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Gewerbemietvertrag: Vertretungsbefugnis Mieter / Vermieter bei Personenmehrheit

Im Idealfall steht auf Seiten des Mieters und/oder des Vermieters jeweils eine einzelne Person. Diese Person ist als Vertragspartner klar zu identifizieren. Unterschreibt diese den Mietvertrag, gibt es keine Probleme.

Stehen auf Seiten des Mieters oder des Vermieters oder auf beiden Seiten jedoch mehrere Personen, genügt es regelmäßig nicht, wenn nur eine Person jeweils den Mietvertrag unterschreibt.

Bei einer Personenmehrheit sind regelmäßig nur alle beteiligten Personen mietvertraglich berechtigt und verpflichtet. In Ausnahmefällen kann eine bestimmte Person infolge einer ihr erteilten Vertretungsbefugnis andere Beteiligte vertreten.

Fehlende Vertretungsbefugnis beeinträchtigt Schriftformerfordernis

Gerade im Gewerbemietrecht erfordert das Schriftformerfordernis des § 550 BGB ein besonderes Augenmerk auf die hinreichende Bestimmung der Vertragsparteien. Ist die Schriftform nicht gewahrt, gilt ein auf mehr als ein Jahr befristeter Mietvertrag als für unbestimmte Zeit abgeschlossen. Dadurch ergeben sich andere Kündigungsmöglichkeiten, die die Kalkulation von Mieter oder Vermieter gerade im Gewerbemietrecht zunichtemachen können.

Im Idealfall unterschreiben alle Beteiligte

Im Zweifelsfall und im Idealfall unterzeichnen all diejenigen Personen (Individuen) den Mietvertrag, die namentlich im Mietvertrag als Vertragspartei bezeichnet sind. Gleiches gilt, wenn eine Kündigung ausgesprochen werden muss oder sonstige Erklärungen abgegeben werden, die Auswirkungen auf das Bestehen des Mietverhältnisses haben.

Eine zusätzliche Unterschrift ist wesentlich einfacher, als sich im Nachhinein auf Streitigkeiten einlassen zu müssen und dann keine Korrekturen mehr vornehmen zu können. Insoweit ist es immer empfehlenswert, vor Abschluss eines Vertrages die Unterschrifts- und Vertretungsbefugnis klarzustellen.

Ansonsten kommt es dann, wenn mehrere Personen oder nicht ausschließlich natürliche Personen (Individuen) beteiligt sind, darauf an, um was für eine Person (juristische Person, Personenmehrheit) es sich genau handelt. Ihr Charakter bestimmt die Vertretungsbefugnis.

Einzelfälle von Personenmehrheiten im Gewerbemietrecht

1. Rechtsgeschäftliche Stellvertretung

Sind Müller und Meyer Eigentümer einer Immobilie und treten als Vermieter auf, muss bei Unterzeichnung des Mietvertrages durch Müller alleine deutlich werden, dass Müller als Vertreter auch für Meyer handelt. Im Idealfall geschieht dies durch den Vertreterzusatz „i.V.“.

Der Zusatz „i.A.“ ist problematisch. Er deutet nur auf eine Botenstellung, nicht aber auf eine Stellvertretung hin.

Fehlt ein Vertretungshinweis, lässt sich der Urkunde nicht entnehmen, ob der Vertrag auch für die anderen Vertragsparteien und in deren Vertretung zu Stande gekommen ist. Im Zweifel ist dann der Mietvertrag unwirksam, zumindest solange, bis ihn die vertretene Partei auch noch unterzeichnet oder die Vertretung bestätigt.

2. Eheleute als Mieter/Vermieter

Treten Eheleute als Mieter oder Vermieter auf, müssen sie beide den Mietvertrag unterschreiben. Es kann nicht unterstellt werden, dass ein Ehepartner den anderen Ehepartner ohne Weiteres vertreten darf. Problematisch wird dies insbesondere dann, wenn eine Kündigung ausgesprochen wird und nur ein Ehepartner die Kündigung unterschrieben hat. Mangels Unterschrift des anderen Ehepartners ist die Kündigung dann nicht wirksam. Eheleute sind keine gesetzlichen Vertreter des jeweils anderen.

Ein Ausweg kann darin bestehen, dass ein Ehepartner über seine eigene Unterschrift hinaus nochmal unterschreibt und einen Vertretungszusatz beifügt und somit kundtut, dass er berechtigt ist, den anderen Ehepartner zu vertreten.

Verwendet die Vermieterseite einen Briefkopf, in dem Eheleute als Vermieter bezeichnet sind, die Unterschrift aber nur von einem Ehepartner geleistet wird, geht die Rechtsprechung demgemäß davon aus, dass beide Eheleute Vertragspartner sind und demzufolge beide vertragliche Erklärungen, insbesondere Kündigungen unterschreiben müssen (OLG Düsseldorf WuM 1989, 326; LG Heidelberg WuM 1997, 547, gegenläufig: LG Baden-Baden WuM 1997, 430).

