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Gewerbemietrecht: Nebenkostenabrechnung (Frist, Verjährung, Umlagefähigkeit)

Auch im Gewerbemietrecht muss der Vermieter dem gewerblichen Mieter eine Nebenkostenabrechnung überreichen und die regelmäßig vereinbarten Vorauszahlungen auf die Nebenkosten abrechnen. Voraussetzung für die Umlagefähigkeit der Nebenkosten ist eine entsprechende Vereinbarung im Gewerbemietvertrag.

Die Vereinbarung kann darin bestehen, dass die umlagefähigen Nebenkosten im Detail im Mietvertrag bezeichnet werden. Alternativ können die Parteien auch auf die Betriebskostenverordnung verweisen. Dann kann der Vermieter die in § 2 Ziffer 1 – 17 BetrKV bezeichneten Betriebskosten den Mieter ohne Weiteres in Rechnung stellen.

I. Zusätzliche Nebenkosten bedürfen der detaillierten Beschreibung

Da sich die Aufzählung in der BetrKV aber nur auf die Wohnraummiete bezieht und im Gewerbemietrecht regelmäßig zusätzliche Nebenkosten anfallen, genügt die ausschließliche Verweisung auf die Betriebskostenverordnung regelmäßig nicht. Will der Vermieter weitere Nebenkosten als „sonstige Nebenkosten“ im Sinne des § 2 Ziffer 17 BetrKV einbeziehen, muss er diese detailliert bezeichnen.

Dabei kommt es darauf an, dass er die Nebenkosten entsprechend dem Bestimmtheitsgrundsatz im Detail umschreibt und entsprechend dem Transparenzgebot für den Mieter nachvollziehbar und kalkulierbar macht. Der bloße Verweis auf § 2 Ziffer 17 BetrKV oder die Formulierung, der Mieter müsse „sämtliche“ oder „alle Betriebskosten“ tragen, ist weder bestimmt noch transparent.

II. Die regelmäßige Abrechnungsfrist beträgt ein Jahr

Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung in einer angemessenen Frist erstellen. Die Rechtsprechung zieht dazu die Frist des eigentlich nur im Wohnraummietrecht geltenden § 556 III 2 BGB bei und gibt dem Vermieter vor, die Nebenkostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf der vereinbarten Abrechnungsperiode zu erstellen.

Allerdings ist diese Abrechnungsfrist anders als im Wohnraummietrecht keine Ausschlussfrist. Die Konsequenz besteht darin, dass der Vermieter auch nach Ablauf dieser Jahresfrist immer noch die Nebenkostenabrechnung erstellen und gegebenenfalls Nachforderungen gegenüber dem Mieter erheben kann (BGH NJW 2010, 1065).

III. Mit einem Zurückbehaltungsrecht die Abrechnung erzwingen

Um einen abrechnungsunwilligen Vermieter zur Abrechnung zu veranlassen, kann der Mieter nach Ablauf der Jahresfrist ein Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB) geltend machen und die laufenden Vorauszahlungen einstellen (BGH NZM 2005, 373). Er kann dieses Zurückbehaltungsrecht so lange ausüben, bis er den Betrag der Nebenkostenvorauszahlungen erreicht, über die trotz der Abrechnungsreife noch nicht abgerechnet wurde. Dem Vermieter verbleibt die Möglichkeit, die Nebenkostenabrechnung sogar noch nach der Rechtskraft eines ihn zur Abrechnung verurteilenden Gerichturteils nachzuholen (BGH NZM 2005, 373).

Erteilt der Vermieter die Nebenkostenabrechnung, lebt die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung von Vorauszahlungen wieder auf. Der Mieter muss, bevor er von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch macht, den Vermieter informieren und ultimativ zur Erteilung einer Nebenkostenabrechnung auffordern.

Das Zurückbehaltungsrecht betrifft nur Nebenkostenvorauszahlungen, nicht aber die eigentliche Miete. Die Miete muss der Mieter weiterhin zahlen.

Sofern der Vermieter wegen Zahlungsrückstand das Mietverhältnis fristlos kündigt, dürfte die Kündigung mangels wichtigem Grund wegen des bestehenden Zurückbehaltungsrechts unwirksam sein.

IV. Nur ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnungen begründen Nachzahlungsforderungen

Soweit der Vermieter eine Nebenkostenabrechnung erteilt, kommt es darauf an, ob der Mieter formelle oder materielle Mängel beanstandet. Solange keine formell einwandfreie Abrechnung vorliegt, darf der Mieter laufende Vorauszahlungen verweigern.

