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Wann verjährt der Anspruch auf Miete im Gewerbemietrecht?

Zeit ist Geld. Die Regelungen zur Verjährung machen dies deutlich. Verjährung dient dem Rechtsfrieden. Der Gläubiger einer Geldforderung soll seinen Anspruch nicht bis in alle Ewigkeit geltend machen können. Außerdem führt der Zeitverlauf dazu, dass es für Gerichte schwierig wird, bestrittene Forderungen festzustellen, da sich die Beweissituation zunehmend verwässert.

Deshalb begrenzt das Gesetz die Durchsetzbarkeit von Ansprüchen durch den bloßen Zeitablauf. Der Schuldner erhält ein Leistungsverweigerungsrecht. Mit dem Eintritt der Verjährung ist er berechtigt, die Leistung zu verweigern. Dies bedeutet, dass er sich in einem Prozess ausdrücklich auf die Einrede der Verjährung berufen muss. Die Verjährung wird nicht von Amts wegen berücksichtigt.

Auch im Gewerbemietrecht verjährt der Anspruch auf Miete in 3 Jahren

Die regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren ist auch für die Mietforderungen im Gewerbemietrecht maßgebend (§ 195 BGB). Die Verjährung beginnt aber erst mit dem Schluss des Jahres, in dem die Mietwohnung entstanden ist (§ 199 I 1 BGB). Sie beginnt also nicht an dem Tag, an dem die Miete fällig war.

Beispiel: Der Vermieter hat Mietforderungen für die Monate Januar bis Juli 2012. Die Verjährung beginnt dann am 1.1.2013 und endet zum 31.12.2015.

Weitere Voraussetzung ist, dass der Gläubiger weiß, dass er eine Mietforderung hat und die Person des Schuldners kennt oder zumindest ohne grobe Fahrlässigkeit Kenntnis erlangen könnte. Im Gewerbemietrecht dürfte dies regelmäßig der Fall sein. Sollte diese Situation dennoch einmal gegeben sein, verjähren die Ansprüche auf Mietzahlungen ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis 10 Jahre nach ihrer Entstehung.

Anders ist es, wenn der Vermieter die Mietforderung gerichtlich tituliert hat. Ist er im Besitz eines rechtskräftigen Titels (Urteil, Vollstreckungsbescheid, notarielles Schuldanerkenntnis), kann er 30 Jahre lang gegen den Mieter vollstrecken (§ 197 BGB).

Hemmung und Neubeginn der Verjährung

Wenn es um Fragen der Verjährung geht, sind auch die Begriffe der Hemmung und des Neubeginns der Verjährung relevant. Die Verjährung kann nämlich gehemmt werden oder neu beginnen. Durch beide Maßnahmen wird der Eintritt der Verjährung hinausgeschoben. Für einen Vermieter als Gläubiger von Mietforderungen hat dies erhebliche Bedeutung.

Die Hemmung der Verjährung bewirkt, dass ein bestimmter Zeitraum nicht in die Verjährung mit eingerechnet wird. Die Uhr wird angehalten (§ 209 BGB).

Beim Neubeginn der Verjährung beginnt die Verjährungsfrist neu zu laufen. Die Uhr wird also neu gestellt (§ 212 BGB).

Die Verjährung wird gehemmt,

  • durch schwebende Verhandlungen zwischen Gläubiger und Schuldner über den Mietzins
  • durch Klageerhebung des Vermieters,
  • durch die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren,
  • durch höhere Gewalt, die den Gläubiger an der Rechtsverfolgung hindert (Krankheit).

Hinweis zu Verhandlungen:

Der Begriff der „Verhandlungen“ ist weit zu interpretieren. Er umfasst jeglichen Meinungsaustausch (OLG Koblenz ZMR 1999, 250). Allerdings muss auch die Gegenseite erkennen lassen, dass sie sich auf Erörterungen zur Sache einlassen will. Laufende Verhandlungen werden als solche bewertet, solange nicht eine Partei eindeutig zu erkennen gibt, dass sie diese für beendet hält. Geschieht dies durch „Einschlafenlassen“, sind die Verhandlungen als beendet anzusehen, wenn der nächste Schritt zu erwarten gewesen wäre (LG Hannover ZMR 1998, 637).

Hinweis zum Mahnbescheid:

Mancher Vermieter versucht, den Eintritt der drohenden Verjährung zu verhindern, indem er kurz vor Ablauf des Kalenderjahres einen Mahnbescheid beantragt. Demgemäß geht vor Silvester eine wahre Flut von Mahnbescheidsanträgen bei den Gerichten ein. Voraussetzung ist aber, dass der Mahnbescheid demnächst erlassen und zugestellt werden kann. Dies setzt voraus, dass der Vermieter möglichst sofort die Gerichtskosten bezahlt. Tut er dies nicht, kann der Mahnbescheid nicht zugestellt werden, mit der Folge, dass die Hemmung der Verjährung nicht eintreten kann.

Außerdem hemmt der Mahnbescheid die Verjährung nur, wenn er den geltend gemachten Anspruch hinreichend deutlich macht (BGH WuM 2008, 238). Die Mietzinsforderung ist also genau zu bezeichnen. Unklare Angaben gehen zulasten des Vermieters als Antragsteller.

Die Verjährung beginnt neu,

  • durch ein Anerkenntnis des Mieters (Abschlagszahlung, Ratenzahlung, Zinszahlung, Sicherheitsleistung) oder
  • durch die Vornahme oder Beantragung einer gerichtlichen oder behördlichen Vollstreckungshandlung durch den Vermieter.

Zahlungszusagen begründen Anerkenntnis

Ein Anerkenntnis des Mieters kann darin liegen, dass er dem Vermieter verspricht, ein notarielles Schuldanerkenntnis abgeben zu wollen oder die Aussage trifft, er „wolle alles bezahlen“ (KG Berlin IMR 2011, 20). Dann besteht die Konsequenz darin, dass die Verjährung von 3 Jahren neu zu laufen beginnt.

Insbesondere gilt dies dann auch für ältere Mietforderungen, die vor mehr als 3 Jahren entstanden sind. Für ein verjährungsunterbrechendes Anerkenntnis genügt nämlich ein tatsächliches Verhalten des Schuldners, das sein Bewusstsein vom Bestehen der Forderung zweifelsfrei erkennen lasse und infolgedessen der Gläubiger darauf vertrauen dürfe, dass sich der Schuldner nicht auf die Einrede der Verjährung berufen werde (BGH NJW-RR 2005, 1044).

Wichtig: Insoweit ist es für den Vermieter wichtig, im Streitfall derartige Zusagen des Mieters nachweisen zu können. Nur so kann er der Einrede der Verjährung durch den Mieter wirksam begegnen. Er sollte mindestens den Inhalt von dessen Äußerung, den Zeitpunkt und eventuelle Zeugen dokumentieren. Im Idealfall liegt die Zusage des Mieters schriftlich vor.

Eine Antwort auf "Wann verjährt der Anspruch auf Miete im Gewerbemietrecht?"

  • Andreas Pochhammer
    22.03.2017 - 15:16 Antworten

    Wann verjährt der Anspruch auf Zahlung der Vereinbarten Gewerbemitkaution?

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