3. GbR als Mieter/Vermieter

Bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist es bereits zur Wahrung des Schriftformerfordernisses des § 550 BGB erforderlich, dass alle Gesellschafter den Mietvertrag unterzeichnen oder zumindest ein Gesellschafter mit Vertretungszusatz für die übrigen Gesellschafter unterschreibt (BGH NZM 2003, 801).

In diesem Zusammenhang wird die Frage diskutiert, ob ein Stempelaufdruck den Vertretungszusatz ersetzt. Das OLG Hamm (BeckRS 2011, 6885) geht von einem Schriftformverstoß aus und nimmt an, dass der Stempelaufdruck einen Vertreterzusatz nicht ersetzen könne. In diesem Fall hatte nur ein Gesellschafter den Mietvertrag für die GbR als Mieter unterschrieben und in der Unterschriftszeile den Firmenstempel der GbR ohne einen Vertreterzusatz verwendet.

Das OLG Naumburg (ZMR 2005, 538) ging dagegen davon aus, dass sich bei einem Stempelaufdruck neben der Unterschrift die Vertretungsbefugnis regelmäßig aus den Umständen ergebe. Im Hinblick auf die BGH-Rechtsprechung sollte ein Stempelaufdruck zumindest dann genügen, wenn daraus zu erkennen ist, dass der unterzeichnende Gesellschafter zur Unterschrift berechtigt ist, beispielsweise der Stempel alle beteiligten Gesellschafter erkennen lasse (Müller & Meyer GbR) und, falls Müller allein unterzeichnet, er zusätzlich „i.V.“ für Meier unterschreibt.

Tritt auf Seiten der GbR ein Wechsel im Gesellschafterbestand ein, wird der Mietvertrag mit der Gesellschaft in der Zusammensetzung der neuen Gesellschaft unverändert fortgesetzt (BGH WuM 1998, 341).

4. Erbengemeinschaft als Vermieter

Eine Erbengemeinschaft besitzt keine eigene Rechtspersönlichkeit. Mangels Rechtsfähigkeit kann sie selbst nicht Vertragspartei werden. Partei des Mietvertrages sind immer nur die einzelnen Erben.

Um dem Schriftformerfordernis zu genügen, müssen bei einer Erbengemeinschaft alle Erben den Mietvertrag unterzeichnen oder ein Erbe mit einem Vertretungszusatz für die übrigen Erben mitunterzeichnen (BGH NZM 2002, 952).

Soweit der Vertragspartner auf der Vorlage einer Vollmacht besteht, kann er die Unterschrift als ungenügend zurückweisen. Idealerweise erteilen also die nicht unterschreibenden Erben demjenigen, der unterschreiben soll, eine ausdrückliche schriftliche Vollmacht. Das Original sollte dem Exemplar des Mietvertrages für die jeweils andere Partei angeheftet und im Mietvertrag auf die Vollmacht hingewiesen werden.

5. GmbH als Mieter/Vermieter

Normalerweise unterzeichnet der vertretungsberechtigte GmbH-Geschäftsführer den Mietvertrag für die Gesellschaft. Sind mehrere Geschäftsführer nur gemeinsam vertretungsberechtigt (Gesamtvertretung), muss derjenige, der allein unterzeichnet, einen Vertretungszusatz einbringen.

Unterzeichnet hingegen ein Dritter (angestellter Mitarbeiter, Makler) und damit nicht ein vertretungsberechtigter Geschäftsführer den Mietvertrag, ist es zur Wahrung der Schriftform nicht erforderlich, dass ein Vertretungszusatz erfolgt (BGH NZM 2007, 837). Auch ohne den Zusatz „i.V.“ sei erkennbar, dass der Unterzeichnende nicht im eigenen Namen handelt, sondern für den Mieter oder die Vermieterin als GmbH. Allerdings kann der Vertragspartner darauf bestehen, dass eine Vollmacht nachgewiesen wird. Solange dies nicht geschieht, bleibt der Mietvertrag unwirksam.

6. AG als Mieter/Vermieter

Gleiches wird für die Aktiengesellschaft verlangt. Hier ist es so, dass § 78 II AktG bestimmt, dass bei mehreren Vorstandsmitgliedern nur sämtliche Vorstandsmitglieder gemeinschaftlich zur Vertretung der AG berechtigt sind. Unterschreibt nur ein Vorstandsmitglied den Mietvertrag, besteht das Risiko, dass die Schriftform nicht eingehalten ist. Auch hier genügt es dann wiederum, wenn der Unterzeichnende gemäß § 78 IV AktG kenntlich macht, dass er auch die übrigen Vorstandsmitglieder vertreten darf (BGH ZMR 2010, 280).

Zwar sei eine AG als juristische Person keine Personenmehrheit. Im Falle eines aus mehreren Personen bestehenden Vorstandes könne die Gesellschaft aber nur wie eine Personenmehrheit gemeinschaftlich vertreten werden. Dann müsse der Unterzeichnende durch den Hinweis „i.V.“ klarstellen, dass er nicht nur für die AG, sondern auch für ein weiteres Vorstandsmitglied handelt.

Soweit die Satzung der AG bestimmt, dass ein einzelnes Vorstandsmitglied alleine vertretungsberechtigt ist, genügt dessen Unterschrift (§ 78 III AktG).

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