Beanstandet er hingegen inhaltliche (materielle) Mängel, stellt die Rechtsprechung überwiegend darauf ab, ob es sich um einfache und direkt korrigierbare Fehler handelt oder um schwerwiegende inhaltliche Mängel. Kann der Mieter einfache Fehler selbst korrigieren (erkennbarer Zahlendreher, offensichtlicher Rechenfehler) bleibt er zur Nachzahlung verpflichtet. Nur bei schwerwiegenden Mängeln hat der Mieter einen Anspruch auf Neuberechnung. Solange der Vermieter diesen Anspruch nicht erfüllt, verbleibt dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht. Mangels Verschulden gerät er dann auch nicht in Zahlungsverzug (BGH WuM 2005, 61).

V. Verjährung des Anspruchs auf Nebenkostenabrechnung und Rückzahlung von Vorauszahlungen

Die Verjährung ist ein schwieriges Thema. Insbesondere fehlt eine richtungsweisende BGH-Entscheidung. Da die rechtliche Situation schwierig und Rechtslage streitig ist, passieren in der Praxis viele Fehler und es droht nur allzu oft die Verjährung.

Verjährungsfrist beträgt 3 Jahre

Grundsätzlich unterliegen der Abrechnungsanspruch und der Rückforderungsanspruch für geleistete Vorauszahlungen der dreijährigen Verjährungsfrist des § 195 BGB.

Rückforderungsanspruch erst nach Beendigung des Mietverhältnisses

Wenig konstruktiv erscheint daher die Entscheidung des BGH, dass ein eventueller Rückforderungsanspruch des Mieters für geleistete Vorauszahlungen bereits dann fällig werde, wenn die Abrechnungsfrist (12 Monate nach Ablauf der vereinbarten Abrechnungsperiode) erfolglos abgelaufen sei (BGH NZM 2005, 373).

Der Mieter muss danach davon ausgehen, dass er eine Rückzahlung von Vorauszahlungen für noch nicht abgerechnete Zeiträume erst dann einfordern kann, nachdem das Mietverhältnis beendet ist (BGH NZM 2005, 373). Liegt der Abrechnungszeitraum also einige Jahre zurück, muss der Mieter bei einem laufenden und fortbestehenden Mietverhältnis mit dem Eintritt der Verjährung rechnen. Er kann dieser Situation nur dadurch begegnen, dass er ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorauszahlungen gemäß § 273 BGB geltend macht. Tut er dies nicht, riskiert er die Verjährung.

In einer anderen Entscheidung stellt der BGH daher auch fest, dass der Mieter nach dem Ende des Mietverhältnisses Vorauszahlungen nur zurückverlangen kann, wenn er zuvor keine Möglichkeit hatte, seinen Abrechnungsanspruch durch den Einbehalt laufender Vorauszahlungen gegenüber dem Vermieter durchzusetzen (BGH Urt.v. 26.9.2012, VIII ZR 315/11).

Entscheidung des KG Berlin bietet Ausweg, ist aber nicht endgültig

Nach einer Entscheidung des Kammergerichts Berlin (KG Berlin ZMR 2010, 600) bleibt eine eingetretene Verjährung in Bezug auf den Abrechnungsanspruch oder Rückzahlungsanspruch für Nebenkostenvorauszahlungen des Mieters unbeachtlich. Der Rückzahlungsanspruch des Mieters entstehe erst dann, wenn die Abrechnungsfrist abgelaufen und darüber hinaus das Mietverhältnis beendet sei. Damit beginne auch die Verjährung des Rückzahlungsanspruchs erst mit Ablauf des Jahres, in dem die Parteien das Mietverhältnis beendet haben.

Da sich dabei nur um eine, wenn auch in der Sache sehr vernünftige, Gerichtsentscheidung einer unteren Instanz handelt, ist im Gewerbemietrecht damit zu rechnen, dass der Bundesgerichtshof anderweitig entscheidet. Insbesondere gilt dies dann, soweit der Mieter im laufenden Mietverhältnis die Möglichkeit hatte, im Wege eines Zurückbehaltungsrechts laufende Vorauszahlungen einzubehalten (vgle. OLG Köln MietRB 2010, 227).

16 Antworten auf "Gewerbemietrecht: Nebenkostenabrechnung (Frist, Verjährung, Umlagefähigkeit)"

  • Sascha Kastel
    08.07.2015 - 16:00 Antworten

    Hallo,

    habe eine Frage. Dieses ganze hin und her wird ja keiner schlau draus. Ich bin Mieter einer Wohnung und der Vermieter hat gewechselt vor einiger Zeit. Wohnen nun seit mehr als 8 jahren hier. Nach den 1. 2 Jahren verkaufte der 1.Vermieter das Haus an einen neuen. Nebenkostenabrechnung bekommen wir jedes Jahr. Da wir Nachspeicheröfen haben werden die Heizkosten seperat über die Enwor abgerechnet. Nun kommt es seit ca. 4-5 Jahren regelmässig zu Nachzahlungsansprüchen aus der Nebenkostenabrechnung , die auf sparsamen Umgang mit Wasser zurück zu führen sind. Diese Ansprüche zahlt der Vermieter aber jedesmal aufs Kautions Konto statt an uns. Obwohl da nichts offen oder auszugleichen ist. Auch hat er keine Mängel in der Wohnong beanstandet oder so etwas. Ich habe das Gefühl er macht dies um wenn wir mal Ausziehen würden er dieses Geld einbehalten kann. Auf gut Deutsch will er mich um mein erspartes Wasser Geld bescheissen….
    Was kann ich tun das der Vermieter die Nachzahlung der Nebenkosten nicht auf das Kautions konto einzahlt , sondern an mich.

