 - 14:56 Antworten

      Hallo Luigi,

      was genau haben Sie bzgl. des eigenen Umbaus mit dem Vermieter vereinbart? Kostentragung, Verbleib nach Auszug etc.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Luigi Bossio
    09.08.2024 - 14:02 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    im Mietvertrag steht ganz ausdrücklich, dass das Objekt im Originalzustand verlassen werden muss. Mündlich wurde jedoch vereinbart, dass man auf einen möglichen Nachmieter wartet und er diesen Umbau ggfs nutzen kann(da der Umbau für eine Nutzungsänderung von Einzelhandel in Gastronomie notwendig war). Dass wir zunächst die Kosten des.Umbaus tragen war jedoch klar definiert. Nun profitiert der Vermieter ganz eindeutig von diesem Umbau durch die gastronomische Neuvermietung, ergo möchten wir eine Abfindung oder wir nehmen uns was uns gehört und bauen alles wieder aus?

    • Mietrecht.org
      09.08.2024 - 17:03 Antworten

      Hallo Luigi,

      genau, die Alternative ist wohl der Rückbau. Die Frage ist, ob das das wirklich möchten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Luigi Bossio
        09.08.2024 - 21:38 Antworten

        Herzlichen Dank. Muss der Vermieter einem Rückbau zustimmen? Schließlich ist es unser Eigentum?!

        Vielen Dank und liebe Grüße.

        • Mietrecht.org
          11.08.2024 - 16:00 Antworten

          Hallo Luigi,

          es kommt auf Ihre Vereinbarung an.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

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