    Danke für jede hilfe

    • Mietrecht.org
      09.07.2015 - 20:34 Antworten

      Hallo Sascha,

      weisen Sie den Vermieter auf sein Fehlverhalten hin und erbitten Sie nachdrücklich die Auszahlung. Verweisen Sie auf die Kautionshöhe im Mietvertrag und darauf, dass der Vermieter diese nicht eigenmächtig ändern kann. Zudem ist dieses Verhalten absolut unüblich.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ferdinand Hager
    14.02.2016 - 22:14 Antworten

    Hallo,
    ich werde aus den aufgezählten Möglichkeiten im Gewerbemietrecht bezüglich der Nebenkostenabrechnung nicht ganz schlau. Wäre für ein paar klärende Angaben dankbar.
    Ich bin Mieter einer gewerblichen Immobilie. Der Vermieter stellt fristgerecht eine Nebenkostenabrechnung zu in der, mir eine Frist zur Einsicht der Rechnungen von einem Monat gewährt wird. Gleichzeitig wird auch die Möglichkeit eingeräumt Kopien der Rechnungen gegen einen Unkostenbeitrag zu erhalten.
    Ich möchte von dieser Möglichkeit Gebrauch machen, was ich dem Vermieter mittels Einschreibebrief (mit Rückschein) mitteile. Mein Anliegen wird nicht beachtet. Auch die Verweigerung der Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung blieb bisher unbeachtet. Angaben in der Einkommensteuererklärung können auch nicht angebracht werden, weil die Nachzahlung nicht geleistet wurde. Ein Teufelskreis!
    Die laufende Miete sowie der monatliche Nebenkostenabschlag wird jedoch weiterhin entrichtet.

    In Anbetracht der Tatsache das sich ungeklärte Kosten häufen, wäre gut zu wissen, ob hier eventuell eine Verjährungsfrist greift.

    Beste Grüße,
    Ferdinand H.

    • Maria
      20.09.2017 - 08:19 Antworten

      Hallo Ferdinand,

      hast du eine Antwort auf deine Fragen vom 14.02.2016 bekommen?
      Ich bin nun in der gleichen Situation und würde gerne wissen, ob hier eine Verjährungsfrist greift und wie man hier am besten vorgeht.

      Schöne Grüße

      Maria

  • Marten Simon
    16.03.2016 - 16:56 Antworten

    Hallo,

    ich habe am 15.03.2016 meine Nebenkosten-Endabrechnung 2014 bekommen. Erstellungsdatum auf der Abrechnung ist der 17.07.2015…

    Unter Betriebskosten führt der Vermieter den Punkt „Grundkosten Gasverbrauch“ auf und berechent diesen folgendermaßen:

    138m² (größe meiner Mieträumlichkeiten) / 1800m² (Gesamtfläche) x 0,076* = 1.406,00 €

    * Neue Heizungsanlage Investition 185.000€ Berechnungsgrundlage Abschreibung 10 Jahre ohne Zinsen. Berechnung und Auslegung für neu 1800m². Ergibt Grundkosten von anteilig 138m² von 1800m² = 7,6% von 1/10 von 185.000€ = 1.406,00€.

    Hat der Vermieter das Recht die Finanzierungskosten der Heizungsanlage anteilig auf mich umzulegen? Laut Mietvertrag gilt die Betriebskostenverordnung in der jeweils geltenden Fassung.

    Vielen Dank für Ihre Antwort

    MfG
    Marten S.

  • Larissa Mendez
    24.01.2017 - 11:03 Antworten

    Hallo,

    Frage 1: welche Kosten im Gewerbe-Mietrecht sind:
    a) nach m² Bürofläche
    b) nach tatsächlichem Verbrauch
    abzurechnen (gesetzliche Regelung)?

    Frage 2: wenn im Gewerbe-Mietvertrag z.B. eine m²-Zahl von z.B. 50 m² vereinbart wurde – die „richtige“ m² der Mietfläche aber z.B. 100 m² sind ………..was gilt dann? (im Mietvertrag steht eine geringere Mietfläche als in der Realität)

    Frage 3: Wenn im Mietvertrag eine um z.B. ca. 50 % kleinere Mietfläche angegeben wurde vom Vermieter – ist dann die Nebenkostenabrechnung auch nur auf die im Mietvertrag falsch angegebene geringere Fläche zu bezahlen oder nach der richtigen Fläche?

    • Mietrecht.org
      24.01.2017 - 14:47 Antworten

      Hallo Larissa,

      das Gewerbemietrecht ist sehr komplex und Sie können diverse Vereinbarungen treffen. Bitte lassen Sie Ihre individuelle Sachlage bei Bedarf rechtlich prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Larissa Mendez
        25.01.2017 - 07:04 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        keine Antwort ist auch eine Antwort :-/

        Ich gehe davon aus, dass meine Fragen korrekt formuliert sind und hatte auch eine korrekte Antwort erwartet.

        Gewerbemietrecht hin oder her… so komplex kann´s ja wohl nicht sein, um 3 einfache Fragen zu beantworten – schade.

        Ihre Antwort hilft mir da leider nicht weiter

        Mit freundlichen Grüßen

        • Mietrecht.org
          25.01.2017 - 07:30 Antworten

          Hallo Larissa,

          das hier ist keine Frage-Antwort-Plattform, sonder eine Mietrecht-Portal auf dem sich Leser in erste Linie selbst belesen können.

          Beratung zu Ihren Fragen dürfen Sie aber gerne von einem Anwalt erwarten.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Ann-Katrin Jaeger
    30.01.2017 - 13:49 Antworten

    Guten Tag,
    ich bin Mieter eines Ladengeschäfts seit 5 Jahren und bekam erstmalig eine Nebenkostenabrechnung vor 3 Tagen für die Jahre 2012-15, Ist das rechtens nach so langer Zeit?

    • Mietrecht.org
      30.01.2017 - 15:07 Antworten

      Hallo Ann-Katrin,

      mit der Frist für die Nebenkostenabrechnung befasst sich u.a. der Artikel oben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Heinrich Ucal
    21.07.2017 - 11:21 Antworten

    Guten Tag,

    ich bin Mieter einer gewerblichen Fläche. Mein Vermieter hat seit ca. 6 Jahren keine Nebenkostenrechnung erstellt. Ich sah auch keine Veranlassung dies zu reklamieren da ich mit Nachzahlungen rechne. Sollte es sich wieder Erwarten doch um Guthaben handeln verjähren diese Ansprüche oder sind evtl. schon verjährt ?

    • Mietrecht.org
      22.07.2017 - 12:58 Antworten

      Hallo Heinrich,

      ich würde zuerst in den Mietvertrag schauen. Was haben Sie dort zum Thema Nebenkosten vereinbart?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Heinrich Ucal
        03.08.2017 - 16:02 Antworten

        es ist ein standardisierter Mietvertrag aufgrund einer Vorlage aus dem Internet. Also lediglich „in jährlichem Rhythmus abzurechnen usw…..“

  • Ingo Schäfer
    26.08.2017 - 12:08 Antworten

    Guten Tag,

    wir haben im Jahr 2016 eine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012 erhalten. Es handelt sich um Gewerbemiete.
    Meine erste Frage lautet deswegen, ob die Forderungen aus der Abrechnung nicht bereits verjährt sind?
    Davon unabhängig würde ich gerne wissen, ob es zulässig ist die Heizungskosten fast zu verdoppeln? Wir sind nur ein kleiner Mieter (300qm) in einem größeren Gebäude. Wir waren zu dem Zeitpunkt bereits seit über 10 Jahren Mieter. Laut Abrechnung hatten wir sogar weniger verbraucht, als in dem Vorjahr, aber der Preis hatte sich aufgrund des Verteilerschlüssels wie gesagt fast verdoppelt. Auf meine Frage wie das sein kann, hat uns unser Vermieter nur geantwortet, das der Verteilerschlüssel rechtmäßig sei. Wir haben auch eine detaillierte Auflistung der Abrechnungsfirma die die Messgeräte an den Heizkörpern wartet, erhalten. Aber leider ist es mir nicht möglich aus dem wust der Abkürzungen und deren Bedeutung die Ursache zu erkennen. Meine Vermutung ist, daß wir anscheinend Leerstand oder eine Neuinstallation der Heizungsanlage mitbezahlen sollen.
    Mit freundlichen Grüßen
    Ingo Schäfer

  • Klaus Scholtes
    01.04.2018 - 20:14 Antworten

    Hallo,

    mein Vermieter hat Mitte 2017 den Betriebskostenzeitraum vom 01.07.2014 – 30.06.2015 abgerechnet. Das Gewerbe-Mietverhältnis endete am 30.04.2015. Wann verjährt denn dessen Anspruch auf die Nachzahlung? Ende 2018 oder erst Ende 2019?

    Vielen Dank für eine Antwort.

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